• アパート経営
  • 2016/3/29

土地活用で「アパート経営を成功させたい」初心者向けカンタン豆知識

相続税対策として眠っている土地を活用して、アパート経営したいと思っている方も少なくないのではないでしょうか。

そこで今回は、なぜ土地活用としてアパート経営すると相続税対策、節税方法、アパート経営のメリットとデメリット、駐車場による土地活用 などにおさらいしましょう。

・土地活用でアパート経営を行うメリット

(1)まずは、土地・建物の評価額を出してみよう

・土地の評価額

土地は一般的には国税庁が定めた路線価に基いて、路線価の80%程度の評価額となります。

例えば、路線価の評価額が1億円の土地の場合、相続税での評価額は

「1億円☓80%=8,000万円」

となります。

つまり、土地のままで持っている場合、評価額の8,000万円が相続税の課税価格になります。

・建物の評価額

建物の評価額は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50〜60%で評価されることが多いです。

例えば、建築費用が5,000万円の建物の場合、相続税での評価額は

「5,000万円☓50%=2,500万円」

となります。

(2)賃貸による借家権割合で建物の評価額は更に減額

不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除されることになります。

例えば、上記の建物の評価額は更に30%控除を受けることが可能なので、評価額は

「2,500万円☓70%=1,750万円」

となります。

(3)アパート経営で相続した場合の相続税評価額のシミュレーション

評価価格1億円の土地とその土地を活用してアパート経営された場合の評価額をみてみましょう。

・土地だけで相続した場合
相続税の評価額:8,000万円

・アパート経営で相続した場合
建物評価額:2,500万円
土地評価額:8,000万円
建物を建てた時の融資額:5,000万円

<計算方法>

—建物—
2,500万円☓70%=1,750万円

—評価額合計—
8,000万円+1,750万円=9,750万円

—相続額評価額—
9,750万円ー5,000万円(負債)=4,750万円

建物を建てた時に融資を受けた「5,000万円」は負債とみなされ、相続税の評価額に加算して土地だけで相続するより「3,250万円」も少なくなります。

このように、土地をそのまま持っているより、アパート経営した方が相続税対策としては有効と言えるでしょう。

・相続税だけじゃない!アパート経営で節税できる税金とは

実はアパート経営により節税できるのは相続税だけではありません。

所得税
住民税

も節税することができます。詳しい計算方法については「アパート経営の節税に関して知っておきたい4つのこと」を参考にしてみてください。

土地活用によるアパート経営は、節税対策として有効なほか毎月安定した家賃収入がもらえることも大きなメリットとして挙げられるでしょう。

・土地活用としてアパート経営をするデメリット

ただし、デメリット(リスク)には注意しておく必要があります。

(1)一括借り上げリスク

土地活用の場合、よくあるのはハウスメーカーやアパートメーカーによる一括借り上げサービスです。

一括借り上げサービスとは、オーナーの代わりに賃貸管理を全てメーカーが行ってくれるシステムで、家賃保証されながら、入居者の管理、建物の修繕など一切手間をかけることなくアパート経営が可能となります。

満室の時はいいですが、万が一長期間に空室が続いた場合はメーカーから賃料下げる交渉をしてくる可能性があります。

賃料減額交渉の回避策としては、

家賃増減額請求権のない定期借家契約により借り上げ契約をする
家賃増減額請求権を定めるにしても上下3%以内にするという特約をつける

などが挙げられます。

(2)空室リスク

都内の土地であればいいのですが、地方に土地がある場合空室リスクを注意する必要があります。

少子化や地方人口の減少などの原因により特に地方で賃貸物件を借りる需要が少なくなっています。アパートを建てたのはいいものの、ずっと空室続きだと融資の返済ができず、場合によって土地まで取られてしまうリスクも考えられます。

そのため、きちんと賃貸のニーズがあるか確認するようにしましょう。

アパート経営のリスクについて詳しくは「アパート経営のリスクとは?事前に知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

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・無料で利用できるアパート提案サイトも

アパートを建てる際に、土地の形に合った建物のプランニングや建築費用のコストダウンなどを調べておくことは大切です。

無料でニーズや目的に合った最適な建築プランなどを提案するサイトもあるので、利用してみても良いでしょう。

>>土地活用どうする?無料で相談できる比較サイト「イエカレ」の評判は?

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・自分に合った土地活用を探そう

また、駐車場経営などで土地活用を行うケースも増えています。土地を相続したのは良いけれど、税金面なども考えながら自分に合った土地活用ができると良いでしょう。

【売却や土地活用のおさらい】

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