不動産取引において、仲介手数料は大きな負担となることがあります。しかし、この費用を削減する方法があることをご存知でしょうか？
この記事では、「仲介手数料を払わない」ための方法や注意点について詳しく解説します。
目次
１、 不動産の仲介手数料とは？
「仲介手数料」とは、不動産を売買・賃貸する際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。まず、仲介手数料とは何かを理解しておきましょう。不動産仲介業者が売主と買主、または貸主と借主をつなぐ際に、そのサービスに対して支払われる費用です。通常、売買契約時には物件価格の3%＋6万円（税別）、賃貸契約時には家賃の1ヶ月分が相場となっています。この手数料は、売買や賃貸契約が成立した際に支払われる成功報酬であり、仲介業者の主要な収入源です。
一般的に、以下の業務の対価です。
- 買い手を探し、紹介する（広告）
- 内見の調整・立会い
- より高く売れるように買い手と交渉する
- 重要事項説明書の作成と説明
- 不動産売買契約書の作成
- 売却時に住宅ローンや不動産投資ローンが残っている際には金融機関との調整
- 登記移転のための司法書士の紹介
- 確定申告のサポート
このような、不動産売却に関する手続きのサポート全般を行います。なお、不動産仲介手数料はあくまで成功報酬です。そのため、契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。
２、仲介手数料を支払わない方法 【直接取引】
ここから仲介手数料を支払わない方法を解説していきます。
（１）直接取引
物件の売主や貸主と直接取引を行うことで、仲介業者を介さずに契約を締結できます。この場合、仲介手数料を支払う必要がありません。ただし、直接取引を行う場合、契約書の作成や物件の法的確認などを自分で行う必要があるため、専門知識が求められます。
（２）メリットと注意点
メリット
コストの削減
仲介業者を利用しないため、仲介手数料が発生しません。特に高額な物件の場合、この費用を削減することで大きな節約ができます。
直接交渉が可能
売主や貸主と直接交渉することで、価格交渉や条件変更など、双方の合意に基づいた柔軟な対応が可能です。
迅速な取引仲介業者を介さないため、やり取りがスムーズで、契約までの時間を短縮できます。
注意点
契約書の作成
直接取引の場合、契約書を自分で作成する必要があります。不動産取引においては、法的なリスクが伴うため、内容の精査が重要です。専門家の助言を受けることが推奨されます。
物件の法的確認
物件に関する法的問題（例えば、未解決の抵当権や建築基準法違反など）を自分で確認する必要があります。これを怠ると、後々トラブルに発展する可能性があります。
取引相手の信頼性
直接取引では、相手の信頼性を自分で判断する必要があります。信頼性の低い相手と取引を行うと、詐欺に遭うリスクが高まります。
直接取引の流れ
・市場調査
自分の物件の価値を正確に理解するために市場調査を行い、適切な販売価格を設定します。
・物件の広告
オンライン不動産ポータル、SNS、地元の新聞、物件看板などを使用して物件情報を広告します。
・内覧の対応
買い手からの内覧リクエストに応じ、物件の魅力を伝えるための準備を行います。
・契約書の準備と交渉
売買契約書の草稿を作成し、価格や条件に関する交渉を直接行います。
・法的手続きの遂行
契約が成立した後、登記や税金の処理など、法的な手続きを自己責任で行います。
３、【仲介手数料無料】の物件を探す
仲介手数料無料の物件は、不動産業者が手数料を請求しない、または特別なキャンペーンを実施している物件のことを指します。これらの物件を探すことで、仲介手数料を削減することができます。
（１）不動産情報サイトを活用
大手の不動産情報サイトや地域の物件情報サイトでは、「手数料無料」や「仲介手数料0円」といった特集が組まれていることがあります。これらのキーワードで検索し、該当する物件を探すと効果的です。
（２）不動産会社のキャンペーンをチェック
一部の不動産会社では、期間限定で手数料を無料にするキャンペーンを実施することがあります。これらのキャンペーン情報を定期的にチェックすると良いでしょう。
（３）新築物件やモデルルームを狙う
特に新築物件やモデルルームを購入する場合、売主が仲介業者を介さずに販売することが多く、手数料がかからない場合があります。
（４）注意点
物件の選択肢が限られる
手数料無料の物件は限定的であり、希望する地域や条件に合う物件が見つからない場合があります。
物件の状態を確認
手数料無料だからといって、物件の品質が保証されているわけではありません。物件の状態をしっかり確認し、不安があれば専門家に相談することが重要です。
契約条件をよく確認
