ご自宅の売却を検討している方は、「少しでも高く売却したい」と考えることでしょう。
この記事では、自宅の売却を有利に進めるための基礎知識やポイントをまとめています。
大手志向の一括見積サイトでまずは、自宅の相場価格を確認しましょう。ローンが残っていても、住んでいても売却することは可能です。
１、こんなケースでも自宅の売却はできる？
そもそも、ローン返済中である場合や、居住中でも売却できるのか、確認しましょう。
（１）ローンが残っている
ローンの残債があっても、自宅を売却することは可能です。
しかし、自宅の引き渡しの際にはローンを完済していなければならないため、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。
- ローンの残高よりも高い金額で売却する
- 売却額がローンの残高よりも低い場合は、売却代金に自己資金を足してローンを完済する
住宅ローンを利用して購入した家には、「抵当権」が設定されています。抵当権とは、ローンの貸付を行う金融機関が、家などの不動産に設定する担保権のことです。
買主が住宅ローンを利用する場合、売主がローンを完済して抵当権を解除してからでないと買主が住宅ローンを借入できないため、売主はローンを完済する必要があるのです。
（２）まだ住んでいる
住みながらでも、自宅を売却することはできます。
自宅を売却する場合、まずは家を空けてからでないと売れないと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。
住み替えを目的に、住みながら自宅を売却する場合、売り先行と買い先行の2つの方法があります。
- 売り先行…自宅の売却を先に行ってから、新居を購入する
- 買い先行…先に新居を購入してから、自宅を売却する
不動産の売却が初めての場合は、売り先行をおすすめします。想定していた金額で売れず新居の購入資金が足りないという事態を防ぐことができ、売却代金を新居購入の頭金にあてられるというメリットがあるためです。
一方、新居が決まるまで仮住まいが必要になることがあるため、計画的に進めることが重要です。
（３）売却後も住み続けることはできる？
売却後も住み続ける方法として、「リースバック」があります。
自宅のリースバックとは、売却先に家賃を支払うことで自宅に住み続けられるしくみです。一般的に売却先となるのは、不動産会社です。
リースバック方式は、売却金額が低く、家賃は高くなりやすいというデメリットがあります。
２、自宅売却の基礎知識
次に、自宅売却を有利に進めるための基礎知識を確認しておきましょう。
（１）売却方法
売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介と買取の違いを、下表にまとめました。
買取 | 仲介 | |
買主 | 不動産会社 | 個人または不動産会社 |
売却価格 | 相場の7割程度 | ほとんどが相場価格での売却になる |
売却にかかる費用 | かからない | 仲介手数料…売却価格の3%+6万円+消費税 |
売却にかかる期間 | 1週間～1ヵ月程度 | 3ヵ月～6ヵ月程度 |
メリット | ・手数料がかからない ・確実に買い取ってもらえる ・仲介よりも早く売却できる | 買取よりも高く売れる |
デメリット | 仲介よりも売却価格が安くなる | 買取よりも売却に時間がかかる |
（２）事前に準備しておくこと
自宅を売却することが決まったら事前に準備しておくこととして、以下の3つが挙げられます。
- ローンの残債を確認する
- 売却相場を調べておく
- 売却に必要な書類を把握する
①ローンの残債を確認する
前述したように、ローンを完済できなければ自宅を売却することができないため、まずはローンの残債を確認する必要があります。
ローンの残債を確認することにより、いくらで売却しなければならないのか、いくら自己資金が必要になるのかを算出することができます。
②売却相場を調べておく
自宅をいくらで売却できるのか、相場を調べておくことで今後の資金計画をたてやすくなります。
簡易的に売却相場を調べる方法を3章で紹介します。
③売却に必要な書類を把握する
売却に必要な書類は、不動産の種類や売却方法によっても異なりますが、一般的に必要となる書類として、以下が挙げられます。
- 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
- 印鑑証明書、実印
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 管理規約・管理組合総会議事録など（マンションなどの場合）
- 建築確認通知書・検査済証
- 測量図・建物図面・建築協定書
- 物件状況等報告書
- 設備表
- 本人確認書類
今すぐに全てが必要になるわけではありませんが、売却時には上記の書類が必要になることを把握しておくとスムーズに売却が進むでしょう。
（３）査定方法
不動産会社が行う査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定は、簡易査定とも呼ばれ、対象となる不動産のデータを元に行われる査定です。当日～数日で結果がわかりますが、机上査定でわかるのはあくまでも目安の金額になります。
一方、訪問査定は、データだけでなく不動産会社が対象の不動産を訪問して行う査定です。結果が出るまでに1週間程度かかりますが、実際の売却価格に近い査定をしてもらうことができます。
まずは相場を把握しておきたいという場合は机上査定を、本格的に売却を始める際には訪問査定をするとよいでしょう。
（４）媒介契約の種類
仲介により自宅を売却する際、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、大きく3種類に分けられます。
①一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、自ら買手を探し不動産会社を通さずに契約することもできます。
