• 不動産投資
  • 2019/5/10

「賃貸物件を建てる」土地活用法は本当に最善なのか

土地活用

相続で得た土地を上手く使うにはどの方法が良いのでしょうか。

親が一生懸命管理していた畑が自分のものになったとしても、自分が農業を継がなくても毎年固定資産税などが課税されてしまいます。
土地を上手く活用するためにはどうしたら良いか、メリットやデメリットも合わせて学んで行きましょう。(工藤崇・ファイナンシャルプランナー、FP-MYS代表取締役社長CEO)

親から土地をもらったら賃貸物件を建てるのが最善?

まず土地に賃貸物件を立て、収益を生み出すという方法があります。家賃として収益を得る形ですね。

もし親から譲り受けた土地が駅近など生活環境の良い住宅地や、大企業の工場、あるいは大学などの近くの物件であれば退去されたとしてもすぐに次の入居者が見つかるため、安定性の高い収益が得られるでしょう。

しかし、デメリットとなるのは建築費用がかかってくることです。

もちろん物件規模や構造によりますが、数千万円から1億円以上の建築費がかかる場合も少なくないため、多くの土地所有者は金融機関から融資を受けます。

金利負担を含めたこの返済義務がデメリットのひとつになりますが、それでも満室状態での入居費が返済額より高ければ、その差額が収益となるため、それほど負担感はなく進められる可能性もあるでしょう。

問題なのは想定通りの入居率が維持できなかった場合です。毎月の収支はマイナスとなり、土地所有者が持ち出しをする事態になってしまうので、そのあたりもしっかり調べておくと良いかも知れません。

なお、十数年前より募集会社がすべての物件を借上げる「サブリース」という言葉を聞いたことがあるかも知れません。

サブリースは魅力的なサービスである一方で、家賃を一方的に下げるなどルールを逸脱した募集会社も報告されており、注意が必要です。

税金面の優遇措置が活用できる?

賃貸アパートを建築すると、税金面での優遇措置が受けられることもメリットです。

土地の固定資産税・土地計画税の税金に優遇措置が適用されるほか、相続時、不動産を相続試算として価格を算定する(評価する、といいます)際においてもアパートを建てていることが優位に働くでしょう。

金融機関から借り入れている借入金も、資産を圧縮する効果があります。

ただ、税制措置のみに着眼してアパートを建築すると、やはり入居率が想定を下回った場合、特に金融機関の返済原資に苦労することになります。

特に相続で得た土地は実家近くなど土地勘がある場合を除き、「どれだけの入居率を確保することができるか」が重要となってきます。

土地に賃貸物件を建てるのはメリットばかりではない

「この土地にアパートを建てませんか」という業者が自宅訪問することも多いと思います。

この場合、客観性が保たれた収益予想(入居予想)を提示してくる場合もありますが、きわめて理想論の「バラ色収支」を提示してくる業者もいます。

大切なのは、その信憑性を100%信じたり、自分ひとりで考えたりするだけではなく、客観的な意見を持った専門家に相談することです。税理士やFPなど資産管理に秀でた専門家に問い合わせてみるようにしましょう。

また家賃設定やメンテナンスなど、建てたら終わりではなく、そこからの管理体制が収益物件を長持ちさせることにも繋がります。相続で土地を得た際はしっかりと準備を進め、最善の活用をしていけると良いですね。

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