土地売却の税金はいくら？計算シミュレーション・7大節税特例・確定申告まで徹底解説【2026年最新】

「土地を売却したら税金で一体いくら引かれるのか」——そう不安に感じていませんか。

結論から先にお伝えします。土地売却の税金は「売却益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税」が最も重く、売却価格の8〜20%前後が目安になります。ただし、使える節税特例を見落とすか活用するかで、手取りが数百万円単位で変わるのが土地売却の怖さであり、同時に面白いところです。

この記事では、不動産投資の教科書（運営歴10年超）編集部が、国税庁の最新通達・2026年時点の税制を踏まえて、次の3つを独自にまとめました。

• 売却価格別「税額早見表」（500万／1,000万／1,500万／2,000万／3,000万）
• 節税の7大特例マップ（居住用3,000万・空き家3,000万・相続土地の取得費加算 ほか）
• 確定申告「自分でやる or 税理士に頼む」の判断フロー

読み終わる頃には、自分のケースで税金がざっくり試算でき、使える特例が特定でき、次に取るべき行動（一括査定・税理士相談・確定申告）を自信を持って決められるようになります。

特に相続した土地を売る方・購入時の契約書が見つからない方は、知っているかどうかで手取りが100〜500万円変わる特例を解説していますので、最後まで読み進めてください。

1．【独自】売却価格別・土地売却の税金早見表（2026年版）

最初に、編集部で独自にまとめた「売却価格別の税額目安表」を公開します。購入時の契約書が見つからず概算取得費（売却価格×5%）で計算した場合、所有期間5年超（長期譲渡）のケースで試算しています。

売却価格	概算取得費	譲渡費用目安	譲渡所得	税額（長期：約20%）	手取り目安
500万円	25万円	20万円	455万円	約92万円	約388万円
1,000万円	50万円	35万円	915万円	約186万円	約779万円
1,500万円	75万円	50万円	1,375万円	約279万円	約1,171万円
2,000万円	100万円	70万円	1,830万円	約372万円	約1,558万円
3,000万円	150万円	105万円	2,745万円	約558万円	約2,337万円

※長期譲渡（所有5年超）で所得税15%＋復興特別所得税2.1%＋住民税5%＝合計20.315%で試算。譲渡費用は売却価格の3〜4%を目安に算出。

表から分かる重要なポイントは2つです。

1. 税額は譲渡所得の約20%（長期）または約40%（短期）が目安——短期と長期で税率が倍違う
2. 概算取得費（5%）でしか計算できない土地は税額が大きく膨らむ——購入契約書が見つかるかどうかで手取りが100万円単位で変わる

そしてこれはあくまで何の特例も使わない場合の金額です。後述する「居住用3,000万円特別控除」「空き家3,000万円特別控除」「取得費加算の特例」を使えば、上記税額がゼロになるケースも珍しくありません。

2．土地売却でかかる税金「4分類マップ」

土地売却でかかる税金は、役割と発生タイミングで次の4つに分類できます。バリューチェーンの図のように整理しておくと、後の計算や節税判断がぐっと楽になります。

税金	発生タイミング	税額の目安	節税の余地
①所得税（譲渡所得税）	売却翌年の確定申告	譲渡所得の15% or 30%＋復興特別2.1%	大（特例で数百万円）
②住民税	売却翌年6月〜	譲渡所得の5% or 9%	大（①と同様）
③印紙税	売買契約書作成時	1,000〜6万円（契約金額による）	小（軽減措置あり）
④登録免許税	抵当権抹消・所有権移転時	抹消1件1,000円／移転は買主負担が慣例	ほぼなし

このうち「大きく節税できる余地があるのは①所得税と②住民税」の2つだけです。印紙税と登録免許税は定額・定率なので節税余地はごくわずか。したがって、土地売却の節税を考えるときは譲渡所得（売却益）をいかに圧縮するかがすべてと言っても過言ではありません。

2-1．所得税（譲渡所得税）

土地売却で得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。所得税は10種類に分類されており、土地売却はその中の「分離課税の譲渡所得」にあたります。給与所得とは合算されず、単独で税率が決まる点が特徴です。

2037年までは復興特別所得税（所得税額の2.1%）も併せて課税されます。

2-2．住民税

譲渡所得に対して、所得税とは別枠で住民税も課されます。税率は所有期間によって異なります（後述）。

2-3．印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙で納付します。契約金額ごとの税額目安は以下のとおりです。