契約に有効期限は設けず、不動産会社はレインズへの登録をしたり、業務の実施状況の報告をする義務がありません。
自由度が高く、幅広く買い手を探すことができますが、不動産会社にとっては競争相手が多いため、力を入れて探してもらいにくいケースが多くあります。結果として、売却に時間がかかる可能性があります。
レインズ…国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムのこと
②専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する契約です。自ら買手を探し、不動産会社を通さずに契約することも可能です。
契約の有効期限は最大で3ヵ月で、不動産会社は媒介契約成立から7日以内にレインズに登録しなければなりません。
また、2週間に1度以上、仲介業務の実施状況を報告することが義務付けられています。
専任媒介契約は、不動産会社に仲介を依頼するだけでなく、自らも買手を探したい場合に選択される契約です。
③専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼し、依頼者が自ら買手を探すことはできない契約です。
契約の有効期限は最大で3ヵ月で、専任媒介契約と同じです。しかし、レインズへの登録は5日以内、1週間に1度の仲介業務の報告が義務付けられています。
依頼者にとって一番制約がありますが、不動産会社が力を入れて売却先を探してくれるため、早く売れる可能性が高い契約といえます。
専任媒介契約、専属専任媒介契約は不動産会社を1社にしぼって仲介を依頼するため、慎重に会社選びを行う必要があります。
３、売却相場の調べ方
この章では、売却相場の調べ方について説明します。
（１）データベースを使って調べる
まずは、簡単に調べることのできるツールを活用して、自宅の相場価格の目安を把握してみましょう。
パソコンで調べることができるデータベースを3つピックアップします。
①不動産取引価格情報検索
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
国土交通省が運営する、日本全国の不動産取引実績データベースです。近隣の類似物件を探して、いくらで取引が成立したのかを調べることができます。
②レインズ
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
不動産の業界団体である不動産流通機構が運営する、売買実績データベースです。
レインズは一般に公開されていませんが、レインズに登録されている不動産会社で実際に行われた不動産取引の価格情報が検索できるサイトとして、「レインズマーケットインフォメーション」があります。
③プライスマップ
https://www.homes.co.jp/price-map
マンションの流通価格が豊富に登録されているデータベースです。地名やマンション名を入れると簡単に相場価格を調べることができます。
（２）複数の不動産会社に査定を依頼する
査定価格を比較するため、少なくとも3社以上の不動産会社に査定依頼をしましょう。
無料の価格査定サイトを利用することで、簡単に複数の会社の査定価格を比較することができます。
ただし、一括査定サイトを利用した場合、依頼先の不動産会社から連絡が来るため、対応できる範囲で依頼するようにしましょう。
代表的な査定サイトをご紹介します。
①すまいValue 【PR】
東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社6社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。
大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。
不動産を売却するときに、安心感を最優先させたい人におすすめの一括査定サービスです。
②SUUMO 【PR】
「SUUMO」は、株式会社リクルートが運営する一括査定サービスです。
全国に対応しており、提携社は大手から地域密着型まで幅広く、10社に査定を依頼できます（※査定可能会社数は物件所在地によって異なります）。
相続やローンなど不動産を売却する際の注意点についてのサポート体制も充実しており、SUUMO売却査定の利用者満足度は91％（2021年3月調べ）。
できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい人におすすめの無料一括査定サービスです。
③SRE不動産 【PR】
「SRE不動産」はソニーグループの不動産会社です。
注目すべき特徴として、売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けた「エージェント制度」が挙げられます。
仮に自社で買い手が見つかったとしても、業務や担当が完全に独立しているため、売却エージェント（担当）は100％売り手の要望にそって交渉にあたります。
「業界最高水準のAI（人工知能）」による客観的でより正確な査定価格の算出と、「売却に特化した専門エージェント」のサポートによって、「安心安全なお取引」と「早く高く売ること」を徹底的に追求しているのです。
なお、SRE不動産はサービスエリアが東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に限られています。該当する場合は、お客様満足度が高いSRE不動産をおすすめします。
４、自宅売却にかかる費用と税金
自宅を売却する際には、手数料や税金などの費用がかかります。この章では、売却の際に必要になる出費について解説します。
（１）仲介手数料
仲介により自宅を売却する場合にかかる仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。
仲介手数料の上限額は、以下の通りです。
