• アパート経営
  • 2020/5/29 (更新日:)

アパート経営の6つのデメリットとその対策方法

アパート経営には、「副収入が得られる」「レバレッジをかければ効率よく稼げる」などのメリットがあり、興味を持っている人もいるでしょう。

しかし、不動産投資に限らず、投資にデメリットはつきものです。デメリット部分をよく知らず、やみくもに不動産投資を始めてしまっては失敗するリスクも高くなってしまいます。

そこで、この記事では不動産投資における6つのデメリットとその対策を解説していくので、これから不動産投資を始めることを検討している人は参考にしてみてください。

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1、入居者が決まらない! 空室リスク

不動産投資において最大のリスクとも呼べるのが「空室リスク」です。空室リスクとは、経営するアパートに入居者が決まらず、部屋が空いたままの状態になってしまうリスクです。アパート経営の魅力にのひとつに「毎月安定した家賃収入を得られること」があります。しかし、家賃収入は入居者がいないと得られないので、空室が多ければ多いほど収入は減ってしまいます。

ここでのポイントは、「空室の間も固定資産税やアパートローンの支払いなどの支出は変わらないこと」です。その結果、毎月の収支が赤字になってしまうと、最終的に経営が成り立たなくなってしまうかもしれません。不動産賃貸は毎年新生活が始まる年度末にかけて特に活発になります。裏を返せば繁忙期以外の動きは鈍いということです。つまり、入居者が決まりやすい時期を逃してしまうと、1年程度空室が続く可能性が高くなってしまいます。アパート経営を始める前に、空室リスクへの対策をとっておくことが重要です。

(1)何よりも立地選びが大事

空室リスクを避けるためには「入居者目線で物事を考える力」が大切です。入居者が物件を決める際に重要視する項目のひとつとして、「立地」が挙げられます。一般的には駅に近く、日常生活を送るのに便利なスーパーマーケットや病院などが近隣にある物件が好まれます。ただし、「理想的な立地は想定される入居者の世帯によって異なる」という点には注意しなければいけません。

たとえば、単身者向けのワンルームの場合、比較的若い世代の人が入居するケースが多いので、近隣にショッピングに便利な繁華街や商業施設のある地域が好まれる場合もあります。それに対して、子どもがいる世帯が主な対象になる2LDK以上の間取りでは、賑やかな地域よりも落ち着いた場所のほうが好まれやすいでしょう。

この場合では繁華街や商業施設よりも、学校や病院などが近隣にあるかどうかを気にする人も多いです。いずれにしても、理想的な立地はターゲットにする入居者によって変わりますので、購入前に念入りなリサーチを行いましょう。

(2)物件の品質と丁寧な管理

空室リスクを避けるために立地と同じぐらい重要なのが「物件の質」です。そもそも入居者は「どうせ住むならできるだけ設備が整っていて暮らしやすい物件がよい」と考えているものです。アパートのオーナーは入居者のそうしたニーズに応えていかなければ、空室を埋めることは難しいでしょう。空室が発生した時点で、原状回復とともに段階的なリフォームをしていくことが大切です。

たとえば、「独立洗面台やTVモニター付きインターホンを設置する」「バストイレを別にする」などが挙げられます。ただし、どのような設備に人気があるかも、想定される入居者の世帯によって異なる点には注意しなければいけません。リフォームには費用がかかりますが、その分家賃を下げずに済む場合もあるので、費用対効果をよく考えて実行することが重要です。入居者のニーズを把握したうえで、良好な住環境を保つための適切な管理をしていきましょう。

(3)サブリースの問題点

空室リスクを軽減するために「サブリース契約を結ぶ」という方法もあります。サブリース契約とは、簡単にいうと転貸契約です。主に不動産会社との間で結ばれ、オーナーは所有する物件を契約者に貸し出し、契約者はその物件を入居希望者に貸し出します。

