• アパート経営
  • 2023/1/27 (更新日:)

150坪の土地活用法11選!失敗しないコツと知っておきたい注意点

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150坪の土地活用には、どのような方法があるのでしょうか。

土地は持っているだけで支出が出てしまいます。土地を所有している方は、活用しなければ非常にもったいないのです。大きな収益を見込めるとは限りませんが、少しでも税金の負担を減らすことはできます。

今回は、当メディア「不動産投資の教科書」が

  • 150坪の土地活用でおすすめ方法
  • 150坪の土地活用で失敗しないコツ
  • 150坪の土地活用で知っておきたい注意点

などについて、解説します。

150坪の土地をお持ちの方で、活用できていない方にはぜひ読んでいただきたい記事です。ぜひ、最後までお読みください。

なお、土地活用を検討している最中の方は、一括見積サイトで土地活用プランを無料請求してみてはいかがでしょうか?

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1、150坪の土地活用方法おすすめ11選

150坪の土地を有効に活用する方法はどのようなものがあるのでしょうか。

本章では、150坪の土地で土地活用を行う場合のおすすめの方法を紹介します。

  • アパート経営
  • マンション経営
  • 戸建賃貸経営
  • 賃貸併用住宅
  • 商業施設経営
  • 月極駐車場・コインパーキング経営
  • トランクルーム経営
  • コインランドリー経営
  • 貸地
  • 太陽光発電
  • 資材置場

(1)アパート経営

アパート経営は、長期的に安定して収入を得ることができるため人気の土地活用方法です。150坪の土地であれば、充分にアパート経営を行うことができます。他の土地活用と比較して、収益性が高い点がメリットです。

150坪の土地活用をアパート経営で成功させたい場合、いかに入居者目線で物件を建てられるかがカギです。例えば、浴室乾燥機の導入やネット環境の無料整備、宅配ボックスの設置などによって設備を充実させたり、友だちを招待したくなるようなデザインにしたりして、入居者が「住みたい」と思うような付加価値をつけましょう。

また、入居者が住み始めた後も「長く住み続けたい」と思ってもらうことも大切です。トラブル時の対応やアパート共有部分の清掃など管理を徹底することもポイントになります。

アパート経営は、比較的高い収益率で、長期的に安定した資産を築けるだけでなく、節税効果を得られる点も大きなメリットとして挙げられます。建物が建っている土地は、何も建物が建っていない土地より、下記の通り、税金が安く済むのです。

  • 固定資産税……6分の1程度
  • 都市計画税……3分の1程度

また、下記の通り、相続税の節税対策としての効果も得られます。

  • 賃貸住宅の土地の相続税評価額は、マイホームの土地と比較して約20%減額
  • 加えて一定要件を満たした場合、賃貸住宅の土地の200平米まで50%減額
  • アパートローンの借入がある場合、借入金額から相続税評価額から控除される

 

メリット

デメリット

  • 長期的に安定した収入を得られる
  • 収益性が高い
  • 相続税や固定資産税などの節税効果を得られる
  • 初期費用がかかる
  • 資産価値の高い物件を見極めて購入しなければならない

 

こんな人におすすめ

  • 長期的に安定した資産形成したい人
  • できれば多く収益を得たい人
  • 収入が多く、節税効果を得たい人

(2)マンション経営

マンションとアパートの違いは、建物の構造です。マンションは、RC造(鉄筋コンクリート)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)、アパートは木造やS造(鉄骨造)が一般的です。マンションは、アパートと比較して、建物構造の強さや防音性に優れているため、耐用年数も長くなります。また、アパートよりも高い家賃を設定することができたり、建物が老朽化しにくいため家賃下落を防ぐことができたりし、より高い収益性を実現できるでしょう。しかし、性能が良い分、建築費が高くなってしまうことがデメリットです。

150坪の土地活用であれば、アパート経営よりマンション経営のほうが高い収益性をするのに向いているでしょう。

メリット

デメリット

  • 長期的に安定した収入を得られる
  • アパート経営よりもさらに収益性が高い
  • 相続税や固定資産税などの節税効果を得られる
  • アパート経営より初期費用がかかる
  • 資産価値の高い物件を見極めて購入しなければならない

