ワンルームマンション経営に興味をお持ちですか？
現在の日本では少子化が進み、年金財政は厳しくなる一方で、今まで何度も年金制度の改正により給付が削減されています。
そんな中、老後資金の不安を解消するためにワンルームマンションを選ぶ人が増えているのです。
この記事では、ワンルームマンション経営を始める前に知っておきたいメリット・デメリットや失敗しないためのポイントについて解説します。
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
ワンルームマンション経営とは、単身者向けの部屋を購入し、賃貸経営をすることです。ワンルームマンションは、一つの居室にキッチンやトイレ・バスといった設備が配された間取りとなっています。
目次
１、ワンルームマンション経営とは
ワンルームマンション経営とは、単身者向けの部屋を購入し、賃貸経営をすることです。
ワンルームマンションは、一つの居室にキッチンやトイレ・バスといった設備が配された間取りとなっています。
２、ワンルームマンション経営のメリット
まずは、ワンルームマンション経営のメリットをみてみましょう。
（１）自己資金が少なくても始めることができる
少ない自己資金からでも始めることができる点は、ワンルームマンションの大きなメリットといえるのではないでしょうか。
ワンルームマンションは、ファミリータイプの部屋や一棟物件に比べて価格が安くなります。
また、金融機関から属性が高いとみなされれば、自己資金を抑え、フルローンで物件を購入することが可能です。
（２）流動性が高い
ワンルームマンションは価格が安いことから、売却を検討した場合も、購入を希望する人が比較的現れやすいという特徴があります。
投資における流動性とは、投資対象の換金の容易さを表す要素のことです。
不動産は、株式のように取引市場がなく、売却時には買い手を探したり、売却の手続きが必要になるため、3カ月〜6カ月程度かかります。
ワンルームマンションは、ファミリータイプや一棟物件に比べ流動性が高いため、損切りや利益確定の際に比較的売却しやすくなります。
（３）ランニングコストが抑えられる
ワンルームマンションは、ファミリータイプに比べ面積が狭く設備も少ないことから、修繕や退去時の原状回復にかかる費用が安くなります。
また、ワンルームマンションの場合、建物全体の修繕費用を各部屋のオーナー全員で積み立てることができます。
一棟アパート経営では、オーナーが計画的に大規模修繕のための費用を積み立てなくてはなりません。
総じて、ワンルームマンションは他の物件に比べランニングコストを抑えられるといえます。
（４）生命保険の代わりになる
金融機関でローンを組んで不動産を購入すると、原則、団体信用生命保険に加入することになります。
団体信用生命保険は「団信」と呼ばれ、団信の保険料はローンの利息に含まれています。
ローン契約者が死亡または高度の障害状態になった際に、ローンの残債が保険金から支払われるしくみです。
ローン契約者に万が一のことがあった場合に、家族に資産を残すことができるため、生命保険の代わりになるといわれています。
（５）新しい入居者はファミリータイプより決まりやすい
ワンルームとファミリータイプの部屋を比較すると、ワンルームの方が入居者がすぐに見つかる傾向にあります。
なぜなら、単身世帯の場合、入居を決める人はひとりだけだからです。
家族の場合、複数人で相談して入居を決めることが多く、入居が決まるまでに時間がかかるのです。
３、ワンルームマンション経営のデメリット
ワンルームマンション経営には、デメリットもあります。確認しておきましょう。
（１）投資金額が小さいため、リターンも小さい
ワンルームマンションは価格が安いことがメリットですが、その分家賃収入も多くはありません。
収益の規模を拡大していきたいということであれば、ワンルームマンションを複数戸購入したり、一棟物件に投資するといった選択をして資産を拡大していく必要性があります。
（２）土地を資産にすることができない
アパートやマンションを丸ごと購入する一棟所有の場合、購入価格が高くなる反面、建物だけでなく土地も資産としてカウントすることができます。
一方、建物の中の一室を購入するワンルームマンションの場合は、価格が安い反面、購入した部屋しか資産としてカウントすることができません。
（３）空室が出た場合収入がゼロになる
いくつかの部屋を所有している場合や、一棟物件の場合は1部屋くらい空きが出ても大きなダメージにはなりません。
しかし、1つしか部屋を持っていない場合は、その部屋で空室が出てしまうと家賃収入がゼロになってしまいます。