契約金額	本則税率	軽減税率（令和9年3月31日まで）
500万円超〜1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円	3万円
1億円超〜5億円以下	10万円	6万円

2-4．登録免許税

土地に住宅ローンの抵当権が残っている場合、売却時に抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消の登録免許税は1件あたり1,000円で、司法書士報酬（1〜2万円程度）と合わせても数万円に収まります。所有権移転登記は買主負担が慣例です。

3．譲渡所得の計算式と「取得費が不明な場合」の3つの対処法

ここからは税金計算の心臓部です。

この式の分かりやすいところは「取得費＋譲渡費用が大きいほど譲渡所得が減り、税金も減る」ということ。つまり取得費を1円でも多く計上できるかが節税の第一歩です。

3-1．取得費に含められるもの（知らないと損する項目）

• 土地の購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時に支払った登録免許税・不動産取得税・印紙税
• 測量費・整地費・造成費
• 建物を取り壊した場合の取壊し費用（条件あり）
• 土地購入のために借入したローンの利息（使用開始日までの分）

3-2．譲渡費用に含められるもの

• 売却時の仲介手数料
• 売主負担の印紙税
• 建物の取り壊し費用・損失額（更地で売る場合）
• 既存契約の違約金（より有利な条件で売るために支払ったもの）
• 借地権売却時の名義書換料

3-3．【最重要】取得費が不明な場合の3つの対処法

相続した土地など、購入時の契約書や領収書が見つからないケースでは、大きく3つの対処法があります。どれを選ぶかで税額が100万円単位で変わるため、慎重に検討しましょう。

対処法①：概算取得費5%ルールを使う
取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなすことが国税庁で認められています（No.3258）。最も簡単な方法ですが、実際の購入価格より大幅に低く計上されることがほとんどで、税額が一番大きくなる選択肢です。

対処法②：実額で取得費を復元する
以下の資料から実際の取得費を再構築できれば、5%ルールよりも有利になります。

• 預金通帳の出金記録（不動産購入時期の大口振込）
• 購入時の住宅ローン契約書・返済予定表
• 通帳記録や抵当権設定登記の金額
• 当時の市街地価格指数で推計（一部実務で認められる）

「市街地価格指数」を用いた推計は、税務署の判断により認められないケースもあります。数百万円以上の税額差が出る場合は、譲渡所得に詳しい税理士への相談が必須です。

対処法③：相続土地なら「取得費加算の特例」を併用する
相続で取得した土地を売る場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。相続税を払った方は絶対に見落とせない制度です（詳細は第6章）。

3-4．税率は保有期間で倍近く変わる

区分	所有期間の基準	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
短期譲渡	5年以下	30%	0.63%	9%	39.63%
長期譲渡	5年超	15%	0.315%	5%	20.315%

※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。取得日から5年を1日でも超えていれば長期とはならないケースがある点に注意。

所有期間の”たった数ヶ月”で税額が倍違うため、5年目前で売却を検討している方は、数ヶ月待って長期譲渡にするだけで数百万円の節税になるケースがあります。

4．売却価格別・税額シミュレーション5ケース

ここからは具体的な数字で見ていきましょう。検索ユーザーが実際に調べている「500万／1,000万／1,500万／2,000万／3,000万」の5パターンを、ケース別に取得費条件を変えて試算します。

4-1．【500万円で売却／長期・取得費不明】

• 売却価格：500万円
• 概算取得費（5%）：25万円
• 譲渡費用（仲介手数料等）：20万円
• 譲渡所得＝500 −（25＋20）＝455万円
• 税額＝455万円 × 20.315% ＝ 約92万円
• 手取り＝500 − 92 − 20 ＝ 約388万円

※特例を使える場合は大幅に減額できる可能性があります。

4-2．【1,000万円で売却／長期・取得費不明】

• 概算取得費：50万円／譲渡費用：35万円
• 譲渡所得＝1,000 − 85 ＝ 915万円
• 税額＝915万円 × 20.315% ＝ 約186万円
• 手取り＝約779万円

4-3．【1,500万円で売却／長期・取得費判明（実額1,200万円）】

• 実額取得費：1,200万円／譲渡費用：50万円
• 譲渡所得＝1,500 −（1,200＋50）＝250万円
• 税額＝250万円 × 20.315% ＝ 約51万円
• 手取り＝約1,399万円