手数料無料の物件でも、その他の費用や条件が厳しい場合があります。契約書をしっかり確認し、不明点があれば事前に解決しておくことが大切です。
４、仲介手数料を支払わない選択のリスク
仲介手数料を支払わない方法も魅力的に思えますが、以下のリスクを注意することが必要です。
- 法的リスク
契約の瑕疵があった場合、専門的な知識がなければ対処が困難になることがある - 取引の不透明性
不動産業者が介在しないことで、価格の不透明性が生じやすく、市場価格より不利な条件での取引になるリスク - 手間と時間
売主自身で買主を見つけ、契約の準備や交渉を行う必要があるため、多大な時間と労力が必要 - 相手の信頼性確認
個人間取引では、相手の信頼性をしっかり確認する、特に大きな金額が動く不動産取引では、詐欺やトラブルに巻き込まれないよう注意が必要 - 契約書の作成
個人売買では、契約書を自分たちで作成する、内容を十分に確認し、法的な不備がないようにするため、専門家に相談することが望ましい - 取引の安全性
オンラインでの個人売買では、対面での取引と比べてリスクが高まる可能性があり、取引の安全性を確保するために、信頼できるプラットフォームを選び、取引履歴や評価をチェックすることが重要
５、心配なら不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産を仲介会社経由で売却する場合は、以下の3つのケースがあります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
それぞれについてみていきましょう。
また、売主、買主が同じ不動産仲介会社に依頼している場合、それぞれ別の不動産会社に依頼している場合によって仲介手数料の入り方が違います。いわゆる「両手」取引と「片手」取引についても説明しましょう。
媒介契約の種類と特徴
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|
専属専任媒介契約 |
専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
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他社への重ねての仲介依頼 |
× |
× |
○ |
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自ら探索した相手方との直接契約 |
× |
○ |
○ |
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契約の有効期間 |
3ヶ月以内 |
3ヶ月以内 |
法令上の制限はない（ただし、行政の指導は3ヶ月以内） |
|
指定流通機構への登録 |
媒介契約締結の日から5日以内 |
媒介契約締結の日から7日以内 |
法令上の義務はない（任意での登録は可能） |
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業務処理状況の |
1週間に1回以上 |
2週間に1回以上 |
法令上の義務はない（任意で報告を求めることは可能） |
出典：不動産ジャパン https://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/3_4.html
（１）一般媒介契約
複数の不動産会社へ仲介（媒介）を依頼する方法です。また、不動産会社だけではなく、売主本人も買主を探し契約することができます。不動産会社は売主に対し、購入希望者の有無や進展状況を報告する義務はありません。
メリットは、複数の不動産会社へ依頼することで多くの購入希望者へ売却物件を認識してもらえること。デメリットは、不動産会社の報告義務が無いので、情報が入らずに進展状況がわかりづらいということです。
（２）専任媒介契約
１社の不動産会社へ専任で仲介（媒介）を依頼する方法です。契約中に他の不動産会社と契約してしまうと違約金が発生します。また、売主本人が買主を探すことも可能です。進展状況などの報告は、2週間に1回以上が義務づけられています。
メリットは、専任のため販売活動を積極的に行ってくれることです。しかし、不動産会社の手腕によっては、なかなか売れないなどのデメリットとなる可能性もあります。
（３）専属専任媒介契約
１社の不動産会社へ専任で仲介（媒介）を依頼する方法です。契約中に他の不動産会社と契約してしまうと違約金が発生します。また、売主本人が買主を探すことはできません。勝手に売買契約すると違約金が発生します。進展状況などの報告義務は、1週間に1回以上です。
メリットは、進展状況を把握しやすいことや、専任なので積極的な販売活動が期待できること。反対にデメリットは、自分で買主を探しても不動産会社を通す必要があり、仲介手数料が発生するということです。