金融機関から借入をして物件を購入した場合、他の収入や自己資金からローンの返済をしなければなりません。
念のため、2〜3ヶ月分の借入金が返済できるだけのキャッシュを用意しておく必要があるでしょう。
４、不動産投資のリスク
ワンルームマンション経営は不動産投資の中でも比較的リスクが低いといえますが、投資である以上もちろんリスクはあります。
不動産投資特有の主なリスク3つについて解説します。
（１）空室リスク
空室は、不動産投資最大のリスクといえます。
空室リスクを回避するには、退去があっても次の入居者がすぐ見つかる物件を選ぶことが重要です。
賃貸需要が下がらない物件について情報収集をし、物件選びで失敗しないようにしましょう。
（２）家賃下落リスク
家賃下落は、建物の老朽化や賃貸需要の低下が原因となって起こります。家賃が下落すると、家賃収入が減ることになります。
建物の老朽化は避けることができないため、家賃下落は自然に起こるものです。
しかし家賃下落は、
- 賃貸需要が今後もあり続ける物件を選ぶ
- 物件管理を適切に行う
ことで抑えられ、場合によっては家賃が上がることもあります。
（３）金利上昇リスク
不動産ローンに関しては、固定金利型と変動金利型の2種類の形態があるのですが、現在は低金利が続いているため、変動金利型を選ぶ人が多いです。
しかし、変動金利型の場合には半年に1度金利の見直しがあるので、その時に金利が上昇してしまう可能性があります。
金利は金融政策の転換によりいつ上がるかわかりません。さまざまなケースを想定したシミュレーションをしておくことや、購入後もしっかりフォローしてくれて、返済計画についても相談できる不動産投資会社をパートナーに選ぶことが大切です。
５、ワンルームマンション経営を始めるまでの4つのステップ
この章では、ワンルームマンション経営の始め方について解説します。
（１）情報収集
収益性の高いワンルームマンション経営をするためには、情報収集をして不動産投資の基礎知識を身につけることが重要です。
なぜなら、ある程度知識がないと、不動産投資会社の営業担当から「言ったことは信じてもらえる」と思われる可能性が高くなるからです。
その結果、自分に合った収益性の高い物件ではなく、不動産投資会社が売りたい物件を購入することになってしまうかもしれません。
不動産投資の情報は、インターネットや本、動画、セミナーで収集することができます。
（２）新築か中古か
ワンルームマンション投資を始めるにあたって、新築のマンションを購入するのか、中古のマンションを購入するのかを選択する必要があります。
それぞれの特徴を比較したので、参考にしてください。
①新築ワンルームマンション
新築マンションは部屋が綺麗という印象が強い事から客付きが良く、最初の入居者には困らないというメリットがあります。
また、エアコンや水道管といった設備が新しく、急な修繕費の発生などのアクシデントが起こる可能性は低くなります。したがって、購入時にシミュレーションした通りの数値に収束しやすいという特徴があるため、安定した経営が期待できるでしょう。
一方、中古よりも物件価格が高く、2人目以降の入居者からは、新築時より低い家賃設定になることが多いため、利回りが低い傾向にあるというデメリットがあります。
②中古ワンルームマンション
中古というと築年数が古いマンションというイメージがあるかもしれませんが、新築のマンションに入居した人が1ヶ月で退去したとしても、その時点で中古という扱いになります。
中古マンションは新築と比較すると安く買うことができ、さらに新築と比較して家賃が大幅に下がるということは無いので、新築よりも利回りが高い傾向にあります。
しかし、水道管の故障などによって修繕費が発生したり、修理をしなければ人が住めない状態になってしまうケースも稀にですがあるのが事実です。
そのため、急な出費や収入が途絶えることにより、利回りが低下するリスクがあります。
③築年数が浅めの中古マンションがおすすめ
上記を踏まえた上で考えれば、「リスクが少ない中古マンション」が最も理想的であるということがわかります。つまり、「築浅の中古マンション」です。
新築というラベルはないものの、家賃は大きく下げずに済み、尚且つ修理などによる急な出費が発生するリスクを抑えることができるからです。
しかし、そのような物件は人気があるので、見つけるのは難しいといえます。
どうしても探すのが難しいということであれば、無理をして中古のマンションを購入するよりも、新築の物件を購入することを検討してもよいでしょう。
（３）収益性の高い物件を見つける
