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「ベルテックスで不動産投資を検討しているけれど、『やばい』『怪しい』『迷惑電話』と出てくるのが不安」「管理手数料が安いって本当？」「入居率99.5%は信じていい？」――急成長中の会社だけに、実態を知りたい方は多いと思います。
しかも同社は2026年9月18日、東京証券取引所スタンダード市場に上場しました。この記事は、上場後に公開された会社概要と財務情報をもとに更新しています。
こんにちは。不動産投資の教科書（運営12年）編集長の山本尚宏です。私はこれまで累計数百件の不動産相談に対応し、自身も実物不動産（ランドネット株式も保有）に投資してきました。本記事では、ベルテックスの評判を、良い点も注意点もフラットに整理します。営業の印象と、投資商品としての良し悪しは別物。忖度なしで判断材料をお渡しします。
💡 この記事でわかること（30秒サマリー）
- 「ベルテックスはやばい・怪しい？」と言われる理由を、誇張なく中立的に検証
- 強み＝賃貸管理手数料の安さ・テック活用の管理と、区分〜一棟まで幅広い品揃え
- 注意点＝営業の強引さ・購入後対応のばらつき・物件価格・入居率の見方を編集長が辛口評価
- 向いている人・向いていない人の5パターン＋4タイプ診断＋契約前10項目チェック
⚖ 先に結論
ベルテックスは、賃貸管理手数料の安さとテック活用の管理体制が強みの会社です。区分から一棟まで幅広く扱い、デメリットも説明してくれる誠実な担当者がいたという良い声もあります。正規の免許を持ち行政処分歴もない、れっきとした不動産会社です。
一方で、「営業が強引・しつこい」「購入後の管理対応にばらつき」「物件価格が高めの可能性」という声も。「やばい・怪しい」の多くは、最初の営業接点での印象に起因します。営業の印象と物件の収益性を切り分け、価格と収支を自分で検証できるかが分かれ目です。
目次
ベルテックスとは｜まず会社の事実を押さえる
運営会社
株式会社ベルテックス（VERTEX）。2010年12月設立。2026年9月18日に東京証券取引所スタンダード市場へ上場しました（証券コード623A）。売上高は2023年11月期の約214億円から2025年11月期の約349億円へ伸びています。正規の宅建業免許を持ち、行政処分歴や重大な法令違反は確認されていません。
取り扱い・スタンス
新築・中古を問わず、区分マンションから一棟まで幅広く取り扱い、投資目的に合わせて中立的に提案するスタンスを掲げています。不動産投資セミナーの運営にも積極的です。
最大の強み：管理手数料の安さ・テック管理
他社と比べて賃貸管理の手数料が安めで、テクノロジーを活用した管理体制が評価されています。保有期間のランニングコストを抑えたい人には魅力です。
入居率の見方に注意
入居率は99.5%以上（2025年11月末・自社公表）と高水準ですが、この数字には家賃保証（サブリース）物件も含まれるとされ、純粋な実入居率とは分けて見る必要があります。数字の前提を確認しましょう。
公開されている会社の情報（2026年10月時点）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社ベルテックス（VERTEX） |
| 設立 | 2010年12月7日 |
| 代表者 | 代表取締役 梶尾 祐司 |
| 本社 | 東京都新宿区西新宿6-8-1 住友不動産新宿オークタワー9階（ほか中部・関西・北海道・九州・中四国の5支店） |
| 上場 | 東京証券取引所スタンダード市場（2026年9月18日上場・証券コード623A） |
| 資本金 | 1億円（2025年11月末日現在） |
| 従業員数 | 231名（正社員のみ・役員含まず、2025年11月末日現在） |
| 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣（2）第9910号 |
| その他の登録・許可 | マンション管理業者［国土交通大臣（2）第034562号］／賃貸住宅管理業者［国土交通大臣（02）第000366号］／不動産特定共同事業［金融庁長官・国土交通大臣第139号］ |
