• 不動産投資
  • 2017/6/11

貯金50万円から不動産投資をスタートして月収50万円にするための具体的手順

50万円程度の貯金(自己資金)でも不動産投資で利益を出すこと、しかも月収50万円もの不労所得を得ることは可能なのでしょうか?

もちろん簡単ではありません。

しかし、この記事で最初に取り上げている「貯金(自己資金)50万円から不動産投資をスタートして月収50万円になったオーナーの事例」にある通り、不動産投資として成功するパターンがあることも事実です。

このような事例のように不動産投資を成功させる方法として、月間40万人が訪問する不動産投資情報サイト「不動産投資の教科書」が徹底リサーチの上で以下のようにまとめました。

  • 区分マンション投資で多額の不労所得を得る方法
  • 一棟アパート投資で多額の不労所得を得る方法
  • ローリスクローリターンの不動産投資

これから少ない自己資金で投資を始めたい方の参考になれば幸いです。

1、貯金50万円から不動産投資をスタートして月収50万円になったオーナーの事例

まずは本当に頭金50万円から月収50万円を目指せるのか、実際の事例を見ていきましょう。

(1)区分マンション投資の事例

森貴之さん(仮名)

  • 年齢:35歳
  • 年収:1,500万
  • 勤務先:外資系医療機器メーカー

森さんは外資系医療機器メーカーに勤めるサラリーマンです。33歳の時に、マンション投資をされている友人と一緒にマンション投資セミナーに参加したのがきっかけで、マンション投資に興味を持ちました。今の仕事は出張がかなり多く、若いうちにしかできない仕事と痛感し、将来的にリタイアしてもいいようにマンション投資を始めました。

最初は頭金50万円で800万円の祐天寺駅から徒歩5分の築古物件を購入し、空室リスクが低い都内、川崎、横浜エリアを中心に、わずか2年間で1,000万円〜2,000万円の中古マンションを14戸購入することができました。途中で完済した物件も含め、今では月額「50万円」の家賃収入を得ることができました。

(2)アパート投資の事例

橋本大輔さん(仮名)

  • 年齢:45歳
  • 年収:2,500万円
  • 勤務先:外資メディア会社

橋本さんはヘッドハンティングで外資メディア会社に勤めるサラリーマンです。年収の半分が税金になることで、税金対策としてインフレに強い不動産投資を検討し始め、月々のキャッシュフローを重視していることから、マンション投資ではなく、新築一棟アパート投資をすることにしました。

橋本さんの属性がかなりいいとのことから、昨年の夏に大手一棟投資アパート会社から、頭金わずか50万円(諸経費は別途)で押上駅にある8部屋の新築一棟アパートを購入することができました。それから今年の2月に鎌倉にある一棟アパートを買い増しして、2棟アパートとも満室運用で手取り60万円の家賃収入を得ることができました。

2、区分マンション投資で多額の不労所得を得るための具体的方法は?

不動産投資と言っても、投資タイプが

  • 区分マンション
  • 一棟物件投資

と大きく2つに分かれています。

マンションの一部屋から所有できるのが区分マンション投資です。まずは区分マンション投資を始める前に知っておきたい知識をみてみましょう。

(1)始める前に知っておきたい区分マンション投資のメリット

区分マンション投資には以下のようなメリットが挙げられます。

①物件価格が安いため始めやすい

一つ目のメリットとして、「物件価格が安い」ことが挙げられます。

一般的には新築区分マンションの場合、エリアにもよりますが、大体2,000〜3,000万円が一つの目安になります。

一方、中古マンションの場合、少し築年数が古い物件であれば1,000万円前後から購入することが可能です。築浅(築年数10〜15年)物件であれば、1,500〜2,000万円の物件が多く、融資を活用すれば、自己資金が少ない方でも始めることができますので、始めやすい投資タイプと言えるでしょう。

②売却しやすいことから出口戦略が立てやすい

2つ目のメリットとして、上記「①物件価格が安いため始めやすい」でも書きましたように、区分マンションの価格は比較的に安いため、流動性が高く、売却する時は買い手が付きやすい、つまり出口戦略が立てやすいことが挙げられます。特に人気の高いエリアの物件なら短期での売却が望めるでしょう。

