団体信用生命保険（団信）とは……？
不動産投資ローンでも利用できるって本当……？
不動産を購入する際には、住宅ローンを組むケースがほとんどでしょう。
住宅ローンを利用する場合には、団体信用生命保険（団信）という生命保険を契約することができます。
団信は、投資用不動産を購入する際に組むローンでも利用することができるのです。
この記事では、
- 団信とは
- 団信の種類や内容
- 団信の特徴
- 団信に加入する際の注意点
について、不動産投資をはじめとした資産運用に関する情報を発信する『不動産投資の教科書』が監修の上で解説します。（中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役）
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目次
１、団体信用生命保険（団信）とは
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを組んだ人が死亡または高度の障害状態になり借入金の返済ができなくなった時に、その保険金でローン残高が完済される生命保険です。
団信は金融機関からローンを組む際、借り換えする際には加入することが原則になります。したがって、不動産投資のローンを組む際にも加入することができるのです。
自宅や投資物件にかかわらず、その所有者に万が一のことが発生した場合、残された遺族にローンという負債が引き継がれれば重い負担になります。こうしたリスクから家族を守るのが団信です。
団信に加入していれば、債務者が死亡や高度障害になった場合にローン返済が不要になり、残された家族はローン返済の必要がない不動産を手に入れることができるわけです。
不動産投資の場合では、現物の不動産に加え、残された家族に家賃という定期収入を残す手段にもなります。
２、不動産投資で加入できる団信の種類
団信は、各金融機関ごとに生命保険会社と提携しているものになります。そのため、金融機関により団信の種類や内容は少しずつ異なります。
ローン契約する金融機関を選ぶ際には、団信の内容も併せて確認しておきましょう。
不動産投資ローンを組む際に加入できる団信には、大きく分けると以下の3種類があります。それぞれ詳しくみていきましょう。
（１）基本の団体信用生命保険
基本的な団信で、被保険者が死亡・高度障害になった場合、以降のローンの支払いが免除される保険商品です。
（２）三大疾病特約付団体信用生命保険
基本の団信の保障内容に加え、がん・心筋梗塞・脳卒中の三大疾病にり患した場合もローン返済が免除になる保険商品です。
ただし、所定の条件があります。そのため「がん」と診断されても、保障対象になるかどうかは条件によります。
（３）八大疾病特約付団体信用生命保険
上記の三大疾病に加え、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎（すいえん）と診断された場合、後のローン支払いが免除されます。
八大疾病特約についても所定の条件があるため、加入前に条件について確認をしておきましょう。
上記3種類のほかに、介護保障や自然災害を保障する特約がつく保険商品もあります。
なお、上記の不動産投資ローンで加入できる団信は、住宅ローンの団信と補償内容は全く同じです。
３、団体信用生命保険（団信）の特徴
この章では、団信の特徴について一般的な生命保険と比較しながら解説します。
（１）保険料のしくみ
団信の保険料は、ローン残高に比例した保険料を払うしくみになっています。返済が進み残債が減れば、団信の保険料も減るのです。
また、保険料の支払いは、ローンに含まれています。そのため、特約をつける場合はローンの金利が上がっていくというしくみになるのです。
（２）保険料率
団信は保険料率が年齢に関係なく、一定です。一般的な生命保険は、年齢と共に保険料が上がっていく点が、団信との違いになります。
団信の保険料率は、高齢者ほど得をする構造になっています。そのため、年齢によっては団信よりも一般的な生命保険に加入する方が、保険料が割安になるケースもあるでしょう。
（３）保険金
一般的な生命保険は、契約時に取り決めた金額が条件に合わせて保険金として支払われます。
一方、団信は契約時に取り決めた死亡・高度障害・疾病といった状態になった時点でのローンの残債額が保険金となります。団信の保険金は一定ではなく、経年により減ることになるのです。
（４）保険期間
団信は、ローンを払い終わった時点で契約が終了します。
一般的な生命保険は、契約期間中または一生涯保険期間が続くので、保険期間に関しても一般的な保険と異なります。
４、団体信用生命保険（団信）の注意点
この章では、団信に加入する際に注意すべきポイントについて解説します。
①生命保険料控除の対象にならない
一般的な生命保険は、所得税の所得控除の対象になりますが、団信の保険料は所得控除の対象にはなりません。
②適応できないケースがある
団信はあくまで「個人」が対象です。管理会社を使った一棟の物件には適応できないケースがほとんどです。
さらに、法人で借りる場合には連帯保証人が必要です。
③健康状態により加入できない場合がある
団信の加入時には、健康状態を告知する必要があります。通常の生命保険加入時よりも告知項目は少ないですが、正確に告知しないと「告知義務違反」とされて、保険料が支払われなくなる可能性があります。
④相続税に注意する
被保険者（物件オーナー）が亡くなって団信が適応された場合、ローンは完済されます。そのため、不動産評価額の全体が相続財産に加算され、相続税が割高になるのです。
団信に関するよくある質問
（１）借換え時はどうなる？
ローンの借換えをする場合、従来のローンに付随していた団信は解約されるため、新たに組むローンの団信に加入することになります。
借換え先の金融機関が団信加入を必須条件としている場合、健康状態によっては新たな団信の加入ができず、借換え自体できなくなりますので注意が必要です。
（２）複数の団信に加入できる？
可能です。
住宅ローンの団信に加入している場合でも、新たに不動産投資ローンの団信にも加入できます。また、不動産投資で物件数を増やしていく際にも、ローンごとに団信に加入することができます。
（３）健康上の理由で団信に加入できない場合は？
健康上の理由で団信に加入できない人でも、加入条件が緩和されているワイド団信であれば加入できる可能性があります。
ただし、普通の団信に+0.3%程度金利が上乗せされるため返済額が高くなりますし、ワイド団信がない金融機関もあるので確認が必要です。
また、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供するフラット35は、団信の加入が任意となっているため、フラット35を利用するという選択肢もあります。
まとめ
団信は不動産投資でローンを利用する場合に、加入することになる生命保険です。ローン契約者に万が一のことがあった場合、家族の生活を支える資産を残すことができるのです。
団信という保険を有効に活用するためにも、加入する際には補償内容、条件、注意すべき点を十分に理解した上で自身の状況に最適な商品を選びましょう。
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