一戸建てやマンションを売却するとき、どのくらいの価格で売れるのかを知るためにはまず不動産会社に査定を依頼します。
最近は、近所の不動産屋に駆け込んで査定依頼するという方は少なく、複数の業者の査定結果を比較してから媒介契約を結ぶ業者を選ぶという方も多いです。特に、インターネット上で簡単に複数社に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」は人気です。
しかし、一括査定サイトは便利である反面、注意しなければならない業者も混じっていることがあります。それは、他の業者よりも高額すぎる査定をする業者です。
査定価格が「思ったよりも高額だった」というとき、どのような点に注意しなければならないのでしょうか。
不動産売却についてもっと詳しく知りたい方は併せてお読みください：不動産売却をできるだけ高くするコツと見落としがちなポイントを解説
１、なぜ相場より高額な査定額が出てくるのか
不動産を売却するとき、複数社に査定を依頼し、査定価格を比較するのが一般的になっています。不動産の査定を複数社に依頼し、比較できる仕組みを提供しているのが不動産一括査定サービスです。
いちいち不動産業者に電話したりしなくても、インターネットから1回の操作で複数社に査定を依頼することができるサービスですが、相場より高額な査定価格が出てくる理由になっています。
不動産一括査定サービスの仕組みを具体的に図にすると、以下の通りです。
不動産一括査定サービスで知ることができる価格は、簡易的な査定価格です。
例えば、以下のような査定の結果を各社から報告された場合、売り主なら高額な査定額を提示してくれているB社に詳しい話を聞き、売却するための媒介契約を結びたいと思うでしょう。
- A社：3000万円
- B社：3800万円
- C社：3100万円
- D社：3300万円
- E社：3200万円
このように、他の業者よりも大きく差をつけて物件価格を高めに査定していることを高額査定と呼んでいます。
比較検討することが容易な不動産一括査定サービスの利用者に選ばれやすくするために、相場より高額な査定結果を提示しているだけということもあるのです。
（１）高額査定に注意すべき理由
不動産業者の査定方法や基準によって、同じ物件でも査定額に違いがあることは十分に考えられます。
一方で、B社のように意図的に高すぎる査定をしている業者もあるので、注意が必要です。
本項では、高すぎる査定額に注意すべき理由についてまとめます。
① どの業者よりも査定額を高くして専任媒介契約を取るため
自分の所有物件を手放すことになった場合、売主側はできるだけ高く売りたいと考えるのが通常でしょう。
その心理をついて、わざと高い金額をつけて、売主に気に入ってもらい、専任媒介契約を取れるように促す不動産業者がいます。
一見、悪徳業者のようにも見えますが、意外にも大手不動産会社でもみられることがあります。
例えば、大手不動産会社の入社したての新人の営業マンなど、一件でもたくさんの契約を取ろうとしている営業マンが当てはまります。
② 対象物件のエリアの取引経験が少ない
高額すぎる査定をする不動産業者が、全て悪質だというわけではありません。
対象物件のエリアでの取引経験が少ないため、物件の概要や経過年数だけで査定額を出してしまい、他の業者よりも高めの査定額になったというケースも考えられます。
③ 高額査定をする業者に依頼するとどうなる？
ここまで、「意図的に高額査定にして契約を取る業者」と、「取引経験の少ない業者」が高額査定をしやすいので気をつけたほうが良いということを紹介しました。
実際に高額査定をする業者に売却を依頼した場合、どのようなトラブルが起こり得るのでしょうか。
まず、エリアの地域事情に弱く査定額を見誤るということは、そのエリアにおける売却活動に不慣れな可能性があります。
売却活動に不慣れな業者に売却活動を依頼しても、
- 内覧者の質問に満足に答えられない
- 効果的な広告を出せない
などの問題が起こるかもしれませんので、このような業者は避けた方が得策です。
次は、意図的に高額査定をする業者のパターンです。
相場より高い金額で売却活動を開始し、数ヶ月経ってもなかなか売れないと、結局は相場よりも低い価格で売り抜けさせられてしまうというケースが考えられます。
このように、高額査定をする業者は、売却の媒介契約を結び、仲介手数料を確実にもらうために相場より高めに査定を出しています。
売主に売却損が出てもお構いなしなので、注意が必要なのです。
（２）不動産売却時に信頼できる不動産会社を選ぶコツ
高額すぎる査定をする悪徳な業者は、
- 高額査定をして専任媒介契約を取る
- 売却活動スタート時は時間稼ぎのため適当な対応
- 数ヶ月後、相場かそれよりも低い価格で売り抜く
というような方法を取ります。
悪徳業者と契約してしまわないためには、以下のような流れで業者を選んでいくのがコツです。
- 複数社に査定を依頼する
- 査定結果を比較し、査定額に大きな差がある場合は査定額の根拠を聞く
- それぞれの不動産業者によって査定方法が違う場合、同じ方法でもう一度査定をし直してもらう
