不動産売却の仲介手数料は3%？計算方法と安くして売却益を最大化させる方法

この記事をお読みのあなたは今、「不動産売却の仲介手数料について詳しく知りたい」とお考えではないでしょうか？

不動産売却を成功させるためには、仲介手数料についてきちんと理解しておくことが重要です。

この記事をお読みいただければ、

• 不動産売却仲介手数料はいくらか？
• 不動産売却仲介手数料を安くする方法
• 不動産売却仲介手数料の支払い時期
• 仲介手数料「ゼロ円」の会社に依頼していいのか？

などが分かります。

不動産に興味ある方が月間20万人訪問する不動産投資の教科書がまとめた内容なので、最後までお読みいただければきっと後悔しない不動産売却ができるでしょう。

この記事があなたの不動産売却成功のためのお役に立てば幸いです。

※この記事は2014年9月30日に公開したものを2019年8月31日にリライトしました

１、 そもそも不動産売却仲介手数料とは？

そもそも不動産売却仲介手数料とは「仲介手数料」とは、不動産を売買・賃貸する際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。

具体的には以下の業務の対価です。（あくまで一般論です）

• 買い手を探し、紹介する（広告）
• 内見の調整・立会い
• より高く売れるように買い手と交渉する
• 重要事項説明書の作成と説明
• 不動産売却契約書の作成
• 売却時に住宅ローンや不動産投資ローンが残っている際には金融機関との調整
• 登記移転のための司法書士の紹介
• 確定申告のサポート

など、不動産売却に関する手続きのサポート全般を行います。

なお、不動産売却仲介手数料はあくまで成功報酬です。そのため、契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。

２、不動産仲介手数料の仕組み

不動産を仲介業者経由で売買する場合は、大きく以下の2つのケースがあります。

• 仲介業者が1社の場合
• 仲介業者が2社の場合

それぞれについてみていきましょう。

（１）仲介業者が1社

仲介業者が1社の場合、仲介業者は売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができます。業界では「両手」と呼ばれていいます。仲介業者としては一番ありがたいケースです。

（２）仲介業者が2社

売り主と買い主のそれぞれから仲介手数料をもらうことになります。業界では「片手」と呼ばれています。

３、 不動産売却仲介手数料の金額は決まっていない！

そして、不動産売却仲介手数料の金額は決まっていません。

法律上は「上限」だけ定められているのです。

ですので、次の項目でご説明する上限以下であれば、不動産売却仲介手数料は「いくらでもいい」ということになります。

４、 上限は「物件価格の3%+6万円」！（物件の税込売買価格が401万円以上の場合）

（１）仲介手数料の上限金額は？

そして上限は売買価格の3%+6万円（物件の税込売買価格が401万円以上の場合）です。仲介手数料の上限額は売買価格により変わりますので詳しくは以下の表をご参照ください。

不動産の売買価格	手数料の上限
200万円以下	5％
200万円超 400万円以下	4％＋2万円
400万円超	3％＋6万円

（２）具体的に仲介手数料を計算してみよう

いくつか事例を挙げると以下の通りです。

900万円のワンルームマンションを購入した際の仲介手数料の上限は、900万円×3％＋6万円で33万円（税別）になります。

（３）不動産仲介手数料計算上の注意点

注意仲介手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」になります。物件の表示価格が「税込」となっているケ－スもあるので、その場合は注意が必要です。

例えば、土地建物合わせた物件価格6500万円（税込）のうち土地価格は3800万円（非課税）の戸建て住宅を不動産仲介業者経由で購入した場合の仲介手数料を見てみましょう。これは売り主が個人ではないケースなので、建物に消費税がかかることになります。

[計算方法]

• 建物価格（税抜き）

　　（6500万円－3800万円）÷1.08＝2500万円

• 取引価格（税抜き）

　　　2500万円＋3800万円＝6300万円

• 仲介手数料

　　（6300万円×0.03＋6万円）×1.08＝210万6000円（税込）

（４）仲介手数料の支払いタイミングは？

ちなみに、詳しくは後ほどお伝えしますが、一般的には契約締結時に仲介手数料50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが多いようです。

５、不動産売却手数料の早見表をご紹介

より早く仲介手数料については、以下に物件価格別で仲介手数料の上限を計算した一覧表を掲載したので、参考にしてみると良いでしょう。（物件価格は、非課税の新税率で計算）

６、不動産売却仲介手数料を安くする3つの方法

次に不動産売却仲介手数料を安くする方法を3つご紹介していきます。

• （１）複数の会社から相見積をもらい交渉する
• （２）そもそも仲介手数料が安い（無料、もしくは半額など）不動産会社と優先して取引する
• （３）その他の方法で不動産会社と交渉する

