不動産投資において、リフォームを活用して収益を上げることは可能なのでしょうか？
見た目に古さを感じる物件でも、リフォームすることにより、新築に近い家賃が見込めると考える方も多いかもしれません。
しかし、リフォームには費用がかかります。
そこで今回は「不動産投資の教科書」が、不動産投資とリフォームの関係について解説します。
また、リフォームをする際はリショップナビのようなリフォーム一括見積もりサイトの活用がおすすめです。
比較することで、より質の高いサービスを安く受けられるでしょう。
ぜひ、活用してみてください。
不動産投資のバイブル
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、リフォームで成功させる3つの最重要ポイント
本章では、以下の事項について、詳しく解説します。
- リフォームで不動産投資を成功させるための流れ
- リフォームを進めるにあたっての最重要ポイント
（１）リフォームで不動産投資を成功させるための流れ
リフォームをすることで不動産投資を成功に導くには、物件選びから始めるのが最も効果的です。
物件選びから始めて、魅力的な物件に仕上げるまでの流れをまとめました。
①リフォームする価値のある不動産投資物件を選ぶ
リフォームを前提とした不動産投資は、いかに「ダイヤの原石」である物件を見つけられるかがポイントです。
不動産には、立地条件や周辺環境といった、物件そのものの価値だけでは変えようがない要素があります。
リフォームする価値のある物件選びには、リフォームによって改善できるものではない要素を考慮して、磨き上げる価値があるかどうかが判断基準になります。
この前提を踏まえた物件選びについては、「４、リフォームに適した物件を購入する」で詳しく解説しているので、ご参考にしてみてください。
恵比寿不動産×リフォームは、小さなリフォームから外壁塗装、中古住宅やマンション購入、収益物件のバリューアップ提案など、住まいのコンシェルジュとして総合的にサポートする会社です。あなたに合った最適な「住環境」を提案してくれるでしょう。
②リフォーム後の不動産投資の利回りをシミュレーションする
リフォームを前提としている場合、「物件購入価格＋リフォーム費用」が投資額になります。
- 投資総額に対して、どれだけの家賃収入が見込めるのか、
- 投資利回りがどれだけになるのか
をシミュレーションします。
シミュレーション段階でプラスにならない限り、いくらリフォームをしたとしても、その投資は成功しない可能性が極めて高いので、購入するべきではありません。
③リフォーム業者を選ぶ
どの業者にリフォームを依頼するべきかというのも、投資の成否に関わる重要は判断項目です。
リフォーム業者は数も多いため、それぞれの業者によって考え方や得意分野が異なります。
不動産投資を成功させるためのリフォームなので、低コストで見栄えの良い物件に仕上げてくれる業者を見つけるのが最も妥当です。
（２）リフォームを成功に導く3大重要ポイント
前項で、不動産投資を成功させるための、リフォームまでの流れを紹介しました。
本項では、リフォームを進める中での以下の3つのポイントをお伝えします。
- リフォームする物件に住む人物像をイメージする
- 新しさをアピールする
- 人気設備で好感度アップ
①リフォームする物件に住む人物像をイメージする
収益物件のリフォームは、「住みたい」と思ってもらうことが目的です。
目的を達成するためには、マーケティングの要素を考慮するのが良いと思います。
具体的には、リフォームをする物件に住む可能性が高い人物像を描きます。
例えば、区分マンション物件であれば「同じ建物に住んでいる人」、それ以外の物件であれば「周辺の類似物件に住んでいる人」を観察すると良いでしょう。
マーケティング用語では、上記のような人物像を「ペルソナ」と呼びます。
ペルソナを設定した上で、「ペルソナが住みたいと思う物件づくり」をするのが基本です。
人物像を設定するには、次のようなさまざまな属性があるので、ある程度、設定した上でリフォームの計画を立てます。
- 性別
- 家族構成
- 職業
- 収入レベル など
②新しさをアピールする
賃貸住宅を選んでいる人の心理として、「新しいもの」を好む傾向があります。
