【COZUCHI】新宿区<曙橋> 事業用地 フェーズ1

2022年5月30日から、COZUCHIにて不動産投資クラウドファンディングの新ファンドの募集が始まります。

本記事では、今回募集される新ファンドについて紹介します。

COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。

投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件なども取り扱っています。

平均的な期待利回りは4～10%程度と比較的高く、利回りを重視したい方にとって最適な不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

また、COZUCHIは手数料を支払えばファンドの途中解約ができるので、急に現金が必要になった際も安心です。

１、ファンドの概要

今回募集があるのは、「新宿区<曙橋> 事業用地 フェーズ1」です。概要は以下のとおりとなります。

２、ファンドの特徴

本ファンドは、新宿区曙橋エリアにある土地の所有権と底地権の全て、また土地に建つ区分建物の全8フロア中6フロア部分が投資資対象です。

今回は、フェーズ①として、以下のフロー対象とするファンドとなります。

• 残り2フロアにある2区分の区分所有者2名と交渉を行う
• 物件一体として売却する合意を得る

新ファンドは、新宿区の東側にある曙橋エリアにあり、都営新宿線・曙橋駅から徒歩3分に位置しています。
主要駅までは、電車でそれぞれ新宿駅まで3分、東京駅まで15分、渋谷駅まで18分。都心エリアへのアクセスに非常に優れた立地です。
他にも、新ファンドより徒歩圏内で利用可能な都営大江戸線・牛込柳町駅や、東京メトロ丸の内線・四谷三丁目駅からは、六本木や銀座、池袋などへ乗換なく一本で向かうことができます。

以上のように、曙橋エリアは、都心各地へアクセスしやすい立地です。
あわせて、中心街から少し離れており、賃料を抑えて住むことができるため、都内各地へ通勤する単身者を中心に賃貸ニーズがあります。
本物件が立地する靖国通り沿いには、多くのワンルームマンションが開発されています。

本ファンドの特徴の詳細は以下のとおりです。

（１）相場価格の“約46％ディスカウント”で仕入れ

本ファンドの投資対象である建物は、築年数が41年経過しており、建物の価値としての評価がなされません。
更地の相場価格と比較すると、本物件はなんと約46％ディスカウントで仕入れが行われたことになります。

本物件は区分建物で、全8フロアのうち6フロアの区分所有権を取得しています。
区分所有権は、一棟の建物のうち構造上区分された部分が独立しているため、完全所有権として各区分を自由に利用・処分できます。しかし、物件一体として売却する際は他の区分所有者との合意が必要になります。

本物件の立地条件は非常に良好ですが、

以上のことからも、物件一体としての持つべき価値とはなっていないため、相場と比較すると大幅に割安で取得できているのです。

（２）本ファンドのシナリオ

本ファンドのシナリオは、3つ想定されます。

シナリオ① 区分所有者と協議を進め、利益の最大化を目指す

シナリオ①は、「区分所有者と協議を進め、利益の最大化を目指す」です。

本ファンドでは、区分建物の全8フロア中6フロア部分を取得しています。
残り2フロア部分も含め、物件一体として売却することが利益の最大化に繋がるのです。

本ファンド運用開始後は、残り2区分を所有する区分所有者2名と協議を進める予定です。
お互いの利益となることを前提に権利調整を行うことで、物件一体としての売却を目指します。

物件一体としての開発が見込める状態となれば、本ファンドの立地からも、投資用物件などを中心にマンションデベロッパーが注目する案件となり得るでしょう。

本シナリオのように、物件一体として売却できる蓋然性が高まった段階で、フェーズ①としての本ファンドでは、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取ります。

本ファンドクローズ後は、残り2フロアの区分所有権の取得費用や事業コストを加味し、新たに“フェーズ2”としてファンドを組成する予定です。その際には、フェーズ1に投資してくださった方は優先枠とします。

シナリオ② 他の不動産事業者へ売却

シナリオ②は、「他の不動産事業者へ売却」です。

既に紹介しているように、非常に好立地である本エリアは、都内のあらゆるエリアへ通勤する単身者を中心に高い需要があります。
好立地な本ファンドは、あらゆる不動産事業者が目をつける案件です。現に、TRIAD社が買付を行った後、10社を超える事業者から取得したい旨の問い合わせがありました。

TRIAD社のスピード感ある仕入れによって本物件を取得しているため、物件一体としての売却の蓋然性を高めることにより、引き続き権利調整を行う事業者への売却も十分可能でしょう。

シナリオ③ 区分所有権ごとに売却

シナリオ③は、「区分所有権ごとに売却」です。

本物件は、複数人で共同して所有する共有持分とは異なり、区分建物であることからも各区分ごとに売却することが可能です。
各区分ごとに売却できるため、一棟の建物と比べ価格を抑えられるうえ、売却の難易度が下がり利益を期待できるでしょう。

以上の仕入金額が大幅に割安なことが、区分所有権としての売却戦略も可能にしています。

他にも、本物件の1階は店舗利用として、その他区分は実需用にするなど、各区分のニーズから価値を最大化するようにそれぞれ売却していくことでも、本ファンドにおける配当は想定利回り6％を見込みます。

COZUCHIのポリシー

（１）仕入れポリシー

今回の曙橋ファンドは、ファンドとして段階を分けており、フェーズ1と位置付けています。

キャピタルゲイン型のファンドに関しては、運用方針や売却戦略は仕入れ段階で決まっているものの、実際に買った後にどう進捗していくかという点は全て読みきれないため、段階分けをしているのです。

特に、COZUCHI案件の場合は、以下のような仕入れポリシーで行っています。

長期ファンドにして、1ファンドで終わらせたりする事も1つの手です。
しかし、進捗によっては運用方針や売却戦略も変わるので、今回のように複数のフェーズに段階分けしております。

皆様に案件の進捗を明確に伝えていくためにも今後はこういったフェーズを分けた案件も増えていくかなと思っております。

（２）配当ポリシー

COZUCHIの配当ポリシーとしては、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があります。
キャピタルゲインが生じない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあることをご了承ください。

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LAETOLI株式会社が提供している、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】 の新ファンドについて紹介しました。

新ファンドの詳細ページもあわせてご確認ください。