• 不動産投資
  • 2017/7/26

不動産投資に強い税理士と出会うために知っておくべき4つのこと

不動産投資における税理士の役割ってどんなもの?そもそも不動産投資に税理士は必要?といった疑問をお持ちですか?

税理士は税務の専門家として、さまざまな事業を営む人にとって重要なパートナーです。それはもちろん不動産投資においても例外ではなく、税金面で「損をしない」ために専門知識やノウハウを駆使してくれる頼もしい存在です。

そこで「不動産投資の教科書」では、

  • 不動産投資における税理士の役割
  • 税理士が活躍する主な場面
  • 不動産投資に強い税理士の探し方
  • 税理士との正しい付き合い方

といった情報を丁寧に解説します。

月間40万人もの読者の方々が訪問する「不動産投資の教科書」として、特に不動産投資の初心者の方にとって今すぐ必要な情報を網羅していますので、最後までぜひお読みください。


目次

1、不動産投資における税理士の役割

(1)税理士はどんな仕事をしている?

税理士とは、企業や個人の税務を担当する税金の専門家です。税理士の資格は国家資格で、この資格がないと仕事として税務顧問などに就くことはできません。

不動産投資は不動産という資産を活用した事業なので、その収益にはさまざまな形で税金が関わってきます。その時に専門家として依頼主(この場合は不動産投資家)が損をしないように税務のアドバイスをするという頼もしい存在です。

不動産投資において税理士はどのような形で関わりを持つのかについては、「2、不動産投資で税理士が活躍する5大場面」で詳しく解説しますが、平たく言えば「不動産投資でお金が動く時には基本的に関わりがある」ということになります。

(2)不動産投資に関わる主な税金

不動産投資ではさまざまな場面でお金が動くので、その都度税金との関わりが生じます。時系列で不動産取得時から見ていくと、以下のようになります。 

不動産取得時

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

不動産所有期間

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税(家賃収入に対して)

不動産売却時

  • 印紙税
  • 登録免許税(抵当権抹消登記等)
  • 所得税・住民税(譲渡益に対して)

不動産相続時

  • 相続税
  • 贈与税(生前贈与などで節税を行った場合)

こんなにあるのかと思ってしまう一覧表ですが、それほど金額が大きくないような税金も含まれています。この中で特に重要で税理士の存在意義が大きくなるのは、やはり「所得税」と相続時の「相続税」もしくは相続対策としての「贈与税」です。

これらの諸税に関する詳しい情報は「不動産投資の教科書」の「不動産投資において知っておくべき8つの税金と節税方法」にまとめてありますので、ご参考までにそちらもお読みください。

(3)不動産投資と税理士の関係

不動産投資に税理士が必要だと言われる理由はいくつかありますが、それらの理由に共通しているのは「損をしないため」です。メリットのある税制を知らなかったばかりに高い税金を払ってしまった、注意点をよく知らなかったばかりに節税対策が裏目に出て追徴課税されてしまった、相続対策の知識が乏しかったばかりに相続で資産の多くを失ってしまった、といったように、知らなかったばかりに損をしてしまうことは不動産投資家にとって避けるべき事態です。

こうした事態を防ぐために必要なのが、税理士の専門知識なのです。

(4)税理士にはそれぞれ得意分野がある

一口に税理士と言っても、それぞれ得意分野が異なります。同じように税務を担当業務としているのですが、どんな業種を専ら担当してきたのかという傾向や、節税に強い税理士、相続対策に強い税理士、金融機関からの借り入れに強い税理士など、これまでの経験や税理士本人の関心によって異なるため、「不動産投資に強い税理士」を味方につける必要があります。

では、「不動産投資に強い税理士」はどうやって探せば良いのでしょうか。そのポイントについては、「3、不動産投資に強い税理士を選ぶ5つのポイント」で詳しく解説しています。 

2、不動産投資で税理士が活躍する5大場面

(1)確定申告

不動産投資で家賃収入や売却益などが発生したら、その収入に対する納税義務が発生します。どれだけの売り上げがあって、その売り上げを作るためにかかった経費はどれだけあるのかを申告するのが、確定申告です。

この時、経費と認められるものをどれだけ決算に算入できるかが税額に大きく影響します。同じ売上額であっても経費が大きくなると利益が圧縮され、所得税額が少なくなります。

自己申告という形で税理士が関与しなくても確定申告をすることはできますが、損をしない申告のためにはプロである税理士のアドバイスが効果的です。

(2)相続対策

不動産投資には不動産の所有を伴うため、その資産額が相続税の課税対象になると相続対策が必要になります。相続税については課税強化の方向に進んでいることもあって相続対策の需要は高く、相続対策を専門とする税理士も多く活動しています。