新築物件の人気が高いのは、まさに新しいものを好む心理の表れで、きれいであることの最上級は「新品であること」です。
リフォームをするにあたって、高級さよりも新しさ、新品を使うことにこだわりたいところです。
例えば、壁のクロスを張り替える場合なら、高級なものを使用するよりも、比較的安い新品をこまめに張り替えるほうが入居率アップにつながります。
クロス以外についても、エアコンや給湯器など、いつか寿命がやってくる設備は、安いものを早めに新品に交換するほうが良いとされています。
③人気設備で好感度アップ
入居者に好まれる設備というのは常に変遷していますが、共通しているのは「生活を便利・安全・快適にする」という点です。
旭化成ホームズ株式会社の賃貸住宅ブランド「へーベルメゾン」による調査（※）においても、入居者心理が如実に表れています。
（※「この設備があれば周辺相場よりも家賃が高くても入居が決まる」設備ランキング）
出典：旭化成株式会社
注目したいのは、単身者向けとファミリー向けとでは、人気設備にかなりの違いがあることです。
リフォームを検討している収益物件が、どちらに該当するかによって、設備面での方向性も自ずと決まってきます。
すべて実現するのは難しいですが、「浴室換気乾燥機」や「追いだき機能」などは大いに検討に値すると思います。
２、不動産投資でリフォームで高利回りになった事例
効果があるリフォームであれば、家賃を上げることが期待できるといえます。
実際にリフォームをして、家賃アップに成功した以下の事例をみてみましょう。
- リフォームをする理由
- リフォームした内容
- リフォーム後は家賃をいくらアップできた？
（１）リフォームをする理由
前の入居者が退去してから、建築年数が古いことによって次の入居者が決まらない状況が続いている分譲マンションのワンルーム。
しかし、最寄り駅から徒歩８分と立地は悪くなく、サラリーマンやOLの入居ニーズが高いエリアにあります。
ただ現状回復するのではなく、少しオシャレなカフェをイメージしてリフォームをすることに決めました。
（２）リフォームした内容
人によって好みがありますので、あまり凝りすぎないことに注意して、以下のリフォーム内容を実施しました。
- トイレリフォーム：20万円
- クロスの張替え（デザイン2種類）：10万円
- 照明：5万円
- 壁に飾る絵：1万円
- その他クリーニング費用：5万円
- 合計：41万円
（３）リフォーム後は家賃をいくらアップできた？
リフォームによって、クロスや照明などで、部屋の雰囲気を大きく変えました。
新築時から使っていたトイレも新しくしたことによって、相場家賃の7万円を上回り、8万円で入居者がつきました。
空室リスクを解消することができるのと同時に、年間12万円の家賃収入を増やすことができたのです。
３、最重要！不動産投資物件のリフォームの計画・シミュレーションを立てる
本章では、リフォームを活用して不動産投資を成功させるために、最も重要なリフォームの計画・シミュレーション方法について解説してきます。
- 勝算があるリフォームか
- リフォームした不動産投資物件の利回りをシミュレーションする方法
- シミュレーションの結果からリフォーム費用を算出する
- 収支シミュレーションの質が不動産投資会社の質を決める
（１）そのリフォームには勝算がありますか？
家賃収入と出口戦略（売却）の全プロセスを通じて、利益を上げるのが不動産投資の目的です。
「リフォームで物件の価値が高まれば利益も上がるはず」というのが、リフォームに期待される部分ですが、数字の裏付けが必要であることを忘れてはいけません。
立地条件には申し分が無いものの、築年数が古いばかりに不人気になっているような物件は、リフォーム向きです。
リフォーム費用を合算した投資額から、どれだけのリターンが得られるかを事前にシミュレーションしましょう。
シミュレーションの段階で、期待通りの利回りにならないのであれば、予想外の事態も含めてその物件での勝算はさらに低いと判断するべきです。
この記事では、20%という利回りを基準にしていますが、少なくとも2桁の利回りが見込めることが前提であることを押さえておいてください。
（２）リフォームした不動産投資物件の利回りをシミュレーションする方法
投資物件の利回りを計算する方法は、シンプルです。
