不動産投資において、入居者と関わりを持つことはマンション・アパートの賃貸経営において大切な業務の１つです。
今回は、不動産投資について情報発信を行う当メディア「不動産投資の教科書」が、不動産のオーナーとして入居者をどう集めていけば良いかを解説します。（尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役）
この記事をご覧の方は以下の記事を読むとより深く理解できます。
不動産投資「14のリスク」とは？失敗しない方法を徹底解説
１、賃借人とは
「賃借人」とは家賃を支払って、賃貸物件を借りる人のことです。
不動産投資では、賃借人と良好な関係を築いて保つことが、投資を成功させるために重要なポイントの1つです。
「賃借人に部屋をきれいに使ってもらう」「きちんと賃料を支払ってもらう」「近隣とうまく付き合ってもらう」などを賃借人に守ってもらうことで、初めて不動産投資のベースが確立されるからです。
２、賃借人がリスクになる理由
賃借人がリスクとなる一例として、「賃料の未払い」が挙げられます。賃料の未払いが起きやすいのは、賃料が低い物件です。
この場合、収入が少ない人が入居していることが多く、生活が安定しないために賃料が払えないケースが多々あります。
ほかのリスク要因としては、「賃借人からの多大な修繕要求」があります。不動産は入居時で、すでにあった設備は、原則、貸主が修繕するルールがあります。
しかし、賃借人の中には「修繕してほしい」「交換してほしい」と、必要以上に要求してくる人がいたりします。
もちろん、修繕すべき設備などは貸主が責任を持って対応しないといけません。ただ、不動産投資はビジネスです。そうした必要の要求に全て応えていると、経費が増加し金銭面でのリスクにつながってしまうわけです。
さらに「近隣の住人とのトラブル」というリスク要因もあります。特に騒音問題です。騒音は人によって感じ方が違うために、賃借人が大したことがないと思っていても、隣近所の人は迷惑と思っていたりします。
それが発端で大きくもめてしまい、警察沙汰にまで発展してしまうことがあります。そうなると対応責任が求められる可能性があります。
また、紹介した以外にも「転借人を住ませる」「許可なく同居人を増やす」などといったトラブルが発生するリスクも考えられます。
３、リスクを回避するには入居者との関係構築が重要
賃借人リスクを回避するには、入居時の審査が非常に重要です。
例えば、収入が少ない人を入居させる場合は、安定した仕事をしているのか、収入のある連帯保証人を立てているのかを確認しましょう。
こうした確認は、一般的に仲介を行う不動産会社が行ってくれますが、貸主としてもきちんと確認をする習慣をつけた方がよいでしょう。もし連帯保証人も収入が少ない場合は、家賃保証会社を通してもらうことを忘れないようにしてください。
賃借人リスクは、管理会社任せなどで、貸主が賃借人との関係を築き、ケアをしないことで起こります。そのため、賃借人をケアするという姿勢が大切です。
まずは、契約時や契約後に、一度は賃借人と顔を合わせるようにします。基本は人対人ですので、借り手も顔を知っている相手にはあまり無理なことは言ってこないものです。こうした、事前のケアがトラブル防止につながります。
また、自分が物件を購入し、前の所有者から変わる時には「貸主変更通知」という文書を管理会社から賃借人に郵送するケースがほとんどです。その場合も、できれば書類が送られたタイミングで一度顔を合わせておくとよいでしょう。
遠隔地に住んでいて顔を合わせることが難しい時には、直筆の手紙を添えて、管理会社の担当者に直接渡してもらえば、印象がかなり変わってくるはずです。
まとめ｜不動産投資は入居者との信頼関係で成り立つ
不動産投資は単なる金融商品ではありません。貸し手と借り手という、人と人との信頼関係で成り立っている投資である意識を持つことが大切です。
それをおさえて行動すれば、きちんと収入が入り、トラブルがなくなり、物件の価値を維持できます。そのためには、手厚い対応ができる管理会社にお願いすることと、貸主として血の通った対応ができることが大切です。