不動産投資の初心者にはワンルームマンションが適していると前述しましたが、ワンルームマンションならどの物件でもいい、というわけではありません。
物件を探すときは、ポータルサイトを見たり、不動産投資会社に紹介してもらう方法があります。
ポータルサイトは、都合のいい時間に多くの物件情報を見ることができます。しかし、物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みであることが多くあります。
一方、売主として投資物件を販売している不動産投資会社の場合、随時物件情報を更新しています。営業担当者といい関係を築くことで、最新の情報情報を教えてもらうこともできるでしょう。
物件選びで失敗しないためには、以下のポイントをおさえましょう。
①実質利回りが高い
利回りは、不動産投資の収益性を測る指標として用いられます。
利回りは、大きく分けて
- 表面利回り
- 実質利回り
があります。
物件情報には、諸経費が考慮されていない表面利回りが記載されていることがありますが、表面利回りの数値は参考程度にしかなりません。
収益性を測るのに大切なのは、発生した家賃収入から諸経費を引いた上で計算された実質利回りです。
管理費や修繕積立金、固定資産税なども含めてシミュレーションすることで、できるだけ正確な数値を出した上で、高い実質利回りが期待できる物件を選定しましょう。
不動産投資のシミュレーションについては、「不動産投資のシミュレーション方法｜3つのステップで収益性を確認しよう」を参考にしてください。
②地方よりも都心部の物件を選ぶ
地方物件は都心部と比較しても人口が少ないため、新しい入居者を見つけるのが難しい傾向にあります。地方物件は比較的価格が安いため利回りが高い傾向にありますが、空室が出てしまうと家賃収入を受け取ることができず、実際の利回りは低下してしまうケースも考慮する必要があるのです。
一方、都心部の物件の場合は人口が多く、賃貸需要も下がらないため、退去者が出たとしても新しい入居者がすぐに見つかる可能性が非常に高いといえます。
ワンルームマンション経営は、数十年と長期にわたる事業です。今後、日本の人口が減っても賃貸需要が下がりにくいと予想される、都心部の物件を選ぶことが失敗しない不動産投資につながります。
③駅から徒歩10分以内の駅チカ物件
ワンルームマンションに住む人のほとんどは、通勤や通学をしている社会人や学生です。
1日のほとんどを職場や学校などの出先で過ごしているため、家に居る時間は短いと考えられます。
そのため、ターミナル駅にアクセスしやすい駅から近い物件が選ばれやすく、退去しても次の入居者が決まりやすいのです。駅から7分以内が理想的ですが、10分以内であれば賃貸需要が大きく下がることはないでしょう。
（４）不動産投資会社に連絡して購入を決定する
条件に合った物件を見つけたら、不動産投資会社に連絡をして、物件の詳細を確認し売買契約をしてマンションを購入します。
もちろん商談の中で他の候補のマンションも案内されるケースもありますが、その時に注意をして欲しいのが「決めた基準を簡単に変えない」という点です。
不動産投資に失敗して赤字を抱えてしまう人は、営業担当の巧みなトークによって本来購入したかった物件よりも収益性の低い物件を購入させられたケースがあります。
営業担当の話を参考にするのは大切ですが、営業によって別の決断にすり替えられてると感じたら、一度冷静になって本当に購入したい物件なのか考えましょう。
上記のケースでは、他の不動産投資会社や、不動産投資の経験者に相談することも有効です。
６、不動産投資会社の選び方
不動産投資会社は、それぞれ取り扱う物件や強みが異なります。ワンルームマンション経営を考えているのであれば、ワンルームマンションを専門に扱う会社を選ぶようにしましょう。
不動産投資会社は、物件管理まで依頼できる会社が多いため、物件管理の実績や評判を調べておくことも重要です。
この章では、物件管理の実績が豊富な不動産投資会社を紹介します。
①新築ワンルームマンション
トーシンパートナーズ
トーシンパートナーズは、東京都心、横浜、川崎エリアの駅徒歩10分圏内の自社ブランドマンションを中心に、周辺物件と差別化したワンルームマンションを展開する不動産投資会社です。
ZOOM・フェニックスの2ブランドを展開し、特に新築の“ZOOM”シリーズは9年連続グッドデザイン賞を受賞するなど高い評価を受け、中古市場でも人気の物件です。
デザインだけでなく設備や物件管理にもこだわっており、入居率は98.2％と業界最高水準。デザイン性が高く良質で資産価値の落ちにくいマンションに投資したい人におすすめです。