「家賃収入÷物件購入額」で求めることができるので、リフォームを前提とする場合は、物件購入額にリフォーム費用を加算するだけです。
つまり、
| 年間の家賃収入 ÷ （物件購入額 ＋ リフォーム費用） × 100 ＝ 利回り |
という計算式になります。
例えば、物件購入額が1,300万円、リフォーム費用が200万円だとすると、1,500万円が実質的な投資金額です。
15万円の家賃が見込めるとすると、満室を仮定した利回りは以下のようになります。
| 180万円 ÷ 1,500万円 × 100 ＝ 12％ |
利回りは12%なので、ひとまず2桁の利回りが確保できると判断できます。
（３）シミュレーションの結果からリフォーム費用を算出する
前項のシミュレーションでは、リフォーム費用を200万円として想定しました。
200万円が高いか安いかについては、物件の状態によって判断が分かれるところです。
水廻りなど、費用が大きくなりやすい部分をリフォームすると、数百万円クラスの費用になることは決して珍しくありません。
しかし、リフォーム費用をかけすぎると利回りが悪化し、不動産投資の成功率が下がってしまいます。
最低限でも2桁の利回りを確保するという意味では、前項の場合だと利回り10%以上とするために、投資総額を1,800万円までにするというのがひとつの目安になります。
物件価格が1,300万円という想定なので、リフォーム費用の上限は500万円です。
この金額を上回るようなリフォームを要する物件は、「リフォームをして利回りがアップしても期待通りの収益は上がらない物件」と判断できます。
有望な投資対象とはいえないでしょう。
（４）収支シミュレーションの質が不動産投資会社の質を決める
ここまで解説してきたシミュレーションについて、もちろんこの方法を使えばご自身で行うこともできますが、基本的には収益物件を購入する際に関わることになる不動産業者の提案事項です。
不動産業者の立場になって考えると、数字のマジックを使ってでも高利回りになるような想定をした提案書を作りたくなるでしょう。
しかし、提案書の内容が「大盛り」であればあるほど現実とのギャップが大きくなります。いかに現実に即した精密なシミュレーションをした提案内容であるかどうかは、不動産投資のパートナー選びにも役立つ物差しです。
リフォームが必要な箇所の詳細な洗い出しやコストパフォーマンス、さらには空室率などあらゆる要素を考慮したシミュレーションをもとに投資判断をしましょう。
４、リフォームに適した不動産投資物件を購入する
どんな物件でも、リフォームをすればよいわけではありません。
リフォームに適した物件選びの考え方をお伝えします。
- 物件選びの考え方
- 「ボロ物件」は基本的に不適格
（１）物件選びの考え方
賃貸市場は、需要と供給のバランスで成り立っているので、需要の高い賃貸物件には入居者が集まりやすいです。
人気の高い物件は、家賃を下げる必要がないため、投資利回りも良くなります。
では、需要の高い賃貸物件とは、どんな物件のことを言うのでしょうか。
入居者の気持ちになってみると明確です。
以下のような条件が考えられます。
- 駅近など交通アクセスが良い
- 周辺環境、治安が良い
- 新しくてきれい
- 便利な設備が充実している
他にも細かいものを含めると、人によってさまざまな条件があると思います。
- 「駅近など交通アクセスが良い 」
- 「周辺環境、治安が良い」
上記の条件は、 物件の性能と無関係なので変えられません。
しかし、
- 新しくてきれい
- 便利な設備が充実している
上記のような条件は、リフォームによって改善することができます。
市街地の場合は、まだ建物が少なかった頃に建てられた古い建物ほど、良い場所にあることが多いです。（まだ建物が少なかった頃に建てられているため）
場所の利を活かしながら、物件の状態改善のためにリフォームすることで、利回りが向上するでしょう。
優良な収益物件とは、どんな物件のことなのかについて、詳しくは「不動産投資を成功に導く「賢い収益物件の選び方」とは？」で解説しています。
物件探しの方法も含めて、ぜひ参考にしてください。
（２）「ボロ物件」は基本的に不適格
いわゆる「ボロ物件」と呼ばれる、「極端に古い」などの理由で、激安で売りに出されている物件を購入してリフォームをするという考え方があります。
