• 不動産購入
  • 2021/3/23

中古マンション購入にかかる初期費用を”すべて”紹介!

物件の購入を考えている人の中には中古マンションを検討している人も多いかと思います。

中古マンションの良いところはなによりも’’費用が安く抑える’’ことができる点でしょう。
自分好みの立地と間取りをたくさんの物件から選ぶことができます!

新築マンションを買おうとした方もあえて中古マンションにして、浮いたお金で自分好みにリフォームしている方もいます。

物件を選ぶうえで最も重要なのが費用面ですよね。
その中でも特に一番最初に準備しなくてはいけない初期費用は気になるところです。

今回は中古マンションの購入を検討している方へ向けて、

・中古マンションにかかる初期費用は具体的にいくら
・新築マンションとの違い
さらに
・誰にでもできる初期費用の抑え方

の3つを紹介していきます!

1、中古マンションにかかる初期費用は?

(1)初期費用は支払うタイミングが3回ある!

中古マンションにかかわらず、物件を購入する際には初期費用が必要です。
初期費用に関しては基本的に現金で用意する必要があります。

実は、初期費用を支払うタイミングは下記のように3回あるのをご存じでしょうか。

①売買契約締結時
②引き渡し時
③引き渡し後

今回はこの3つの支払うタイミング別に初期費用は何にどのくらいかかるのかを解説していきます。

(2)初期費用の内訳

それでは、実際に初期費用の内訳を紹介します。

①売買契約締結時

・手付金(頭金)
・印紙税
・仲介手数料の半分

②引き渡し時

・仲介手数料の残金
・印紙税
・登録免許税
・司法書士報酬
・融資手数料
・火災保険料
・住宅ローン保証料
・引っ越し代
・家具家電雑費代

③引き渡し後

・固定資産税
・不動産取得税
・管理費、修繕積立金
・リフォーム、リノベーション費用

以上の通り、中古マンションの購入でも多くの初期費用があります。

(3)項目ごとに解説

各項目ごとにひとつひとつ費用を含めて解説していきます。
今回は、売買価格2000万円の中古マンションを住宅ローンを組んで購入した場合について説明します。
こちらの価格はあくまで仮定の価格になるので参考程度に見てください。

①売買契約締結時

「手付金」
手付金は頭金のような費用。売買契約締結時に支払いますが購入代金の約10%程度が多いです。

「印紙税」
売買契約書にかかる国税。売買契約書に貼付。
物件購入代金の費用に対して課税されます。

「仲介手数料の半分」
中古マンションを購入すると売り主と買い主の間に不動産業者が仲立ちしているために仲介手数料がかかります。売買契約締結時と物件引き渡し時の2回に分けて支払うケースが多いです。仲介手数料には消費税がかかります。
【売買価格の3%+6万円+消費税】を上限とする金額が仲介手数料、売買契約締結時はその半分になります。

②引き渡し時

「仲介手数料の残金」
売買契約締結時に支払った仲介手数料の残金の支払い。

「印紙税」
住宅ローン契約書にかかる国税。住宅ローン契約書に貼付。

「登録免許税」
土地所有権移転登記、住宅ローン抵当権設定登記を申請するときに課税される。

「司法書士報酬」
登録免許税の登記をする際に代行してもらう司法書士に支払う手数料。

「火災保険料」
火災等の災害に遭ったときに損害を補償してくれる保険。
住宅ローンを組むと条件として火災保険加入が条項として入ってきます。

「住宅ローン保証料」
住宅ローンを組む際の保証料です。

「引っ越し代」
引っ越し会社に依頼した場合に支払う費用

「家具家電雑費代」
新しく購入する家具や家電にかかる費用。

③引き渡し後

「固定資産税」
土地や住宅の所有者に対して市町村が課す税金。
毎年支払わなければいけない税金である。

「不動産取得税」
不動産取得後、しばらくすると請求される税金。
ただし個人の住宅には軽減措置がある。

「管理費、修繕積立金」
売り主に支払うマンション管理に充てる費用や修繕する際にかかる費用を支払います。
これは毎月支払うことが一般的です。

「リフォーム、リノベーション費用」

最近では、中古で購入したマンションをリフォームして暮らすという方も増えています。
中古マンションリフォーム・リノベーションをしたい方は予算を考慮して物件を決めましょう。

 