③ほとんど手間がかからないことから本業が忙しい方でもできる

3つ目のメリットとして、管理にほとんど手間をかけることなく安定した賃貸経営することができることが挙げられます。

区分マンションの場合、建物全体の管理と自分が所有している部屋の賃貸管理と、それぞれに管理会社に依頼することができます。

  • 賃借人の募集
  • 退去時の立会い
  • 賃料の振込み

など全て管理会社が対応してくれますので、本業が忙しい方に適していると言えるでしょう。

(2)区分マンション投資のデメリット(リスク)

続いて、区分マンション投資のデメリット(リスク)をみてみましょう。

①キャッシュフローが少ない

区分マンション投資は、投資金額が少ない分、キャッシュフローも少額となります。

例えば、家賃9万円の物件を所有して、管理費が1万5千円で、融資の返済額が5万円の場合、月の手取り金額は2万5千円になります。

②土地は共同所有のため資産価値があるのは建物だけ

区分マンションの場合、土地の所有分は少ないので、基本的には資産として持てるのは建物だけになります。

なお、区分マンション投資のメリットとデメリットについて詳しくは「ワンルームマンション投資にご興味がある方必見!失敗しないために知っておくべき11のこと」を参考にしてみて下さい。

(3)区分マンション投資に適している人とは

では、区分マンション投資にはどのような人が適しているのでしょうか。

区分マンション投資は手間をほとんどかけず、少ない初期費用で比較的手軽に始めることができることから、

  • 不動産投資の初心者の方
  • 本業が忙しく、あまり時間や手間がかけられない方

に適していると言えるでしょう。

(4)区分マンション投資を勉強するには?オススメのセミナー3選

区分マンション投資の基礎知識やノウハウを習得するためには、セミナーに参加して勉強するのが一番の近道です。以下にて人気高い3つのセミナーをピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

①サラリーマンのための分かり易い“効率的”マンション経営セミナー

SBIマネープラザが主催する中古マンション投資セミナーです。中古マンション投資にご興味がある方にオススメしたいセミナーです。

  • 運営会社:SBIマネープラザ株式会社
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日・平日(セミナーによって)
  • 講師:プロ講師(FPを含む) 及び 自社社員
  • 取り扱い物件:マンション・アパート・分譲(提携会社によって)
  • その他:不動産投資術と住宅ローンのどちらも総合的に相談にのってもらえる

お申し込みサイトはこちら

②「頭金0円〜 失敗しない不動産投資セミナー」

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上場会社株式会社シノケングループのシノケンハーモニーが主催する新築区分マンション投資のセミナーです。新築マンション投資にご興味がある方にオススメしたいセミナーです。

  • 主催会社:(株)シノケンハーモニー
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日・平日
  • 講師:住宅コンサルタント・ファイナンシャルプランナー
  • 取り扱い物件:1都3県の物件を中心に幅広く、デザイナーズマンションが豊富
  • その他:マンション経営のノウハウ資料がもらえる

お申し込みサイトはこちら

③「投資区分マンション選びの落とし穴」セミナー

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税理士法人が母体とした不動産投資会社日本不動産イニシアティブが主催するマンション投資セミナーです。都心の中古マンション投資にご興味がある方にオススメしたいセミナーです。

  • 主催会社:日本不動産イニシアティブ(株)
  • 費用:無料
  • 開催日:水・金・土
  • 講師:税理士・自社講師(特別講師のセミナーも有り)
  • 取り扱い物件:都心中古マンション・新築マンション
  • その他:税理士グループとなっているため、税金や法人設立などの相談ができる

お申し込みサイトはこちら

(5)実際に区分マンション投資を始めるには?

