戸建ての中古には、どのような魅力やメリットがあるのだろう……。
マイホームの購入を検討されている方の中には、戸建てを買おうと検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか？
戸建てには、新築の戸建て不動産と、中古の戸建て不動産の2つの選択肢があります。
中古の戸建ての購入を検討している方も多いでしょう。
今回は、中古の戸建てを購入しようと検討している方のために、
- 中古の戸建てのメリットやデメリット
- 新築戸建て住宅との比較
以上の2点を、不動産投資についての情報を発信している当メディア・『不動産投資の教科書』が紹介します。
さらに、中古戸建て不動産の購入を本気で考えている方のために、
- 中古の戸建て住宅を選ぶ際に気をつけるべきポイント
- 中古戸建てリフォームのポイント
もあわせて紹介します。
この記事が、少しでも不動産購入の助けになれば幸いです。
目次
１、戸建ては中古がおすすめ？戸建て中古住宅のメリット・デメリット
中古でも、戸建てを購入すれば、建物自体は自分の所有物となります。
中古戸建ては、内装や外観を自分好みにリフォームできることで、人気があることも事実です。
本章では、戸建ての中古不動産の
- メリット
- デメリット
- 新築戸建てとの比較
以上の3点を紹介します。
（１）戸建ての中古物件メリット
中古物件のメリットは大きく3点挙げられます。
- 費用を抑えられる
- リフォームやリノベーションが可能
- 中古物件は見学可能
①費用を抑えられる
戸建ての中古物件のもっとも大きなメリットは、なんといっても、新築物件と比較して価格が低いことでしょう。
新築戸建てに比べれば、購入価格の費用を大幅に抑えることができます。
特に、木造建築は20年で価値がほとんどなくなるため、土地の値段だけで購入できる物件もあります。
②リフォームやリノベーションが可能
最近では、費用を抑えて中古戸建てを購入して、リフォームやリノベーションをする方が増えています。
安く購入した中古の戸建て物件を、リフォームやリノベーションによって、自分好みの理想の家にすることができます。
リフォームやリノベーションによっては、新築と同じような状態にすることも可能です。
③中古物件は見学可能
中古の戸建ては、見学して購入を検討することができるため、
- 写真でわからない部屋の細かい傷や汚れ
- 生活動線
- 日当たり
- 間取り
- 近隣の環境
などといった、求めている情報が具体的に手に入るでしょう。
（２）戸建ての中古物件デメリット
一方、デメリットとしては以下3点が挙げられます。
- 設備が古い
- 維持費がかかる
- 耐震性に不安がある
①設備が古い
中古戸建てのもっとも大きなデメリットは、設備が古いことです。
中古物件ということで、設備が古いのは仕方のないことですが、年数が経過しているほど建物が傷んでいることが多いです。
そのため、少なからず築年数を気にして、購入を考えなければなりません。
物件によっては、早い時期に想定していなかったリフォームや、メンテナンスをしなければいけない場合もあります。
特に、水回りは傷みが出やすいので、中古物件を選ぶ際には必ず確認しましょう。
しかしながら、「（１）②リフォームやリノベーションが可能」で説明したように、設備が古くても、リフォームなどで新築同様に改善することができます。
設備が古いのは、中古戸建ての最大のデメリットになりますが、リフォームやリノベーションによって改善することは可能です。
②維持費がかかる
先ほど「（１）①費用が抑えられる」で紹介した通り、中古戸建ては、物件価格を抑えることができます。
一方で、購入後に、維持や想定外の修繕工事などのメンテナンスに多額の費用がかかる場合があります。
中古戸建てを購入するならば、想定外の出費に対応できるために一定のお金を準備しておかなければなりません。
中古戸建てを購入するならば、直すところが多すぎて、新築戸建てを購入する費用と変わらなかった……ということにならないように、慎重に物件を選びましょう。
③耐震性に不安がある
中古の戸建て不動産を購入するならば、必ず耐震性は確認しなければなりません。
1981年に、新耐震基準の施行によって大地震に耐えられるかのチェックが行われました。
1981年以前の建物は、旧耐震基準の建物です。
中型の地震には耐えられるように設計していますが、大型の地震に耐えられるかのチェックはしていません。
震度6〜7の大地震が起きた場合、損傷だけでなく倒壊してしまう可能性があります。
