不動産の売買をする時にかかる費用の1つに「仲介手数料」があります。
この「仲介手数料」という言葉を耳にしたことがある方は、多いのではないでしょうか。
しかし、その意味や手数料の相場、そして、業者ごとで、なぜ金額が違うのか？などについて詳しくご存知の方は少ないでしょう。
そこで、この記事では仲介手数料について、
- 計算方法や支払い時期
- 支払いが不要な場合
などについて説明していきます。
また、
- 最近増えている仲介手数料が無料のケース
についても解説します。
これから不動産の売買を検討されている方が、仲介手数料について、正しく理解するための参考にしていただければと思います。
※この記事は2014年9月30日に公開したものを2018年7月31日に加筆修正しました。
目次
１、仲介手数料とは
「仲介手数料」とは、不動産を売買・賃貸する際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。
仲介手数料はあくまで成功報酬です。そのため、契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。
２、仲介手数料の仕組み
不動産を仲介業者経由で売買する場合は、大きく以下の2つのケースがあります。
- 仲介業者が1社の場合
- 仲介業者が2社の場合
それぞれについてみていきましょう。
（１）仲介業者が1社
仲介業者が1社の場合、仲介業者は売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができます。業界では「両手」と呼ばれていいます。仲介業者としては一番ありがたいケースです。
（２）仲介業者が2社
売り主と買い主のそれぞれから仲介手数料をもらうことになります。業界では「片手」と呼ばれています。
３、仲介手数料の計算方法は？
では、仲介手数料は、どのように算出するのでしょうか？
実は、仲介手数料は法律により、売買金額の以下のパーセンテージが上限とされています。
例えば、900万円のワンルームマンションを購入した際の仲介手数料の上限は、900万円×3％＋6万円で33万円（税別）になります。
なお、法律で定められているのはあくまで「上限」のみです。そのため、900万円の物件の場合であれば、仲介手数料は20万円でも10万円でも法律上は問題ありません。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
４、仲介手数料早見表
仲介手数料については、以下に物件価格別で仲介手数料の上限を計算した一覧表を掲載しました。参考にしてみてください。なお、物件価格は、非課税の新税率で計算しています。
５、仲介手数料の計算上の注意点
注意仲介手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」になります。物件の表示価格が「税込」となっているケ－スもあるので、その場合は注意が必要です。
例えば、土地建物合わせた物件価格6500万円（税込）のうち土地価格は3800万円（非課税）の戸建て住宅を不動産仲介業者経由で購入した場合の仲介手数料を見てみましょう。これは売り主が個人ではないケースなので、建物に消費税がかかることになります。
[計算方法]
建物価格（税抜き）
（6500万円－3800万円）÷1.08＝2500万円
取引価格（税抜き）
2500万円＋3800万円＝6300万円
仲介手数料
（6300万円×0.03＋6万円）×1.08＝210万6000円（税込）
６、仲介手数料はいつ支払う？
一般的には、契約締結時に仲介手数料50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが多いようです。
ただ、支払い方法は決まっているわけではないため、不動産仲介業者との間で双方が了承すれば、引き渡し完了時に全額支払いという形でも問題はありません。
７、解約時の仲介手数料は？
仲介手数料は、契約が成立しなければかかりません。
しかし、解約の場合は一旦契約が成立したこととなるので、仲介手数料を支払わなければならない場合があります。
（１）手付解除
手付を交付することで、その後に契約を解除できるようにすることを「手付解除」といいます。
売買契約で、相手が履行に着手するまでは、手付金を支払った買い主の場合は手付金を放棄することで契約を解除できます。また、売り主の場合は、受け取った手付金の2倍を返却する(「手付倍返し」といいます)ことで、契約を解除できます。
（２）ローン特約による解除
買い主が物件購入で金融機関を利用して、万が一ローンの審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻すという特約です。この場合、仲介手数料を支払う必要はありません。
８、仲介手数料を支払わなくてもよいケースとは？
不動産売買では、仲介手数料を支払う必要がないことがあります。
仲介手数料は、不動産仲介業者が物件を仲介するために発生する手数料です。そのため、売り主から物件を直接購入すれば、仲介手数料はかかりません。仲介手数料の支払いが不要になるには、これが大前提になります。
売り主には「個人」と「不動産業者」がいます。
個人の場合は、個人間の取引になるので、手数料は発生しません。ただし、売り主が個人の場合には物件の調査や契約、ローンを組むことや申し込みなどを自分で行わなければいけません。そのため、初心者の人には手間がかかるということを覚えておきましょう。
不動産業者の場合は、仲介手数料が発生するかどうかは業者の立場によります。具体的には以下の3つになります。
（１）売主
不動産が自ら所有している土地や建物の売却することになるので、仲介手数料は発生しません。
（２）代理
売り主の代理人であることを意味をします。この場合、原則的に仲介手数料が必要です。しかし、売り主との取り決めによっては不要になることもあります。
（３）仲介
売り主と買い主の間に立って取引を行うため、基本的に仲介手数料が発生します。
従って、そのため、複数の物件で迷っていて、仲介手数料を少しでも節約したいと考えているのであれば、不動産業者が「売り主」の物件を選ぶとよいでしょう。その一方で、最近では仲介手数料を無料にする不動産仲介業者も増えているようです。
９、仲介手数料は値引き交渉できる？
仲介手数料は、場合によっては、多少の値引き交渉することも可能です。例えば、仲介業者が売り主と買い主と取引をしているのであれば、仲介手数料が交渉しやすくなるでしょう。
仲介手数料が安くなるのはよいことです。
一方で、手数料が安いから必ずしもよい業者とは限りません。手数料の安さに目を奪われることなく、売り手や買い手の立場に立って、しっかりと仕事をしてくれる業者を選ぶことが大切です。
１０、不動産仲介手数料ゼロ円は問題ないか？
最近では、買い主の仲介手数料を「半額」もしくは「ゼロ円」にする不動産仲介業者が増えています。
仲介手数料は、あくまでも法律で上限金額を決められているだけです。そのため、不動産仲介業者は仲介手数料を半額にしたり、ゼロ円にしたりすることができます。
これは、コスト削減や仲介業者が自社のみで売り主、買い主から手数料を受け取れる場合に売り主からだけ手数料をもらい、買い主は無料にするといったことなどによって実現しています。
こうした理由から、手数料が無料の仲介業者が、必ずしも信用が置けないというわけではないのです。しかし、手数料が無料の業者が自分にとって、メリットのある会社とは限りません。手数料以外の話も、しっかりと聞いて吟味することが大切です。
１１、仲介手数料無料！ヤフオクやメルカリのように気軽に不動産を出品・売却する方法がある？
さらに、最近仲介手数料無料で売却することを可能にするサービスが登場しました。
それが、「おうちダイレクト」さんです。
おうちダイレクトは不動産会社を介さないので通常かかる仲介手数料が無料です（最大売却価格の3%+6万円」が無料！）。
さらに、不動産ポータルサイト“ヤフー不動産”にも無料で掲載されます。
つまり、無料でご自身の不動産を広告できるので、より高く売るチャンスを手にすることができます。
実際、実績として掲載開始から成約まで平均4カ月と2週間ときちんと売れることも実証されています。
まとめ
今回は不動産の売買の仲介手数料について解説してきました。
不動産の売買は、一般的に宅建業法の定めに従って取引を行われます。一方で、残念ながら不動産仲介業者の中には悪徳な会社もあります。
そうした会社にだまされないようにするためにも仲介手数料について正しく理解することが大切です。
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