不動産売却時の消費税について知っておきたい5つのこと

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ゴム印不動産売却においては、売却する不動産の種類や売主の立場によって、非課税の場合もあります。

そこで今回は、不動産売却時の消費税について詳しく書いていきますので、これから不動産の売却を検討されている方の参考にしてもらえると幸いです。

 

 

目次

1、不動産売却における消費税の扱い 

2、仲介手数料の計算時の注意点

3、その他消費税が課税される費用

4、不動産を売却する際の税金について

5、一覧表

1、不動産売却における消費税の扱い

不動産の売却価格が一括で表示されているため、ご存知の方は多くないようですが、不動産の種類によって、消費税については以下のようになっています。

  • (1)土地は非課税
  • (2)建物は課税対象

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)土地は非課税

不動産の売却においては、土地は非課税になります。

土地は消費されるモノではなく、資本移転の一種という考え方であるため、非課税対象になります。

(2)建物は課税対象

一方、建物については、基本的には課税対象となります。

しかし、売主の立場によって以下のように変わります。

  • 個人の場合:非課税
  • 事業者の場合:課税対象

従って、売主が不動産業者、ディベロッパーなど課税事業者である場合、課税されます。個人で自宅を売却する場合は、非課税になります。

しかし、ここで注意して頂きたいのは、売主が個人であっても、居住用の自宅ではなく、投資用のマンションやテナントなどの不動産を売却する場合、消費税の課税対象となりますので、ご注意下さい。

2、仲介手数料の計算時の注意点

上記「1、不動産について消費税の考え方」で紹介したように、不動産の種類や売主の立場によって、消費税の課税方法が変わってしまいます。

ここで、仲介手数料を計算する際に、以下の点について注意するようにしましょう。

  • 仲介手数料を算出する基準となる不動産の売却価格は「非課税価格」
  • 売却価格に「非課税土地価格」と「課税建物の価格」が含まれている

(1)仲介手数料の計算方法

仲介手数料は以下の計算式にて算出することができます。

「仲介手数料=(不動産の売却価格(非課税)☓3%+6万円)☓1.08」

(2)シュミレーション

①売主が個人の場合

売却価格が5,000万円(うち土地価格:2,300万円)の一戸建てを売却する場合の仲介手数料を計算してみましょう。

仲介手数料=(5,000万円☓3%+6万円)☓1.08=168.48万円

②売主が事業者の場合

売却価格が5,000万円(税込)(うち土地価格:2,300万円)の一戸建てを売却する場合の仲介手数料を計算してみましょう。

建物の税抜き価格=(5,000万円−2,300万円)/1.08=2,500万円

仲介手数料=「(2,300万円+2,500万円)☓3%+6万円)」☓1.08=162万円

消費税の課税対象をきちんと理解し、仲介手数料の払い過ぎにご注意ください。

なお、不動産売却時の仲介手数料については、詳しく「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

3、その他消費税が課税される費用

不動産を売却する際に、仲介手数料の他に以下の費用も課税対象となります。

  • (1)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • (2)(抵当権抹消登記を依頼した場合)司法書士への報酬

では、順番にみていきましょう。

(1)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

不動産を購入した際に、銀行などの金融機関から融資を受けて、まだ残債が残っている場合、不動産の売却によって、融資を受けた金融機関に対して残債の返済をするので、この時には一括繰上げ返済手数料が発生します。

金融機関によって異なりますが、大体3,000円〜5,000円程度です。固定ローンの場合、3万円〜5万円が必要になります。

この費用に対して、消費税が課税されます。

住宅ローンの繰上げ返済については、詳しく「住宅ローン繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」をご参照ください。

(2)(抵当権抹消登記を依頼した場合)司法書士の報酬

住宅ローンを利用した場合、不動産を担保に抵当権が設定されています。

売却する際に、買主に権利が移せるように、住宅ローンを完済したタイミングで、抵当権抹消登記を行います。

この手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合、報酬金額に対して消費税が課税されます。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の相場は、大体8,000円〜12,000円前後が多いようです。

4、不動産を売却する際の税金について

不動産を売却する際に、消費税の他に以下の税金も納付する必要があります。

  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • (抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税
  • (売却益が出た場合)不動産譲渡所得税

詳しい内容については、「不動産売却時にかかる3つの税金」をご参照ください。

5、一覧表

最後に、不動産を売却する際にかかる諸費用の中で、消費税が課税される費用についてまとめてみましたので、参考にしてみてください。

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 まとめ

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今回は不動産売却時の消費税について書きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

なお、不動産売却する際「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」をご参照下さい。

 

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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