取得費を実額で計上できると、概算5%ルール適用時（税額279万円）より228万円の節税になります。

4-4．【2,000万円で売却／短期・取得費判明】

• 実額取得費：1,600万円／譲渡費用：70万円
• 譲渡所得＝2,000 −（1,600＋70）＝330万円
• 税額＝330万円 × 39.63% ＝ 約131万円
• 手取り＝約1,799万円

所有期間が5年を超えていれば、同じ条件でも税額は約67万円（20.315%）。5年の壁を越えるかどうかで税額が約2倍違う典型ケースです。

4-5．【3,000万円で売却／相続土地・空き家3,000万円特別控除適用】

• 売却価格：3,000万円／概算取得費：150万円／譲渡費用：105万円
• 譲渡所得＝3,000 −（150＋105）＝ 2,745万円
• 空き家3,000万円特別控除を適用＝課税譲渡所得0円
• 税額：0円
• 手取り＝約2,895万円（印紙税等を除く）

同じ3,000万円売却でも、特例適用のありなしで税額558万円の差が出ます。このように節税特例の影響は絶大です。

5．【独自】土地売却の節税に使える「7大特例マップ」

2026年現在、土地売却で使える主要な節税特例は次の7つです。どれが使えるかは、土地の性格（自宅／相続／農地 など）と売却タイミングで決まります。

特例	控除額	主な対象
①居住用財産3,000万円特別控除	最大3,000万円	自分が住んでいたマイホーム（建物＋土地）
②空き家3,000万円特別控除	最大3,000万円	相続した親の家（空き家・更地）を売る場合
③取得費加算の特例	相続税の一部を取得費に加算	相続税を払った土地を3年10ヶ月以内に売却
④公共事業による収用	最大5,000万円	道路・公共施設のために土地を収用された場合
⑤特定居住用財産の買換え特例	課税の繰り延べ	マイホームを売って買い換える場合
⑥10年超所有軽減税率	税率14.21%（6,000万円以下部分）	所有10年超のマイホームを売る場合
⑦平成21〜22年取得の土地売却特例	1,000万円	平成21〜22年に取得して5年超保有した土地

5-1．①居住用財産3,000万円特別控除

自分が住んでいた家と土地を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。特例の中で最も適用対象が広く、使われる頻度も圧倒的に高い制度です。

主な要件：

• 現に住んでいる自宅、または住まなくなってから3年以内の売却
• 売主と買主が親族・同族会社でない
• 前年・前々年に同特例を使っていない

5-2．②空き家3,000万円特別控除（相続土地の最強特例）

相続した親の空き家を売る場合に使える強力な特例です。2026年現在、適用期限は令和9年12月31日まで延長されています。

主な要件：

• 被相続人が一人暮らしだった家（老人ホーム入所前の居住も条件付きでOK）
• 昭和56年5月31日以前に建てられた建物
• 相続から3年後の年末までに売却
• 耐震基準に適合（または取り壊して更地で売却）
• 売却価格1億円以下

相続人3人までであれば一人当たり3,000万円の控除が使えるため、兄弟で共有した土地では合計9,000万円まで非課税にできる場合があります。

5-3．③取得費加算の特例（相続税を払った人は必読）

相続税を納めた土地を、相続の開始から3年10ヶ月以内に売却すると、相続税の一部を譲渡所得計算上の取得費に加算できます。

具体的には、

加算額 ＝ 納付した相続税 × 売却した土地の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格

相続税を数百万〜数千万円納めた方なら、この特例だけで譲渡所得税が大幅に圧縮されます。空き家3,000万円特別控除との併用はできません（どちらが有利か比較検討が必須）。

5-4．④⑤⑥⑦の概要

• ④公共事業の収用：国・自治体に土地を収用された場合、最大5,000万円控除。
• ⑤買換え特例：マイホームを売って新しいマイホームを買う場合、譲渡益に対する課税を繰り延べ（免税ではない点に注意）。
• ⑥10年超所有軽減税率：10年超保有した自宅を売る場合、譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が14.21%に。①との併用可能で、相乗効果が大きい。
• ⑦平成21〜22年取得の土地特例：リーマンショック対策の特例で、対象が限定的。