一般的に複数年契約で、アパート全室が契約の対象になっているケースも多いため、空室リスクの低減に一定の効果があるのは事実です。また、オーナーは基本的に契約者とのやりとりしか発生しないため、入居者一人一人に対応する必要がなくなり、手間がかからなくなる点もメリットだといえます。

ただし、サブリース契約を結んだからといって、安定した家賃が未来永劫にわたって得られるわけではありません。契約内容は千差万別で、なかには「空室が発生した場合、納める家賃を一定の割合で減額する」というものもあります。実際にサブリース契約を巡ってはトラブルも発生しており、なかには裁判沙汰になっている事例もあります。サブリースにもメリットとデメリットの両方があるので、契約内容をよく吟味することが重要です。

2、家賃が振り込まれない! 家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは空室リスクに比べて事例が少ないため、軽視されがちです。しかし、空室リスクよりも解決が難しい問題に発展するケースも珍しくなく、悩まされているオーナーもそれなりに多くいます。家賃滞納が発生すると家賃収入が得られなくなるばかりか、回収するために労力を割かなければいけません。

仮に、「入居者が単純に家賃を支払うのを忘れていた」という事例であれば、電話などで対応するだけで済むでしょう。しかし、なかには「そもそも連絡がつかない」という困ったケースもよくあります。しかも、入居者は借地借家法で守られているため、家賃が滞納しているからといってオーナーが安易に契約を解除することはできません。勝手に私物などを撤去するとオーナー側が罪に問われる可能性もあります。家賃滞納リスクは問題が複雑になるケースが多いので、できるだけ未然に防ぐことが大切です。

(1)入居者審査の重要性

家賃滞納リスクに対する備えとしては、入居者審査が重要です。一般的には賃貸借契約書を作成する段階で仲介会社によって行われ、入居希望者の職業および年収などを総合的に審査します。ただし、入居者審査の基準は各仲介会社によってバラバラなのが現実です。たとえば、単純に年収が高ければ審査に通りやすい会社もあれば、勤続年数や収入の不安定さまで考慮して審査に落とす会社もあります。

実際には書類上の入居者審査だけでは家賃滞納リスクのすべてを防ぐことはできません。それでも、入居希望者の属性を知ることで、過去の経験からリスクがあるかどうかの判断はある程度できます。できるだけ入居者審査のノウハウがしっかりしている会社に管理や仲介を任せましょう。

(2)家賃保証会社の活用

家賃保証会社を活用すれば、家賃滞納リスクはかなり低減できます。実際に賃貸借契約を結ぶにあたって家賃保証会社への加入を義務付けているオーナーも多いです。入居者側は一定の保証料を支払わなければならないため、かつては加入を嫌がるケースもありました。しかし、少子高齢化により連帯保証人を付けられない人も多く、家賃保証会社の知名度は上がってきており、一昔前に比べると入居希望者の心理的なハードルは下がっています。入居希望者が嫌がるケース以外でオーナー側に大きなデメリットはないため、義務付けを検討してみましょう。

なお、家賃保証会社を利用したからといって、連帯保証人がいなくてよいわけではありません。可能であれば連帯保証人と家賃保証の両方をセットにしておくのがベストだといえます。

(3)明渡し訴訟

仮に家賃を何カ月も滞納されてしまった場合、最悪のケースでは明渡し訴訟を起こすしかありません。ただし、いきなり荷物を捨てるなどの行為を行ってしまうと、オーナー側が罪に問われる可能性があるので、必ず法律に則って対処することが重要です。基本的には最初に「内容証明郵便による通告」を行い、期日までに何も対応されなければ次に「建物明渡し請求訴訟」を提訴します。その後、裁判が行われてオーナー側の主張が認められ、期日までに退去されない場合は強制執行するという流れです。

