• 不動産投資
  • 2019/4/5

忘れると大損!? 不動産の売買で必ずチェックすべき3つの重要書類

一般に、不動産を売買する際には、土地や建物の権利や義務が記載された書類の授受が行われます。これは、投資目的で購入するアパートやマンションでも同様です。そして、不動産投資では、必ず目を通すべき書類があります。その重要書類について解説します。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)

忘れてはいけない3つの重要書類とは?

売買で特に重要な書類は3つ。それが「売買契約書」「重要事項説明書」「賃貸借契約書」です。それぞれ、どのような書類なのかを説明します。

(1)売買契約書
「売買契約書」とは、売り主と買主の売買契約についての意思を明文化し、その条件を記す書類で、契約の履行を促すものです。

不動産投資の物件では、売買契約書で「誰に、何を、いくら」で売買したという項目に加え「どのような条件」で売買をしたかは重要なので特に確認します。

個人間で売買した場合に、契約書を作らず、金銭的な受け渡しの記録と登記の移転を持って契約書代わりにとすることがあります。しかし、まれな例なので、売買契約書は、必ず作成するようにしてください。

これは、投資用物件の場合、「賃貸人から預かった保証金がどれだけ償却済みで、どれだけ返還しなければならないのか」「クーラーや家財道具などの残置物をどうするのか」「未払いの税金や管理費などがあった場合の清算方法」もきちんと決める必要があるからです。

こうした点を明確にせず、何となく購入者の負担となってしまった場合には、思わぬ出費がかさんで、投資計画の最初でつまずくこともあります。注意しましょう。

(2)重要事項説明書
不動産業者が取引に関与する場合に、不動産の買主に対し、当該物件について不動産業者が調査した重要なポイントを説明する書類です。法律上、不動産業者は作成の義務があります。

重要事項説明書は、大きく分けると(1)物件そのものに対する説明(2)取引条件に対する説明の2つに分かれています。

どちらも大切ですが、不動産投資の観点からは、特に(1)に着目します。そして「法令上の制限、私道負担に関する事項」「飲料水・ガス・電気の整備状況」「建物が土砂災害警戒区域内にあるか・ないか」「石綿(アスベスト)が使用しているか・いないか」「耐震性はあるか」などの項目をしっかりとチェックします。

この確認を怠ったために、例えば、小さなアパートを買って立ち退きをしてもらい、高層マンションに建て替えようとしたら、住戸数を増やすには多額の水道管の工事が必要のため、費用面から断念したケースもあります。

業者は説明責任を果たすために、重要事項説明書を作成するので、もし、分からないことがあれば、理解するまで徹底的に聞いて、疑問を残さないようにすることを、心がけましょう。

(3)賃貸借契約書
一般的な不動産投資では、現在賃貸人がいる状態で「オーナーチェンジ」という形で不動産を取得することが多くあります。その場合に、賃貸借契約書は現在の収益の根拠を示す重要な資料です。

ただ、一棟物件などの場合、投資判断を行う段階では、賃貸人が複数いると書類も多くなり大変なため、賃貸人一覧表(レントロール)を見て判断するケースが、ほとんどだと思います。その情報が詳細なものであればよいのですが、一般にレントロールは見やすさを重視し、個別の契約内容や期間、特約事項までは記載されていません。

例えば「○○号室は駐車場料金も込みで契約している」とか「法人契約をしていて多くの社員が日替わりで出入りしている」などといった契約の実態が分からないことが多いのです。

賃借人の管理は、管理会社が対応してくれますが、契約内容をオーナーとして理解しないままでいると、後々になって思ってもいない出費やトラブルが発生する可能性につながることも否定はできません。そのため、レントロールだけではなく、個々の賃貸借契約書にも目を通すべきと、私は思います。

そのほか覚えておいた方がよい書類

説明した3点の書類以外にも、覚えておいた方がよい重要な書類があるので紹介しましょう。

(1)検査済書
建物工事が完了した時に、建築確認を受けた図面通りに建物が建っているかを行政がチェックをする「完了検査」という作業があります。この検査を行った証明として発行されるのが「検査済書」です。

検査済書は、実際の建物が遵法性を備えているかを証明するものなので、融資の際に重要な書類です。これがないと、融資が実行されなかったり、融資が行われてもリスクが考慮されて金利が高くなる能性があります。

また、リノベーションを行う上でも必要です。「台帳記載事項証明書」などを取得し、過去に完了検査を受けたことが証明できればよいのですが、できない場合には再取得が必要です。そうなると、時間や手間がかかります。忘れずに書類の有無を確認しましょう。

(2)管理契約書、管理規約
現在は問題がなく稼働している物件でも、管理内容を知って、清掃管理が不十分なので回数を増やしたり、場合によっては業者を変えたりの判断をするために必要な書類が「管理契約書」です。この書類も覚えておきましょう。

また、ワンルームマンションに投資する場合には「管理規約」も大切です。なぜなら、物件の使用方法が管理規約で定められているからです。仮にペット可の物件で貸し出したり、新たなビジネスチャンスとして民泊で活用しようと思ったとしても、管理規約に抵触する場合は、その使い方ができません。そのため、見落としがないようにチェックする必要があります。

紹介した書類をまずは確認しよう

不動産投資を行う際には実にさまざまな注意すべき書類があります。すべてを網羅するのは容易ではありませんが、まずは紹介した書類と最低限のチェックポイントをおさえて、トラブル回避に役立ててもらえればと思います。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。私たちが頂くご相談は、「基礎的な知識が不足している」「不動産投資会社の選び方が分からない」などの原因で失敗したり、困ったりするケースの案件がほとんどです。

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • 専門用語や不動産投資の仕組みをよく理解し、判断をしていきたい
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

こうした方々のために、不動産投資の手順を全てまとめました。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。