（４）「両手」取引と「片手」取引
「両手」取引とは、不動産会社１社で売主と買主双方を仲介するケースです。そのため不動産会社は、双方から不動産仲介手数料を受けることができます。
・売主は不動産会社Aへ仲介手数料を支払う
・買主も同じ不動産会社Aへ仲介手数料を支払う
と、１社の不動産会社に双方から仲介手数料が支払われるケースです。
「片手」取引とは、売主と買主それぞれに別の不動産会社が仲介しているケースです。そのため不動産会社は、それぞれの顧客から仲介手数料を受け取ることになります。
・売主は、自分が契約している不動産会社Aへ仲介手数料を支払う
・買主は、自分が契約している不動産会社Bへ仲介手数料を支払う
と、それぞれの顧客から不動産会社に仲介手数料が支払われるケースです。
６、 不動産仲介手数料規定は上限のみ
不動産仲介手数料の金額は決まっていません。
宅地建物取引業法上は「上限」だけ定められているのです。
ですので、上限以下であれば、不動産仲介手数料は「いくらでもいい」ということになりますが、商慣習上この金額になるケースが多いようです。
（１）仲介手数料の上限金額は？
そして上限は売買価格の３%+６万円（物件の税抜売買価格が400万円超の場合）です。仲介手数料の上限額は売買価格により変わりますので詳しくは以下の表をご参照ください。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
（２）具体的に仲介手数料を計算してみよう
いくつか事例を挙げると以下の通りです。
900万円のワンルームマンションを購入した際の仲介手数料の上限は、900万円×３％＋６万円で33万円（税別）になります。
（３）不動産仲介手数料計算上の注意点
注意仲介手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」になります。物件の表示価格が「税込」となっているケ－スもあるので、その場合は注意が必要です。
例えば、土地建物合わせた物件価格6550万円（税込）のうち土地価格は3800万円（非課税）の戸建て住宅を不動産仲介業者経由で購入した場合の仲介手数料を見てみましょう。これは売り主が個人ではないケースなので、建物に消費税がかかることになります。
[計算方法]
- 建物価格（税抜き）
（6550万円－3800万円）÷1.1＝2500万円
- 取引価格（税抜き）
2500万円＋3800万円＝6300万円
- 仲介手数料
（6300万円×0.03＋6万円）×1.1＝214万5000円（税込）
（４）仲介手数料の支払いタイミングは？
ちなみに、詳しくは後ほどお伝えしますが、一般的には契約締結時に仲介手数料の50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが多いようです。
７、不動産仲介手数料を安くする３つの方法
次に不動産仲介手数料を安くする方法を３つご紹介していきます。
（１）複数の会社と交渉する
不動産仲介手数料は、一般的に上限金額が請求されるものです。これには、不動産会社は仲介によって得られる収入が不動産仲介手数料のみという背景があります。広告を出しても営業をかけても、買主を見つけて売買契約を成立させなければ一切収入が無いのです。
査定段階で複数の会社と交渉し競合させれば、仲介手数料を安くできる可能性があります。自社で売らなければ一切の儲けが無い性質上、手数料を安くしてでも専任契約を結びたいと考えている可能性もあるのです。
よって、複数社と交渉し、専任媒介契約や専属専任契約を条件に不動産仲介手数料の値引き交渉をしてみるのも、ひとつの方法と言えるでしょう。
（２）そもそも仲介手数料が安い（無料、もしくは半額など）
仲介手数料には法律で上限が決まっていますが、あくまで「上限」であり、それより安いことは問題ありません。
実際最近では、
- 仲介手数料無料
- 仲介手数料半額（つまり物件価格の約1.5%）
という会社も増えています。
複数社見積りをもらう中で仲介手数料無料や仲介手数料半額の会社があればそちらを優先して交渉を進めると良いでしょう。
なお、なぜ不動産会社が無料や半額でやっているのかというと、「安くすることでより多くの売り手を集めたいから」です。
できれば不動産仲介手数料は安くしたいですよね？
多くの売り手がそう考えているので、不動産会社としては売り手を集めるために仲介手数料を安くするのです。
（３）その他の方法で不動産会社と交渉する
さらに、他の方法でも不動産会社と交渉しましょう。
例えば不動産会社A、B、C、D、Eの5社買い手を見つけてくれたとして、仮にどの会社が見つけてくれた買い手も購入金額として4000万円を希望しているとします。
