不動産投資の税務申告に税理士は必要……？
不動産投資における税理士の役割ってどんなもの……？
税理士は、税務の専門家。さまざまな事業を営む人にとって重要なパートナーです。不動産投資においても、例外ではありません。
税金面で「損をしない」ために、専門知識やノウハウを駆使してくれる頼もしい存在になり得るのが税理士です。
不動産投資のバイブル
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- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、不動産投資における税理士の役割
まずは、不動産投資における税理士の役割について確認しましょう。
（１）税理士はどんな仕事をしている？
税理士とは、企業や個人の税務を担当する税金の専門家です。
税理士の資格は、国家資格です。
資格がないと、仕事として税務顧問などに就くことはできません。
不動産投資は、不動産という資産を活用した事業なので、その収益にはさまざまな形で税金が関わります。
税理士は、専門家として依頼主（不動産投資の場合は不動産投資家）が損をしないように、税務のアドバイスをするという頼もしい存在なのです。
不動産投資において、税理士がどのようなときに関わりを持つのかというと、基本的に「不動産投資でお金が動く時」となります。
（２）不動産投資に関わる主な税金
不動産投資は、さまざまな場面でお金が動くので、その都度税務が生じます。
時系列で見ていくと以下のようになります。
不動産取得時 |
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不動産所有期間 |
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不動産売却時 |
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不動産相続時 |
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それほど金額が大きくない税金も含まれていますが、たくさんあります。
上記の税金の中でも特に重要で、税理士の存在意義が大きくなるのは、やはり「所得税」と相続時の「相続税」、相続対策としての「贈与税」です。
（３）不動産投資と税理士の関係
不動産投資に、税理士が必要だと言われる理由はいくつかあります。
共通しているのは、「損をしないため」です。
「メリットのある税制を知らなかったばかりに、高い税金を払ってしまった……」
「注意点をよく知らなかったばかりに、節税対策が裏目に出て追徴課税されてしまった……」
「相続対策の知識が乏しかったばかりに、相続で資産の多くを失ってしまった……」
といったように、知らなかったばかりに損をしてしまうことは、不動産投資家にとって避けるべき事態です。
避けるべき事態を防ぐために必要なのが、税理士の専門知識なのです。
（４）税理士にはそれぞれ得意分野がある
一口に税理士と言っても、それぞれ得意分野が異なります。
同じように税務を担当業務としているのですが、どんな業種を専ら担当してきたのかという傾向や、節税に強い税理士、相続対策に強い税理士、金融機関とのやりとりに強い税理士など、これまでの経験や税理士本人の関心によって異なるのです。
「不動産投資に強い税理士」を味方につけましょう。
２、不動産投資で税理士に依頼するメリット
不動産投資家が、税務を税理士に依頼すると得られるメリットは、以下の5つが考えられます。
- 煩雑な税務を任せられる
- 税務調査のリスクが低くなる
- 節税メリットが最大限得られる
- 不動産投資の経営状態やお金の流れを把握できる
- 金融機関の融資審査が有利になる
（１）煩雑な税務を税理士に任せられる
確定申告の作業は、会計ソフトを使って必要な数字を計算したり入力したりすることや、作成経験のない人にとっては、とても難しく感じるものばかりです。
以上のことから、税理士に頼むことで、専門家のアドバイスが得られることや難しい作業を任せられることは、大きな負担軽減になります。
特に、不動産投資を専業としていない人にとっては、「本業」に専念できるという意味では大きなメリットと言えます。
（２）税務調査のリスクが低くなる
十分な税務の知識がないままに自分で申告をした場合、書類上の不備はなかったとしても、税務署の判断との食い違いによって脱税と判断されてしまうリスクが高くなります。