| 自社ブランド | 「VERXEED（ベルシード）」シリーズ（都心中心の投資用・居住用コンパクトマンション） |
| 管理戸数・入居率 | 管理戸数5,000戸以上／入居率99.5%以上（いずれも2025年11月末・自社公表。入居率の定義は後述） |
業績の推移
| 決算期 | 売上高 | 経常利益 | 当期純利益 |
|---|---|---|---|
| 2023年11月期 | 213億7,700万円 | 4億2,400万円 | 2億8,600万円 |
| 2024年11月期 | 283億400万円 | 11億1,800万円 | 7億8,100万円 |
| 2025年11月期 | 349億4,100万円 | 17億5,800万円 | 12億8,000万円 |
| 2026年11月期（中間） | 166億9,900万円 | 9億1,000万円 | 5億9,900万円 |
出典：株式会社ベルテックス 会社概要・財務ハイライト（同社IRサイト）
「ベルテックス」で検索すると別のものも出てきます
検索結果には、静岡市を本拠地とするプロバスケットボールB2リーグの「ベルテックス静岡」（運営：株式会社VELTEXスポーツエンタープライズ）や、トヨタ・アリストのグレード名「ベルテックスエディション」も混ざります。いずれも不動産会社のベルテックスとは別のものです。不動産会社の英字表記は「VERTEX」、チームは「VELTEX」と、つづりも違います。
ベルテックスは「やばい」「怪しい」？言われる理由を中立検証
ネガティブな評判の中身を、感情論ではなく「なぜそう言われるのか」という構造で分解します。
理由①：営業が「強引・しつこい」という声
「一旦断っても別の担当者から電話が来る」「何としても買わせようとする姿勢」への不満が見られます。最初の営業接点での嫌な体験が、そのまま”会社が怪しい”という評価に直結しやすい傾向も。苦手な方は「検討して連絡します」とペースを保ち、急かされても即決しないことが大切です。
理由②：購入後の管理対応にばらつき
「問い合わせの返信が遅い」「トラブル相談で別会社に回された」「設備不具合の対応に時間がかかった」という不満が一部に。購入後こそ長く付き合う部分なので、契約前に管理の連絡体制・対応範囲を具体的に確認しておくと安心です。
理由③：物件価格が高めの可能性
「CMやオーナー感謝祭などにコストをかけられる＝物件価格に利益が乗っている可能性」という見方もあります。立地・入居率が良くても、購入価格が高すぎれば収益性は下がります。提示価格が同エリア相場と比べて妥当か、必ず自分で確認しましょう。
理由④：サブリース物件もある
家賃保証（サブリース）物件も扱っており、入居率の数字にも含まれます。サブリースは空室リスクを抑えられる反面、保証賃料は永久ではなく見直し・減額の可能性があります（一般論は「サブリース契約で損しないための6つのこと」参照）。サブリースの有無と条件を確認しましょう。
「入居率99.5%以上」の定義を公式の注記から読む
同社は入居率の数字に、次の注記を付けています。
「当社の管理戸数のうち契約期間中もしくは契約申込済みの戸数の割合です。（特定賃貸借契約の物件は、全て契約期間中に含みます。）」
出典：同社サービスページ（2025年11月末現在の数値に付された注記）
| 注記の言葉 | 意味すること |
|---|---|
| 契約申込済み | まだ入居していなくても、申込が入っていれば「入居」に数えます |
| 特定賃貸借契約 | いわゆるサブリース（家賃保証）のことです |
| 全て契約期間中に含む | サブリースの部屋は、実際に入居者がいるかどうかに関係なく「入居」に数えます |
この数字の使い方
同社が定義を公開していること自体は誠実です。ただし、サブリース物件が多いほど、この数字は実際の入居状況より高く出やすい構造です。提案を受けたら、①その物件はサブリースか、②サブリースならオーナーに支払われる賃料はいくらで、いつ・どう見直されるか、③サブリースでなければ、その部屋の直近の成約賃料はいくらかを確認してください。
「頭金1万円から」「金利1%台」「管理手数料777円〜」をどう読むか
同社のサービスページには、次のような訴求が並んでいます。いずれも事実として示されているものですが、読み方を押さえておくと判断を誤りにくくなります。
| 訴求 | 確認すべきこと |
