• マンション売却
  • 2020/3/30 (更新日:)

マンションを売却したら確定申告! 知らないと損するポイントを伝授

mansion

「マンションを売りたいけれど、確定申告は必要なの?」
「マンション売却でかかる税金って何? 節税できる?」

マンション売却を検討すると気になるのが税金の問題です。「売ったはいいけれど、手元にお金が残らない」くらい税金で持っていかれては、その後の生活に影響が出る可能性もあります。

しかし、マンション売却では知っておくべきポイントを理解していれば、損をせずに売ることが可能です。

この記事では、マンション売却後の確定申告や特例、特別控除などについて紹介します。これからマンションの売却を検討しているなら、ぜひ参考にしてください。

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1、マンション売却したら確定申告は必要か

マンションを売って「売却損になったから確定申告は必要ない」と考えている方も少なくありません。しかし、損をしたからこそ確定申告が必要ともいえるのです。

ここでは、確定申告とは何かに触れたうえで、マンション売却時においての確定申告について紹介しましょう。

(1)確定申告とは

確定申告とは個人の所得を確定し、所得税を決めるためものです

1月1日から12月31日までの1年間を課税期間として、毎年の2月15日頃から3月15日頃(平日にするため年によって日程は変わる)に申告書を税務署へ提出し、所得税の額を確定させます。今年は新型コロナウィルス騒動の影響で、4月16日までに期限が延長されました。申告する内容は、すべて収入や支出、扶養家族の状況や医療費などです。

また、会社員でほかに収入が無いのであれば、年末調整の形で会社が手続きするので必要ありません。一般的には、個人事業主や投資家などが対象と考えられています。

しかし、マンションを売却した場合でも確定申告は必要です。売ったことにより利益が出れば確定申告の必要はありますが、損失が出たケースであっても確定申告をするべき理由があります。

次からは、マンション売却によって考えられる、いくつかのケースに分けて説明していきましょう。

(2)売却益が出たら

マンションが購入時の価格よりも高く売れたケースです。

①譲渡所得の計算方法

マンション売却で発生した所得は「譲渡所得」と言います。課税されるのは所得税と住民税ですが、譲渡所得がマイナスならもちろん課税対象にはなりません。計算式は以下になります。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)

譲渡収入金額は、マンションの売却価格になります。正確には、売却価格から固定資産税・都市計画税の精算金を引きます。

では、取得費や譲渡費用とは、どのような項目の費用なのでしょうか。

②取得費

マンションの購入金額や購入時の経費、リフォームなどの費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額が取得費になります

しかし、売却するマンションを購入したのが、かなり昔であるなどで取得費が不明であることも少なくありません。そこで、「概算取得費」という、マンション物件を売却した金額の5%相当額を取得費とすることもできます。

また、マンションを売った実際の取得費が、売却した金額の5%相当額を下回った場合も概算取得費を取得費とすることが可能です。

例えば、2,500万円でマンション物件が売れたなら、2,500万円×0.05で「125万円」が概算取得費として認められます。

概算取得費ではなく実際の取得費を求めるなら、下記の項目などにかかった費用の合計から、減価償却費を引けば取得費を求めることが可能です。

・マンションの購入費
・マンションの購入時の仲介手数料などの経費
・マンション購入時の税金や報酬(司法書士報酬、登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
・マンション購入時のオプションプランなどで発生した設計変更費用
・リフォーム費用
・マンション使用前分の住宅ローン利息

しかし、資産価値が向上する改装やリフォームの費用については「資本的支出」となり、取得費には含まれません。

マンション売却に関わるのは、主に上記と考えられますが、ほかにも認められる項目はあるので詳細は「国税庁のホームページ」でご確認ください。

③減価償却費の計算方法

マンションの売却では、取得費の計算や確定申告のために減価償却費を計算する必要があります。居住用のマンションの場合は、毎年確定申告で減価償却計算をしているわけではありませんから、売却時の確定申告においてはじめて減価償却費相当額を計算します。

減価償却の計算には「定率法」と「定額法」の2つの方法がありますが、建物については「定額法」のみと税法上決まっています。マンション売却における減価償却費の計算式は以下の通りです。

減価償却費相当額 = 建物購入価額 × 0.9× 償却率 × 経過年数

このうち、居住用マンションの売却の場合の償却率は0.015、法定耐用年数は70年となります。例えば、経過年数10年のマンションを3,000万円で取得した場合、減価償却費相当額は

