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  • 2019/5/20

不動産売却「高額査定」には要注意!なぜ高すぎる査定をするのか

一戸建てやマンションを売却する際にどのくらいの価格で売れるのかを依頼するとき、「本当にこの値段で良いのか?」と疑問に思ったこともあるのではないでしょうか。

ここでは高額すぎる査定を行う不動産業者に注意しなければならない理由や業者選びのコツ、比較サイト選びをおさらいしておきましょう。

・不動産「代表的な3つの査定方法」とは?

では不動産の査定方法にはどんなものがあるでしょうか。代表的な方法3つをご紹介します。

(1)取引事例比較法

対象となる物件と間取りや築年数などの条件がとても似ている物件の取引事例を参考にし、必要に応じて地域性による価格の補正をおこない、比較評価して査定額を算出する方法。

(2)原価法

仮に対象の物件を一から建築した場合、どのくらいの金額になるかを算出し、そこから売主が住んでいた年数分の価値の低下を差し引いて現在の資産価値を算出する方法。

(3)収益還元法

対象の物件が将来生み出すと考えられる収益から物件価格を算出する方法。これは投資用物件の査定の際によく使われる方法です。

査定方法には色々な種類がありますが、地域性や物件の内装や外観の使用状況、経過年数による価値低下をどう査定額に反映させるかは、それぞれの不動産会社の考え方なので、同じ取引事例比較法であっても、違いが出ることがあります。

・高額査定の中身

以前は地元の不動産会社に売却を依頼する方も多かったのですが、最近は不動産の査定はサイトなどで複数社に依頼し、比較するのが一般的になっています。

例えば、以下のような査定の結果を各社から報告された場合はどうでしょう。

A社:3000万円
B社:3800万円
C社:3100万円
D社:3300万円

売り主であれば高額な査定額を提示してくれているB社と媒介契約を結びたいと思うのが普通ではないでしょうか。

このように、他の業者より大きく差を開けて物件価格を高めに査定していることを高額査定と呼んでいます。

また、特別高い査定価格をつけているB社を除いて他の4社を比較してみても、100〜200万前後は査定額に差があります。

これは不動産の査定方法にはいろいろなものがあり、どの方法で査定するかは不動産会社に委ねられているためです。

・なぜ高すぎる査定をするのか?

不動産業者の選択する査定方法によって、同じ物件でも査定額に違いがあることは十分に考えられますが、一方で、B社のように意図的に高すぎる査定をしている業者もあります。

なぜ意図的に高すぎる査定をするのでしょうか?

まずは専任媒介契約を取る目的です。

気に入って購入した物件を手放すことになった場合、売主側はできるだけ高く売りたいものです。

その心理をついて、わざと高い金額をつけて、売主に気に入ってもらい、専任媒介契約を取れるようにする不動産業者がいます。一見悪徳業者のようにも見えますが、意外にも大手不動産会社でもみられることがあります。

大手不動産会社の入社したての新人の営業マンなど、一件でもたくさんの契約を取ろうとしている営業マンがそうです。

ただ、高額すぎる査定をする不動産業者が全て悪質だというわけではありません。

たまたま対象物件のエリア事情に疎く、取引経験が少ないため、物件の概要や経過年数だけで査定額を出してしまい、他の業者よりも高めの査定額になってしまったというケースも考えられます。

高額査定をする業者に売却したときのトラブルとは?

では実際に高額査定をする業者に売却を依頼した場合、どのようなトラブルが起こり得るのでしょうか。

単純にエリアの地域事情に弱く査定額を見誤るということは、そのエリアにおける売却活動に不慣れな可能性があります。

その業者に売却活動を依頼しても、内覧者の質問に満足に答えられない、効果的な広告を出せないなどの問題が出てくるので、このような業者は避けた方が良いでしょう。

一方で意図的に高額査定をする業者の場合、相場より高い金額で売却活動を開始し、数ヶ月経ってもなかなか売れないと「売れないから値下げしましょう!」と、結局は相場よりも低い価格で売り抜けさせられてしまうというケースがあります。

高額査定をする業者は、売却の媒介契約を結び、仲介手数料を確実にもらうために相場より高めに査定を出しているので、売主に売却損が出ても気にしません。だから、注意が必要なのです。

・不動産査定でオススメサイト5選

高額すぎる査定に気を良くして専任媒介契約をしてしまうと、結局は市場の反応が悪く、売却期間が無駄に長くなってしまいます。

それを避けるためには、やはり複数の不動産会社の査定を受け、自分の物件の現在の相場を知ることが大切です。

簡単に複数社に査定を依頼できるオススメの不動産売却一括査定サイトをご紹介しましょう。

(1)すまいValue

東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。

大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

公式サイトはこちら

(2)HOME 4 U

登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。

公式サイトはこちら

(3)REDS(レッズ)

売却仲介手数料がすべて割引または無料で売却できる「REDS(レッズ)というサービスがあります。

運営元は、東証一部上場ヒノキヤグループの子会社である株式会社不動産流通システムが担っており、企業としても安心・信頼を置けます。

納得できる買い手を待てるため、希望額で売却しやすい、専門的な契約ややりとりはREDS(レッズ)のコーディネーターが担当するなどメリットが大きいです。

(4)ReaRie(リアリエ)

「リアリエ」は信頼のパナソニックが運営するサービスです。

年間12,000戸の新築販売実績、年間36,600件のリフォーム施工実績のあるパナソニックグループの関連会社が連携して、お客様の大切な物件を責任と安心を持ってリフォームプラン付き売却での提案をしてくれることで、早期の売却を実現してくれます。

公式サイトはこちら

(5)イエカレ(不動産売却)

不動産を最高価格で売却するをうたっているサイト。土地活用にも強いので、土地だけを売りたい場合もシミュレーションしてみると良いかも知れません。

・高額査定でも必ずしも悪徳とは限らない

売主としては、できるだけ高く物件を売りたいところです。

しかし、査定額が高いからといって必ずしも悪徳業者とも限りません。だから、もしも査定額の高い業者と、信頼できるけれど査定額が低い業者のどちらかで迷った場合には、信頼できる業者を選び、そこで自分が売り出したい価格で売り出すのがベストです。

住宅ローンの残債などが残っている場合には、相場より少し高めに売り出して、市場の反応を見て少し値下げして行くといった方法をとっていくと良いでしょう。

【不動産投資に失敗しないための基礎知識】

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

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「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

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査定サイトは、物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを3つ紹介しています。

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