|---|---|
| 頭金1万円から | 頭金が少ないほど借入額が大きくなり、毎月の返済と金利上昇の影響も大きくなります。始めやすさと、毎月の手残りは別の話です |
| 金利1%台のローンも可能 | 同社も「ご案内できるローンはお客様の資産状況によって変わります」と注記しています。自分に提示された金利で収支を計算し直してください |
| 管理手数料777円〜/月 | 「〜」の最低額です（同社も一部対象外物件があると注記）。その物件の実際の管理手数料と、サブリースの場合の手数料・賃料の条件を契約書で確認します |
どの訴求も、確認すべきは「あなたに提案された物件で、毎月いくら手元に残るか」です。提案書の数字に迷ったら、物件を売らない第三者に見てもらうのが確実です。
ベルテックスの良い評判・口コミ
◎ 賃貸管理の手数料が安い
「管理手数料が他社より圧倒的に安い」という声。保有期間のランニングコストを抑えられるのは、長期で持つ不動産投資では地味に効く強みです。
◎ デメリットも説明してくれた誠実な担当も
「担当の清潔感・ヒアリング力が高く、デメリットも説明してくれた」という良い口コミも。担当者次第の面は大きいですが、誠実な対応を評価する声も一定数あります。
◎ 区分〜一棟まで幅広く選べる
新築・中古、区分・一棟と選択肢が幅広いため、投資目的やステージに合わせて相談しやすい点が評価されています。
編集長が考えるメリット・デメリットの整理
✅ メリット
- 賃貸管理手数料が安め
- テック活用の管理体制
- 区分〜一棟まで幅広い品揃え
- デメリットも説明する誠実な担当も
- 正規免許・行政処分歴なし
⚠ デメリット・注意点
- 営業が強引・しつこいという声
- 購入後の管理対応にばらつき
- 物件価格が高めの可能性
- 入居率にサブリース物件を含む
- 上場直後で、上場企業としての開示の実績はこれから
ベルテックスが向いている人・向いていない人【5パターン】
✅ 向いている人
- 管理コストを抑えて長期保有したい
- 区分〜一棟まで幅広く比較したい
- 提示価格を自分で検証できる
- 営業に流されず冷静に判断できる
- テック管理に魅力を感じる
⚠ 向いていない人
- 営業の連絡を一切受けたくない
- 購入後のサポートを最重視する
- 提示価格を鵜呑みにしがち
- 上場企業の安心感を最優先する
- 入居率の数字をそのまま信じたい
あなたはベルテックス向き？4タイプ診断
タイプA：管理コスト重視・自分で検証できる → 相性◎
管理手数料の安さを活かしつつ、価格・収支を自分で精査できる人→好相性。
タイプB：区分マンションで比較中 → 要相見積もり
他の区分会社（プロパティエージェント等）とも「価格・利回り・管理・サポート」で比較を。
タイプC：購入後サポート最重視 → 条件を要確認
管理対応のばらつきの声があるため、連絡体制・対応範囲を契約前に具体的に確認を。
タイプD：営業に流されやすい → 一旦保留
強引な営業に押されて即決しそうなら危険。持ち帰って数字を検証し、第三者の意見も取ること。
契約前に確認すべき10項目チェックリスト
- 提示価格が同エリアの相場と比べて妥当か（割高でないか）
- 表面利回りだけでなく実質利回り・キャッシュフローを試算したか
- 入居率の数字にサブリース物件が含まれるか確認したか
- サブリースの場合、保証賃料の見直し・減額条件を確認したか
- 賃貸管理の手数料・対応範囲・連絡体制を具体的に確認したか
- 金利上昇（変動金利+2%）でも返済が続く余力があるか
- 新築の場合、プレミアム剥落後の出口（売却価格）を考えたか
- 団信の保障内容と既存の生命保険の重複を確認したか
- 営業トークを鵜呑みにせず数字を自分で検証したか
- 1社だけでなく第三者の中立意見を取ったか
提案内容が妥当か迷ったら「セカンドオピニオン」を
🏠 中立的に判断したい方へ
「提案された物件の価格は割高ではない？」「入居率やサブリースの条件は妥当？」と迷ったら、私（山本尚宏）が運営する不動産投資セカンドオピニオンをご活用ください。特定の会社の販売とは無関係の、中立的な無料相談サービスです。
- 提案物件の価格・利回りの妥当性を中立評価
- 区分・一棟の収支・出口戦略シミュレーション
- サブリース条件・管理手数料・返済プランのチェック