明渡し訴訟が認められるのは、一般的に3カ月以上家賃を滞納している場合です。それから裁判を起こす形になるので、実際に明け渡してもらえるのは滞納から半年以上かかるケースも珍しくありません。また、手続きもかなり大変なので管理会社や弁護士などに相談して冷静に対処する必要があります。

3、ひんぱんにトラブルを起こす入居者! 入居者信用リスク

アパート経営において「どのような人が入居するか」は大切です。ごみの出し方や騒音などで迷惑行為を繰り返す入居者がいると、仮に別の部屋で入居者が決まってもすぐに退去してしまうかもしれません。仲介会社にそうしたうわさが流れると、トラブルを怖がって紹介してくれなくなる恐れもあります。結果的に家賃を下げないと入居者が決まらなくなり、家賃収入が減るばかりか、物件の価値そのものまで下がってしまう可能性もあるのです。

(1)これも入居者審査が重要

入居者信用リスクは、あくまで「入居者の質」に原因があります。そのため、家賃滞納リスクと同じく入居者審査が重要です。入居者審査では「人柄」や「応対態度」などについて記載する欄があるので、それを参考に不動産会社に審査してもらうとよいでしょう。人柄や応対態度は年収のように数字で表れる項目ではありません。そのため、空室リスクを恐れて契約を進めてしまいがちですが、入居者信用リスクは問題が起きると複雑化するケースもあるので、事前のチェックは大切です。

(2)定期借家契約という手も

定期借家契約とは、簡単に言うと「あらかじめ設定した期間だけ賃貸借契約を結ぶ」という契約です。一般的な賃貸借契約との違いは「一定期間を経過すれば、正当事由がなくても貸主側から契約を打ち切れること」が挙げられます。一般的な賃貸借契約では借主は借地借家法によって守られているため、「老朽化のため建て替える」などの正当事由がなければ退去してもらうことはできません。当初の契約期間が過ぎても基本的に契約は自動更新されていくので、借主の合意なしで退去してもらうのが難しい仕組みになっています。

それに対して定期借家契約では契約期間経過後に再度貸主と借主双方の合意がないと契約を延長することはできない仕組みです。つまり、トラブルを頻繁に起こすような借主に対しては、貸主が契約延長に合意しなければ契約満了をもって退去してもらうことも可能です。このように定期借家契約は入居者トラブルを事前に避ける方法として非常に有効なのですが、ノウハウを理解していない仲介会社や管理会社も多くあまり広がっていません。契約期間経過後に再度書面で契約する手間はかかりますが、検討してみる価値はあるでしょう。

4、地震や台風が襲来! 自然災害リスク

日本は「地震大国」と呼ばれるように、世界的に見ても地震による被害が多い国です。また、地球温暖化の影響から台風の大型化も進んでおり、全国各地で災害による被害が後を絶ちません。特に高額な不動産を所有することになるアパート経営において、建物本体に被害が及ぶと大きな修理費用がかかる恐れがあります。災害による被害はいつ起きるかわからないので、修繕積立金を準備しておこうと思っても難しいのが現実です。自然災害リスクを抑えるための方法は主に2つあります。

(1)火災保険・地震保険への加入

自然災害リスクに備える方法として最もポピュラーなのは火災保険や地震保険への加入です。十分な金額に加入しておけば、大きな被害があったときの損失補填として十分に機能するでしょう。ただし、地震保険の補償については政府が再保険をかけている関係上、どの保険商品でも「最高で建物の再建築価格の半額まで」と決まっています。「満額加入しているから絶対に安心」とはいえない点に注意しましょう。

(2)大雨による浸水被害を避けるために

自然災害リスクのなかでも大雨による浸水被害なら、自治体のハザードマップなどを参考にしてある程度予測することが可能です。大雨による浸水被害は基本的に低地のリスクが高く、毎回同じような場所が被害を受けることが多いです。「周辺と比べて価格が安い物件を調べてみたら、危険区域に指定されていた」などというケースもあります。大雨による被害が多くなってきた現代では、ほとんどの自治体でハザードマップが整備されているので、興味のある物件を見つけたら必ず確認しておきましょう。