こんな人におすすめ

  • 長期的に安定した資産形成したい人
  • できればより多く収益を得たい人
  • 収入が多く、節税効果を得たい人

(3)戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、ここ数年で注目を集めている投資です。アパート経営やマンション経営と比較して戸数は少ないですが、立地によっては高い収益性と稼働率を見込むことができます。戸建の平均坪数は、30〜40坪程度なので、150坪の場合、3~4戸建築することもできるでしょう。

150坪の土地活用として、戸建て経営を成功させるためのポイントは、入居者層のターゲットを見極めて、戸建賃貸住宅の需要があるのか判断することです。

戸建は、特にファミリー層から人気があり、ファミリー層に入居してもらった場合、長期間の入居が期待できます。ファミリー層に入居してもらうためには、交通の便が良さや教育施設の近さ、周辺環境が重視されます。自分の保有している土地が、戸建賃貸経営に向いているのか確認しましょう。

メリット

デメリット

  • 周辺環境によっては、高い家賃と稼働率が見込める
  • 土地の形を活かすことができる
  • 売却時は賃貸住宅としてではなく居住用住宅としても売却することができる
  • 相続税や固定資産税などの節税効果を得られる
  • 周辺環境によっては、アパート経営やマンション経営と比較して収益性が低くなる可能性がある

こんな人におすすめ

  • 長期保有の意思がない人
  • 将来的に売却したいと思っている人

(4)賃貸併用住宅

戸建賃貸経営のもう一つの方法として、賃貸併用住宅があります。賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸住宅として貸し出す機能を持つ住宅です。例えば、1階部分を自己居住用にして2階部分を賃貸住宅にするといったケースが賃貸併用住宅に該当します。

賃貸併用住宅の最大のメリットは、ローン負担額の軽減です。本来は収益が出ないマイホームを賃貸併用住宅にし、住宅の一部を貸し出すことにより毎月家賃収入を得ることができます。

アパートオーナーと入居者の距離感が近い分、トラブルが起こらないように共生するための工夫が必要です。生活導線を別にするなどして、なるべく顔合わせが内容にするのが理想です。150坪もの土地の広さがあれば、実現しやすいかもしれません。

メリット

デメリット

  • ローン負担額の軽減
  • マイホームが早く手に入る
  • 要件を満たせば住宅ローンを利用できる
  • アパートオーナーと入居者が共生しやすい環境を整えなければいけない
  • 居住スペースが狭い恐れがある

こんな人におすすめ

  • できるだけ早くマイホームが欲しい人
  • 住宅をライフスタイルに合わせて柔軟な使い方をしたい人

(5)商業施設経営

商業施設経営は、保有している土地に賃貸用の店舗を建築し、貸出すことによって収入を得ます。保有している土地が繁華街や商業地、線路の近くなどアパート経営やマンション経営に向いていないエリアにある場合、商業施設経営経営を検討してみるとよいでしょう。

立地によっては借主が見つかりにくいケースもありますが、居住用よりも高く家賃設定を行える可能性が高いです。商業施設としての需要があるかどうかを充分に調査したうえで、高い収益率を実現したい人にはおすすめです。

メリット

デメリット

  • 居住用よりも高い家賃設定ができる
  • 繁華街や商業地、線路の近くなどアパート経営やマンション経営に向いていない土地も有効に使用できる
  • 自分で店舗を開くよりも効率よく活用できる
  • 借主が見つかりにくい可能性もある

こんな人におすすめ

  • 保有している土地が繁華街や商業地、線路の近くなどにある
  • 高い収益性を求めている

(6)駐車場経営

駐車場経営は、土地活用としてアパート経営やマンション経営同様人気があります。建物を建築する必要がないため、比較的少ない資金で簡単に始めることができます。初期費用は、ほとんどの場合、アスファルト塗装の費用のみです。その後の転用も効くので、とりあえず、早く土地活用を始めて税金の支出を賄いたい人におすすめです

