高額過ぎる査定をする業者には要注意？不動産売却で失敗しないための業者選びのコツ

一戸建てやマンションを売却する予定の方は、どのくらいの価格で売れるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼されるでしょう。

ところで、最近は近所の不動産屋に駆け込んで査定を依頼するという方は少なく、複数の業者を比較してから媒介契約を結ぶ業者を選ぶという方も多いです。

特にインターネット上で簡単に複数社に査定を依頼できる不動産売却一括査定サイトは人気です。

この一括査定サイトですが、便利である反面、注意しなければならない業者も混じっていることがあります。

それは、他の業者よりも高額すぎる査定をする業者です。

高額査定をしてくれるということは、自分の物件の価値をわかってくれている良い業者だと思われるでしょうか？

今回は、

高額すぎる査定を行う不動産業者に注意しなければならない理由
業者選びのコツ

についてご紹介していきましょう。

※この記事2016年11月14日に公開したものを2018年8月20日に加筆修正しました

１、そもそも高額査定とは？不動産の査定方法について
２、信頼できる業者を選ぶコツ
３、高額査定に騙されないために！不動産査定でオススメのサイト3選
まとめ

１、そもそも高額査定とは？不動産の査定方法について

（１）高額査定とは？

昔は懇意にしている地元も不動産会社に売却を依頼する方も多かったのですが、最近は不動産の査定は複数社に依頼し、比較するのが一般的になっています。

このような仕組みを提供しているサービスが不動産一括査定サービス（※）です。

仕組みを具体的に図にすると以下の通りです。

メリットとしては、以下の通りです。

例えば、以下のような査定の結果を各社から報告された場合、売り主なら高額な査定額を提示してくれているB社と媒介契約を結びたいと思うのが普通ではないでしょうか。

A社：3000万円
B社：3800万円
C社：3100万円
D社：3300万円
E社：3200万円

このように、他の業者よりも大きく差を開けて物件価格を高めに査定していることを高額査定と呼んでいます。

※なお、オススメの不動産査定一括サービスについては「３、高額査定に騙されないために！不動産査定でオススメのサイト3選」でご紹介しております。

（２）不動産の査定方法の種類

B社は特別高い査定価格をつけている業者を除き、他の4社を比較してみても、100〜200万前後は査定額に差があります。

これはどうしてかというと、不動産の査定方法にはいろいろなものがあり、どの方法で査定するかは不動産会社に委ねられているためです。

では不動産の査定方法にはどんなものがあるでしょうか。代表的な方法3つをご紹介します。

①　取引事例比較法

対象となる物件と間取りや築年数などの条件がとても似ている物件の取引事例を参考にし、必要に応じて地域性による価格の補正をおこない、比較評価して査定額を算出する方法。

②　原価法

対象の物件を、仮に一から建築した場合、どのくらいの金額になるかを算出し、そこから売主が住んでいた年数分の価値の低下を差し引いて現在の資産価値を算出する方法。

③　収益還元法

対象の物件が将来生み出すと考えられる収益から物件価格を算出する方法。投資用物件の査定の際によく使われる方法。

このように、査定方法には色々な種類があります。ただし、地域性や物件の内装や外観の使用状況、経過年数による価値低下をどう査定額に反映させるかは、それぞれの不動産会社の考え方なので、同じ取引事例比較法であっても、査定額に多少の違いが出ることがあります。

（３）高額査定に注意すべき理由

不動産業者の選択する査定方法によって、同じ物件でも査定額に違いがあることは十分に考えられますが、一方で、B社のように意図的に高すぎる査定をしている業者もあるので、注意が必要です。

ここでは高すぎる査定額に注意すべき理由をまとめましょう。

①　どの業者よりも査定額を高くして専任媒介契約を取るため

自分が気に入って購入した物件を手放すことになった場合、売主側はできるだけ高く売りたいものです。

その心理をついて、わざと高い金額をつけて、売主に気に入ってもらい、専任媒介契約を取れるようにする不動産業者がいます。

これは一見、悪徳業者のようにも見えますが、意外にも大手不動産会社でもみられることがあります。例えば、大手不動産会社の入社したての新人の営業マンなど、一件でもたくさんの契約を取ろうとしている営業マンがそうです。

②　対象物件のエリアの取引経験が少ない

高額すぎる査定をする不動産業者が全て悪質だというわけではありません。

たまたま対象物件のエリア事情に疎く、取引経験が少ないため、物件の概要や経過年数だけで査定額を出してしまい、他の業者よりも高めの査定額になってしまったというケースも考えられます。

③　高額査定をする業者に依頼するとどうなる？

ここまで、「意図的に高額査定にして契約を取る業者」と、「取引経験の少ない業者」が高額査定をしやすいので気をつけたほうが良いということを紹介してきましたが、実際に高額査定をする業者に売却を依頼した場合、どのようなトラブルが起こり得るのでしょうか。

まず、エリアの地域事情に弱く査定額を見誤るということは、そのエリアにおける売却活動に不慣れな可能性があります。その業者に売却活動を依頼しても、内覧者の質問に満足に答えられない、効果的な広告を出せないなどの問題が起こるかもしれませんので、このような業者は避けた方が得策です。

次に意図的に高額査定をする業者のパターンです。これは、相場より高い金額で売却活動を開始し、数ヶ月経ってもなかなか売れないと、「売れないから値下げしましょう！」と、結局は相場よりも低い価格で売り抜けさせられてしまうというケースです。

このように、高額査定をする業者は、売却の媒介契約を結び、仲介手数料を確実にもらうために相場より高めに査定を出しているので、売主に売却損が出ても御構いなしです。だから、注意が必要なのです。

２、信頼できる業者を選ぶコツ

高額すぎる査定をする悪徳な業者は、

高額査定をして専任媒介契約を取る
売却活動スタート時は時間稼ぎのため適当な対応
数ヶ月後、相場かそれよりも低い価格で売り抜く

というような方法を取ります。このような業者と契約してしまわないためには、以下のような流れで業者を選んでいくのがコツです。

複数社に査定を依頼する
査定結果を比較し、査定額に大きな差がある場合は査定額の根拠を聞く
それぞれの不動産業者によって査定方法が違う場合、同じ方法でもう一度査定をし直してもらう

このような方法で、業者を絞っていき、信頼できる業者を選びましょう。売主としては、できるだけ高く物件を売りたいところです。しかし、査定額が高いからといって必ずしも悪徳業者とも限りません。だから、もしも査定額の高い業者と、信頼できるけれど査定額が低い業者のどちらかで迷った場合には、信頼できる業者を選び、そこで自分が売り出したい価格で売り出すのがベストです。査定額はあくまでも相場なので、売り出し価格は売主の自由で決められるからです。

売主が売りたい金額と査定金額と売れそうな金額はそれぞれ違います。住宅ローンの残債などが残っている場合には、相場より少し高めに売り出して、市場の反応を見て少し値下げするという方法をとっていくと良いでしょう。

なお、不動産の売却価格の設定方法について詳しくは「家をより高額で売却するための売却価格の決め方と早期に売却するコツ」を参考にしてみて下さい。