【COZUCHI】湯島 事業用地 フェーズ1

2022年8月6日から、COZUCHIにて不動産投資クラウドファンディングの新ファンドの募集が始まります。

本記事では、今回募集される新ファンドについて紹介します。

COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。

投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件なども取り扱っています。

平均的な期待利回りは4～10%程度と比較的高く、利回りを重視したい方にとって最適な不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

また、COZUCHIは手数料を支払えばファンドの途中解約ができるので、急に現金が必要になった際も安心です。

１、ファンドの概要

今回募集があるのは、「湯島 事業用地 フェーズ1」です。概要は以下のとおりとなります。

２、ファンドの特徴

本ファンドは、東京メトロ千代田線・湯島駅直結の土地および建物の所有権を投資対象としています。

本物件は、開発用地として買取を希望する大手デベロッパーが既におり、各テナントへ権利交渉を進めることで資産価値を最大化し、キャピタルゲインを得られるファンドです。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

（１）住宅街も繁華街もある“湯島エリア”

本物件が所在する湯島エリアには、学問の神様である菅原道真公を祀った「湯島天満宮」があり、初詣や受験シーズンは毎年全国から多くの人が参拝に訪れ1時間以上並ぶほどの行列ができます。
湯島天満宮周辺は普段の閑静な環境を活かし住宅地としての利用が多い一方、本物件が所在する大通り沿いは、多くのオフィスビルや事務所が集まります。
また、湯島駅周辺は飲食店も多く、秋葉原や御徒町、上野も徒歩圏内です。
本物件の半径500m圏内には、湯島駅をはじめ、JR・御徒町駅、東京メトロ・上野広小路駅と仲御徒町駅、都営大江戸線・上野御徒町があり、5駅6線を利用できます。上野駅や秋葉原駅も徒歩圏内です。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

新幹線が通る東京駅や、つくばエクスプレスが通る秋葉原駅を経由することで、東北・北陸方面や北関東へもアクセスしやすいため、外訪や出張を予定する企業のオフィスニーズの高いエリアとなります。
このように、湯島はアクセスが非常に良いうえ、都心と比べて賃料が比較的低い点もテナントが集まる理由の1つです。

（２）駅直結の希少性

本物件は東京メトロ千代田線・湯島駅5番出口直結と、希少性の高い物件です。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

一般的に、駅直結の物件は電鉄系会社が駅ビルなどの開発を行うなど物件一体として利用したいため、売主と直接取引されることが多く、一般向けに情報が出回らないことがほとんどです。
本物件のような希少性の高い物件を取得することは困難ですが、本プロジェクトを共に進める共同事業者が、売主へ丁寧に交渉を続けた結果、今回の取得に至ります。
共同事業者は、過去TRIAD社と共同事業を行った実績があり、これまでの信頼関係があったため、今回プロジェクトの話が持ち込まれているのでしょう。

（３）共同事業における明確なリスクオフ

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

今回のプロジェクトは、共同事業者と共に進めますが、各テナントへの権利交渉や、交渉にかかるコストは全て共同事業者が負担します。
TRIAD社が負担するコストとしては、本物件の購入代金および購入に伴う諸費用、保有期間中の公租公課、売却時の仲介手数料です。 TRIAD社は、物件を保有するリスクを負いつつ進捗状況の管理と売却先の選定を行い、共同事業者は権利交渉の実務とそれに掛かるコストを負担します。
本プロジェクトから得られる利益の分配は、契約に基づき算出された利益をTRIAD社と共同事業者間で折半することになっています。
権利交渉のコストがかからない点は、TRIAD社の売却戦略における方針転換を可能にし、後述する様々な売却シナリオを描くことが可能です。

（４）本ファンドの2つの想定シナリオとリスクヘッジ

①シナリオ1｜開発用地として売却

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

共同事業者にて、本物件に入居するテナントへ権利交渉を行い、最終的に開発用地として売却することで資産価値を最大化します。
本物件は駅直結で希少性が高いことから、権利交渉の進捗により、大手デベロッパーからすでに開発用地として買い取りたいという意向があります。
交渉するテナントは10先あるものの、TRIAD社としては共同事業契約の定めの通り、権利交渉にかかるリスクオフを行っているのです。

②シナリオ2｜ 共同事業者による買取オプション及び他への売却

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

今回のファンドの共同事業契約は18ヶ月です。
権利交渉が完了していない状態で期限を迎えた場合は、共同事業契約に既に定めている金額で共同事業者が買い取るオプションが付与されており、配当利回りは6%を確保しております。
共同事業者は、権利交渉にかかるコストを先に負担している状況からも途中で本件プロジェクトから降りる可能性は低く、買い取る蓋然性は高いと考えております。

また共同事業契約の定めにより、TRIAD社の判断での共同事業契約の期間延長も可能です。事業利益が最大化できる可能性がある場合は期間を一定伸ばすことにより、利益獲得を目指します。その場合は本ファンドをクローズ後、フェーズ2としてファンドを再組成する予定です。フェーズ2へ移行する場合、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取ります。

その他、権利交渉の進捗状況にもよりますが、駅直結物件の希少性からも本物件を開発用地として売却を狙う他の不動産事業者への引き継ぎによる売却も可能であると考えております。

③収益物件への方針転換によるリスクヘッジ

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

シナリオ1および2での権利交渉が難航する場合、本物件を保有するリスクを負うTRIAD社は収益物件としての売却への方針転換を行い、リスクヘッジを予定しています。
通常であれば、権利交渉などを進めた後、収益物件での売却方針への切り替えは、権利交渉コストと新たなリーシングコストが二重に生じてしまうためコスト負担が大きすぎる問題があります。
しかしながら、今回は共同事業であり、権利交渉にかかるコストの負担はTRIAD社にありません。権利交渉が難航した場合には、影響がなく収益物件としての売却の方針転換が可能となります。

本物件においては、建物の管理コストが約40％削減でき、またリーシングにおいては、隣接しているビルの成約事例からの算出で、表面利回り7%ほどの収益物件となります。
本物件のような駅直結で希少性の高い物件において、表面利回り7%ほどの収益物件は非常に少なく、収益物件としても売却の蓋然性は高いと考えています。

２、COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動するので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があります。
キャピタルゲインが生じない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。

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LAETOLI株式会社が提供している、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】 の新ファンドについて紹介しました。

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