2022年9月3日から、COZUCHIにて不動産投資クラウドファンディングの新ファンドの募集が始まります。
本記事では、今回募集される新ファンドについて紹介します。
COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。
投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件なども取り扱っています。
平均的な期待利回りは4～10%程度と比較的高く、利回りを重視したい方にとって最適な不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
また、COZUCHIは手数料を支払えばファンドの途中解約ができるので、急に現金が必要になった際も安心です。
クラウドファンディングの選び方
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目次
１、ファンドの概要
今回募集があるのは、「渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1」です。
概要は以下のとおりとなります。
渋谷開発プロジェクト フェーズ1の概要
- 募集金額：1,574,300,000 円
- 利回り：9.00%
- 運用期間：10か月間
- 抽選募集期間：2022年9月3日～9月9日
本ファンドは、全額を特別優先募集として開始しています。
募集終了となる9月9日（金）時点で特別優先権をお持ちの投資家様で満額とならない場合のみ、残りの1枠にて一般募集を行うとのことです。
優先募集については、特別優先権をお持ちの投資家様のみが抽選対象となります。特別優先権の無い投資家様も優先募集についてシステム上申し込みができますが、抽選対象となりません。
特別優先権によるお申込みは、ファンド毎に設定される申込上限額（3,000万円）が上限となります。
また、特別優先権の使用は１回限りとされていますのでご注意ください。
２、ファンドの特徴
本ファンドは、JR各線及び東急各線、京王井の頭線、東京メトロ各線「渋谷」駅から徒歩1分の借地権付き建物を投資対象としています。
本ファンドは、フェーズ1とフェーズ2の2段階構想のプロジェクトとなっています。
開発に向けた動きを行いつつも並行して現況の状態での売却活動も進めていくため、フェーズ1での売却によるプロジェクト終了の可能性もございます。
（１）変化が絶えない渋谷
本物件は渋谷駅徒歩1分に所在し、まさに渋谷の中でも中心に位置しています。
世界的な観光名所でもあるスクランブル交差点は、多い時には一度に3,000人が横断するといわれています。
SHIBUYA109や渋谷センター街など「若者の街」、「トレンドの発信地」といった印象もありながら、2000年頃まで「ビットバレー」とも呼ばれており新興のIT企業が集まっていました。
その後は、会社規模を拡大した際に必要な広いオフィスが不足し、六本木をはじめとした他地域に移転する企業が目立っていきました。
ですが、昨今の再開発ではオフィス建設が重視され、渋谷ストリームや渋谷スクランブルスクエアなど新たな施設が次々と生まれ、特に渋谷ストリームはGoogle日本法人が入居したことでも話題となりました。
そして、これらの再開発は、現在決まっているものでも2027年まで続いていきます。
圧倒的な知名度を持ちつつも、絶えず変化し成熟していく渋谷には、注目が集まり続けてます。
本物件においても、立地からして、通常であれば取得すること自体が不可能であるともいえるような非常に希少性が高い案件です。
（２）渋谷で仕入れが実現した理由
本物件のような立地条件の案件は、競争性の高さから、不動産業者であっても情報を得ることができるのは稀です。
そんな中、本物件の仕入れが実現した背景として、売主の都合により売却を急いでいた事象があります。
売主は9/20に決済することを条件としていましたが、それに対応するには大手への売却や銀行ローンを使う業者への売却は現実的なスケジュールの観点から難しく、TRIAD社及びCOZUCHIで取り扱うことが可能となりました。
またTRIAD社と仲介会社は過去に複数取引を行い、これまでの実績からリレーションの強さがあったため、早期に紹介を受けることができたことも大きなポイントです。
売主の都合に考慮しながらTRIAD社も機動的に交渉及び精査を進め、実質的にはほとんど競合がいない中で8/31付けで契約に至り、本ファンドを公開しています。
（３）地価公示よりも割安な仕入れ
本物件は前述の通り、売主の条件であるスケジュールに対応しながら仕入交渉を進めておりましたが、価格においては優位性のある割安な価格で取得できています。
本物件のレベルのような希少性高い物件は、取引事例なども一般に出てくるものがほとんどないため、相場の水準を算出するのは難しいです。
