• 不動産投資
  • 2020/7/30

新たな不動産投資?シェアハウス経営のメリットと始め方

不動産投資に興味ある方で、シェアハウスの経営にも興味がある方は少なくないのではないでしょうか。

シェアハウスは建物や立地条件だけではなく、居心地のよい設計で入居者が交流しやすくするための工夫がされており、若い方を中心に人気を集めていることもあり、空室率を低めに抑えることができる傾向があります。

そこで今回は、

  • シェアハウスとは
  • シェアハウス市場の現況
  • シェアハウス経営のメリット・デメリット
  • シェアハウス経営の始め方

などについて書いていきますので、シェアハウス経営にご興味のある方のご参考になれば幸いです。






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1、シェアハウスとは

(1)そもそもシェアハウスとは?

シェアハウスとは、複数の入居者がそれぞれの個室を持ち、リビングやキッチン、バス、トイレなどの設備を共有しながら暮らす共同住宅のことを言います。

基本的にはLDKの部分を共有スペースとして入居者同士が交流できるようになっているため、料理や食事などを一緒に楽しめるということが一つの醍醐味でしょう。

それでいて各個人の部屋はしっかりとあるため、プライベートはある程度保つことができます。

シェアハウスの詳しいメリットやデメリットについては後述いたします。

(2)ルームシェアとの違い

シェアハウスとルームシェア、どちらも聞いたことはありませんか?しかし、意外とこの違いがわからない方もいると思います。

どちらも「シェアする」という意味合いは同じなのですが、実はシェアする場所が異なります。

シェアハウスは入居者個人に各部屋がありますが、ルームシェアは部屋も共有しなければなりません。

経営方針を決める際に施工段階でつまずくことのないように、あらかじめしっかりと理解しておきましょう。

(3)どんな入居者が多いの?

シェアハウスの入居者では、最も多いのは正社員で、更にそのうち7割が20代前半から30代前半の女性が占めていますが、最近では学生の入居需要も増えています。

ただ、現在のシェアハウスは、フジテレビで放送されている恋愛リアリティーショー番組「テラスハウス」の影響もあり、職業や性別関係なく恋愛としての出会いの場を求める方も増えています。

入居者がシェアハウスに何を求めているのかが異なるため、この辺りはシェアハウスの種類やコンセプトを入念に検討してからシェアハウス経営は行ましょう。

出典:MONEYZINEシェアハウス市場が急拡大、2年間で39.3%増 新規参入企業も多く6割が業歴「5年未満」

2、増えるシェアハウス!シェアハウス市場の現況について

(1)シェアハウスの現状

下記グラフを見て頂ければ分かりますが、2006年以後シェアハウスの数が大幅に上昇しました。近年では、年率30%程度で供給数が増加しているようです。

これには不況に伴う収入下落により、できるだけ賃料をおさえたいというニーズがあると考えられます。

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出典:シェアハウス市場調査2013年版

また、一般社団法人日本シェアハウス連盟の2019年の市場調査によると、シェアハウスは全国で

  • 棟数:4,867
  • 部屋数:56,210
  • ベッド数:59,425

という結果でした。

シェアハウスは全ての都道府県において立地がみられ、特に東京、大阪、名古屋に集中しています。

(2)シェアハウスと人口の関係

シェアハウスに限らず、不動産経営はその地域に人口が多いのかどうかということが重要です。

現在日本の人口は減少していますが、東京はなお人口が増え続けており、2020年7月現在の東京の人口は1.400万人を突破しました。

さらに重要な指標としては、東京圏に流入してくる人口の年齢は15~29歳の若者が90%以上を占めているということです。

出典:統計局ホームページ|住民基本台帳人口移動報告

 

前章のシェアハウスに住む入居者の特徴と合わせてこのことを考えると、シェアハウス市場は東京で急速に上昇しているということが言えます。

東京以外ではシェアハウス経営が成功しないと言うわけではありませんが、東京の人口状況・シェアハウス利用者の特徴から考えると、シェアハウス経営の成功率が高いのは東京(東京圏)であるということがおわかりいただけるのではないでしょうか。

3、シェアハウス経営ではコンセプト設計が大切

シェアハウス経営ではコンセプト設計が何より大切です。

コンセプトとしては例として以下のようなものがあります。

  • クリエイターにおすすめ
  • エンジニアの方限定
  • ペットと暮らしたい方
  • コミュニティ重視
  • プライバシーを重視したい方向け
  • 音楽好きな方
  • etc,,,