日本は地震が多い国です。万が一のことを考えて、中古の戸建て不動産を選ぶのであれば、1981年以降に建設された物件を選ぶと良いでしょう。
（３）新築戸建てと中古戸建ての比較
中古の戸建て不動産と、新築の戸建て不動産の違いを知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
基本的に、中古戸建てのメリットは、新築戸建てのデメリットであり、中古の戸建てのデメリットは、新築戸建てのメリットになります。
中古の戸建てと比較した、新築の戸建ての違いは以下の通りです。
- 物件価格が高い
- 「新築」である
- 税金が優遇される
- 契約不適合責任の義務
①物件価格が高い
新築の戸建ては、中古の戸建てと比較すると、価格が大幅に高くなります。
戸建てを購入する場合、費用が嵩むことによって、憧れの人気エリアに住めないこともあります。
②「新築」である
新築戸建ての最大の魅力は、「新築」であるという点ということでしょう。
新築であれば、未入居の状態で過去に誰も住んでいないので、住宅の全てが綺麗な状態です。
新築の場合、最新の設備を導入したり、耐久性にも優れていたりします。
新築物件に住めば、中古物件では感じることができない満足感を得ることができるでしょう。
③税金が優遇される
新築物件は、中古物件と比較して、以下の購入時の税金が優遇されます。
- 固定資産税
- 登録免許税
- 不動産取得税
上記3つの税金は、新築物件に対して軽減措置が適用されます。
④契約不適合責任の義務
新築物件（※）に限って、販売した事業者に10年間の契約不適合責任が義務付けられています。
（※「構造耐力上主要な部分」または「雨水の侵入を防止する部分」の契約不適合に限定されます。）
契約不適合責任というのは、売買契約において売主が買主に引き渡した目的物が、その種類・品質・数量に関して「契約内容に適応していない」と判断された場合、売主が責任をもつことです。
つまり、契約書に書かれていなかった傷や欠陥、不具合について、買主は売主である業者に対して責任を追及できるのです。
10年間の契約不適合責任があれば、長い間安心して暮らせることができます。
２、戸建ての中古物件を選ぶ際に気をつけるべきポイント
ここまで、中古の戸建てのメリット・デメリット・新築との違いについてお伝えしてきました。
中古物件の「低価格で購入し、自分好みにリフォームできる」という点に惹かれる方も多いのではないでしょうか。
そこで、本章では、中古の戸建てを選ぶ際の以下の気を付けるべきポイント4つを紹介します。
- 築年数
- 床下や天井
- 契約不適合責任
- 検査証の有無
（１）築年数
中古の戸建て不動産を選ぶ際は、築年数を気にしなければなりません。
家が建ってから、年数が経過していればいるほど、設備の古さが目立ちます。
そして、中古の戸建て物件で築年数が20年以上経っている場合、住宅ローン控除が受けられないことがあります。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して、一定の条件を満たせば所得税の還付が受けられるという制度です。
木造建築の中古戸建て物件は築年数が20年以内、鉄筋コンクリートや鉄骨造のような耐火建築物は築年数25年以内でないと控除を受けられません。
ただし、耐震基準に適合する建物である場合は、築年数にかかわらず控除が受けられます。
（２）床下や天井
床下や天井の環境、壁などは必ず確認しましょう。
床下のシロアリや天井の雨漏りなどは、中古住宅でよくある被害です。
雨漏りをして木材が濡れると、シロアリが寄って来てしまいます。
物件見学をする際に、壁に雨染みのようなものがあれば、雨漏りがある物件なので再度検討しましょう。
定期的にメンテナンスを行っている物件を選ぶようにすれば、リスクを最小限にとどめることができます。
（３）契約不適合責任
「１、（３）④契約不適合責任の義務」で紹介したように、契約不適合責任というのは、傷や欠陥、不具合などの契約時には記載がなかった瑕疵があった場合に、売主が責任をもつことです。
①契約不適合責任の内容
新築物件の場合には10年の契約不適合責任が義務付けられています。
一方、売主が不動産会社の中古物件の場合は、契約不適合について売主へ通知できる期間を「引渡しから2年以上」とする特約を設けることが認められています（宅地建物取引業法）。
個人の売主から不動産を購入する場合は、民法の契約不適合責任が適用されます。
具体的には、買主が購入した不動産の契約不適合を知った時から1年以内に、売主に契約不適合の旨を通知しなければなりません。