3,000万円×0.9×0.015×10年=405万円

となります。減価償却後の建物価格である取得費は建物購入費用からこの減価償却費相当額を引いた金額として計算していくというかたちです。

④譲渡費用

マンションを売却の際、不動産会社に支払った仲介手数料など直接要した費用です。譲渡費用として認められている項目は以下などになります。

・マンション売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料
・登記や登録に要した費用
・売主が負担した印紙税
・売買契約後、他者へ有利な条件で売ることになった際の、既契約者と解約するための違約金

上記などを合計した金額が、譲渡費用となります。

マンション売却に関わるのは、主に上記と考えられますが、ほかにも認められる項目はあるので詳細は「国税庁のホームページ」でご確認ください。

(3)譲渡所得の税率

不動産を売却し譲渡所得が発生すると、所得税復興特別所得税住民税が課税されます。税率は不動産を所有していた期間により異なるので、以下を参考にしてください。

①短期譲渡所得(5年以下の土地・建物)

所有期間5年以下の不動産では、39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)の税率になります。

②長期譲渡所得(5年を超える土地・建物)

所有期間5年を超える不動産では、20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)の税率となります。

(4)売却益があるのに申告・納税しないと

マンションを売ったことによる売却益があるのに、確定申告せずに納税しなかった場合には、どうなってしまうのでしょうか。

ここでは、申告が遅れた場合と、納税が遅れてしまったケースについて紹介します。

①無申告加算税

無申告加算税は、期間内までに確定申告書を提出できずに期限後に提出した場合や、税務署から決定(課税庁の調べによって税額が決定される処分)を受けた場合に課せられる加算税です。そのため、無申告加算税を課せられると、本来支払う税金のほかに納付することになります。

無申告加算税の税率は、本来納めるべき税額の50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じた金額です。

しかし、遅れたからといって必ず課せられるものではありません。以下のようなケースなら、無申告加算税の対象とならない可能性があります。

・確定申告期限から1ヶ月以内に自ら申告した
・確定申告期限内に申告する意思があったと認められた場合

※詳細は「国税庁のホームページ」でご確認ください。

上記などの場合は課せられない可能性もありますが、期限内に申告するように注意しましょう。

②延滞税

延滞税とは、期限までに税金の納付をしなかった場合に、ペナルティとして課されるものです。延滞税は納付期限の翌日から滞納金に対して課せられる税金です。

日数によって課せられるので、遅れてしまった場合は速やかに納付しましょう。

複雑な計算なので、国税庁のホームページ「延滞税の計算方法」「延滞税の割合」をご確認ください。

(5)損失が出たら必要ない?

確定申告は、一般的に収入があった場合において、必要になると認識されています。そのため、マンションを売って、プラスにならなければ「必要ない」と考えてしまいがちです。

しかし、マンション売却で譲渡所得がマイナスとなり損失が出たら、損益通算により納めた税金が戻ることがあります。損失が出たら確定申告は必要ないのではなく、むしろ必要なのです。

譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」が出たことになります。損失なのでもちろん課税対象にはなりませんが、確定申告することでマンションを売却した年のほかの所得と相殺して「所得税や住民税を節税できる」のです。

また、マンションを売却した年の所得よりも譲渡損失の金額が大きくて相殺し切れないときは、翌年以降へ繰り越して所得から差し引く繰越控除を受けられる可能性もあります。繰越控除は3年間繰り越せるので、マンション売却の年を含めて4年間受けることが可能です。

マンションを売って損失が出ても、このような特例を受けられるので忘れずに確定申告をしましょう。

では、マンション売却に関連する特別控除や特例などには、どのようなものがあるのでしょうか。

2、特別控除・特例 

前章で説明したマンションを売却することによって利益が出た場合に課せられる「譲渡所得税」には、さまざまな特別控除・特例があります。これらを知っておかないと、税金によってかなりの損をしてしまうので、しっかりと理解しておきましょう。

ここでは、5つの特別控除・特例を紹介します。

(1)3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。例えば、マンションを売って1,000万円の譲渡益があったとしても、「1,000万円~3,000万円」となりマイナスになるので、単純に税金がかからないことになります。

3,000万円特別控除にはさまざまな条件があり、大前提として売却するマンションは居住用財産(マイホームとして住んでいたマンション)が対象です。また所有期間については定められていません。しかし、転売目的で売ったマンションや別宅に利用していたマンションなどは対象となりません。