上記の方法で、業者を絞っていき、信頼できる業者を選びましょう。
売主としては、できるだけ高く物件を売りたいところですが、査定額が高いからといって必ずしも悪徳業者とも限りません。
査定額の高い業者と、信頼できるけれど査定額が低い業者で迷った場合には、信頼できる業者を選び、自分が売り出したい価格で売り出すのがベストです。
査定額はあくまでも相場なので、売り出し価格は売主の自由で決められるからです。
住宅ローンの残債などが残っている場合には、相場より少し高めに売り出して、市場の反応を見て少し値下げするという方法をとっていくと良いでしょう。
２、そもそも不動産の「査定額」はどう決まる？
不動産会社がどんな基準で査定額を定めているかを知り、複数の査定結果を比較するときに役立てましょう。
査定で見られるポイントは、主に以下の4つです。
- 近隣の物件取引事例
- 公示価格・路線価
- 立地条件
- 物件の条件
以上を踏まえて、次項では、不動産の売却価格の査定方法の種類をお伝えします。
（１）不動産の査定方法の種類
- A社：3000万円
- B社：3800万円
- C社：3100万円
- D社：3300万円
- E社：3200万円
特別高い査定価格をつけているB社を除き、他の4社を比較してみても、100万〜200万円前後は査定額に差があります。
どうしてかというと、不動産の査定方法にはいろいろなものがあり、どの方法で査定するかは不動産会社に委ねられているためです。
では、不動産の査定方法にはどのようなものがあるでしょうか。
以下の代表的な方法3つをご紹介します。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
① 取引事例比較法
取引事例比較法は、次の流れで査定額を算出する方法です。
- 対象となる建物と間取りや築年数などの条件がとても似ている建物の取引事例を参考にする
- 必要に応じて地域性による価格の補正をおこない、比較評価して査定額を算出
② 原価法
原価法では、次のような流れで査定額を算出します。
- 仮に対象の物件を一から建築した場合にどのくらいの費用になるかを算出
- 上記から売主が住んでいた年数分の価値の低下を差し引いて現在の資産価値を算出
③ 収益還元法
収益還元法は、対象の物件が将来生み出すと考えられる収益から物件価格を算出する方法です。
投資用物件の査定の際には、収益還元法がよく使われる方法となります。
以上のように、査定方法には色々な種類があります。
ただし、地域性や物件の内装や外観の使用状況、経過年数による価値低下をどう査定額に反映させるかは、それぞれの不動産会社の考え方次第です。
同じ取引事例比較法であっても、査定額に多少の違いが出ることがあることに注意が必要となります。
（２）不動産の価格査定における2つの注意点
価格査定における注意点を2つ紹介します。
①不動産の価格査定≠売却価格であることに注意
不動産の査定価格とは、不動産会社が取引事例などの客観的なデータを基に算出した売り出し価格を設定するための根拠となる価格です。
査定価格が必ずしもそのまま売却価格となるわけではありません。
実際に不動産はいくらで売却ができるかは売り手と買い手の合意があってこそ初めて決まりますので、その点は頭に入れておきましょう。
②不動産会社によって査定価格が異なる
不動産の価格査定は会社によって異なります。
また、査定結果が会社ごとに異なるということは、売却価格まで影響を及ぼすため安易に考えてはいけません。不動産の売却は、時には1000万円近くも差が出ると言われるほどです。
つまり、査定価格によってはその後の売却時に損をするし得をするのです。
なぜ不動産会社によって査定価格が異なるのかについては次章で紹介していますので続けてご覧ください。
（３）査定額に差がある理由
なぜ不動産会社によって査定金額が違うの？と疑問に思われる方は少なくないのではないでしょうか。
それは、不動産会社によって
- 査定方法
- 不動産査定に対する考え方
が違うからです。
不動産の査定方法は「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」の３つが挙げられます。
利用する査定方法が違えば、参考にするデータも違いますので、算出する査定金額には相違がでてくるのです。
査定方法の違いの他に、不動産会社の考え方の違いによって査定金額に相違が出てしまうことも一つの理由として考えられます。
具体的には以下のような点が挙げられます。
- 参考にする事例の違い
- 営業スタイルの違い
では、順番に見ていきましょう。
① 参考にする事例の違い
取引事例が数多くあり、類似した物件でも様々な事情により取引金額は異なります。そうすると、例え同じ査定方法を利用しても、不動産会社によって参考にする事例が異なれば査定価格も異なってしまいます。
具体的に、安い価格で取引された物件を参考にして、安い査定金額が算出される場合もあれば、高い取引価格で取引された物件を参考にして、高い査定金額が算出される場合もあります。