税率が高いこと、課税対象となる資産の額が大きくなりがちなことなどの理由から相続対策は結果に大きな違いが出やすく、後悔しないためにも相続対策に税理士のノウハウを役立てたいところです。

(3)節税

決められたルールをうまく活用することで納税額を低く抑えることを節税と言いますが、不動産投資においては節税のノウハウがいくつもあって節税をするのとしないのとでは大きな違いが生じます。

例えば、資産管理会社を設立することで得られる節税メリットや、相続対策としてよく用いられている相続時積算課税制度を利用した節税などは制度の複雑さもあって損をしないためには専門家である税理士のアドバイスが大きな意味を持ちます。

なお、資産管理会社を活用した節税については「資産管理会社を活用した3大節税テクニック!その仕組みと節税を実現する方法」、相続時積算課税制度の詳細と節税の方法については「相続時精算課税を相続対策、節税に活用したい方に必要な情報まとめ」をそれぞれお読みください。

(4)消費税還付

不動産投資において仕入れにあたる収益物件の購入費には消費税がかかります(売主が消費税課税事業者である場合)。不動産なので決して安い金額ではなく、その分消費税も高額になります。売上が住宅の家賃収入(消費税非課税売上)だけの不動産投資家は非課税事業者ですが、課税売上が1,000万円を超える場合は課税事業者となり、受取消費税が支払消費税を超える場合は、消費税還付を受けることができる仕組みになっています。

収益物件の購入費用にかかる消費税となると数百万円規模になることも多く、消費税還付だけでも大きな節税効果があるので、消費税還付を目的として税理士に相談をする投資家も多くいます。 

(5)不動産投資のコンサルティング

上記に挙げた4つの税理士の活躍シーンはすべて、「不動産投資に強い税理士」であれば日常的に業務として関わっていることです。これらの業務に精通している税理士には不動産投資そのものの豊富な知識やノウハウが備わっており、それを踏まえたコンサルティングに近い業務を行っている税理士も多くいます。

資金調達やキャッシュフローの計算など、税務と直接関係が無くても不動産投資に役立つアドバイスが期待できるので、こうしたコンサルティング要素も税理士に期待したい部分です。

3、自分の場合は税理士に依頼した方がいい?税理士に依頼するメリット5つとデメリット3

自己申告の形をとれば申告書を自分で作成、提出することは可能なので税理士なしで不動産投資の税務を行うことは可能です。税理士に依頼する費用のことを考えるとそのほうが良いかも知れませんが、それに伴うメリットとデメリットの両方があります。

「自分は税理士に依頼するべき?」という判断材料のために、税理士に依頼するメリットとデメリットを解説します。

(1)税理士に依頼するメリット5

不動産投資家が税務を税理士に依頼すると得られるメリットは、以下の4つが考えられます。

①煩雑な税務を任せられる

会計ソフトを使って必要な数字を計算、入力することや、確定申告書を作成する作業は経験のない人にとってはとても難しく感じるものばかりです。それらの作業について専門家のアドバイスが得られること、難しい作業を任せられることは大きな負担軽減になります。

特に不動産投資を専業としていない人にとっては「本業」に専念できるという意味では大きなメリットと言えます。

②税務調査のリスクが低くなる

十分な税務の知識がないままに自分で申告をした場合、書類上の不備はなかったとしても税務署の判断との食い違いによって脱税と判断されてしまうリスクが高くなります。

税理士に依頼することで税務署の判断基準に照らした申告書を作成できるため、思わぬ指摘が入ったり税務調査を受け、結果として税金を多く支払うリスクを回避できます。

仮に税務調査や問い合わせが入った場合であっても、税理士が関与していることで対応もスムーズになります。 

③節税メリットが最大限得られる

不動産にはさまざまな税制上の特例などがあるので、それを最大限利用することが節税の基本です。しかし有利な特例などがあってもそれが自動的に適用されるわけではなく、申告をする必要があります。

税の専門家である税理士はこうした特例にも精通しているので、節税の提案を受けることができ、知らなかったばかりに節税のチャンスを逸してしまったということがなくなります。 

④不動産投資の経営状態やお金の流れを把握できる

自分で申告書を作成する場合、確定申告はできても年間を通じて経営状態がどうなっているのかという全体像を把握するのは難しいものです。特に不動産はキャッシュフローが重要ですが、税理士が関与していると客観的なデータとして経営状態やお金の流れを把握しやすいので、これは長期的に見ると大きなメリットです。