ただ、それぞれの不動産会社の仲介手数料が以下の通りとします。
- A社・・・物件価格の3%
- B社・・・物件価格の3%
- C社・・・物件価格の2%
- D社・・・物件価格の1.5%
- E社・・・無料
その際、A〜D社に対しては、「E社さんが仲介手数料無料なので手数料を安くしてくれませんか？」と伝えて仲介手数料を安くしてくれないか交渉しましょう。
８、良い不動産会社の探し方と見極め方
（１）良い不動産会社の探し方
では、良い不動産会社はどのように探したら良いのでしょうか。
てっとり早いのは、厳選された不動産会社とのみ提携している不動産売却査定サイトを利用することです。
また、売却査定サイトを活用することで、
- 複数社から一括して見積りをもらうことができるので比較的すぐに売却が決まる
- より高く売れる不動産会社が見つかる
というメリットがあります。詳しくは以下の図の通りです。
不動産の査定依頼をするときは、複数の不動産会社に依頼しましょう。1社のみに依頼すると査定結果を比較検討できず、良い不動産会社を見極めることができません。
具体的には、以下の表を参考に、超大手のサイトと地元密着型の査定サイトを組み合わせて利用することがポイントです。
おすすめの組み合わせは以下の通りです。物件の所在地によって異なります。
| 3大都市圏 （首都圏・関西圏・中部圏） |
| 地方都市 |
| 地方の人口が少ない地域 |
ではそれぞれのサイトをご紹介していきます。
すまいValue｜ここでしか依頼できない大手不動産会社が集結！
不動産売却一括査定サイトのなかで、絶対に外したくないのが「すまいValue」。
不動産大手6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。
6社というと少ないように感じるかもしれませんが、このうちの3社は以下のとおり。
- 三井不動産リアリティネットワーク
- 住友不動産ステップ
- 東急リバブル
この3社だけで、業界における仲介件数がトップ３を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。
また、上記3社は「すまいValue」でしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットといえるのではないでしょうか。
大手不動産会社は広告料が安く、有名ポータルサイトに物件を掲載してくれる可能性もあるため、早く売れる可能性が高くなるでしょう。
「すまいValue」に参加している6社は、すべて全国的なネームバリューを誇る大手不動産業者なので、不安や心配を感じることは少ないでしょう。
「すまいValue」を利用した人の96.3% が安心感があると回答しています。安心感を最優先させたい人におすすめの一括査定サービスです。
ただ、大手不動産会社のため、売却時の仲介手数料は比較的高額になる可能性が高く、地方や郊外の物件の場合は査定のエリア外となってしまう場合もありますので、注意が必要です。
「SUUMO」は、株式会社リクルートが運営する一括査定サービスです。
全国に対応しており、提携社は大手から地域密着型まで幅広く、10社に査定を依頼できます。（※査定可能会社数は物件所在地によって異なります）複数社に査定を依頼することで適正な相場を知ることができるのは大きなメリットです。
依頼する会社を選択する際には、店舗の実績やスタッフ紹介など詳しい情報を確認することができるので、初めて査定依頼をする場合でも安心感を持つことができます。
相続やローンなど不動産を売却する際の注意点についてのサポート体制も充実しており、SUUMO売却査定の利用者満足度は91％です。（2021年3月調べ）
大手3 社（三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブル）に依頼することはできないのがデメリットですが、できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい人におすすめの一括査定サービスです。
HOME4U｜売却査定サイトで唯一！無料電話相談が可能
「HOME4U」は、NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営する一括査定サービスです。
2001年にサービスが開始され、他社と比べると立ち上げが非常に早いといえるでしょう。すでに20年以上の歴史があるので、安心感が違うのではないでしょうか。
HOME4Uの一括査定サイトとしての唯一無二の特徴は、電話相談対応をしていることです。NTTだけに、フリーダイヤルで無料というところもポイントです。
他に電話相談ができる一括査定サイトはありません。
また、プライバシーマークを取得しており、個人情報を手厚く保護する体制も整っています。