しかし、国土交通省が発表する公示価格相当額よりも約15%ディスカウントでの仕入となっています。
国税庁が発表し、税金の算定の基礎となる路線価とは、ほぼ同水準（借地権割合考慮後）での仕入です。
地価公示は参考価格として一つの目安とはなりますが、実際に取引される実勢価格は地価公示よりも高いことが一般的です。
地価公示よりも割安に取得できていることは、売却利益が期待できるとともに売却リスクにおいても十分リスクヘッジできているといえます。
（４）2段階のプロジェクト構想
本プロジェクトは2段階にて行います。不動産の開発は大きくいうと、
①開発に必要な許認可を取得する
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
の２つのフェーズに分けることができます。
本プロジェクトでは、①のフェーズのみのプロジェクトです。
プロジェクトを分ける理由は、事業利益の最大化のためです。
ポイントとしては、フェーズ①の段階で条件が合えば本物件を売却できる可能性があり、フェーズ②となる場合でも運用期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがあります。
本プロジェクト（フェーズ①）での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集を行います。
この際、フェーズ①の本プロジェクト出資者でご希望の投資家様には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定とのことです。
（５）フェーズを分けることによるコスト削減で、利益の最大化を図る
不動産の開発の資金使途は、不動産の購入資金と建物の建築資金の2つがあります。
不動産の購入資金は、不動産の購入時に必要となりますが、建物の建築資金はその時点では必要となりません。
一般的に、図のようなタイミングで支払いが必要となります。
通常、クラウドファンディングでは、①と②のフェーズをまとめて1つのプロジェクトとして募集することがあります。
しかし、不動産購入時に建築資金全額を調達した場合、まだ工事も始まらない、建築資金を必要としないタイミングで資金を集めることとなります。
このため、資金を事業者が使っていないにもかかわらず、優先出資分への配当が発生するということになり、これにより全体の事業コストが上昇してしまうのです。
COZUCHIにおいては、利益の一定割合を投資家様に上限無く配当することを掲げているため、可能な限り事業コストは抑え、より多くの配当をしたいとしています。
このような理由から、COZUCHIの開発においては、2段階方式による募集となっています。
（６）運用・売却戦略は様々
現状では、フェーズ①としての本ファンドを経て、フェーズ2に移行し開発を行った上での売却を想定し、それらの想定収支から本ファンドの想定利回りも算出していますが、本物件の希少性や割安な価格での仕入からも運用及び売却戦略は様々です。
本ファンド中においても現況の状態で売却活動は進めていきます。
特に不動産を購入した上で自らの事業を行う一般事業法人の購入ニーズは期待でき、立地や規模感からもカラオケやドラッグストアなどの業態が価格として伸びる可能性があるでしょう。
フェーズ②での開発の場合においては、投資用不動産としてファンドや個人・法人投資家をターゲットとし売却を行う想定がされています。
取得価格が割安なため収益性はかなり高い開発物件となる予定です。
非常に売却しやすい状況となっています。
フェーズ②となる際には、詳細な売却方針を記載するとのことです。
また、本物件ではその立地と渋谷の今後からしても大手などを中心とし、将来の再開発の可能性の種地として本物件を抑えておきたいというニーズもあります。
本物件においては短期的な売却の利益もありますが、長期保有での価値最大化のポテンシャルは非常に高いものがあり、様々な運用戦略が可能である案件だといえるでしょう。
２、COZUCHIの配当ポリシー
COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。
本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動するので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があります。
キャピタルゲインが生じない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。
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LAETOLI株式会社が提供している、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】 の新ファンドについて紹介しました。
新ファンドの詳細ページもあわせてご確認ください。