駐車場の大きさ目安は、「幅2.5メートル・長さ5メートル」です。150坪の土地であれば、18~20台ほどの駐車スペースをつくることができます。

駐車場経営は、月極駐車場とコインパーキング(時間貸し駐車場)の2パターンあります。保有している土地のエリアや周辺環境によって適した方を選びましょう。

メリット

デメリット

  • 初期費用が比較的安い
  • 転用性が高い
  • 収益性が低い
  • 節税効果は得られない

こんな人におすすめ

  • できるだけリスクを負いたくない人
  • 少ない自己資金で土地活用を始めたい人

(7)トランクルーム経営

トランクルーム経営は、近年認知が広がり始めたばかりですが、潜在的な需要が高いため将来性がある土地活用だといわれています。

アパートやマンションを建築するよりも、初期費用がかからず、管理の手間もかかりません。トランクルーム経営を始める時は、土地を保有しているエリアに収納ニーズがあるのかどうか見極める必要があります。周辺に規模が小さい住宅が集合している土地におすすめです。

トランクルーム経営に始めるのにおいて、その土地のニーズの把握や、コンテナなどの配置案の考案を自分で行うのは簡単なことではありません、専門業者に依頼し、調査やシミュレーションを行ってもらうのも一つの手でしょう。

メリット

デメリット

  • アパート経営やマンション経営と比較して初期費用が少ない
  • 管理の手間がかからない
  • 転用性が高い
  • 収益化までに時間がかかる

こんな人におすすめ

  • 周辺に規模が小さい住宅が集合している土地を所有している人
  • 資金力があり、収益化まで気長に待つことができる人

(8)コインランドリー

コインランドリー経営とは、土地に店舗を建築し、洗濯機や乾燥機を設置し、設備の利用料を収入として得ます。平均的な店舗面積は、20坪程度です。150坪の土地であれば、とても広い店舗を構えることができるのに加えて、来店用の駐車場なども備えることができます。

アパート経営やマンション経営と比べ、外壁塗装などの大規模修繕が必要になりにくいので、ランニングコストを抑えることができます。また、基本的に人対機械なので、人同士で関わることが少なく、人同士のトラブルを避けられます。

しかし、洗濯機や乾燥機、電気や水道の設備を整える必要があるため、諸費用はかかってしまいます。目安は以下の通りです。

メリット

デメリット

  • ランニングコストが低い
  • 人同士のトラブルが少ない
  • 初期費用がかかる
  • 店舗の管理をしなければならない

こんな人におすすめ

  • 人とのトラブルをできるだけ避けたい人
  • ランニングコストを抑えたい人

(9)貸地

貸地とは、土地を貸すだけの土地活用方法です。土地の借主が、アパート経営や店舗経営を行い土地活用をします。

貸地をする際は、定期借地権で契約するようにしましょう。定期借地権には契約更新がないため、契約期間が終了すれば土地が返還されます。

定期借地権ではなく、普通借地権で契約してしまった場合、正当事由がない限り、契約更新されてしまうので注意が必要です。

メリット

デメリット

  • 初期費用がかからない
  • 手間がかからない
  • 借主と短期的な契約ができない
  • 収益性が低い

こんな人におすすめ

  • できるだけ手間のかからない土地活用がしたい人

(10)太陽光発電

太陽光発電は屋根の上だけでなく、地面にソーラーパネルを建てて行う方法もあります。郊外で日当たりの良い土地で近くに電柱があるなら、基本的にはどこでも土地活用できる方法です。しかし、収益化までに時間がかかることがデメリットです。10~15年前後かかると思っておきましょう。

メリット

デメリット

  • 長期的に安定した収入が見込める
  • 建物が建てられない「市街化調整区域」などでも実施できる
  • 収益化に時間がかかる
  • 災害リスクの対策をしておかなければならない

こんな人におすすめ

  • 光熱費を削減したい人
  • 郊外で日当たりが良い土地を所有している人

(11)資材置場

資材置き場は、場所さえ見極めれば需要がある土地活用方法です。主に工事に使用する重機や資材を保管するスペースです。借主に土地をそのまま貸し出すだけなので、初期費用がかかりません。