よくある質問（FAQ）
Q1. ベルテックスは本当に「やばい」「怪しい」のですか？
会社として違法・悪質という意味ではありません。正規の宅建業免許を持ち、行政処分歴や重大な法令違反は確認されていません。管理手数料の安さやテック管理など強みもあります。「やばい・怪しい」の多くは、最初の営業接点での強引な印象に起因します。営業の印象と物件の収益性を切り分けて判断しましょう。
Q2. 営業の電話がしつこい・迷惑だと聞きますが、断れますか？
断れます。「一旦断っても別担当から電話が来る」という声もありますが、はっきり「検討します・連絡不要です」と伝えれば対応してもらえます。急かされても即決は禁物。担当者と合わなければ担当変更を申し出るのも有効です。
Q3. 入居率99.5%は信じていいですか？
高水準なのは事実ですが、この数字には家賃保証（サブリース）物件も含まれるとされます。サブリース物件は契約上「入居扱い」になるため、純粋な実入居率とは分けて見るのが正確です。気になる場合は、サブリースを除いた実入居率を確認しましょう。
Q4. 管理手数料が安いのはなぜですか？デメリットは？
テクノロジー活用などで効率化し、手数料を抑えているとされます。長期保有のランニングコストが下がるのは明確なメリットです。一方で「購入後の管理対応にばらつき」という声もあるため、安さと対応品質の両面を契約前に確認しましょう。
Q5. ベルテックスの物件は割高ですか？
「CMやオーナー感謝祭などのコストが価格に乗っている可能性」という見方があります。立地・入居率が良くても購入価格が高すぎれば収益性は下がります。提示価格が同エリアの相場と比べて妥当か、必ず自分で（できれば第三者にも）確認してください。
Q6. 他社とどう比較すればいいですか？
「価格（割高でないか）・実質利回り・出口価格・管理手数料と対応品質」の軸で複数社を比較してください。区分なら他の区分会社（プロパティエージェント等）とも比較を。1社の営業トークだけで決めないのが鉄則です。比較の進め方は「不動産投資 おすすめ会社の選び方」も参考に。
Q7. 上場したので安心ですか？
上場によって、決算短信や有価証券報告書で業績や財務を誰でも確認できるようになった点は前進です。ただし上場は、提案される物件の価格や収支が妥当であることを保証するものではありません。会社の信頼性と、目の前の物件が買うべきものかは別の問題です。物件の数字は、必ずご自身で（または第三者に）確認してください。
Q8. 区分マンション投資で失敗しないコツは？
提示価格が割高でないか、新築プレミアム剥落後の出口、金利上昇への耐性、無理のない借入額を必ず試算すること。ワンルーム・区分の失敗パターンは「ワンルーム投資の失敗事例10選」で具体的に解説しています。
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まとめ｜強みは管理コスト、価格と営業は冷静に見極めを
ベルテックスは、賃貸管理手数料の安さとテック活用の管理体制を強みに急成長している会社です。「やばい・怪しい」の正体は、会社の違法性ではなく最初の営業接点での強引な印象と、購入後対応のばらつき、物件価格への疑問。営業の印象と物件の収益性を切り分け、提示価格と収支・入居率の前提を自分で検証できれば、コストを抑えて長期保有したい人に向いた選択肢です。
🔑 この記事の要点
- 2010年設立・急成長。区分〜一棟まで幅広く、管理手数料の安さが強み
- 「やばい」の正体は営業の強引な印象＋購入後対応のばらつき
- 物件価格が高めの可能性＝提示価格は相場と必ず照合
- 入居率99.5%はサブリース物件を含む＝実入居率と分けて見る
- 営業の印象と収益性を切り分け、価格・収支を自分で検証＋第三者の中立意見を
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✍️ この記事の著者
山本 尚宏（やまもと なおひろ）｜不動産投資の教科書 代表
不動産投資メディア「不動産投資の教科書」を2014年より運営（12年）。著書『不動産投資は、「物件」で選ぶと、99%失敗する』。物件を一切販売しない完全中立の立場で、累計数百件の不動産投資相談・セカンドオピニオンに自ら対応してきた。