（１）複数の会社から相見積をもらい交渉する

大前提としてお伝えしたいのは、不動産売却をするなら複数の不動産会社から見積りをもらうことがマストです。
なぜなら、

1. 売ろうとしている不動産の相場を知るため
2. より高く買ってくれる買い手を見つけるため
3. その他スムーズに売るための適切な情報収拾をするため

です。

不動産会社の中には自社の利益のため、売り手に適切な情報を伝えない会社もあります。

ですので、複数社から見積りをもらうことで適切な情報を見極めるようにしましょう。きちんと適切な情報を伝えてくれる不動産会社も多くいます。少なくとも5社から見積りをもらえば適切な情報と巡り会えます。

もしかしたら「5社から見積りをもらうのは手間だよ」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

不動産会社選びは重要です。会社選びを間違えれば数百万円損する可能性があります。5社から見積りをもらうのは例え手間でもやるべきです。

なお、以下のような不動産査定サイトを活用するとかなり手間は省けます。不動産投資の教科書としては、様々な不動産査定サイトがある中で、大手6社が登録する「すまいValue」をオススメしています。

複数社からすぐに見積りをもらいたいという方は是非活用してみて下さい。

（２）そもそも仲介手数料が安い（無料、もしくは半額など）不動産会社と優先して取引する

先ほどもお伝えしたように、仲介手数料には法律で上限が決まっていますが、あくまで「上限」であり、それより安いことは問題ありません。

実際最近では、

• 仲介手数料無料
• 仲介手数料半額（つまり物件価格の約1.5%）

という会社も増えています。

複数社見積りをもらう中で仲介手数料無料や仲介手数料半額の会社があればそちらを優先して交渉を進めると良いでしょう。

なお、なぜ不動産会社が無料や半額でやっているのかというと、「安くすることでより多くの売り手を集めたいから」です。

できれば不動産仲介手数料は安くしたいですよね？

多くの売り手がそう考えているので、不動産会社としては売り手を集めるために仲介手数料を安くするのです。

ただ、場合によっては「安かろう悪かろう」となる可能性があります。詳しくは『８、「不動産売却手数料が無料！」という会社は怪しくないの？』の項目をご参照下さい。

（３）その他の方法で不動産会社と交渉する

さらに、他の方法でも不動産会社と交渉しましょう。

例えば不動産会社A、B、C、D、Eの5社買い手を見つけてくれたとして、仮にどの会社が見つけてくれた買い手も購入金額として4000万円を希望しているとします。

ただ、それぞれの不動産会社の仲介手数料が以下の通りとします。

• A社・・・物件価格の3%
• B社・・・物件価格の3%
• C社・・・物件価格の2%
• D社・・・物件価格の1.5%
• E社・・・無料

その際、A〜D社に対しては、「E社さんが仲介手数料無料なので手数料を安くしてくれませんか？」と伝えて仲介手数料を安くしてくれないか交渉しましょう。

７、「不動産売却手数料が無料！」という会社は怪しくないの？

先ほど、「不動産売却仲介手数料を安くしたいなら仲介手数料が無料の会社とまずはやり取りするようにしましょう」というお話をしました。

でもこうお考えの方もいるのではないでしょうか？

「無料の会社ってちゃんと仕事してくれるの？怪しくない？」

と。

結論から言うと、

無料＝怪しい

とはなりません。

不動産売却仲介手数料無料でも売主のために親身になってくれる不動産会社は多くいます。

そもそも、「なぜ無料なのか？」そのカラクリについて紹介していきましょう。

（１）なぜ仲介手数料無料や半額で応じてくれるのか？

先ほども説明しましたが、不動産を仲介業者経由で売買する際に、仲介業者が1社の場合は仲介業者は売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができます。
図にすると以下の通りです。