⑤金融機関の融資審査が有利になる

税理士が関与している決算書や申告書については、金融機関も正確なものであると判断しやすく、経営状態の健全性を伝えるには効果的です。不動産投資では銀行融資が前提になることが多いので、融資審査を有利にできる環境を作っておいて損はありません。

(2)税理士に依頼するデメリット3

税理士に依頼をする5つのメリットに対して、デメリットはどんなものがあるでしょうか。

①顧問料がコストとなる

税理士に依頼するには、税理士との顧問契約が必要です。顧問契約をすると顧問料が必要なので、これが不動産投資のコストとなります。

②税理士によって仕事の質や対応にばらつきがある

税理士は国家資格がないと業務を行うことができませんが、資格があるからと言って全員が同じ能力を備えているわけではありません。不動産投資に強いかどうかの違いもありますし、人間的な資質によって対応が良くなかったりといった不満も聞かれます。

税理士選びを間違えなければ考える必要のないデメリットですが、税理士も人間なので誰に依頼しても同じという認識は持たないほうが良いでしょう。

③料金面のトラブル

6ー(2)契約内容の確認は入念に」の項目でも解説していますが、税理士と顧問契約を結ぶ際には契約内容を入念に確認しましょう。というのも、オプションのようなサービスで別料金が発生することがあり、それを認識していなかった依頼者とトラブルが起きやすいからです。

些細なことでもトラブルがあると税理士と信頼関係を維持するのが難しく、「本当にちゃんとやってくれているのか」と疑心暗鬼になってしまっては、顧問契約をする意味がなくなってしまいます。 

(3)税理士に依頼するべきなのは、こんな人

不動産投資家が税理士に依頼をするメリットとデメリットを踏まえて、それではどんな人が税理士に依頼するべきなのかという人物像をまとめました。

以下のチェック項目に該当する方は、税理士に依頼した場合メリットのほうが大きくなると考えられます。 

  • 本業が忙しく税務にかける時間が惜しい
  • 不動産投資以外に事業があり損益の通算をしたい
  • 青色申告をしたい
  • 不動産投資の規模を今後拡大していこうと考えている
  • 節税できる可能性が高く、制度を最大限活用したい
  • 相続対策が必要である
  • 銀行の融資審査を有利にしたい 

税理士に支払う顧問料の相場は、月額数万円です。専門の事務員を雇うよりもはるかにコストは安いので、上記に該当する方は税理士への依頼を検討する価値があると思います。 

4、不動産投資に強い税理士の探し方、選び方

(1)税理士紹介サイトを利用する

ネット上にある税理士紹介サイトには、無数の税理士が登録されています。こうしたサイトを利用するメリットは、税理士の得意分野があらかじめ公開されていて不動産投資に強いかどうかをある程度選別してから絞り込めることです。

「不動産投資の教科書」では、以下のサイトをピックアップしました。

税理士ドットコム

公式サイトはこちら

(2)不動産投資をしている人、会社経営をしている人に紹介してもらう

不動産投資をしている人の申告には、すでに税理士の先生が関与しているかも知れません。その人が依頼をしている税理士に不満を持っていないのであれば、紹介してもらうのが無難な方法です。

不動産投資ではなくても会社経営をしている人が依頼をしている税理士がいれば、その先生が不動産投資に強いかどうかを尋ねてみるのも一考です。全く知らない先生にいきなりアプローチするよりもツテがあるほうが話しやすいと思います。 

(3)ネットで検索してみる

税理士が集客のために広告を出すことはすでに自由化されているので、集客に熱心な税理士が自らのホームページを開設していることも多くなりました。自身を紹介するホームページなので良いことしか書かれていないことがほとんどですが、何を専門にしているのか?得意分野は何か?実績は?といった疑問に答えてくれる情報があるかも知れません。

「不動産投資 税理士」や「不動産投資 節税」「不動産投資 相続対策」などのキーワードで検索すると、それぞれたくさんの税理士事務所がヒットします。

全ての税理士がホームページを開設しているわけではないことや、検索エンジン対策に長けているサイトが上位表示されているため実力と比例するわけではありませんが、どんな税理士がいるのかという情報を収集するのに役立ちます。 

(4)不動産投資に強い税理士を見極めるポイント3

①資産税に詳しい

不動産投資をしている人に関わりのある税金はさまざまですが、その中でも資産税と呼ばれるジャンルの税金は不動産投資ならではのものです。資産税という名前の税金があるわけではなく、相続税、贈与税、固定資産税、都市計画税といった不動産に関わりにある税金の総称です。