主な3,000万円控除の対象となる条件は以下のようなマンションです。

・自分が住んでいるマンションを売ること
・親子や夫婦など、売手と買手が特別な関係でないこと

自分が以前マイホームとして住んでいたマンションの場合、住まなくなった日から3年経過する日の年の、12月31日までなら対象です。売買する相手との関係は、親子や夫婦以外にも、生計と共にしている親族、マンションを売った後に同じマンションで同居する親族、内縁関係、特殊な関係がある法人なども含まれています。

主な3,000万円控除の対象外となるのは以下のようなマンションです。

・3,000万円の特例を受けるだけを目的として入居したと認められたマンション
・戸建ての新築期間中に仮住まいとしていたマンションなど、一時的に入居していたと認められたマンション
・別荘などの主に趣味や娯楽などで所有しているマンション

上記のようなさまざまな条件があります。詳細は「国税庁のホームページ」をご確認ください。

(2)所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例

自分が住んでいたマンションを売却した年の1月1日時点で、10年以上所有していた場合に対象となる、長期譲渡所得より低い軽減税率の特例です。また、前章で紹介した3,000万円の特別控除の特例と併用することができます。

10年超のマイホーム軽減税率は、以下の税率です。

①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10% 復興特別所得税0.21% 住民税4%)

②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15% 復興特別所得税0.315% 住民税5%)
※復興特別所得税は、令和19年(西暦2037年)まで申告、納付が必要です。

課税譲渡所得6,000万円以下と6,000万円超えの部分で税率が違いますので注意しましょう。

主な10年超の軽減税率を受けられるマンションは以下などです。

・自分が住んでいるマンションを売ること
・親子や夫婦など、売手と買手が特別な関係でないこと
・マンションを売却した年の1月1日時点で、所有してから10年経過していること
・ほかの特例を受けていないこと(3,000万円特別控除は可)

この特例も、自分が以前マイホームとして住んでいたマンションの場合、住まなくなった日から3年経過する日の年の、12月31日までなら対象です。売買する相手との関係は、親子や夫婦以外にも、生計と共にしている親族、マンションを売った後に同居する親族、内縁関係、特殊な関係がある法人なども含まれています。

3,000万円特別控除の特例との併用は可能です。また、10年超の軽減税率を3年以内に受けていると利用できません。

詳細は「国税庁のホームページ」でご確認ください。

(3)特定の居住用財産の買換え特例

マンションを売った金額より、買換えたマイホームの取得金額の方が大きければ課税されないというものです。この特例は、ほかの特例との併用はできません。また、買換えて特例の対象としたマイホームを、将来譲渡したときには譲渡益に対する課税が持ち越されます

例えば、2,000万円で購入したマンションを6,000万円で売却し、8,000万円のマイホームに買換えても、6,000万円?2,000万円で、4,000万円が課税対象。しかし、買換え特例を受ければその時点では課税されずに、買換えたマイホームを譲渡するまで持ち越すことができるのです(非課税になるわけではありません)。

買換え特例を受けられるマンションの条件は以下などになります。

・自分が住んでいたマンションであること
・以前住んでいたマンションなら住まなくなった日から3年経過する日の年の12月31日までに売却すること
・マンションを売却した年の1月1日時点で、所有してから10年経過していること
・ほかの特例を受けていないこと
・マンションの売却金額が1億円以下であること
・マンションを売却した年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買換えること

詳細は「国税庁のホームページ」をご確認ください。

課税対象の譲渡益が持ち越されること、ほかの特例と併用ができないことなどを考慮すると、譲渡益が3,000万円以下の場合などは違う特例の選択を考慮すべきかもしれません。

(4)マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除

譲渡損失が大きい場合、損益通算をした翌年以後も3年間その他の所得から繰越控除ができるものです

マンションを売却した年の所得よりも譲渡損失の金額が大きくて相殺し切れないときは、翌年以降へ繰り越して所得から差し引く繰越控除を受けられます。繰越控除は翌年から3年間繰り越すことが可能です。

買換えで損失が出た場合の繰越控除を受けられる条件は以下などになります。

・自分が住んでいたマンションであること
・以前住んでいたマンションなら住まなくなった日から3年経過する日の年の12月31日までに売却すること
・マンションを売却した年の1月1日時点で、所有してから5年経過していること
・親子や夫婦など、売手と買手が特別な関係でないこと