業界では「両手」と呼ばれていて、仲介業者としては一番ありがたいケースです。

このような場合、仮に売主から仲介手数料をもらわなくても、買主からもらうことができるのでビジネスとして成立します。

そして不動産会社にとっては売主を集めることは大変です。でも「仲介手数料無料」と謳えば売主を集めやすくなります。

そうです。不動産仲介手数料無料の会社は、

1. 買主から仲介手数料をもらえるからビジネスとして成り立つ
2. より多くの売主を集めることが重要、「無料」とした方が売主を集めやすくなる

という理由で仲介手数料を安くしているのです。

なお、売主と買主のそれぞれから仲介手数料をもらう2社の場合もあり、これは業界では「片手」と呼ばれています。

（２）「手数料無料＝即ダメな不動産会社」というわけではない

先ほどもお伝えしましたが、手数料が無料だから即ダメな会社というわけではありません。

その他のポイントから良い会社か否かを見極めましょう。

良い会社の見極め方について詳しくは「１０、良い不動産会社の探し方と見極め方」の項目をご参照ください。

８、大切なのは利益の最大化！

ここまで不動産売却仲介手数料の金額や計算方法、より安くする方法を紹介していきました。

でも不動産売却仲介手数料が安ければ不動産売却は成功するのでしょうか？

多くの方にとって不動産売却の成功とは、「より多くの利益が手元に残ること」ではないでしょうか？

「不動産売却を成功させる」という目的を考えた際に、「不動産売却仲介手数料を安くする」ことはあくまで手段です。

重要なのは利益を最大化させることです。そして利益は以下の計算により算出することが可能です。

利益＝不動産売却価格ー不動産売却仲介手数料ーその他の経費

とするならば、仮に、

• ① 仲介手数料上限額の不動産会社A社が2000万円で購入するという買主を見つけてきた
• ② 仲介手数料無料のB社が1800万円で購入するという買主を見つけてきた

のであれば、仲介手数料無料の②のケースよりも仲介手数料上限額の①の方が利益が大きくなります。

つまり、仲介手数料が安いかということよりも、

• より高額で買ってくれる買い手を見つけてくれる
• より高額で売れるように購入希望者として交渉できる

不動産会社に仲介を依頼することが重要なのです。

９、良い不動産会社の探し方と見極め方

（１）良い不動産会社の探し方

では、良い不動産会社はどのように探したら良いのでしょうか。

てっとり早いのは、厳選された不動産会社とのみ提携している不動産売却査定サイトを利用することです。

また、売却査定サイトを活用することで、

• 複数社から一括して見積りをもらうことができるので比較的すぐに売却が決まる
• より高く売れる不動産会社が見つかる

というメリットがあります。詳しくは以下の図の通りです。

ただ、一方で「しつこく連絡が来るんじゃないか？」ということが懸念されるかと思いますが、今回私どもが紹介する売却査定サイトであればそんなことはありません。

参考までに実際に「不動産売却の査定サイトどこがいい？実際に「すまいValue」を使ってみた」を使ってみた以下の記事をご参照下さい。

さらに「すまいValue」含めてオススメの売却査定サイトを3つご紹介します。なお、売却査定サイトは複数活用することをオススメします。依頼する会社の数が少ないと、誤まって悪い不動産会社に捕まってしまう可能性があるからです。

おすすめの組み合わせは以下の通りです。物件の所在地によって異なります。

関東 （東京・神奈川・千葉・埼玉） 関西（大阪・京都・兵庫） 中部（愛知・静岡）	首都圏や地方都市など	地方の人口が少ない地域
すまいValue ＋ HOME4U ＋ イエウール	すまいValue ＋ HOME4U	イエウール ＋ HOME4U

ではそれぞれのサイトをご紹介していきます。

①ここでしか依頼できない大手不動産が集結「すまいValue（すまいバリュー）」

②査定サイトで唯一無料電話相談が出来る「HOME４U」

③1,700社以上の不動産会社と提携「イエウール」

（２）良い不動産会社の見極め方

そして複数社から見積りをもらったら良い不動産会社を見極めましょう。

その際チェックするポイントとしては、

• 営業マンが親身に対応してくれるか（親身なら○）
• 営業年数は長いか（長いなら○）
• 電話対応は丁寧か（丁寧なら○）
• 電話対応した方や営業マンはこちらの要望をきちんと聞いてくれるか。物件を仲介することばかり考えていないか（要望を聞いてくれるなら○）
• 早く売るために無理な減額を迫ってこないか。やたらと契約を急がせないか（急かせないなら○）
• 他の不動産会社との関係で高すぎる、もしくは低すぎる見積りを出していないか（見積りの金額が適切なら○）
• より高く売るためのアドバイスが全く（もしくは「ほぼ」）ないか（より高く売るためのアドバイスが多くあるなら○）