メリット

デメリット

  • 手間がかからない
  • 初期費用がかからない
  • 建物が建てられない「市街化調整区域」などでも実施できる
  • 収益性が安定していない

こんな人におすすめ

  • できるだけ手間を掛けたくない人
  • 近くに大規模工事現場がある土地を所有している人

2、150坪の土地活用で失敗しないコツ

150坪の土地活用は、自分の目的やその土地の需要に合った方法を選ぶことが大切です。

本章では、150坪の土地活用で失敗しないためのコツを解説します。

  • その土地にどのような需要を調査する
  • 用途地域の制限を事前に把握しておく
  • 土地活用のプランを複数比較する
  • 土地活用より売却を選ぶほうがよいケースもある

(1)その土地にどのような需要を調査する

土地活用は、所有している土地の立地が経営に大きく関わってきます。集客が見込めない土地で土地活用を行っても、利用者がいなければ収入は得られません。また、将来的にも需要があるのかどうか、土地の状況を把握しておくことが基本です。そのうえで、土地に合った活用方法を選ぶことが大切なのです。

(2)用途地域の制限を事前に把握しておく

都市計画法で定められている用途地域は、エリアによって、建てられる建物の大きさや種類の制限が異なります。用途地域とは、計画的な市街地形成をするために、用途に応じて13地域に分けられたエリアのことをいいます。

13の地域は、住居系、商業系、工業系の3つに大きく分類することができます。

  • 住居系 基本的に大きな工場や商業施設は建てられず、住居の建築が優先される地域
  • 商業系 地域の住民が買い物や娯楽を楽しめる商業施設の建築が優先される地域
  • 工業系 工場の利便性の建築が優先される地域

保有している土地に制限はないか、事前に確認し、スムーズに土地活用を進められるようにしておきましょう。

(3)土地活用のプランを複数比較する

自分の土地にはどのような土地活用方法が向いているのか判断する際は、主に土地の利用規制の確認と賃貸需要の把握が必要です。しかし、初心者が調査するにはなかなかハードルが高いです。

したがって、土地活用の専門企業などプロに相談するのがおすすめです。ただ、どの企業に依頼するべきか一つ一つの企業を比較していくには、多大な手間と時間がかかります。

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(4)土地活用より売却を選ぶほうがよいケースもある

土地活用のシミュレーションを行い収益が見込めない場合には、売却を選んだ方が良いケースもあることを知っておきましょう。多少安価での売却になってしまったとしても、結果的にまとまった現金を手に入れることができる点では、売却もおすすめかもしれません。得た現金で、別の資産運用を検討することもできます。

3、150坪の土地活用する前に知っておきたい注意点

本章では、150坪の土地活用する前に知っておきたい注意点を3つ解説します。

  • 土地が更地であれば固定資産税の軽減措置は適用されない
  • 所得があれば確定申告は必要
  • リスクはつきもの

(1)土地が更地であれば固定資産税の軽減措置は適用されない

固定資産税の軽減措置の適用は、その土地における建物の有無によって異なります。

建物がある場合、固定資産税は最大6分の1に減額されますが、ない場合軽減措置は適用されません。

土地活用で節税効果を得たい方は、アパート経営やマンション経営、戸建経営、商業施設経営などをお勧めします。駐車場は更地であると判断されるため、注意が必要です。

(2)土地活用で得た収益があれば確定申告は必要

土地活用をして年間20万円以上の収入がある場合、確定申告が必要です。確定申告を行わなかった場合、延滞税や無申告加算税、重加算税などのペナルティが課されてしまいます。通常より多く税金を支払うことにならないよう、注意しておきましょう。

また、収入がない場合、確定申告は必須ではありませんが、確定申告することで給与所得と損益通算し、節税効果を得ることができるケースもあります。収入の有無に関わらず、確定申告しておくといいかもしれません。

(3)リスクはつきもの

投資には、リスクがつきもの。土地活用も投資です。その土地活用で起こり得るリスクを把握しておくことが大切です。事前にリスクについての理解があれば、対策や対処ができるため最小限のリスクにとどめることができます。

まとめ

最後までお読みいただきありがとうございます。

この記事が土地活用をしたい方のお役に立てば幸いです。

保有している土地の立地や坪数、周辺環境などを鑑みて、自分に合った土地活用を見つけることが収益化のポイントです。

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