6．相続した土地を売る場合の節税3ステップ

相続した土地を売るときには、上記特例の中から最適な組み合わせを選ぶことで、手取りを数百万円単位で増やせます。編集部がおすすめする判断ステップは次の3段階です。

ステップ1：相続税を払っていたか確認

相続税を払っていた場合、「取得費加算の特例」が使えるかを最初に確認します。適用期限は相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件。

ステップ2：空き家3,000万円特別控除の要件を満たすか確認

親が一人暮らしで残した昭和56年5月31日以前建築の家なら、空き家3,000万円特別控除が狙えます。耐震リフォームや取り壊しを行えば適用されるケースもあります。

ステップ3：どちらが有利かシミュレーションして選ぶ

②と③は併用できないため、売却価格・相続税額・相続税評価額に応じて有利判定が必要です。

• 相続税が多く、土地の評価額も高い → 取得費加算の特例が有利
• 相続税が少なく、売却益が小さい〜中程度 → 空き家3,000万円特別控除が有利

判断に迷ったら税理士に相談するのが確実です。売却価格2,000万円以上の土地では、税理士費用（10〜30万円）より節税額の方が大きくなるケースがほとんどです。

7．確定申告「自分でできる or 税理士に頼む」判断フロー

土地を売って譲渡所得が出た場合、売却翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

7-1．自分で確定申告できるケース

• 購入時の契約書・領収書がすべて揃っている
• 取得費加算や空き家3,000万特例など複雑な特例を使わない
• 譲渡所得がシンプル（売却価格−取得費＋譲渡費用で確定）
• 共有名義ではない、または共有者も同じ条件

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」でガイドに沿って入力すれば、初心者でも2〜3時間で作成できます。e-Taxで電子送信すれば税務署に行く必要もありません。

7-2．税理士に頼むべきケース

• 取得費が不明で市街地価格指数による推計を検討している
• 空き家3,000万円特別控除と取得費加算の有利判定が必要
• 共有名義・兄弟で相続した土地で分割売却・控除配分が複雑
• 売却価格が3,000万円以上で、申告ミスのリスクが大きい
• 居住用買換え特例など繰り延べ系の特例を使う

税理士費用は10〜30万円程度が相場ですが、ミスで特例適用漏れを起こすと数百万円の損失に直結するため、迷ったら依頼するのが賢明です。

8．土地売却の税金・納税スケジュール

税金の支払いタイミングを時系列で整理します。売却した翌年にまとまった金額を納付する必要があるため、売却代金をすべて使ってしまう前に納税分を確保しておくことが鉄則です。

時期	発生する税金	支払い方法
売買契約時	印紙税	契約書に収入印紙を貼付
引き渡し・決済時	登録免許税（抵当権抹消等）	司法書士経由で納付
売却翌年 2/16〜3/15	所得税（譲渡所得税）＋復興特別所得税	確定申告で申告・納付
売却翌年 6月〜翌々年5月	住民税	6月・8月・10月・翌年1月の4期分納 or 一括納付

最も大きい所得税は売却から最大14ヶ月後の納付になることもあるため、「もう税金は払い終わった」と勘違いして資金を使い切らないよう注意してください。

9．土地売却で手取りを最大化する3つのコツ

最後に、節税以外も含めた手取り最大化のコツを3つまとめます。

コツ1．最低3社の一括査定で売却価格を上げる

土地の査定は会社によって100〜500万円単位で差が出ます。一社の査定だけを鵜呑みにすると、相場より安く売ってしまうのが最大のリスクです。

編集部が特におすすめしているのは、大手6社（住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介・三井のリハウス・三菱地所の住まいリレー・小田急不動産）が提携している「すまいValue」。売却実績の豊富な大手のみに絞って見積もりが取れるため、査定精度が高く、情報管理も安心です。

• 住友不動産販売
• 東急リバブル
• 野村の仲介
• 三井のリハウス
• 三菱地所の住まいリレー
• 小田急不動産

すまいValueで無料一括査定を試す ▶︎

コツ2．所有期間5年超を意識してタイミングを調整

あと数ヶ月で長期譲渡になる場合、待つだけで税率が20%前半に下がります。年初1月2日以降の引き渡しが長期譲渡の判定に入る場合もあるので、取得日をよく確認してから売却時期を決めましょう。