プロパティエージェント
プロパティエージェントは東証プライム上場グループ企業で、東京・横浜エリアを中心に新築自社物件・中古物件ともに取り扱いがある不動産投資会社です。
マンション開発・販売から管理まで自社で行っているので、オーナーの負担を最小限に抑えています。
入居率も99.72%（2023年12月時点）と高い水準です。
不動産クラウドファンディング事業や“オール顔認証マンション”などDX事業にも力を入れています。
②中古ワンルームマンション
日本財託
日本財託は“中古・東京・ワンルーム”をメインに取り扱う不動産投資会社です。
オーナーの年代は30代〜50代と幅広く、日本財託の物件を複数購入している“リピーター投資家”が登壇するオンラインセミナーではリアルな体験談から資産形成の状況までを知ることが可能です。
「副収入が欲しい」「ゆくゆくは不動産投資でFIREしたい」という方におすすめの不動産投資会社です。
リノシー
RENOSY（リノシー）は、株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）が運営する、不動産投資の入口から出口までを一貫してサポートする、不動産投資売上No.1のサービスです。
RENOSYでは、オンラインでの取引完結を可能にするなど、不動産取引の古い慣習を次々にデジタル化するPropTech（不動産テック）企業でもあります。
2022年は、中古マンション投資における販売戸数および売上高で３年連続No.1となり、さらに経済産業省「デジタルトランスフォーメーション（DX）銘柄」にも3年連続で選定されています。
７、運用物件数を増やして本格的な資産形成を行うには
区分のワンルームマンションを一室持っているだけでは、大きな不動産収入を得ることは難しいでしょう。ワンルームマンションへの投資は、あくまでも最初のきっかけに過ぎません。
より収益を大きくしていくためには、「複利」で投資をしていくという思考が必須です。
最初の投資によって得た収益を使って、新たな物件に再投資することで資産が雪だるまのように増えていき、本格的に資産形成をすることができます。
この章では、「複利」の投資を効率良く行う具体的な方法について解説します。
（１）月々の返済額を最低限に抑えてキャッシュを残す
不動産投資を初めて間も無い人の多くは、「借りたものは早く返さないといけない」という思考に陥りがちですが、それは資産形成を行うという観点で言えば間違いです。
銀行が融資をする際に重視しているのは現在の借金の額ではなく、持っている資産だからです。
銀行はお金を返せる見込みがある人に貸したいので、安定した収入や、不動産や現金といった資産をどれだけ持っているかを重要視します。
なので、効率よく資産形成を進めていくためには、借金の返済額は最低限に抑えて手元にキャッシュを増やしていく体制を作るようにしましょう。
（２）自己資金に対する借入額の割合を大きくしてレバレッジをかける
少ない自己資金で多くの融資を受けることができれば、レバレッジを活用できるので効率よく資産形成を行うことができます。
端的にいえば、「たくさんお金を借りた方が効率がいい」ということです。
そうなると心配になってくるのがリスクですが、不動産投資の場合はFXや先物などと比較して小さなリスクでレバレッジを掛けることができます。
なぜなら、FXや先物は失敗してしまったら何も残りませんが不動産投資の場合は土地や建物が資産として残るからです。失敗しても、資産がゼロになってしまう心配はありません。銀行が不動産投資をする個人に対して、融資をしてくれるのはそのためです。
まとめ
ワンルームマンション経営は少ない自己資金で始めることができ、ローン完済後には不動産収入を期待できる投資です。老後のお金の不安を解消するためにワンルームマンションが選ばれる理由を理解いただけたかと思います。
しかし、いざ物件を購入するとなると、金額が大きい分不安も大きくなることと思います。不動産投資のリスクを最小限に抑えるためには、経験者に相談してから始めることが有効です。
不動産投資の教科書では、現役の投資家に相談できる「セカンド・オピニオンサービス」を提供しています。
セカンド・オピニオンでは、
- 買っていい物件なのかわからない
- 提案された物件を不動産投資経験者に見てもらいたい
といった相談ができます。
セカンド・オピニオンを担当するのは編集部に在籍する現役の不動産投資家なので、不動産投資会社で聞きにくいことも聞けますし、物件を提案されることもありません。
多くの投資家に知ってもらいたく、現在は無料で相談できます。ぜひご利用ください。