投資利回りは、「家賃収入÷投資金額」で計算できるので、分母である投資金額を安く抑えることができれば利回りが飛躍的に向上することもあるでしょう。
しかし、あくまでも安定的に入居者がいて、家賃収入が継続すればの話です。
家賃収入がゼロの状態が続くと、どれだけ分母が小さくなっても利回りもゼロです。
「リフォームする価値のある物件の定義」は、以下のとおりとなります。
- 「新しくて不動産きれい」な印象を与える
- 「便利な設備が充実している」ことで本来持っている価値を取り戻せる
５、目指せ高利回り！可能な限り安くする方法
利回りを高くするために、できるだけリフォーム費用を抑えたいですよね。
本章では、費用を最小限にするための方法を解説します。参考にしてみてください。
- 自分でDIYできる範囲は限られている
- リフォーム箇所別費用相場
- 安く依頼できるリフォーム業者の見つけ方
- リフォーム業者の繫忙期を避ける
（１）自分でDIYできる範囲は限られている
少しでも安くリフォームをしたいと思ったときに、まず頭に浮かぶのは、DIYによって自分でリフォームするという選択肢ではないでしょうか。
趣味でDIYをやっているなどの理由で、相当な腕前を持っていて、作業が苦にならないのであれば、自らリフォームすることも有効です。
しかし、そうでない場合、「不動産投資の教科書」としては、あまりおすすめできません。
以下が、その理由です。
- プロと素人とでは仕上がりに雲泥の差があり、素人仕事を見抜かれると集客力に悪影響を及ぼす
- 自分でできる箇所を頑張ってリフォームしても、トータルの見積もりはあまり変わらない
- プロと素人とでは作業時間に大きな差があり、作業時間が長引くと入居者募集ができず機会損失になる
- 一棟アパートなど戸数が多くなると自分で作業をするのは現実味に乏しい
時間と労力をかけた割には、あまりリフォーム費用に差がありません。
早く終わらせないと、自らの都合で空室期間を長引かせてしまう機会損失のリスクがあります。
以上を考慮すると、「安くリフォーム工事をしてくれる業者」を探すほうが得策と言えそうです。
（２）リフォーム箇所別費用相場
収益物件のリフォーム箇所として、代表的な箇所のリフォーム費用相場をまとめてみました。
標準的な数値であり、使用する材料や地域による変動があるので、あくまでも目安としてお考えください。
すべて1戸あたりを単位としているので、一棟もの物件の場合は、戸数分だけ掛け算をして計算します。
①「見た目」に関わるリフォーム費用
まずは、「見た目」に関わるリフォーム費用の相場です。
|
クロス張り替え（壁、天井） |
4～5万円 |
|
クッションフロア |
4万円台 |
|
天井塗装（クロス張りの場合不要） |
2万円程度 |
|
下駄箱取替、設置 |
2万円程度 |
|
ハウスクリーニング |
2万円程度 |
②付加価値を高めるリフォーム費用
次に、物件の付加価値を高めるリフォーム工事についての費用相場も見てみましょう。
|
浴室換気乾燥機取付 |
10～20万円 |
|
独立洗面台設置 |
10～20万円 |
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追いだき機能付き給湯器設置 |
ガスの場合：5～20万円 |
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電気の場合：10～数十万円 |
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モニター付きインターホン |
数万円～10万円程度 |
|
宅配ボックス |
10万円程度 |
付加価値というだけあって、「見た目」以外の部分では、リフォーム費用も相当な金額になることが分かります。
できるだけお金をかけずに、収益物件の利回りを向上させるためには、「見た目」に関わるリフォームだけを行う事例が多いのです。
ハウスクリーニングについても品質や費用について知っておくべきことが多いので、「ハウスクリーニングの料金の相場と失敗しない業者選びの傾向と対策5選」も併せてお読みください。
（３）安く依頼できるリフォーム業者の見つけ方
リフォーム業者は、日本全国に数え切れないほどあります。