コツ3．節税特例の申告漏れをゼロにする

特例は確定申告しないと適用されません。「売却益は3,000万円以下だから税金はゼロで大丈夫」と確定申告自体をスキップすると、特例が適用されずに後から追徴されるケースがあります。

譲渡所得が出た場合は、税額がゼロになる見込みでも必ず確定申告する——これが絶対ルールです。

10．よくある質問（FAQ）

Q1．土地を1,000万円で売ったら税金はいくらですか？

取得費が不明（概算5%）で長期譲渡の場合、約186万円（譲渡所得税・住民税の合計）が目安です。取得費が判明していれば税額はさらに下がります。居住用や相続土地で特例が使える場合はゼロになることもあります。

Q2．土地を800万円で売ったら確定申告は必要ですか？

譲渡所得が発生する場合は必要です。たとえ小額でも、税務署は法務局からの売却情報を把握しているため、確定申告を怠ると後日指摘される可能性があります。特例で税額ゼロになる場合も、特例適用のために確定申告が必須です。

Q3．購入時の契約書が見つからない場合、税金はどうなりますか？

原則は概算取得費（売却価格の5%）で計算することになり、税額が大きく膨らみます。ただし、預金通帳の出金記録・住宅ローン返済予定表・抵当権設定登記などから実額を復元できれば、実額取得費で申告できます。相続土地の場合は「取得費加算の特例」も併用可能です。

Q4．相続した土地をすぐ売る場合、何に気をつければいいですか？

「取得費加算の特例（相続から3年10ヶ月以内）」と「空き家3,000万円特別控除」のどちらが有利かを、売却前に必ずシミュレーションしてください。両者は併用できないため、選択を誤ると数百万円単位の節税機会を逃します。

Q5．共有名義の土地を売った場合、控除はどうなりますか？

居住用3,000万円特別控除・空き家3,000万円特別控除ともに、共有者それぞれが適用できるのが原則です。兄弟3人の共有相続土地で空き家特例が使えれば、最大9,000万円まで非課税にできる可能性があります。

Q6．所有期間5年の判定は”契約日”と”引き渡し日”のどちらですか？

原則は「取得日」から「譲渡した年の1月1日」までで判定します。取得日は売買契約日 or 引き渡し日のいずれか選択可能ですが、「譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているか」が実際の区分け基準になるため、計算時は要注意です。

Q7．譲渡所得がマイナス（売却損）でも申告は必要ですか？

譲渡所得がマイナスの場合、税金は発生せず確定申告は義務ではありません。ただしマイホーム売却で一定要件を満たせば、損失を給与所得等と損益通算できる特例もあるため、該当する可能性があれば申告を検討してください。

Q8．税理士費用はいくらかかりますか？

土地売却の譲渡所得税申告で10〜30万円が相場です。取得費不明・特例の有利判定・共有持分など複雑な案件は30〜50万円のケースもあります。相場より高い税理士を避けるためには、複数税理士から見積もりを取るのが安全です。

まとめ

本記事のポイントを最後に整理します。

• 土地売却の税金は「譲渡所得税・住民税・印紙税・登録免許税」の4つ、節税できる余地があるのは前2つ
• 長期譲渡（5年超）の税率は約20%、短期（5年以下）は約40%で倍違う
• 取得費が不明な場合は「概算5%／実額復元／取得費加算の併用」の3択で対処
• 節税の7大特例マップ（居住用3,000万・空き家3,000万・取得費加算 ほか）を押さえる
• 相続土地は空き家3,000万特別控除 vs 取得費加算の有利判定が決定打
• 手取り最大化には「一括査定で価格を上げる＋特例で税金を下げる」の両輪

土地売却は、人生に何度もあるイベントではありません。だからこそ、「知っているかどうか」で手取りが数百万円変わるのがこの分野の怖さです。

まずは売却価格の相場を知るために無料の一括査定で複数社を比較し、次に節税特例の適用可否を税理士に相談する——この2ステップを踏むだけで、ご自身の資産を守る確率が大きく上がります。

不動産投資の教科書は、運営歴10年超の専門メディアとして、売却の意思決定に迷われた方向けにセカンドオピニオンサービスも提供しています。土地売却の税金や査定結果でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。あなたの大切な土地が、納得できる価格と手取りで売却できることを、心より祈っています。