実際に区分マンション投資を始めるにはどうしたらいいでしょうか。

①購入する前にきちんと情報収集する

まずは、物件を購入する前にきちんと情報収集することです。以下6つのポイントを参考にしてみて下さい。

  • 不動産投資にかかるお金
  • 投資用不動産の種類と特徴
  • 失敗事例の勉強
  • セミナーで最新情報の収集
  • 物件を見る目を養う
  • 不動産の基礎の勉強

詳しくは「不動産投資を勉強するにあたりおさえておきたい6つのポイント」を参考にしてみて下さい。

②購入する物件の条件を決める

続いて、具体的に購入する物件の条件を選定します。

  • エリア
  • 物件価格
  • 駅からの徒歩距離
  • 間取り
  • 築年数

など様々な条件があると思いますが、その中から最も重視したい条件の優先順位を決めましょう。

以下にて不動産投資の教科書がオススメしたい区分マンション投資会社を3社ピックアップしましたので、ご興味がありましたらぜひ資料請求してみて下さい。

■プロパティエージェント(新築物件)

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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■GA technologies(Renosy)(中古物件)

Ga technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGa technologyさんの入居率は「99.4%という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。

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■株式会社デュアルタップ(新築・中古物件)

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

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③現地見学

気に入った物件がありましたら、現地見学に行きましょう。

オーナーチェンジ物件の場合、部屋の中は見れないですが、

  • 共有部分がきちんと掃除されているか
  • 物件近くにコンビニがあるのか
  • 最寄り駅の近くにスーパーがあるのか

など、賃借人の立場になって物件の周辺環境をチェックしておきましょう。

④契約・決済

特に問題がないのであれば、不動産売買契約を行います。オーナーチェンジ物件の場合、物件の管理契約なども行います。

⑤決済・物件の引渡し

無事決済ができましたら、物件の引渡しになります。これで正式にオーナーになれます。

3、一棟アパート投資で多額の不労所得を得るための具体的方法は?

続いて、一棟アパート経営についてみていきましょう。

(1)始める前に知っておきたい一棟アパート投資のメリット

一棟アパート投資には以下のようなメリットが挙げられます。

①キャッシュフローが大きい

一棟アパート投資の最も大きなメリットは、キャッシュフローが大きいことです。

例えば、部屋数6つあるアパートを購入した場合、1部屋の賃料が7万円の場合、月の家賃収入が42万円になります。

②複数の部屋があることから空室リスクを分散することができる

一棟アパートの場合、複数の部屋があるため、例え1部屋が空室でも家賃収入がゼロ円になることはないです。

つまり、一棟アパートは空室リスクを分散することができます。

③建物の価値がなくても土地として資産価値が残る

一棟アパートの場合、建物の建築年数が古くなるにつれ、資産価値がどんどん下がっていき、たとえ全く評価してもらえなくなったとしても、土地の価値は必ず残ります。

④相続税対策としての効果が高い

一棟アパートの場合、土地も全部自分の所有分になるので、相続税の評価額の基準となる土地の評価は「公示地価の80%」と、土地評価額を大きく下げることができることから、土地の割合が大きい一棟アパートは相続税対策として効果が高いと言われています。

不動産の相続税の仕組みについて詳しくは「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みついて」を参考にしてみて下さい。

(2)一棟アパート投資のデメリット(リスク)

一方、一棟アパート投資にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。

①物件価格が高い

まず最初に挙げられるのは、物件価格が高いことです。

一棟アパートは、建物だけではなく、土地の価格も含まれますので、土地の広さによって前後しますが、都内の場合8,000万円が一つの目安になるでしょう。

②物件価格が高いため比較的に売却に時間がかかる

物件の価格が高いため、購入できるターゲットが少なくなります。そのため、売却する時は比較的に時間がかかる場合があるため、流動性が低いと言えるでしょう。

(3)アパート経営に適している人とは

一棟アパート経営は、キャッシュフローが大きいというメリットがある反面、修繕計画を立てたり、修繕積立金を計画的に貯める必要があるなど、区分マンション投資と比較して管理に手間がかかります。

従って、一棟アパート投資には以下のような方が適していると言えるでしょう。

  • 定期的に管理会社と打合せができるなど比較的に時間の余裕がある方
  • 突発的な修繕などに対応ができるある程度自己資金がある方

(4)アパート経営を勉強するには?オススメのセミナー2選

一棟アパート投資には、修繕計画の立て方など物件の管理についても勉強する必要もあります。本などで勉強するより、セミナーに参加して実際に管理をされている業者から情報収集することが最も有効的です。以下にて当メディアがオススメのセミナーをピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