(1)コンセプトが設計されていると

もしシェアハウス経営をしようと考えているあなたが、逆にシェアハウスに住むときのことを想像してみてください。

一切自分と趣味や境遇・価値観が合わない人よりも、当然合う人の方が共有スペースをシェアしたくなるのではないでしょうか。

同じような悩みや想いがあれば、他の居住者とも親しみやすくなるでしょうし、今後の生活にも大きく関わってくるでしょう。

(2)コンセプトが設計されていないと

コンセプトが設計されていなければ、「誰でも入居する確率が上がるから良いのではないか」と考える方もいるでしょう。

シェアハウスが人気になる以前まではこれでも良かったかもしれません。しかし、昨今ではシェアハウスの任意・需要が高まり、その理由が前述した通りです。

もちろん、「ただ家賃が安いから」という理由でシェアハウスを選ぶ方もいらっしゃいますが、「趣味の合う友人が欲しい」「コミュニティーを広げたい」「出会いが欲しい」などの理由も徐々に増えています。

 

コンセプトを持ってシェアハウス経営を行ってみましょう。

4、シェアハウス経営のメリットは?

若者たちにシェアハウスの人気が高まっています。シェアハウス経営はその他の不動産物件の経営と比較してどんなメリットがあるかをみてみましょう。

具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

  • (1)複数の入居者から家賃収入が得られるため、収益性が高くなることが期待できる
  • (2)部屋数を分割することによって、空室率を低くおさえることができる
  • (3)対応できるニーズが多いため、入居者が決まりやすい
  • (4)一つの部屋をオーナー用にするなど活用性が広い

では、具体的に見てみましょう。

(1)複数の入居者から家賃収入が得られるため、収益性が高くなることが期待できる

シェアハウスは一つの賃貸物件で複数の入居者から賃料収入を得ることができるため、費用対効果が非常に大きいです。

例えば、賃貸ワンルームマンションが月6万円のエリアで、3LDKのマンションは18万円の家賃を取るにはなかなか難しいでしょう。しかし、シェアハウスとして、家具やデザインに付加価値をつけることによって、ワンルームの家賃に近いもしくはそれより高い賃料が取れる可能性は高いです。

(2)部屋数を分割することによって、空室率を低くおさえることができる

一般の賃貸物件は一旦入居者が退去してしまえば、空室となり家賃収入がゼロになるに対し、シェアハウスは複数人の入居となるため、たとえ一人が退去しても、その一つの部屋分の家賃収入がゼロになるだけで、他の部屋の家賃収入はあります。

つまり、シェアハウスは空室率を低くおさえることができるのです。

(3)対応できるニーズが多いため、入居者が決まりやすい

シェアハウスでは、賃料を安くおさえたい、国際交流や人脈を広げたい、仕事が忙しく寝るだけのスペースが欲しいなど様々なニーズに対応することができることから、比較的に一般の賃貸物件より入居者が決まりやすいという傾向があります。

特に、近年の不況で家賃に避けるお金が減っているので、家賃が低い点は家を借りたい方にとって大きな魅力です。

(4)一つの部屋をオーナー用にするなど応用力が高い

シェアハウスの場合は、複数の部屋のうち一つの部屋をオーナー自身が入居したり、地方にお住まいのオーナーでよく出張で来られる場合、ビジネスホテル代わりに使用したりなど、家賃収入を得つつ自分の住む場所を確保できるのはシェアハウスのメリットと言えるでしょう。

5、シェアハウス経営のデメリットは?

一方で、シェアハウスにももちろんデメリットがあります。

具体的には以下の通りです。

  • (1)管理ノウハウが必要なため、オーナー自身での管理が難しい
  • (2)管理業者に委託した場合の委託料が高い
  • (3)入居者同士のトラブルが起きやすい
  • (4)設備などの対応が多く、手間がかかる

では、順番に見ていきましょう。

(1)管理ノウハウが必要なため、オーナー自身での管理が難しい

シェアハウスのもっとも大きなデメリットは「管理ノウハウが必要なため、オーナー自身での管理が難しい」とのことです。

シェアハウスは増え続けていますが、一般の賃貸物件の管理と比べて管理体制が確立していません。管理するには、一般的な管理業務の他に入居者が入りやすくするための企画力やコミュニティーの管理ノウハウも必要となります。 

専業オーナーならご自身で管理するのはともかく、サラリーマンなど兼業で経営されているオーナーにとっては簡単ではないと言えるでしょう。

(2)管理業者の委託料が高い

上記シェアハウスをオーナーで管理する事が難しいことから、管理業者のプロにお願いするケースが少なくありません。

しかし、管理内容は家賃回収から入居者のトラブル対応まで多岐にわたることから、委託料も一般マンションの4倍の家賃の約20%が相場だそうです。 

例えば、家賃20万円のシェアハウスの場合、月々の管理費は4万円かかります。

(3)入居者同士のトラブルが起きやすい

知らない人たちが一つの屋根の下で暮らすことになるので、生活習慣などの違いによりトラブル起きる可能性が高くなります。

トラブルを防ぐには、予めルールなどを作っておく必要があると言えるでしょう。

(4)設備のメンテナンスを対応する必要がある

シェアハウスは、家具や家電などの設備もオーナー所有となるため、メンテナンスや故障した場合の修理対応をする必要があります。この点で経費などがかかる傾向があります。

6、シェアハウス経営に必要な条件とは

シェアハウス経営を始めるには、シェアハウスには何が必要であるかということを理解してなくてはなりません。

本章では、シェアハウス経営を始めるにあたって何が必要なのかを紹介していきたいと思います。

(1)個室

シェアハウスには個室が必要です。

共有スペースとは別に個室があってある程度のプライバシーが確保されることがシェアハウスのメリットであるため、入居者それぞれの部屋を用意しましょう。

 

