「不動産小口化商品」という耳慣れない言葉のことが気になっていませんか？
話題性や人気も高く、それだけに「不動産を小口化するとどんなメリットがあるの？」とお感じではないでしょうか。
不動産は高額商品であり、それを取引するとなると大きなお金が動きます。
このことが一般投資家の方にとって最大のハードルとなっているのは間違いなく、少額で取引できるスキームがあれば・・・と思う方は多くいます。
不動産小口化商品はまさに、そんなニーズを形にしたものです。
これ以外にも同様のスキームはあります。その代表格はREIT（不動産投資信託）ですが、REITとは何が違うのでしょうか。
このように不動産小口化商品というのは、気になる存在であるのと同時に分からないことが多いのも事実です。
そこで、月間20万人もの方々が訪れる一般投資家のためのメディア不動産投資の教科書では、この謎めいた不動産小口化商品についてその基本から具体的な投資方法までを丸裸にしていきたいと思います。
この記事を読み終わった時には、投資を始める具体的なイメージをお持ちいただけると思いますので、どうぞご期待ください。
この記事をお読みの方で「リート（REIT）とは？不動産投資と比較したメリット・デメリット」について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
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- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
１、こんな方にオススメの不動産小口化商品
話題の不動産小口化商品は、こんな方にオススメ！という条件を3つにまとめました。このうちの1つでも当てはまる方は不動産小口化商品でのメリットを受けられる人です。
（１）不動産投資が良さそうだと思うものの難しそうだと感じる
不動産市場の好調が続いており、「何となく良さそうだ」というイメージをお持ちの方は多いと思います。しかし、不動産は高額商品だけに・・・
- 失敗した時のリスクが大きいので怖い
- 物件選びなど特殊なスキルがいりそうで敷居が高い
- 何から始めれば良いのか見当がつかない
という方はとても多いと思います。
後述しますが、不動産小口化商品はプロが物件の選定を行い少額から投資できるようにしたスキームなので、こうした問題をすべて解決してくれます。
（２）相続対策を考えたいが不動産を買うとなるとハードルが高い
きたるべき相続に備えて何らかの対策を打っておきたいという方にとって、不動産は相続資産の評価額を低く抑えることができるため有効な方法です。しかし、不動産を購入するとなるとそんな簡単にはいかないとお感じの方も多いでしょう。
その点、不動産小口化商品であれば不動産が持つ相続対策へのメリットを維持しながらも小口化されているので少額から投資ができるという「良いところ取り」なので、相続対策に不動産を検討したい方にも最適なのです。
（３）管理、空室リスクなどが気になると尻込みしてしまう
不動産投資は家賃収入が最大の収入源ですが、自分で不動産を管理するとなると空室リスクやさまざまな不動産経営上のリスクと向き合わなければならなくなります。そんなノウハウや経験がないという方が不動産投資に尻込みしてしまうのは当然です。
不動産小口化商品は物件を小口化するだけでなく、物件の管理を専門のプロが行うため、考えられる最善の経営が行われます。「自分は素人だから」と尻込みしてしまう方であっても、これなら取り組みやすいと思えるのではないでしょうか。
２、不動産小口化商品の基本知識
不動産小口化商品への投資を検討するにあたって、まずはその基本を押さえておきましょう。6つのメリットと3つのデメリットについても解説します。
（１）そもそも不動産小口化商品とは？
不動産小口化商品とは、本来であれば高額になりがちな不動産を小口化することで取引、所有しやすくするスキームのことです。（不動産特定共同事業とも呼ばれます。）ひとつの不動産物件を大勢の投資家でお金を出しあって購入し、それをプロの管理会社が管理した上で得られた利益を投資家の出資分に応じて分配する仕組みになっています。
一般投資家にとっての大きなポイントは、名前の通り小口化されていることです。数億円もするような不動産を自分だけで購入するのは無理だという場合であっても、小口化されれば100万円単位で購入できるようになり、投資機会が広くもたらされます。
（２）不動産小口化商品のメリット6つ
不動産小口化商品が持つ、6つのメリットを解説します。
①手軽に不動産投資に参加できる
小口化されていることで、億単位の価格になるような高額物件であっても一般投資家が投資可能になります。手持ち資金の関係で不動産投資の選択肢が狭くなってしまうのは投資家にとって不利ですが、不動産小口化商品であれば選択肢が広がるため、成功する確率も高くなります。
②不動産の管理や経営を任せられるので手間がかからない
不動産投資に魅力を感じつつも、物件の管理をやるとなると煩わしいと感じる投資家も多いものです。不動産小口化商品の場合は物件の管理を専門の管理会社が行うため、清掃やメンテナンスといった管理だけでなく家賃の回収などもすべて任せることができます。
③不動産小口化商品には魅力的な物件が多い