あたりです。

複数社見積りをもらった中から、上記の条件を満たす不動産会社に依頼するようにしましょう。

１０、不動産売却手数料を支払うタイミングは？

次に不動産会社に売却手数料を支払うタイミングをご紹介していきます。

最初にお話したように、不動産売却手数料は、物件が売れたことに対する「成功報酬」です。ですので、物件を売却する契約が締結された際に支払い義務が発生します。

多くの不動産会社は、

• 不動産売却契約締結時に仲介手数料の半額
• 不動産引き渡し時に残りの半額

という契約を結ぶことが多いようです。

１１、解約時の仲介手数料は？

仲介手数料は、契約が成立しなければかかりません。

しかし、解約の場合は一旦契約が成立したこととなるので、仲介手数料を支払わなければならない場合があります。

（１）手付解除

手付を交付することで、その後に契約を解除できるようにすることを「手付解除」といいます。

売買契約で、相手が履行に着手するまでは、手付金を支払った買い主の場合は手付金を放棄することで契約を解除できます。また、売り主の場合は、受け取った手付金の2倍を返却する(「手付倍返し」といいます)ことで、契約を解除できます。

（２）ローン特約による解除

買い主が物件購入で金融機関を利用して、万が一ローンの審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻すという特約です。この場合、仲介手数料を支払う必要はありません。

１２、仲介手数料を支払わなくてもよいケースとは？

不動産売買では、仲介手数料を支払う必要がないことがあります。

仲介手数料は、不動産仲介業者が物件を仲介するために発生する手数料です。そのため、売り主から物件を直接購入すれば、仲介手数料はかかりません。仲介手数料の支払いが不要になるには、これが大前提になります。

売り主には「個人」と「不動産業者」がいます。

個人の場合は、個人間の取引になるので、手数料は発生しません。ただし、売り主が個人の場合には物件の調査や契約、ローンを組むことや申し込みなどを自分で行わなければいけません。そのため、初心者の人には手間がかかるということを覚えておきましょう。

不動産業者の場合は、仲介手数料が発生するかどうかは業者の立場によります。具体的には以下の3つになります。

（１）売主

不動産が自ら所有している土地や建物の売却することになるので、仲介手数料は発生しません。

（２）代理

売り主の代理人であることを意味をします。この場合、原則的に仲介手数料が必要です。しかし、売り主との取り決めによっては不要になることもあります。

（３）仲介

売り主と買い主の間に立って取引を行うため、基本的に仲介手数料が発生します。

従って、そのため、複数の物件で迷っていて、仲介手数料を少しでも節約したいと考えているのであれば、不動産業者が「売り主」の物件を選ぶとよいでしょう。その一方で、最近では仲介手数料を無料にする不動産仲介業者も増えているようです。

１３、不動産売却手数料以外に支払う費用はある？

最後に、不動産売却仲介手数料の他に支払う費用を紹介します。

・（１）契約書に貼る印紙代
・（２）抵当権抹消登記費用
・（３）司法書士手数料

以下、それぞれについて詳しく紹介していきます。

（１） 契約書に貼る印紙代

2020年3月31日までの間に作成される契約書に関しては以下の印紙代がかかります（出典：国税庁HPより）。

（２） 抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記費用は1不動産につき1000円かかります。

もしも、土地と建物を売却した場合（区分マンションの場合も同様）、1000円×2＝2000円となります。

（３） 司法書士手数料

その他司法書士手数料もかかります。

物件の移転登記の手数料の相場としては2万円ほどです。
（司法書士により異なります）

１４、仲介手数料無料！ヤフオクやメルカリのように気軽に不動産を出品・売却する方法がある？

さらに、最近仲介手数料無料で売却することを可能にするサービスが登場しました。

それが、「おうちダイレクト」さんです。

おうちダイレクトは不動産会社を介さないので通常かかる仲介手数料が無料です（最大売却価格の3%+6万円」が無料！）。

さらに、不動産ポータルサイト“ヤフー不動産”にも無料で掲載されます。

つまり、無料でご自身の不動産を広告できるので、より高く売るチャンスを手にすることができます。

実際、実績として掲載開始から成約まで平均4カ月と2週間ときちんと売れることも実証されています。

まとめ

今回は不動産売却の仲介手数料についてご紹介してきましたがいかがでしたか？

不動産売却を成功させるためのご参考になれば幸いです。

なお、先ほど紹介した不動産査定サイトとは別でもう一つオススメのサービスをご紹介させて下さい。

売却仲介手数料がすべて割引または無料で売却できる「REDS（レッズ）」というサービスがあります。

運営元は、東証一部上場ヒノキヤグループの子会社である株式会社不動産流通システムが担っており、企業としても安心・信頼を置けます。

納得できる買い手を待てるため、希望額で売却しやすい、専門的な契約ややりとりはREDS（レッズ）のコーディネーターが担当するなどメリットが大きいです。 

こちらも是非ご参考下さい！

今回の記事が不動産売却成功のためのご参考になれば幸いです。