5、毎月の返済がひっ迫! 金利上昇リスク

超低金利時代の現代は、アパート経営に有利な時代です。しかし、金利は経済状況によって変動するため、いつまでも超低金利が続くとは限りません。もしも、金利が上昇すると毎月の返済金額が増えてしまうため注意する必要があります。キャッシュフローが苦しくなると十分な設備投資ができず、空室リスクが高まるという悪循環に陥る可能性も高くなるでしょう。

ただし、一般的に金利が上昇するのはインフレ局面です。過剰なバブルを抑制するために、市中に出回る資金を少なくすることを目的にして金利を高く設定するケースが多いからです。そのため、物件価格そのものも上昇していて、トータルではイーブンになっている場合もあるというのは覚えておきましょう。

(1)余裕をもった資金計画を

金利の上昇による返済金額の増加はいつ起こるか分かりません。リスクを低減させるためには、できるだけ余裕を持った資金計画を立てる必要があります。不動産投資はレバレッジをかけられるのが魅力ですが、どのような投資でも過剰なレバレッジは危険です。借入総額や月々の返済額など、家賃収入とのバランスを考えて資金計画を立てることが重要だといえます。資金計画を立てる際は、物件の購入に必要な不動産取得税や登録免許税、購入後にかかる固定資産税や火災保険料などの諸費用を含めることを忘れないようにしましょう。

(2)固定金利を選択する

金利上昇リスクを回避する対策としては固定金利を選択する方法も有効です。期間は金融機関によって異なり、「3年・5年・7年・10年」などと選択できます。なかには、当初の期間終了後に変動金利へ自動的に移行するタイプや、再度固定金利か変動金利かを選べるタイプもあります。いずれにしても固定金利期間中は市中金利がどれだけ変動しても返済金額が変わらない点はメリットです。ただし、固定金利は変動金利に比べて一般的に借入当初の金利が高く設定されている点には気を付けましょう。

6、物件が売れない! 流動性リスク

同じ投資でも株や投資信託などの金融資産に比べて、不動産は売れるまでに時間がかかります。株や投資信託なら早ければ即日で売却金が口座に入金されますが、不動産の場合は売却手続きにとりかかってから半年程度かかるのが普通です。何らかの理由で現金が早く欲しいという状況になったときには流動性リスクがあるといえます。また、もしも「早く売りたい」という希望が買主に見透かされてしまうと、安く買いたたかれてしまうかもしれません。すると、出口戦略を考えていても、売るに売れないという状況が発生するリスクもあります。

(1)準備を早めに

基本的にアパート経営は長期的な計画のもとに実行する投資です。「外壁の塗り替えで大きな修繕費がかかる」「減価償却費の計上ができなくなる」などの将来的な予測をもとに、長期的な経営状況を常に分析しましょう。その結果、「売却したほうが良い」と判断をしたら不動産会社に相談するなど、すぐに行動するとよいです。流動性の低下は物件に人気がないから起こるので、築年数や設備が古くなればなるほどリスクは高まります。

また、できれば購入時点で売却のことまで考慮して物件を選んでおきましょう。一般的には地方よりも都市圏の物件のほうが流動性は高い傾向にあります。

まとめ しっかりとリスク対策をして、アパート経営に成功しよう

今回紹介してきたようにアパート経営にデメリットはあります。しかし、対策をきちんとすれば、ある程度のリスクヘッジは可能です。物件を購入してから対策を練るのではなく、購入前にきちんと準備しましょう。

不動産投資には「レバレッジ効果が期待できる」「安定した収入が見込める」などのメリットがたくさんあります。実物資産ならではの「金融資産に比べると経済変動に強い」というメリットもあるので、アパート経営に取り組んでみてはいかがでしょうか。

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