広さは、ベッドと机があるだけの4.5畳ほどの部屋から7畳ほどの部屋まで、様々です。

いずれの部屋においても、個室には鍵を付け、プライバシーを確保できるようにすることが重要です。

 

(2)共有スペース

共有スペースはシェアハウスのミソとなる部分です。主に下記のような項目があるので順にみていきましょう。

 

①リビング

リビングには居住者がくつろげるもの、居住者同士が輪を広げられるような環境を整えましょう。

具体的には、テレビ・ソファ・テーブル・椅子・空調設備。などは必須です。

これらの必需品とも言える設備があればひとまずシェアハウスのリビングとしては問題ないでしょう。

②キッチン

キッチンに用意するものはコンロ、冷蔵庫、電子レンジ、炊飯器、調理用具などですが、これらはシェアハウスのコンセプトによっても個数や大きさが変わってきます。

コンロを何口にするのか、IHにするのかなど、大人数が使用するものについては複数用意しておきましょう。

 

③風呂

風呂にも様々な種類があります。

  • 浴槽付きバスルーム
  • シャワールーム
  • 大浴場
  • ユニットバス

などです。

一人に一つの浴槽付きバスルームを設置した場合、費用がかなり嵩んでしまうため、ワンフロアにシャワールームをいくつか設置するだけでだいぶ費用は抑えれれます。

また、大浴場を設置すると言うのも一つの方法ですが、シェアハウスの規模によっては必要のないものです、

経営するアパートの規模やコンセプトに合わせて風呂タイプを選びましょう。

 

④トイレ

トイレにもシェアハウスならではの問題があります。

一つは排泄時の音に関する問題です。周りを気にせずゆっくりと済ませられるような作りにしましょう。

具体的には、男女のトイレを別にする・共有スペースからは音が聞こえづらい場所に設置するなどが考えられます。

 

⑤その他

その他必要な設備としては、

  • 洗面所
  • 洗濯機
  • 掃除機
  • アイロン

などです。

特に洗面所に関しては、朝の早い会社勤めの方が洗面所をいつでも使えるように複数用意しましょう。

 

(3)契約方法は定期借家契約

シェアハウスにおいて、貸主と居住者の契約は定期借家契約が一般的です。

定期借家契約とは、あらかじめ期限を決めて賃貸借契約を結ぶことで、こうすることでトラブルを招く入居者を退去させることができるからです。

通常の普通賃貸借契約では、正当な理由がない限り契約が自動更新されるため、入居し続ける意思を示す入居者を期間満了時に強制的に退去させることが難しいです。

これに対して定期借家契約では契約更新はしません。ただし、大谷さんと入居者の双方の合意の上で再契約を結ぶことは可能です。

自動更新ではないため入居者にとっては少々面倒かもしれませんが、入居者トラブルで入居者が減るリスクを考えれば、経営側にとっては定期借家契約がおすすめです。

7、シェアハウス経営の始め方

では、実際のシェアハウス経営の始め方について見てみましょう。

(1)運営方法

下記グラフで表した通り、所有物件を業者に一括賃貸運営を依頼した運営方法が最も多くの6割を占めています。物件オーナーがご自身で運営されるのは4割未満になっています。

つまり、ご自身ではなく専門の運営会社に依頼するオーナーが多いということが分かります。

スクリーンショット 2014-09-26 13.24.10 

出典:シェアハウス市場調査2013年版

(2)運営開始までの手順

一般的には、シェアハウス運営開始に向けて以下の手順にて準備を進めます。

①   住んでほしいターゲットのコンセプトを確定する

②   コンセプトに合わせて改築をする

③   シェアハウス専用のポータルサイトにて入居者募集

④   入居者決定、シェアハウス運営開始

従って、元々所有している物件をそのままシェアハウスにするのであればいいのですが、改築や入居者募集などが必要な場合、業者に一括賃貸運営を任せた方がいいのではないでしょうか。

まとめ

今回はシェアハウスの経営について書きましたが、シェアハウスの経営を検討されている方には参考になりましたでしょうか。

シェアハウスは新たなニーズとして日本の賃貸市場に浸透し続け、メリットだけではなく、デメリットにもきちんと認識した上で、これからの賃貸物件の経営の一つの選択肢として検討してみるのはいかがでしょう。

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