①年収1500万円を実現するアパート経営セミナー

一都三県の不動産投資に特化した、株式会社スマートライフが提供するアパート経営セミナーです。ローン返済額に対する家賃収入の保証つきなどの特典もあります。新築アパート投資にご興味がある方にオススメしたいセミナーです。

  • 運営会社:(株)スマートライフ
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日
  • 講師:代表(変更する場合ある)
  • 取り扱い物件:一都三県(主に東京23区中心)
  • その他:「ローン返済額保証付き!」などの特典つきセミナーが開催している

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②「アパート経営セミナー」

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福岡に本社があるアイケンジャパンが主催するセミナーです。全国エリアの新築一棟アパート投資を検討されている方にオススメしたいセミナーです。

  • 主催会社:(株)アイケンジャパン
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日
  • 講師:税理士及びオーナー様
  • 取り扱い物件:全国エリア
  • その他:全国にてセミナーを開催している

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(4)実際に一棟アパート投資を始めるには?

一棟アパート投資の場合、動く資金が大きいたため、自分で勉強するより、不動産投資会社の担当に収支シミュレーションを作ってもらったり、物件の選び方などを教えてもらった方がより効率よく勉強することができます。

また、購入後の管理も大切ですので、積極的に担当者とコミュニケーションを取り、信頼できる担当者を選ぶことも大切と言えるでしょう。

なお、一棟アパート投資について詳しくは「アパート経営とは?アパート経営を成功させるため絶対に知っておきたい12のこと」を参考にしてみて下さい。

4、ローリスクローリターンの不動産投資もある

ここまでは不動産という実物投資について書きましたが、「REIT(リート)」不動産投資信託という投資商品もあります。

(1)REIT(リート)とは?

REIT(リート)とは、不動産投資信託、いわゆるファンドの一つで、投資家から集めた資金を元にマンションやビルを購入、家賃収入や売却益などの利益を分配金として投資家に還元するシステムです。この仕組みはアメリカ発祥のもので、日本国内では、頭文字に「J」をつけてJ-REITと呼ばれています。

(2)実物不動産投資と比較したREITのメリットとデメリット(リスク)

まずはメリットをみてみましょう。

リートは、複数の不動産への分散投資をすることができることから、リスクを最小限におさえることができます。また、10万円から購入することができて、購入や売却注文もいつでも自由に行うことができるので、売却する時も流動性が高いなどもメリットとして挙げられます。

一方、実物不動産投資と比較したデメリットは、金融商品であるREITは実際に建物・土地を所有するわけではありません。また、REITが倒産するリスクもありますので、万が一倒産してしまうと株式投資と同じように、購入した株式が紙切れとなってしまう可能性があります。

(3)REITを始めるには?オススメの証券会社3選

REITで実際に取引を行なう際には、株式売買手数料を支払うことになります。

証券会社や取引金額によって手数料の料金が異なりますので、利益を最大限に出すには手数料が安い証券会社を選ぶといいでしょう。

以下にて不動産投資の教科書がオススメの証券会社をピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

①マネックス証券

https://www.monex.co.jp/

②SBI証券

https://www.sbisec.co.jp/

③楽天証券

https://www.rakuten-sec.co.jp/

リートの仕組み、具体的な始め方などについて詳しくは「REIT(リート)とは?不動産投資と比較したメリット・デメリットなど始める前に知っておきたい4つのこと」を参考にして下さい。

まとめ

今回は、50万円で始めて、月収50万円を達成した事例や、区分マンション投資と一棟アパート投資で不労所得を得る具体的な方法などについて紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

不動産投資はきちんと自分に合った投資プランで実行することによって、着実に不労所得を積み上げていくことができますので、始める前に積極的にセミナーに参加したり、積極的に担当者とコミュニケーションをし、アドバイスをもらうようにしましょう。

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