先ほど、手持ち資金の関係で投資対象の選択肢が狭くなってしまうことは投資家にとって不利になると述べました。不動産小口化商品で運用対象になる物件は億単位もしくはそれ以上のものが多く、価格の高さゆえに投資対象になり得なかった魅力的な物件も投資対象になります。
④相続対策として活用できる
不動産投資は相続対策になることが大きなメリットですが、不動産小口化商品であっても同様のメリットが得られます。小口化ということではよく似ているREITの場合は同じように間接的な不動産投資ではあるものの、投資信託を保有しているだけなので不動産による相続対策のメリットが得られません。
不動産小口化商品が人気を集めているのは、この「相続対策に有効」という理由が大きく関わっていると言って良いでしょう。
このメリットはとても重要なので、不動産小口化商品が相続対策になる理由を別の項で詳しく解説します。
⑤やめたい時にやめられる
不動産投資をやめるとなると物件の買い手を探す必要がありますが、不動産小口化商品の場合は小口化された「権利」を保有しているだけなので、売却したい分だけ売却することができます。つまり、全部ではなく一部だけ売却するということも可能で、この分割しやすい点もメリットに含まれます。
現物不動産の場合は出口戦略といって、やめる時に損をしないための戦略が必要ですが、不動産小口化商品であればそれをあまり意識しなくても済みます。
⑥リスクを分散できる
自力で不動産物件を購入できるだけの資金を持っている方にも、不動産小口化商品のメリットがあります。それは、リスクの分散です。
5,000万円の現金を持っている人が1つの物件を購入すると、その物件と命運を共にすることになりますが、1,000万円ずつ5件の不動産小口化商品を購入すれば、5つの物件にリスクが分散されます。
特定の不動産物件と心中する気はないという方にも、不動産小口化商品はメリットがあるのです。
（３）不動産小口化商品のデメリット3つ
メリットがある一方で、不動産小口化商品のデメリットも3つ解説します。
①人任せになるので利回りが低下する
物件の管理を任せることができるのは不動産小口化商品のメリットですが、その裏返しで人任せにするということは費用が発生します。
もちろん不動産を小口化する事業者の取り分も発生するので、その部分でもコストはかかります。つまり、不動産小口化商品は現物不動産よりも関わる人が多いため、その分利回りが低くなるのは避けられません。
②少ない募集案件に対して希望者が多く、投資したくてもできないことが多い
これはデメリットと呼んで良いものか微妙なところですが、不動産小口化商品は人気がありすぎて、投資をしたくてもなかなかできない状況が続いています。まだ登場してからあまり時間が経っていないスキームということもあって募集案件が少なく、そこに大勢の投資家が殺到している状況です。
この状況は時が経つにつれて改善されていくと思いますが、そもそも優良物件がそんなにたくさんあるわけではないので、供給不足が慢性的なものになる可能性もあります。
③融資がつかない
現物不動産の購入であればその物件の担保価値が認められて融資を受けやすくなります。そもそも不動産投資は融資を活用して「少ない自己資金で満額の家賃収入を得る」というレバレッジ効果が大きなポイントです。
不動産小口化商品の場合は基本的に融資がつかないため、全額自己資金で投資する必要があります。融資がつかない＝投資効率を高められないのは、小口化による特有のデメリットと言えるでしょう。
（４）不動産小口化商品とREITの違い
高額になりがちな不動産を小口化することによって投資機会を広げるスキームは、他にもあります。もっとも有名なのがREITですが、REITと不動産小口化商品はどう違うのでしょうか。
最大の違いは、投資主体と分配金の扱いです。REITは運用者が投資家から集めたお金で不動産を自ら所有し、そこで得られた収益を出資金に応じて分配します。あくまでも投資信託なので、分配金は不動産収入ではなく投資信託からの分配金です。運用対象が不動産というだけであって、株や債券などで運用する他の投資信託と扱いは同じです。
それに対して不動産小口化商品は投資家も出資分に応じて物件を所有します（任意組合型の場合）。自らも不動産経営に参加し、特定の不動産物件への投資を行う仕組みになっています。そこから得られる収益は不動産収入ですし、部分的ではあるものの不動産の形で資産を保有します。
（５）不動産小口化商品の種類
不動産小口化商品には、いくつかの種類があります。それぞれ誰が主体となって不動産投資をするかによって異なるため、その相違点を解説します
①匿名組合型
投資家が出したお金を事業者が集め、組合はそのお金で不動産を購入、管理、運営します。事業者は投資家と匿名契約を結び、出資分に応じて収益を分配金として支払います。
②任意組合型
投資家は出資分に応じて物件の共有持分権を保有し、その権利を持つ出資者の1人である事業者が組合を代表して不動産経営を行います。事業者は投資家と任意組合契約を結び、事業者から投資家に対して分配金を支払います。
③賃貸型
投資家は出資分に応じて物件の共有持分権を保有し、その権利を物件管理する事業者に貸し出し、事業者は賃料を投資家に支払います。
（６）不動産小口化商品が相続対策になると言われる理由
