• 不動産投資
  • 2019/5/17

「柿」「野田」は要注意?地名で「土地の安全性」を見分けるヒントとは

不動産投資,土地,名前

不動産選びで実は気をつけたいものの1つに「土地の安全性」があります。どんなに立派な建物でも、地盤が弱いとか頻繁に水害に合うような土地では安定的な賃料も得られず資産価値が低くなってしまいます。

今回は不動産投資家として土地選びをするうえで最低限注意すべき、地名から判断する安全な土地選びについてご説明します。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)

土地は2つの構成要素から成り立つ

土地には大まかに言うと2つの構成要素から成り立ちます。

一つは山を整地して平地にしている、川の流れが変わり三角州に土地ができているなど、平面的な違いを意味する「地形」です。

そしてもう一つは地中を構成する土の成分や断層の違い、すなわち立体的な違いを意味する「地質」や「地盤」です。

これらを組み合わせた意味や、単に土地の高低差などを表現した言葉に「地勢」という言葉を使いますが、同じ平地であっても土の中身が大きく違うことで地盤の強さが違い、いい土地と悪い土地に分かれます。

都市部はもともとは河川に近いところから発展して行きました。人が増えてくるにつれ河川の氾濫を回避し、水量のコントロ-ルを可能にしていきます。

そして発展してきた都市部はどんどん広がりを見せ、山間部や平地を切り開いた住宅団地などを生んだのです。

しかし河川の氾濫を抑えられるようになっても土地そのものは常に水や風や雪などの影響を受けて形が変わり、災害はいつでも起こりうることであることをまず認識しなければなりません。

平地でもその土地の成り立ちはさまざま

我々が住んでいるところは通常は平地であり、山地や丘陵地が人為的または自然的な浸食よってできた土地か、段丘や砂丘や沖積低地など、土砂の堆積によってできた土地の2つに大別されます。

平地であれば、山からの土砂の流失や地滑りのリスクは少ないといえます。

しかし山林や丘陵地を人為的に造成した場合、切った土地で埋め立てた部分(盛土)は地質との関係でなかなか固まらず、一部が陥没してしまうような不同沈下という現象が起こることもあります。

また同じ土の堆積で出来たような低地の河岸の自然堤防では、水はけはよいものの土が粘土質であるため、地盤沈下の問題が生じやすいです。

現在は整っているように見えても、過去の経緯が違えばその土地の特性は違うということには気をつけたほうが良いでしょう。

「柿」や「高知」も要注意?土地の過去をさぐるヒントとは

過去の情報を知るためにはどうすれば良いでしょうか。

土地の過去を探るヒントとして、地名の意味を知る方法があります。

以下が代表的な例です。

1)「柿」や「影」や「猿」が付く地名

「柿の木坂」など、柿があったからその名がついたイメージですが、もともと、「欠け」や「がけ」、そして「ずれる→される→さる」に変化した地名であると考えられています。従って、元々は山崩れやがけ崩れが多かったことに由来した地名といえます。

2)「川内」、「河内」という地名

川が氾濫しやすく、周辺の土地にすぐ浸水するような低地に意味します。元々は洪水氾濫と関係性が高く、川の中にあるような土地だということで「川之内」や「河之内」などの名前が付けられました。

それが「かわのうち→かわち→こうち」に転じているので、実は四国の「高知」や長野県の「上高地」も同様の起源をもつ地名です。

3)「野田」、「久手」、「新田」などの地名

基本的に「サンズイ」が付くような、「沼」や「池」が地名につく土地は地盤がよくないのは知られています。

上記のようなサンズイが付かない地名でも、元々は同じ湿地帯で「ぬま→ぬた→のだ→くて」などに変化し、現在の地名となっていることに注意が必要です。

なお、沼や池に生息している「鶴」「イグサ」「亀」などの動植物が地名に入っている場合、それらの生物が多くみられた地域である可能性があります。

あなどれない土地の「地名」を大切に

現在は「光が丘」「希望ヶ丘」など、本来の土地から持つ特徴でなく、宅地開発時にイメージでつけられた地名も多く存在します。

そして、都市化して長い年月がたち、地質の改善や災害対策が進んでいる都市も多く、過去からの地名が土地の安全性を直接表しているものとは言えなくなっています。

「何故このような地名なのだろう」という当たり前を調査するその姿勢が、慎重な物件選びにつながると思いますので、このような地名も関心を持って調べてみてはいかがでしょうか。

【不動産投資で抜けがちなポイントも確認しよう】

不動産投資「環境リスク」を考えず「家賃20%ダウン」したケースとは 
アパート経営でまさかの大失敗「上場企業の欠陥物件」だった最悪なケースとは? 
【不動産投資の失敗事例】外観だけで決めた物件はシロアリだらけだった…… 
40代から始める不動産投資【事例編 1】老後資金の確保は貯蓄ではなく不動産で 
不動産投資セミナー選び「4つのコツ」と役立つセミナー14選 

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。私たちが頂くご相談は、「基礎的な知識が不足している」「不動産投資会社の選び方が分からない」などの原因で失敗したり、困ったりするケースの案件がほとんどです。

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • 専門用語や不動産投資の仕組みをよく理解し、判断をしていきたい
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

こうした方々のために、不動産投資の手順を全てまとめました。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。

皆様からのコメント