200万円以下の部分 | 売買価格の5%+消費税 |
200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%+消費税 |
400万円超の部分 | 売買価格の3%+消費税 |
仲介手数料の金額を簡単に計算できる式は、以下の通りです。
売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋消費税
仲介手数料の上限額は法律で定められたものなので、上限額以上の手数料を不動産会社から請求されても支払う必要はありません。
しかし、出張を依頼する場合などは実費負担の請求が認められているため、どちらが出張にかかる費用を負担するか、依頼前に確認しておきましょう。
（２）譲渡益にかかる税金
自宅を売却する際に、購入時よりも売却時の価格が上回って譲渡益が発生することがあります。
しかし、自宅の売却で譲渡益が発生したとしても、自宅である場合に限って3,000万円までの特別控除があります。つまり、譲渡益が3,000万円以下であれば非課税ということです。
仮に譲渡益が3,000万円を超えたとしても、3,000万円を超えた分だけが課税対象となります。
3,000万円の特別控除が適用される条件は、以下の通りです。
- 自宅不動産であること
- 売主と買主の間に夫婦や親子といった関係がないこと
- 過去2年間に同じ特例の適用を受けていないこと
- 単身赴任などで家族が離れて住んでいる場合、メインとなる自宅であること
- 居住していない住宅であっても居住しなくなってから3年以内ならOK
適用条件については、国税庁のホームページにも詳しい解説がありますので、ご参照ください。
この特別控除は範囲が大きく、自宅となるような住宅物件で譲渡益が3,000万円を超えるケースは少ないため、ほとんどの売却事例で非課税となっています。
なお、この制度は所有期間が5年を超えない短期譲渡所得にも適用されますが、所有期間が短い場合は税率が高くなります。特別控除が適用されるかどうか、事前にチェックしておきましょう。
５、自宅売却5つのポイント
（１）売却までにかかる期間
自宅を売りに出してから買手と契約を結ぶまで、1ヵ月～6ヵ月程度かかります。
不動産の売主と買主は、相反する思惑を持っています。売主が少しでも高く売りたいと思っている一方で買主は少しでも安く買いたいと考えているのです。
売主が少しでも高く売りたいと思うのは当然のことといえますが、不動産には厳然たる相場があります。
相場を上回る価格で売りに出すと買手がつかない可能性が高くなり、売却期間が長くなる原因となります。
（２）早く売ることも大事
一般的に、自宅の売却期間が長くなるほど、売却価格は下がる傾向にあります。
相場よりも高い価格を設定するとなかなか売れず、その後価格を下げながら売りに出すことになり、成約までに時間がかかってしまうのです。
査定価格より少し安めに設定をして、早めに売却できるようにすることで結果的に高く売却できるケースが多くあります。自宅を高く売るというのは、早く売ることと同義なのです。
（３）査定価格が高すぎる不動産会社に注意
一括査定を依頼した場合、査定価格が妙に高い業者には注意しましょう。仲介依頼を取りたいばかりに高い査定価格を出してくることがあるためです。
しかし、さらに注意が必要なのは買取を持ち掛けられる場合です。
悪徳な不動産会社は、高い査定価格を出して高い金額で売り出し、結果的に売れずに困った売主から安く買い取ろうとすることがあります。
そのため、複数の不動産会社から査定結果が届いたら、まずは「高すぎる査定価格」と「安すぎる査定価格」を除外することが必要です。
一番高い査定価格を提示してきたところに頼みたくなりますが、実際に依頼をしてみると査定価格で買主を見つけることができないケースがあることに留意しましょう。
結局、他社が出してきた査定価格と同レベルもしくは下回ってしまうということも十分考えられるのです。
（４）内覧を軽く考えず、丁寧に対応する
買主候補による内覧は売主が生活をしている場に他人が入ってくるため、積極的に対応しようとする人は多くはありません。しかし、内覧を軽く考えると売却価格に大きく影響します。
高い買い物をする時、人は必ずその商品をしっかりと見ようとします。それは高級車や高級腕時計でも同じで、それを「見せないけれど買ってほしい」と言われた人が買おうと思うかというと、そうではないでしょう。
より高く自宅を売却するためには、内覧に来た人を快く迎え丁寧な対応をすることが鍵になることも多いものです。
（５）都合の悪いことも伝える
売却活動が始まると、買主候補の人から問い合わせが入るようになります。
内覧に対応する際には、整理整頓と掃除をすると思いますが、特に整理整頓は内覧を意識した配置にしましょう。
というのも、内覧で買主候補者は家の広さを知ろうとするからです。家財道具がぎっしりと置かれて狭苦しい印象を与えてしまうと、実際の広さよりも狭い印象を与えてしまいます。
整理整頓によって、できるだけ床を多く露出することで広く見せられるようにして、さらに照明を明るめのものにしておくと部屋の印象が明るく広く見えるようになります。
また、内覧時に自宅と同じくらい重要なことが、売主の印象です。
買主候補者は高いお金を出して自宅を買おうとしている人なのですから、「この人なら家を大切に使ってきたに違いない」と思ってもらうことはプラスに働きます。不動産取引を成功させるためには、売主と買主の間の信頼関係も必要なのです。
まとめ
この記事では、自宅売却の基礎知識から、高く売るノウハウ、自宅売却に適用される税金について解説してきました。
自宅の売却は、不動産会社というパートナーと一緒に進める共同作業です。
不動産会社からの初動対応を見て、最初にどんなアプローチをしてきたのか、その後やり取りをしていくなかで信頼できそうかどうかを精査することも大切です。
売却活動をする前に基礎知識を学び、情報収集を欠かさないことが、失敗しない自宅売却につながるでしょう。