従って、査定報告を受ける際に、なぜこの取引事例を参考にしたかなどの理由もきちんと不動産会社に説明してもらうようにしましょう。
② 営業スタイルの違い
一般的には、不動産会社は「この価格なら３ヶ月で売却ができるであろう」という査定金額を提示していると言われています。
しかし、不動産会社の営業スタイルによって、３ヶ月をかかってもいいので、初めはチャレンジ売却価格を設定し、問い合わせの状況に合わせて価格調整をしながら、できるだけ高い売却価格で成約させるという不動産会社もいれば、やはり初めから確実に短期間で売れるという安全価格からスタートする不動産会社もいます。
従って、その不動産会社の営業スタイルによって査定金額が異なると言えるでしょう。
３、高額査定には騙されない！査定サイトを賢く利用しよう
高額すぎる査定に気を良くして専任媒介契約をしてしまうと、結局は市場の反応が悪く、売却期間が無駄に長くなってしまいます。
売却機関の長期化を避けるためには、やはり複数の不動産会社の査定を受け、自分が所有している物件の現在の相場を知ることが大切です。
効率的に、できるだけ多くのデータに基づいた査定結果を見比べるために不動産売却査定サイトを賢く利用しましょう。
具体的には、以下の表を参考に、超大手のサイトと地元密着型の査定サイトを組み合わせて利用することがポイントです。
| 3大都市圏 （首都圏・関西圏・中部圏） |
| 地方都市 |
| 地方の人口が少ない地域 |
（１）すまいValueここでしか依頼できない大手不動産会社が集結！
不動産売却一括査定サイトのなかで、絶対に外したくないのが「すまいValue」。
不動産大手6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。
6社というと少ないように感じるかもしれませんが、このうちの3社は以下のとおり。
- 三井不動産リアリティネットワーク
- 住友不動産ステップ
- 東急リバブル
この3社だけで、業界における仲介件数がトップ３を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。
また、上記3社は「すまいValue」でしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットといえるのではないでしょうか。
大手不動産会社は広告料が安く、有名ポータルサイトに物件を掲載してくれる可能性もあるため、早く売れる可能性が高くなるでしょう。
「すまいValue」に参加している6社は、すべて全国的なネームバリューを誇る大手不動産業者なので、不安や心配を感じることは少ないでしょう。
「すまいValue」を利用した人の95.5% が安心感があると回答しています。安心感を最優先させたい人におすすめの一括査定サービスです。
ただ、大手不動産会社のため、売却時の仲介手数料は比較的高額になる可能性が高く、地方や郊外の物件の場合は査定のエリア外となってしまう場合もありますので、注意が必要です。
（２）SUUMO｜大手から地域密着型まで幅広く10社に依頼が可能
「SUUMO」は、株式会社リクルートが運営する一括査定サービスです。
全国に対応しており、提携社は大手から地域密着型まで幅広く、10社に査定を依頼できます。（※査定可能会社数は物件所在地によって異なります）複数社に査定を依頼することで適正な相場を知ることができるのは大きなメリットです。
依頼する会社を選択する際には、店舗の実績やスタッフ紹介など詳しい情報を確認することができるので、初めて査定依頼をする場合でも安心感を持つことができます。
相続やローンなど不動産を売却する際の注意点についてのサポート体制も充実しており、SUUMO売却査定の利用者満足度は91％です。（2021年3月調べ）
大手3 社（三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブル）に依頼することはできないのがデメリットですが、できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい人におすすめの一括査定サービスです。
（３）HOME4U｜売却査定サイトで唯一！無料電話相談が可能
「HOME4U」は、NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営する一括査定サービスです。
2001年にサービスが開始され、他社と比べると立ち上げが非常に早いといえるでしょう。すでに20年以上の歴史があるので、安心感が違うのではないでしょうか。
HOME4Uの一括査定サイトとしての唯一無二の特徴は、電話相談対応をしていることです。NTTだけに、フリーダイヤルで無料というところもポイントです。
他に電話相談ができる一括査定サイトはありません。
また、プライバシーマークを取得しており、個人情報を手厚く保護する体制も整っています。
査定サイトとしては、独自の審査基準を作り、ユーザーにマッチした不動産会社を吟味・厳選したうえで掲載しているのが特徴です。
常に悪徳不動産業者のパトロールを行っているため、信頼性はかなり高いといえるでしょう。