手付金約2,000,000円購入代金の10%、取引業者による
印紙税10,000円売買契約締結時に貼付
仲介手数料上限 726,000円上限【売買価格の3%+60,000円×消費税10%】
印紙税20,000円住宅ローン契約書に貼付
登録免許税約300,000円固定資産税評価額による
司法書士報酬約50,000円司法書士によってさまざま
火災保険料約150,000円(5年)築年数、面積、保険会社などによる
住宅ローン保証料約400,000円金融機関による
引っ越し代約100,000円4人家族を想定、業者・時期による
家具家電・雑費代約100,000円各家庭による
固定資産税約70,000円固定資産税評価額による
不動産取得税不要軽減措置申請済み
管理費・修繕積立金約20,000円マンションによってさまざま
リフォーム費用各家庭によりさまざま

 

こちらの全ての項目の費用の合算は、約4,000,000円になります。
そのうちの2,000,000円は物件費用の手付金のため、物件費用以外にかかる初期費用は2,000,000万円程度になります。

手付金とは別に、購入価格の10%を目安として初期費用を準備することが良いでしょう。

2、新築マンションと中古マンションはは何が違うの?

本章では、新築マンションと比較した時の

・中古マンションのメリット・デメリット
・初期費用の違い

について紹介します。

(1)中古マンションにはメリットがいっぱい!

新築ではなく、あえて中古マンションを選ぶメリットは多くあります。
例えば、

・予算内で自分が住みたいマンションを選択することができる
・住みたい街を選べる
・駅チカなど条件を重視できる

中古マンションを選ぶメリットはまだまだたくさんありますが、なによりも、

・新築と比べて費用が抑えられる

ということがいちばんのメリットといえるでしょう。

(2)メリットだけじゃない!中古マンションのデメリットも紹介

中古マンションが新築マンションと比べてデメリットになってしまう面も紹介していきます。

特にデメリットとなるのは下記の3点です。

・前にどんな人が住んでいたかわからない
・古くなったり汚れが目立つ設備がある
・間取りが自分の好み通りにいかないこともある(古い間取り)

古くなっていたり好みではない間取りを修正するためにリフォームする事もアリでしょう!

(3)初期費用の違い

続いては気になる初期費用の違いについてです。
初期費用はなんと、中古マンションの方が高くなります!

中古物件には仲介手数料がかかります。新築物件には不動産会社が売り主となっているため仲介手数料がかかりません。

仲介手数料はかなり高額になってくるので、初期費用は中古マンションのが高くなります。

ですが、売買価格は大きく新築マンションを下回ります。そのため総合すると中古マンションの方が安く購入することができるということです。

3、誰でもできる!中古マンションの初期費用を少しでも安くする3つの方法

(1)引っ越し会社の一括見積もり!

初期費用を少しでも安くする方法のひとつは、引っ越し代を安くすること。
時期や会社によって引っ越し代は大きく変わるもの。

比較しようと一件一件見積もりをだしてもらうのは時間がかかってしまうもの。
そこで提案したいのが引っ越し会社の一括見積もりサイトの利用。

自分の引っ越し情報と荷物の量を入力するだけで、何十社も一括で査定することができます。

そして時期は繁忙期である3月、4月を避けると費用を抑えることができるでしょう。

(2)フラット35を利用する

初期費用を少しでも安くする方法のふたつめは、フラット35を利用すること。
フラット35は住宅ローン保証料が不要になる商品。
そしてローンの金利が固定されています。

手数料などがあるため完全にゼロになることはないですが、住宅ローンの保証料が抑えることは、大幅に初期費用を抑えることに繫がります。

(3)頭金なし!フルローンを組んでみる

フルローンとは頭金0円で、住宅に購入に必要な金額を借りることができます。
初期費用の半分を占めていた頭金(手付金)。
頭金が必要ないことで初期費用は大きく抑えることができます。

しかし、毎月の返済額が大きくなったり、金利が大きくなったり、審査が厳しくなったりするデメリットがあります。

それでも初期費用を抑えたい!という方はフルローンを組むことも考えに入れると良いでしょう。

まとめ

今回は中古マンションを購入するに当たっての初期費用について解説しました。
初期費用は現金で準備することになるので気になるところですよね。

初期費用を少しでも抑えるために、今回紹介した3つの方法をぜひ考慮に入れてみてください!

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