しかし、売主が引渡しの時点でその不適合を知っていたり、売主の重大な過失によってその不適合を知らなかったりした場合には、上記の通知期間は適用されません。
1年以内に限らず、買主から契約不適合の通知をすることが可能となります。
以下の場合には、契約不適合があったとしても、買主から契約を解除することはできません。
- 契約不適合の程度が契約や社会通念と比較して軽微な場合
- 契約不適合が買主の責めに帰すべき事由による場合（※）
※解除の他に、追完請求や代金減額請求も行使できません。
契約不適合責任については、重要事項説明の際に必ず説明されます。
これから住む物件がどれくらい契約不適合責任の期間が適用されるのか、聞き逃さないようにしましょう。
②契約不適合の種類
中古物件の契約不適合（瑕疵）は、主に以下3つの種類があります。
- 物理的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 法律的瑕疵
物理的瑕疵には、以下のものがあります。
- 雨漏り
- シロアリ
- 排水管の故障
心理的瑕疵には、以下のものがあります。
- 騒音
- 近隣トラブル
- 訳アリ物件
法律的瑕疵には、以下のものがあります。
- 土地の境界線が違う
- 近隣の建築計画
（４）検査済証の有無
戸建ての中古不動産を探していると、「検査証無し」という物件を見かけます。
検査証がない物件は、できる限り避けましょう。
家を建てるときに、建築基準法や自治体の条例に適合しているか申請して承認を受けると、建築確認証が発行されます。
検査証は、工事完了後に建築確認通りに建てているかどうか確認されると発行されます。
しかし、費用と手間の関係で、戸建て住宅の場合、建築確認証と検査証がほとんど申請されずに発行されていない物件が多いのが現状です。
検査証がないと、以下のようなリスクがあります。
- 違反建築物の可能性がある
- 住宅ローンを組めない場合がある
- 増築や使用用途の変更ができない
- 資産価値が下がる
- 完了検査をしていない場合、検査証は再発行ができない
以上の通り、検査証がないと困る場面は多くあるので、中古の戸建て不動産を購入する前に、販売会社へ検査証の有無を確認しましょう。
３、戸建ての中古物件リフォームのポイント
中古の戸建て不動産を購入しようと考えている方の中には、リフォームやリノベーションを検討している方も多いと思います。
本章では、中古戸建てを購入してリフォームをする際の注意点やポイントとして、以下3つを紹介します。
- 構造はしっかりしたものか
- 断熱性能は良いか
- 水回りは傷んでないか
（１）構造
住宅の強度において、構造部分がどのような状態であることは非常に重要です。
特に、地震などによる倒壊を防ぐために設置された耐力壁の筋交いの位置や、柱の位置が適正か確認しましょう。
筋交えが適正に入っていなければ、必ず補強をします。
建物の内部は、外観からはわかりません。
自分で確認することはできないので、住宅診断士に一度診断してもらいましょう。
（２）断熱性能
中古の住宅は、断熱材の性能が良くない場合があります。
住宅の断熱性能は、省エネ法で定められていますが、徐々に変化しています。
新省エネルギー基準が制定された1992年以前の住宅は、現在の住宅と比べて断熱性能が非常に悪く、「夏は暑い、冬は寒い」という住宅が多い傾向です。
断熱リフォームを加えることで、快適に過ごせる中古の一戸建て不動産に変わります。
（３）水回り
住宅の中でも特に傷みやすく、汚れが目立ってしまうのがキッチンやトイレ、浴室などの水回りです。
中古の住宅を購入する際に、リフォームする方が一番多い場所です。
水回りは、以前住んでいた方が使っていたものをそのまま使うとなると、抵抗がある方もいるかもしれません。
築20年以上経過している中古住宅であれば、水回りの老朽化が進んでいるので、全てリフォームした方が後に面倒がなくて良いでしょう。
水回りが綺麗だと快適に生活することができます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は、戸建ての中古不動産の購入を検討している方のために、メリットやデメリットに加えて、物件選びやリフォームのポイントを紹介しました。
戸建ての中古不動産を購入して、リフォームやリノベーションする方法は、「安く快適に住む」ための一番合理的な方法だと思います。
本記事が、中古の戸建て不動産の購入を迷っている方の手助けになれば幸いです。