不動産投資家向けだけではなく、個人が自分の家をリフォームする際にもリフォーム業者を利用しますが、業者にとっては仕事の中身が変わるわけではありません。
すでに知り合いの業者や何らかのツテがあるのであれば必要ありません。
しかし、できるだけ安く仕上げてもらうには、引き受けてくれるリフォーム業者を探す必要があります。
既存のツテがなくても、収益物件購入時に取引をした不動産業者が良いリフォーム業者を勧めてくれた場合は、勧められた業者を利用するのもひとつの手です。
そうでない場合は、ネットにある一括見積サイトで複数業者に見積もりを依頼するのが最も早道です。
「不動産投資の教科書」では、以下のリフォーム一括見積サイトをおすすめします。
どのサイトを利用するにしても、「複数社から相見積もりを取る」ことが大切です。
【リショップナビ】
（４）リフォーム業者の繫忙期を避ける
不動産がよく動く時期は、リフォーム業者も仕事が多くなります。
仕事が多い時期は、費用も高くなりがちなので、費用を安くするためのコツとして、時間軸の工夫も考えたいところです。
不動産業界の事情を踏まえると、リフォーム業者の繁忙期は1月から3月頃です。
その時期に、どうしても入居可能な状態にしなければならないという急ぎの事情がないのであれば、敢えてこの時期を外して見積もりを取ってみましょう。
繁忙期と閑散期の価格差は意外に大きいので、うまく交渉すると、半分程度に費用を抑えることも不可能ではありません。
６、リフォームするにあたりローンを活用する方法
リフォームローンというものがあるのはご存知でしょうか？
リフォーム費用が多額で自分で用意できない……という方は、リフォームローンを検討してみるとよいかもしれません。
本章の最後の項で、おすすめのリフォームローンを紹介します。
- リフォーム費用にはローンを活用できる
- 一般的なリフォームローンとの違い
- おすすめのリフォームローン3選
（１）リフォーム費用にはローンを活用できる
クロスやクッションフロアの張り替えなど、「見た目」のリフォームだけであれば、20万円を超えない程度の費用なので自己資金の範囲内かも知れません。
しかし、「３ー（２）リフォーム箇所別費用相場」の後半でご紹介した設備面でのリフォームを伴うと、費用が100万円を超えてくることもあります。
そんな時に利用を検討したいのが、リフォーム費用向けのローンです。
ただし、リフォームローンという名称が同じでも、商品の中身に違いがあるので、その注意点も含めて次項より解説していきます。
（２）一般的なリフォームローンとの違い
銀行や信用金庫などの金融機関が、「リフォームローン」という名前で提供している商品に、不動産投資に使えないものがあります。
「自己居住」を条件としていて、個人向けに設定されているものです。
こうした「リフォームローン」は、収益物件には使えません。
収益物件のリフォーム費用に使えるローン商品を探す必要があります。
（３）おすすめのリフォームローン3選
銀行や信用金庫、クレジット会社、政府系金融機関などが提供している収益物件向けのリフォームローンはたくさんあります。
「不動産投資の教科書」は以下の3つをピックアップしました。
- 日本政策金融公庫
- イオンプロダクトファイナンス
- 興能信用金庫
①日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、不動産投資に使える事業性資金の融資を行っており、低金利で担保が不要であることが最大のメリットです。
②興能信用金庫
興能信用金庫は、アパートオーナー向けリフォームローンを特別金利で商品設定しています。
リフォームローンでも3つのタイプがあり、自分に合った商品を選ぶとよいでしょう。
担保・保証人が不要である点も一つの魅力ではないでしょうか。
まとめ
「見た目」の第一印象で物事を判断するのは、人間の本能的な心理です。
対人間だけでなく、賃貸住宅を探す際にも同じことが言えます。
今回は、不動産投資を成功させるために必要なリフォームの考え方や費用、そして費用の調達方法などを解説してきました。
可能な限りお金をかけずに印象を良くするリフォームから、付加価値の高いリフォームまで解説しました。
資金事情や目的に合わせて、効果的なリフォームにお役立てください。