査定サイトとしては、独自の審査基準を作り、ユーザーにマッチした不動産会社を吟味・厳選したうえで掲載しているのが特徴です。
常に悪徳不動産業者のパトロールを行っているため、信頼性はかなり高いといえるでしょう。
ただし、大手不動産会社には査定の依頼ができないことに注意が必要です。
SRE不動産｜AIを使った売却手法×エージェント制度で納得度の高い査定
「SRE不動産」はソニーグループの不動産会社です。
SRE不動産では、業界最高水準の精度を誇るAI が、以下のような人間では処理できないほどの大量なデータや、さまざまな条件から売却の推定価格を算出します。
また、注目すべき特徴として、「売却エージェント制」があげられます。
不動産会社では、自社で売り手と買い手の両方を担当することを目標とするのが一般的です。これを「両手仲介」といい、双方から仲介手数料を受け取れるというメリットがあります。
しかしながら、仲介手数料は成功報酬なので、成約しなければ受け取ることができません。
成約につなげるためには売り手・買い手どちらかに肩入れするのではなく、双方の妥協点をすり合わせていくというスタイルになります。会社利益を考えればやむを得ないことですが、売る側も買う側も100％満足というわけにはいきません。
SRE不動産では、ひとりの営業が売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けたエージェント制度を導入しています。
仮に自社で買い手が見つかったとしても、業務や担当が完全に独立しているため、売却エージェント（担当）は100％売り手の要望にそって交渉にあたります。
「業界最高水準のAI（人工知能）」による客観的でより正確な査定価格の算出と、「売却に特化した専門エージェント」のサポートによって、「安心安全なお取引」と「早く高く売ること」を徹底的に追求しているのです。
なお、SRE不動産はサービスエリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）が限られていますが、該当する場合はぜひおすすめしたいサイトです。
（２）良い不動産会社の見極め方
そして複数社から見積りをもらったら良い不動産会社を見極めましょう。
その際チェックするポイントとしては、
- 営業担当者が親身に対応してくれるか（親身なら○）
- 電話対応は丁寧か（丁寧なら○）
- 電話対応した方や営業担当者はこちらの要望をきちんと聞いてくれるか。物件を仲介することばかり考えていないか（要望を聞いてくれるなら○）
- 早く売るために無理な減額を迫ってこないか。やたらと契約を急がせないか（急がせないなら○）
- 他の不動産会社との関係で高すぎる、もしくは低すぎる見積りを出していないか（見積りの金額が適切なら○）
- より高く売るためのアドバイスが全く（もしくは「ほぼ」）ないか（より高く売るためのアドバイスが多くあるなら○）
複数社見積りをもらった中から、上記の条件を満たす不動産会社に依頼するようにしましょう。
不動産売却の仲介手数料について よくある質問
Q:1不動産を売却するときの仲介手数料はいくらかかる？
不動産仲介手数料の金額は決まっていません。法律で「上限」だけ定められています。
上限以下であれば、仲介手数料は「いくらでもいい」ということになりますが、商慣習上この上限金額になるケースが多いようです。
- 不動産の売買価格200万円以下のとき5％
- 不動産の売買価格200万円超 400万円以下のとき4％＋2万円
- 不動産の売買価格400万円超のとき3％＋6万円
Q:2仲介手数料が無料になることはありますか？
不動産の取引では、1社の仲介業者が売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができます。両方から手数料をもらえるので「両手」取引と呼ばれます。
両手取引であれば、仮に売主から仲介手数料をもらわなくても、買主からもらうことができるので仲介業者はビジネスとして成立します。
より多くの売主を集めるために、仲介手数料が無料であることもあります。
Q:3不動産を売却するとき仲介手数料以外に支払う費用はある？
仲介業者は仲介手数料以外の費用を請求できません。
しかし、通常の仲介業務では発生しない費用で、売主の依頼に基づき発生した広告費用等の実費については、請求することが認められています。
ほかに売買契約や物件の引き渡しにかかる費用として、以下の3つがあります。
- 契約書に貼る印紙代
- 抵当権抹消登記費用
- 司法書士手数料
まとめ
今回は不動産売却の仲介手数料についてご紹介してきましたがいかがでしたか？
不動産売却を成功させるためのご参考になれば幸いです。
不動産仲介に関して詳しく解説している記事はこちら↓