資産を現金で保有するのに対して、土地や不動産で保有すると評価額が低くなります。おおむね2割から3割の評価減となるため、不動産小口化商品として保有している資産も同様に評価減が可能になります。
さらに小口化されて運営される不動産は賃貸物件として貸し出されることが前提です。賃貸物件の場合、建物は貸家として、土地は貸家建付地となるため、借主の権利分だけ物件所有者の権利が少なくなるため、それも評価減となります。
小規模宅地等の特例が適用される物件であれば、200平方メートルまでの分について評価額を半分にすることも可能です。
こうした制度があることから、相続対策では不動産の評価減を活用するのがセオリーとなっています。そのために不動産を購入する人も多いのですが、不動産小口化商品でも同様のメリットが得られます。
実はこれが不動産小口化商品の人気を高めている大きな理由で、今後もこのメリットは大きくクローズアップされることでしょう。
３、不動産小口化商品投資の始め方
実際に不動産小口化商品への投資を始めるには、どうすれば良いのでしょうか。その手順をできるだけシンプルに解説していきます。
（１）小口化ファンド運営業者の商品を探す
最初に、不動産小口化商品を取り扱っている業者を探し、それぞれの商品内容をチェックします。「不動産投資の教科書」としては、以下の3業者をご紹介したいと思います。もちろんこの他にもありますが、この3社はすでに実績も有しているので、投資をする際の安心感も大きいと思います。
- アセットシェアリング（株式会社インテリックス）
URL：http://www.intellex.co.jp/as/lp1/
- FPGの不動産小口化商品（株式会社FPG）
URL：https://www.fpg.jp/lp/koguchi/index.html
- TATERU Funding（株式会社TATERU）
URL：https://register.tateru-funding.jp/member
（２）小口化ファンド運営業者に資料請求/入会する
それぞれの小口化ファンド運営業者は、資料請求やお問い合わせフォームを設けています。ネット上から簡単に手続きができるので、気になる業者に資料請求をします。
不動産小口化商品は「組合」という形で運営されるので、投資をするにあたってはそれぞれの業者が設けている会員制度に入会する必要があります。投資を具体的に検討している場合は、該当する業者のサービスに入会します。
（３）小口化ファンドを探し、申し込む
小口化ファンド運営業者のホームページには、募集案件の情報があります。入会をするとメールなどでの告知もあるので、それらの方法で情報収集をします。
先述したように不動産小口化商品はとても人気が高く、募集案件があってもすぐに完売となってしまうことも多々あります。こまめに情報収集をして、気に入ったものがあったらすぐに動けるようにしておいたほうが良いかも知れません。
（４）入金をして運用開始
不動産小口化商品はおおむね100万円単位での投資になります。募集案件への申し込みをしたら、業者から入金を求められます。入金を完了した時点で購入完了となり、小口化ファンドを通じた不動産投資が始まります。
４、結局、不動産小口化商品はアリなのか
ここまでの解説をお読みになって、「結局、不動産小口化商品はアリなのか」という疑問をお持ちになった方も多いと思います。最後に、その疑問にお答えしましょう。
（１）面倒なことは嫌だけど不動産投資をしたいという方に最適
物件選びから管理、家賃の回収など不動産経営の難しい部分や煩わしい部分をすべて任せることができるため、「不動産投資はしたいけれど面倒なことは嫌」という方には最適です。
もちろんREITも間接的な不動産投資なので同様の効果が得られますが、REITは運用対象の不動産物件選びに投資家が口をはさむことはできません。不動産小口化商品の場合は投資対象の不動産物件が明らかになっているので、購入時に投資家自身が対象物件を選ぶことができます。
（２）相続対策で早めに手を打っておきたい場合はアリ
相続税の課税強化という流れの中、これまで相続対策と無縁だった人も課税対象になる可能性が出てきています。それを踏まえて相続対策としてできるだけ早めに有効な手を打っておきたいという方には、不動産小口化商品が大きな効果を発揮します。
「相続税の課税強化で自分も課税対象になる？」という不安をお持ちの方も含めて、検討の余地があるでしょう。
（３）高い利回りを追求する人には不向き
質の高い不動産物件で運用をするためもともとの利回りが高いとはいえ、不動産小口化商品は運営に関わる人の数が多くなるため、その分利回りは低下します。そのコストを嫌う人にとっては、不動産小口化商品は不向きであると言えます。
まとめ
話題の不動産小口化商品について、その基本から具体的な投資方法、どんな人に適しているのかという部分までを余すところなく解説してきました。不動産投資に関心がある方や、相続対策の必要性を感じている方には、とてもリアルな内容だったのではないでしょうか。
まだまだ人気が高く思うように参加できないかも知れませんが、まずは情報収集をして投資に値する案件が登場した時にすぐ動けるように準備をしておいてはいかがですか？
この記事をお読みの方はぜひ「資産運用とは？｜金融商品の種類、メリットデメリット徹底解説」も併せてご参照ください。