不動産投資に関する情報を発信するメディア「不動産投資の教科書」では、公式LINEに登録している方を対象に、現在の不動産価格や今後の不動産市況と日本経済、融資金利、投資したいエリアなどに関するアンケートを行いました。
この記事は、アンケート内容と結果をまとめたものです。
目次
１、アンケート概要
回答期間：2022/12/17～12/22
対象者：不動産投資の教科書公式LINE登録者
有効回答数：60
アンケート方法：インターネット（LINE）でのアンケート
２、調査結果
（１）現在の不動産価格をどのように考えていますか？
64.7%が「高すぎる」という回答でした。一方、31.4%の方が「適当な水準である」と回答しています。
とくに都心部の不動産価格は上がり続けており、「高すぎて買えない」という声があるのも納得できます。
（２）2023年、不動産価格はどうなるとお考えですか？
41.2%の方が上がると考えていることがわかりました。一方「変わらない」との回答が33.3%、「下がる」との回答が25.5%と大きく割れる結果となりました。
現在の不動産価格は「高すぎる」と思いながらも、2023年さらに価格は「上がる」と予想している人もいることがわかります。
回答理由（自由回答）
【上がると思う理由】
- 外国資本の流入
- 物価高になるにつれて、不動産の価格も上がると予想されるから
- 昨今の材料費の高騰、インフレ率の向上が今後も進み、結果として不動産市況も上がって行くと考えられるから
- 低金利による需要拡大
【変わらないと思う理由】
- 金利が上がる方向で価格が上がると収支が合わなくなると考えるため
- 今までよりも二極化し、都心部は期待先行で高値が続き、そうでない地域は横ばいか下落していく
- とりあえずコロナが落ち着くまでは現状維持
【下がると思う理由】
- 金利が上がり、需要が下がる（買える人が少なくなる）ため
- 世界的に物価高が落ち着くと思われるので、落ち着いたら不動産価格も下がると思うため
- 米国初め世界のインフレのピークアウトに伴う利上げ停止を受け、日本のインフレのピークアウトと円高となると推測
- インフレ等による生活不安による資産売却
（３）2023年、不動産の融資金利はどうなるとお考えですか？
49%と約半数が「上がる」と回答しています。一方、「変わらない」と思う方も41.2%と多い結果になりました。
12月20日には、金融政策決定会合で長期金利の変動幅の拡大を決めたことが発表されました。ただ、日銀の黒田総裁は、今回の措置は「利上げではない」とし、金融緩和を続ける方針を示しています。
一方、2023年4月には10年以上金融緩和を続けてきた日銀の黒田総裁が任期満了をむかえるため、日本の金融政策の転換の有無が注目されることでしょう。
回答理由（自由回答）
【上がると思う理由】
- 世界の金利と近づくから
- 世界的に上昇しているのに加え、日銀総裁が来年変わるので方針が変わると期待している
- 国債金利が上がっているため
【変わらないと思う理由】
- 政策金利は据え置くと思うため
- 日銀の政策金利は、世界で唯一利上げしていない
- 総裁の変更後も、急激な金利政策変更ないと推測するため
- 国の借金や社会状況を鑑みて
- 現状の日本の経済状況が良い状態でないことは自明で、当面は金利の変更はないと考えているから
- 長期金利は上がるが変動金利はしばらく上がらないと思うため
【下がると思う理由】
- 物価高になるにつれて高金利をつける余裕がなくなる
（４）東京で投資したいエリアはどこですか？また、その他に東京で投資したいエリアはありますか？
都心5区との回答が64.7%と一番多いという結果になりました。
その他に東京で投資したいエリアとして、
- 中野
- 都心近郊
- 井の頭線、東急東横線沿線
という回答がありました。
回答理由（自由回答）
【都心5区を選んだ理由】
- 資産価値の上昇が期待できるから
- 人気のエリアだから、安定感
- なぜか富裕層に人気だから
- 今後少子化がより一層進み、今以上に郊外の需要が減り都心部の需要が増えていくことが予想されるから
【その他の城西エリアを選んだ理由】
- 市場が強いから
【その他の城南エリアを選んだ理由】
- 羽田周辺はまだまだ伸びる
【その他を選んだ理由】
- 都心近郊→都心は価格が高いから
- 井の頭線、東急東横線沿線→都心は価格が高すぎるのと、金利上がった際にキャッシュフローがきつくなる。手頃になれば都心希望だが、住みやすく人気の街で中長期で家賃下落が避けられそうなら選択肢にしたい