ただし、大手不動産会社には査定の依頼ができないことに注意が必要です。
（４）SRE不動産｜AIを使った売却手法×エージェント制度で納得度の高い査定
「SRE不動産」はソニーグループの不動産会社です。
SRE不動産では、業界最高水準の精度を誇るAI が、以下のような人間では処理できないほどの大量なデータや、さまざまな条件から売却の推定価格を算出します。
また、注目すべき特徴として、「売却エージェント制」があげられます。
不動産会社では、自社で売り手と買い手の両方を担当することを目標とするのが一般的です。これを「両手仲介」といい、双方から仲介手数料を受け取れるというメリットがあります。
しかしながら、仲介手数料は成功報酬なので、成約しなければ受け取ることができません。
成約につなげるためには売り手・買い手どちらかに肩入れするのではなく、双方の妥協点をすり合わせていくというスタイルになります。会社利益を考えればやむを得ないことですが、売る側も買う側も100％満足というわけにはいきません。
SRE不動産では、ひとりの営業が売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けたエージェント制度を導入しています。
仮に自社で買い手が見つかったとしても、業務や担当が完全に独立しているため、売却エージェント（担当）は100％売り手の要望にそって交渉にあたります。
「業界最高水準のAI（人工知能）」による客観的でより正確な査定価格の算出と、「売却に特化した専門エージェント」のサポートによって、「安心安全なお取引」と「早く高く売ること」を徹底的に追求しているのです。
なお、SRE不動産はサービスエリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）が限られていますが、該当する場合はぜひおすすめしたいサイトです。
（５）イエウール｜1,900社以上の不動産会社と提携
「イエウール」は、株式会社Speeeが運営している不動産売却査定サイトです。
1,900社の不動産会社と提携しており、最大6社同時に査定を依頼できるところが強みといえます。複数の査定額を比較できるので、より高い査定額をつけた業者を簡単に見つけられるでしょう。
査定依頼画面は、LINE画面のようにわかりやすくて入力しやすいこともあり、利用者数1,000万人以上と他のサイトと比較して段違いに多いようです。
イエウールでは、クレームの多い不動産会社との提携を解除する動きを強化しています。初めて売却査定を依頼する……という方にもおすすめの査定サイトです。
不動産の高額査定についてのQ&A
Q1:相場より高額な査定額が出る理由は？
- どの業者よりも査定額を高くして専任媒介契約を取るため：高い金額をつけ売主に気に入ってもらい、専任媒介契約を促す不動産業者がいます。
- 対象物件のエリアの取引経験が少ない：物件の概要や経過年数だけで査定額を出してしまい、他の業者よりも高めの査定額になったというケースも考えられます。
Q2:高額査定の業者に依頼することで考えられるトラブルは？
高額査定は「取引経験の少ない業者」によるものと「意図的に高額査定にして契約を取る業者」によるものの２通りが考えられます。
まず、エリアの地域事情に弱く査定額を見誤るということは、そのエリアにおける売却活動に不慣れな可能性があります。
売却活動に不慣れな業者に売却活動を依頼しても、効果的な広告を出せずなかなか買い手が見つからないなどのトラブルがあるでしょう。
意図的に高額査定をする業者は、売却活動を開始し数ヶ月経ってもなかなか売れないと、結局は相場よりも低い価格で売り抜けさせられてしまうというケースが考えられます。
高額査定をする業者は、売却の媒介契約を結び、仲介手数料を確実にもらうために相場より高めに査定を出しています。
売主に売却損が出てもお構いなしなので、注意が必要です。
Q3:なぜ業者によって査定額が違うのか？
不動産会社によって採用する査定方法（取引事例比較法・収益還元法・原価法など）が異なるからです。利用する査定方法が違えば、参考にするデータも違いますので、算出する査定金額には相違がでてくるのです。
他に、不動産会社の考え方の違いによって査定金額に相違が出てしまうことも一つの理由として考えられます。価格の参考にする取引事例や不動産会社の営業スタイルなどです。
不動産会社は「この価格なら３ヶ月で売却ができるであろう」という査定金額を提示していると言われています。
不動産会社の営業スタイルによって、売り出し時にチャレンジ売却価格を設定し、問い合わせの状況により価格調整するところもあれば、初めから確実に短期間で売れる安全価格からスタートする不動産会社もいます。
まとめ
今回は、高額査定をしてくる業者に注意する理由と、信頼できる業者選びのコツについてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
今回の記事が、不動産売却のご予定があり、不動産会社選びや査定の依頼先を迷われている方のご参考になれば幸いです。
