不動産の売買をする際に、「仲介手数料」という言葉をよく聞くものの、その意味や相場、そしてなぜ業者ごとに金額が違うのか？という点について詳しくご存知の方は多くないのではないでしょうか。
最近では「仲介手数料ゼロ円」という業者もあったりするので、「なぜ0円なのか？」という点なども気になる所でしょう。
そこで今回は、
- 仲介手数料とは
- 仲介手数料の計算方法
- 仲介手数料ゼロ円の業者は信用できる？
- 契約解除時の仲介手数料は？
- 仲介手数料は値引きできる？
などについて書いていきますので、これから不動産の売買や賃貸を検討されている方に参考にして頂けたら幸いです。
目次
１、仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。
なお、仲介手数料はあくまで成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。
２、仲介手数料を支払わなくてもいいケースとは？
不動産売買において、ケースによっては仲介手数料を支払う必要がないことがあります。
実際、仲介手数料を支払う必要があるかどうかは、物件の「取引様態」つまり不動産会社の立場によります。
不動産会社の立場が「売主」の場合は、仲介手数料は発生しません。
なお、不動産会社の立場は大きく以下の3種類があります。
（１）売主
不動産が自ら所有している土地や建物の売却にあたりますので、仲介手数料は発生しません。
（２）代理
売主の代理人であることを意味をしますので、原則的に仲介手数料が必要ですが、売主との取り決めによって不要な場合もあります。
（３）仲介
売主と買主の間に立って取引を行うので、基本的に仲介手数料が発生します。
もっとも、最近では仲介手数料無料の業者も増えているようです。
従って、複数の物件で迷っている場合で、仲介手数料を節約したいとお考えであれば「売主物件」を選ぶといいでしょう。
３、仲介手数料の仕組み
売買の場合は、大きく以下の２つのケースがあります。
（１）仲介業者が１社のケース
仲介業者が１社の場合、売主と買主両方から仲介手数料をもらう事が出来ます。
業界では「両手」と呼ばれていて、仲介業者としては一番ありがたいケースです。
（２）仲介業者が２社のケース
売主と買主にそれぞれ仲介手数料をもらう事になります。
業界では「片手」と呼ばれています。
４、仲介手数料の計算方法は？
法律により、売買金額の以下のパーセンテージが手数料の上限とされています。
ですので、例えば900万円のワンルームマンションを購入した際の仲介手数料の上限は900万円×3%＋6万円で33万円（税別）となります。
なお、ポイントは法律で定められているのはあくまで「上限」のみです。ですので、900万円の物件の場合であれば、仲介手数料は20万円でも10万円でも法律上は問題ありません。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
５、仲介手数料早見表
以下物件価格別の仲介手数料の上限に計算した一覧表を添付しますので、参考にしてみてください。
物件価格は非課税の新税率にて計算しています。
６、仲介手数料はいつ支払う？
一般的には、契約締結時に仲介手数料50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが多いです。ただ決まっているわけではないので、不動産仲介業者との間で双方がOKであれば、引き渡し完了時に全額支払いでも問題ありません。
７、不動産仲介手数料ゼロ円は問題ないか？
仲介手数料は、あくまでも法律で上限金額を決められているだけで、不動産仲介業者により仲介手数料を半額もしくはゼロ円に調整することが可能です。
つまり、不動産仲介業者さえ良ければ、仲介手数料がゼロ円でも問題がないと言えるでしょう。
実際、最近ではコスト削減をするなど仲介手数料を「半額」もしくは「ゼロ円」にする不動産仲介業者が増えています。
８、仲介手数料の計算上の注意点
仲介手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」になります。物件の表示価格が税込となっているケ－スもあるのでその場合には注意が必要です。
例えば、土地建物合わせた物件価格6,500万円（税込）のうち土地価格は3,800万円（非課税）の戸建て住宅を不動産仲介業者を通して購入した場合の仲介手数料を見てみましょう。こちらは売主が個人ではないケースなので、建物に消費税がかかることとなります。
[計算方法]
建物価格（税抜き）
（6,500万円—3,800万円）÷1.08＝2,500万円
取引価格（税抜き）
2,500万円＋3,800万円＝6,300万円
仲介手数料
（6300万円×0.03＋60,000円）×1.08＝2,106,000円（税込）
９、解約時の仲介手数料は？
そもそも契約が成立しなければ仲介手数料はかかりませんが、解約の場合は一旦契約が成立したとして仲介手数料を支払わなければならない場合があります。
一般的には契約後に解約が考えられるのは、
- （１） 手付解除
- （２） ローン特約による解除
があります。その場合の仲介手数料はどうなるでしょう。
（１）手付
手付解約とは、買主が手付放棄、売主は手付倍返しをすれば解約することができることです。
この場合、仲介業者の仲介手数料請求が認められています。したがって、仲介手数料を支払わなければなりません。
（２）ローン特約による解除
買主が物件購入時金融機関を利用した場合、万が一ローンの審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻すという特約です。この場合、仲介手数料を支払う必要がありません。
１０、仲介手数料は値引き交渉できる？
場合によって、多少仲介手数料を安くなるよう値引き交渉することも可能です。
上記で紹介したように、仲介手数料が「両手」な場合多少交渉しやすくなるでしょう。
もちろん、仲介手数料が安くなるのはいいことですが、ただ安ければいいというものではありません。きちんと仕事をしてくれる業者を選ぶことが大切です。
まとめ
今回は不動産の売買の仲介手数料について書きましたが、理解して頂けましたでしょうか。
一般的には宅建業法の定めに従って取引を行われますが、中には悪徳業者もおりますので、仲介手数料について正しく認識し、自分を守るようにしましょう。
なお、不動産仲介業者の探し方は詳しく「（チェックリストつき）不動産仲介とは？不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」をご参照ください。
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