不動産投資の味方になってもらうには不動産関連の税金に強いことは必須なので、資産税に詳しいかどうか、これまでの実績はどうかをチェックするのは第一のポイントです。

②自分も不動産投資を行っている

不動産投資に強い税理士の中には、その知識をいかして自分も不動産投資をしているという人がいます。この投資がうまくいっている先生であれば、不動産投資の味方になってもらう適性は十分でしょう。

自らも不動産投資をしている税理士はそのことをアピール材料にしていることが多いので、これもひとつの判断材料になります。

③ブログやSNSをチェックしてみる

年配のベテラン税理士だとあまり該当しないかも知れませんが、若い世代を中心にネットを使って情報発信をしている税理士が多くなっています。税理士などの士業は先生個人のブランディングが大切なので、ブログやSNSで情報の発信をしている場合はその情報も判断材料になります。

日々の業務に対する報告やコメントなどが投稿されているのであれば、どんな業務を日常的に行っている先生なのかが分かりやすいと思います。

5、ここに相談すれば間違いなし!オススメ税理士事務所5

(1)税理士法人ベリーベスト税理士事務所

http://www.vbest-tax.jp/

(2)銀座の不動産専門税理士

http://www.kamitaxfirm.com/

(3)FUJITA TAX

http://tokyo-realestate.com/

(4)稲垣浩之税理士事務所

http://keiriya.jp/

(5)稲村智子税理士事務所

http://ooyazeirishi.com/

6、不動産投資の初心者向け 税理士との正しい付き合い方

これまで会社経営など事業をしてきた方であれば、税理士との付き合いは初めてではないという方も多いと思います。しかしサラリーマン大家などこれまで事業をしてきたことがない方にとって、不動産投資を通じて税理士と付き合うのは初めてということも少なくないでしょう。

不動産投資で初めて税理士と関わりを持つことになった方に知っておいていただきたい、税理士との正しい付き合い方です。

(1)情報は全て伝えて隠し事をしない

税理士は依頼人のお金に関する情報を全て知る立場にあります。そのことに違和感を覚える方は多いのですが、税理士が依頼人の利益のための働くには正確な情報が必要です。隠し事や事実と異なる情報を伝えると税理士が誤った提案をしてしまい、それが依頼人の不利益になることがあります。

最初は自分のお金に関することが他人に知られることに抵抗を感じるかも知れませんが、税理士には守秘義務があるので他人に口外したり不利益になるようなことはしません。

このように、自分のお金に関する重要な情報を伝えられるだけの信頼関係が税理士との付き合い方で大きなウェイトを占めていると言っても良いでしょう。

(2)契約内容の確認は入念に

税理士と顧問契約を結ぶ際には、契約書が交わされます。その内容を十分に確認するのはもちろんですが、特に料金に関する取り決めは十分に確認をしましょう。

例えば、売上高が上がると顧問料がそれに伴って自動的に上がる契約になっているケースだと、何の事前通告もなく顧問料が上がって驚くことになります。

(3)面談回数はどれくらいが適切?

税理士との顧問契約では「面談回数」をどれくらいにするのかという選択をしなければなりません。1年間に何度税理士が訪問をしてきて面談をするかという回数によって料金が異なり、当然ながら面談回数が多くなるほど料金が上がる仕組みになっています。

最も回数が少なく料金が安いのは1年に1回だけの面談という形態で、要するに決算書の作成にだけ関与をすることになります。

その次に多いのが3ヶ月ごと、また半年ごとといった定期的な面談契約です。最も多いのは毎月面談ですが、不動産投資という事業はそれほど頻繁に変化があるわけではないので、毎月面談だと費用対効果が悪いと感じるかも知れません。

そこで適切なのは、3ヶ月または半年ごとに面談をするという契約です。不動産投資では物件の購入時や売却時に税理士のアドバイスが欲しいので、こうした定期的な面談契約にしておけば必要に応じて相談に乗ってもらうことができます。 

(4)不満があれば税理士を変えることも有効

一度決めた税理士と未来永劫付き合わなければならないという決まりはありません。依頼人は税理士を選ぶ権利があるのですから、税理士の対応に不満がある場合は別の税理士に変更することもひとつの選択肢です。

初めから「当たり」の先生に出会えるとは限らないので、不満があれば変えても良いという柔軟な思考で付き合うのがストレスも少なくて良いのではないでしょうか。

まとめ

不動産投資の成否に関わると言っても良いほど重要なパートナー、税理士についてその役割や味方に付ける意義、そして探し方や選び方、付き合い方を解説してきました。不動産投資における税理士の役割がとても大きいことをお伝えできたと思います。

歴史に名を残しているような名将には必ず、優秀な参謀がいます。不動産投資という事業を成功させるために、優秀な参謀として長く付き合える税理士との出会いに役立てば幸いです。

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