区分マンションの建物管理は管理組合が管理会社に委託している場合がほとんどです。
委託している管理会社はマンションを分譲した会社のグループ会社であるなど、新築当初の管理会社のまま、ということも多いでしょう。
新築当初の修繕計画に基づいて管理費や修繕積立金が計算されているため、途中で建物管理の会社を変えることはなかなか難しいのです。
このように、建物管理で投資家個人ができることは限られていますが、「建物管理は資産管理である」と考え、投資物件の建物管理に積極的に関わることも資産運用です。
今回のコラムでは、「建物管理の重要性」についてお伝えします。
１、区分マンションの建物管理とは
（１）建物管理の具体的な業務
マンションの建物管理には、以下のような業務が含まれます。
施設管理: 共有施設（エントランス、エレベーター、駐車場など）の管理や保守を行います。これには日常の清掃、保安管理、機器の点検と修理などが含まれます。
修繕・保守管理: 建物の定期的な点検やメンテナンスを計画し、修繕や保守作業を実施します。屋根、外壁、給排水設備、電気設備などの状態を確認し、必要に応じて修理や改修を行います。
共用部分の清掃管理: 共用部分（廊下、エントランス、階段、共用トイレなど）の清掃を担当します。日常的な清掃や定期的な床磨き、ゴミの収集と処理などを行います。
建物に関連する契約:清掃業者、警備会社、エレベーターメンテナンス会社などの管理を行います。契約の更新、支払いの管理、業者との連絡調整などが含まれます。
予算管理: 管理組合の予算を作成し、収支の管理を行います。共益費の集金、支出の監視、財務報告の作成などが業務に含まれます。
住民サポート: 住民からの問い合わせや苦情に対応し、解決策を提供します。集会やイベントの企画・運営も行う場合もあります。
安全管理: 火災予防や防災訓練の実施、セキュリティ対策の強化、非常時の対応など、住民の安全を確保するための管理業務を行います。
このように、マンションの建物管理は様々な箇所のメンテナンスや住環境向上のためにとても重要なことなのです。
（２）建物管理方式
マンションの建物管理方式は大きく分けて2つあります。
自主管理方式
マンションの住民自身が、建物の管理業務を行います。住民が管理方針や予算を決定し、業務を遂行します。住民が直接関与するため、コスト削減や意思決定の迅速性が特徴ですが、住民の負担も大きくなる場合があります。
委託管理方式
マンションの管理業務を管理会社に委託する方式です。管理会社が専門知識と経験を持ち、業務全般を担当します。契約に基づき、清掃業務や修繕・保守、契約管理などを専門スタッフが行います。住民は管理会社に対して管理費を支払います。
自主管理方式は、旧耐震物件など築年数が経過した古い分譲マンションで採用されていることがあります。
投資用マンションの場合、ほとんどが委託管理方式です。
２、建物管理で不動産投資家ができること
「建物管理は資産管理である」と考えると、自分が居住していない不動産オーナーにとっても他人事ではありません。
建物管理に積極的に関わるには、保有する物件で管理組合の役員を務めることが最もよいでしょう。
管理組合の役員なら、自分が居住している物件で務めたことがあるという方もいらっしゃるかもしれません。
管理組合の役員になることで、毎月の管理費の使い方や将来の大規模修繕に備えた修繕積立金について詳しく知ることができます。
建物管理の現状を把握することは、投資物件に対しても必要なことです。
例えば、毎月の管理費から支払っている共用部分の電気料金。
料金プランや電気事業者を比較することで節約できることがあるので、節約した分の管理費は将来の修繕費に充てるためにプールします。
このように、管理費の使い方についての改善案を役員として提案し、管理組合の総会で決議されれば、建物全体の収支にプラスの効果があります。
建物管理で不動産投資家個人ができることは、共用部分も含めた建物全体の維持管理費用に注意を払うことなのです。
３、物件選びの段階から建物管理を意識すべき理由
保有する投資物件の共用部分にまで注意を払うのはなかなか大変なことではありますが、建物全体の管理状態が悪く古びている物件は、空室リスクが高まります。
「建物管理は資産管理である」といえるのは、このためです。
築年数が経過しても建物に悪い印象を持たれないためには、定期的な大規模修繕が必要です。
その際に重要なのが修繕積立金で、区分マンションの住戸ごとにオーナーから徴収したり、管理費の余剰分をプールするなどして積み立てておくことになります。
区分マンション全体の戸数が多ければ、積立金の総額は多くなります。
また仮に積立金だけでは大規模修繕の費用がまかなえない場合、「一時金」などの形で必要な金額を按分して負担しなければなりません。
戸数が多ければ、一時金が必要になったとしても、1人あたりの負担は大きくならないでしょう。
つまり「マンションの総戸数」が大きなポイントになるのです。
総戸数が多い物件は、オーナーが毎月支払う管理費も安く設定されています。清掃や電気料金など共用部分にかかる管理費用に対して、1人あたりの負担が小さくなるためです。
物件選びの段階で総戸数の多さを意識し、立地や築年数、広さなどの条件が同じような区分マンションであれば、総戸数が多いほうの物件を選ぶことをおすすめします。
総戸数は最低でも20戸以上であることが望ましいと考えていますが、すべてを兼ね備えた100点満点の物件はないことも分かっているので、これについては物件を選定する際に考えるべきポイントの1つとするのがよいでしょう。
まとめ
建物管理のことまで考える不動産投資家は少数派かもしれません。
しかし、不動産投資では誰かに任せきりにせず自分でもチェックする姿勢が大切です。
建物管理に積極的に関わり、修繕積立金の状況などをきちんとチェックすることが、将来の空室リスクや一時金負担などの思わぬ出費を回避することに繋がります。
不動産投資の長期運用では、物件選びの段階から「建物管理＝資産管理」という視点を持つことが大切です。
ご自身で判断することに迷った場合は、不動産投資の教科書「セカンド・オピニオンサービス」にご相談ください。
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