詳細は「国税庁のホームページ」をご確認ください。

繰越控除は翌年分から3年間繰り越せるので、売却の年を含めて4年間控除を受けることができます。

(5)特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

マンションを売却した金額で住宅ローンを完済できずに損失が出た場合、一定の要件を満たしていれば、ほかの所得から控除を受けることができます

この特例も、譲渡損失の金額が大きくて相殺し切れないときは繰越控除を受けられ、繰越控除期間は翌年から3年です。また、マイホームを買換えることは条件とはなっていません。

条件となるのは以下などです。

・自分が住んでいたマンションであること
・以前住んでいたマンションなら住まなくなった日から3年経過する日の年の12月31日までに売却すること
・マンションを売却した年の1月1日時点で、所有してから5年経過していること
・マンションを売却する前日において、住宅ローンが10年以上残っていること
・住宅ローンの残高が、マンション売却価格を下回っていること

条件などの詳細は「国税庁のホームページ」でご確認ください。

3、確定申告の手順

一般的に会社員として給与収入を得て生活しているなら、確定申告をする機会はありません。しかし、マンションを売却すると、利益が有っても無くても確定申告が必要です。ここでは、確定申告の手順を紹介しましょう。

(1)確定申告の時期

確定申告の期間は、毎年2月15日頃から3月15日頃と決められています。しかし、今年2020年は、2月17日(月)から4月16日(木)までです。これは新型コロナウィルス感染症の拡大防止の観点からの処置となっています。通常の年では3月が期限となるので注意しましょう。

(2)必要な書類の準備

税務署で取得が必要な書類は、基本的に国税庁のホームページからダウンロードできるので活用しましょう。

自分で準備する書類

ダウンロードできる書類

・売買契約書及び領収証のコピー

・不動産仲介手数料の領収証のコピー

・測量費・登記費用その他売却の時の費用の領収証のコピー

・土地・建物の全部事項証明書

・確定申告書の用紙 申告書B・申告書第三表(分離課税用)

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)「土地・建物用」

上記に加え、各特例を受けるために必要な書類は以下になります。

3,000万円の特別控除

買換え特例

損益通算、繰越控除

・住民票の除票

マンション売却日から2カ月月経過後に、売却したマンション所在地から住民票の除票を受け取る

・買換資産の明細書

・先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書

・代替資産の取得期限延長承認申請書

 

などから選択。

・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)

・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

不動産会社へ仲介依頼をしてマンションを売却した場合は、担当者が詳しく説明してくれるので自分はどのような特例を受けられるなど相談しましょう。

(3)確定申告書の作成

確定申告書の作成は、国税庁の確定申告作成コーナーや市販の確定申告ソフトなどパソコンで作成するのが便利です。パソコンで作成すれば、e-Tax(国税電子申告・納税システム)で、税務署に行かなくてもネットを利用して申告や納税などの各種手続をすることができます。

(4)申告

e-Taxで申告するためには事前準備が必要です。マイナンバーカードや住民基本台帳カードなど電子証明書と、これらカードを読み込むための対応したICカードリーダが必要です。

e-Taxで申告するメリットは、税務署に行かなくていいこと、書面での申告より還付金の振込が早いことなどが挙げられます。確定申告期間中の税務署は大変混雑しているので、税務署に行かなくて済むのはありがたいことです。

また、確定申告期間中なら、土日祝日問わず24時間申告できるので平日に時間を取る必要もありません。

(5)納税

e-Taxでダイレクト納付を利用すれば納税も可能です。

ダイレクト納付で納税する方法は、事前に税務署へ口座情報などを届けておく必要があります。(届出書は国税庁ホームページからダウンロード可能できます)。

確定申告作成コーナー、e-Taxについての詳細は「国税庁のホームページ」でご確認ください。

4、税理士への依頼も検討を

確定申告は税金に関わるので、慣れていないと不安を感じるものです。マンションの売却などの場合、何度も経験することでもないので、なおさらではないでしょうか。

そのため、確定申告をすべて自身で行うのが困難な場合は、税理士へ相談することが大切であり安心できることです。しかし、税理士に知り合いもいないし、どこへ相談していいのかわからない、というケースも少なくありません。

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不安を感じているなら、税金のプロである税理士に相談しましょう。

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まとめ

マンションを売却した場合、利益が出ても損益が出ても確定申告する必要はあります。

損益が出たケースでは確定申告をしないとさまざまな特例を受けることができず損をしてしまうので、マンションを売るときは不動産会社などの専門家に相談することが大切です。

しかし、確定申告も複雑でわかりづらく不安を感じるもの、損をしてしまわないためにも税理士への相談を検討してみてはいかがでしょうか。

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