（５）東京以外で投資したいエリアはどこですか？
「首都圏」という回答が37.3%と一番多く、僅差で「特になし」という回答が35.3%で、3割以上の人が、東京以外での投資を考えていないことがわかりました。
東京以外で投資したい具体的なエリアとしては、
- 埼玉
- 福岡
- 川崎
- 大阪
といった回答がありました。
回答理由（自由回答）
【首都圏を選んだ理由】
- 圏央道沿いの築古戸建てにトライ予定のため
- 現に所有しているため
- 都内は高すぎるため、メインは首都圏で見ている
【特になしを選んだ理由】
- 人口減少の日本で東京以外考えられない
- 東京一極注中の流れは止まらないと思う
- 少子化の影響は小さくないと考えており、東京都心部以外の賃貸需要は今後減っていくことが予想できるから
【京阪神圏を選んだ理由】
- 観光の拠点であり人口が保持されると思う
- 東京都心部に比べて、比較的投資参入しやすい価格帯と安定性があるため
（６）現在の日経平均株価をどのように考えていますか？
「適当な水準」という回答が47.4%と一番多い結果になりました。一方「低すぎる」という回答も29.4%と多く、もっと上がってもいいと考えている人も多いようです。
（７）2023年、日経平均株価はどうなるとお考えですか？
2022年12月22日の午前終値は26,213円でしたが、2023年も現状と同じくらいの「20,000円台後半で推移」すると思う人が42.9%と一番多い回答になりました。
2021年につけた30,000円台になるという回答も31.4%と多く、株価の上昇を期待している人も多いようです。
回答理由（自由回答）
【20,000円台後半で推移すると思う理由】
- アメリカの金利上昇が高止まりして、割安な日本に資金が流れると考えられる
- 2023年は大幅には変わらないが、法人税の増税、円安の一服感など下落の可能性を感じる
- 物価上昇に賃金が追いつかず、国内の景気が依然回復しないため
【30,000円台になると思う理由】
- コロナから脱却して上がる
- アメリカの調子を受け、一旦は金融資産に資金がかなり流入するタイミングは少なからずあるかと
- コロナ禍で減少した観光の復活、電気自動車の市場活性化
【20,000円台前半で推移】
- 逆業績相場、景気後退の懸念大
- インフレ、円安、税調の法人税増税決定により、大企業決算への悪影響の懸念大
- 金利が上がり、買いが減る
（８）ドル円相場はどうなるとお考えですか？
2022年は円安が急激に進んだ年となり、3月初旬まで1ドル110円台だったドル円は10月には150円を超え、2022年12月23日現在132円となっています。2023年も現在と同じくらいの「1ドル＝130円台で推移」すると思う人が54.9%という結果になりました。
回答理由（自由回答）
【1ドル＝130円台で推移すると思う理由】
- 適正値だと思うから
- 海外金利の落ち着きと国内金利上昇可能性からバランスを保ちそうだが、日本円の価値は長期的には下落方向と考える
- 金利上昇に伴い、円安が一瞬抑えられるため
- 今年の過度な利上げを経験したことで来年はアメリカのインフレは落ち着き出すと考えており、結果として1ドル＝130円台で推移すると予想
【1ドル＝120円台で推移すると思う理由】
- ドルは安くなっていく傾向にあると思う
- 金利差が落ち着きに入るタイミングで、円高に触れていってもおかしくはない
- 金利上昇がひと段落し、期待先行が終わったから
- 日本の金利が上がり、金利差が埋まるため
【1ドル＝150円超になると思う理由】
- 日米金利差は、市場予測よりも拡大、継続すると思う
- 米国初め世界のインフレのピークアウトに伴い利上げ停止するものの、インフレ高止まりにより、来年中の利下げ開始はないと推測（ウォール街予測より、連銀総裁のドットチャートの方が高い）
- 日本は世界で唯一利上げしておらず、総裁の変更後も急激な金利政策の変更はないと推測
まとめ
今回は、2022年も終わりに近づいているタイミングで、2023年の不動産価格推移や金利政策の動向を含めた日本経済全般の予想についてアンケートを行いました。
不動産投資は、投資する物件の賃貸需要が今後何十年もあり続けるかという視点が非常に重要なことから、日本の少子化・人口減少など、日本が今後どうなっていくかを見込んだ回答が多い点が印象的でした。
不動産投資の教科書 編集部では、今後もさまざまなテーマでアンケートを行っていきたいと考えています。不動産投資をする上での「指標となる情報」としてお役立ていただけましたら幸いです。