税理士に依頼することで、税務署の判断基準に照らした申告書を作成できるため、思わぬ指摘が入ったり税務調査を受け、結果として税金を多く支払うリスクを回避できるでしょう。
仮に税務調査や問い合わせが入った場合であっても、税理士が関与していることで対応もスムーズになります。
（３）節税メリットが最大限得られる
不動産には、さまざまな税制上の特例などがあるので、特例を最大限利用することが節税の基本です。
しかし、有利な特例などがあっても、自動的に適用されるわけではなく、申告をする必要があります。
税の専門家である税理士はこうした特例にも精通しているので、節税の提案を受けることができます。
知らなかったばかりに、節税のチャンスを逸してしまったということがなくなります。
（４）不動産投資の経営状態やお金の流れを把握できる
自分で申告書を作成する場合、確定申告はできても、年間を通じて経営状態がどうなっているのかという全体像を把握するのは難しいものです。
特に、不動産はキャッシュフローが重要ですが、税理士が関与していると客観的なデータとして経営状態やお金の流れを把握しやすいので、これは長期的に見ると大きなメリットです。
（５）不動産投資ローンの融資審査が有利になる
税理士が関与している決算書や申告書については、金融機関も正確なものであると判断しやすく、経営状態の健全性を伝えるには効果的です。
不動産投資では、銀行融資が前提になることが多いので、融資審査を有利にできる環境を作っておいて損はありません。
３、不動産投資で税理士が活躍する場面
税務申告は、自分で申告書を作成、提出することが可能です。
税理士に依頼する費用のことを考えると自己申告でいいように思えますが、損をしないために専門家の力を借りるのは良い方法です。
不動産投資で税理士が活躍するのは、以下の5つの場面です。
- 確定申告
- 相続対策
- 節税
- 消費税還付
- 不動産投資のコンサルティング
（１）確定申告
不動産投資で、家賃収入や売却益などが発生した場合、その収入に対する納税義務が発生します。
- どれだけの売り上げがあるのか
- 売り上げを作るためにかかった経費はどれだけあるのか
を申告するのが、確定申告です。
この時、経費と認められるものをどれだけ決算に算入できるかが税額に大きく影響します。同じ売上額であっても、経費が大きくなると利益が圧縮され、所得税額が少なくなるのです。
自己申告という形で、税理士が関与しなくても、確定申告をすることはできます。
しかし、損をせず正確に申告するためには、プロである税理士のアドバイスが効果的です。
（２）相続対策
不動産投資では、「不動産の所有」を伴います。
そのため、所有する不動産の資産額が、相続税の課税対象になると、相続税対策が必要です。
相続税については、課税強化の方向に進んでいることもあって相続対策の需要は高く、相続対策を専門とする税理士も多く活動しています。
- 税率が高い
- 課税対象となる資産の額が大きくなりがち
などの理由から、相続対策は結果に大きな違いが出やすく、後悔しないためにも相続対策に税理士のノウハウを役立てたいところです。
（３）節税
決められたルールをうまく活用することで、納税額を低く抑えることを「節税」と言います。
不動産投資においては、節税のノウハウがいくつもあって、節税をするのとしないのとでは大きな違いが生じます。
例えば、資産管理会社を設立することで得られる節税メリットや、相続対策としてよく用いられている相続時積算課税制度を利用した節税などは、制度の複雑さもあって損をしないためには専門家である税理士のアドバイスが大きな意味を持ちます。
（４）消費税還付
不動産投資において、仕入れにあたる収益物件の購入費には、消費税がかかります（※）。
※事業用物件の場合。住宅の家賃収入（消費税非課税）だけの不動産投資家は、非課税です。
受取消費税が支払消費税を超える場合は、消費税還付を受けることができる仕組みになっています。
収益物件の購入費用にかかる消費税となると、数百万円規模になることも多く、消費税還付だけでも大きな節税効果があるので、消費税還付を目的として税理士に相談をする投資家も多くいます。
2023年10月1日から導入されるインボイス制度では、事業用物件のオーナーには大きな影響があります。
売主が「適格請求書発行事業者」でない場合は、消費税還付を受けられないことになります。
さらに、オーナーが「適格請求書発行事業者」でない場合、借り手（入居者）側の消費税還付に不利に働くことが考えられます（※）。
※借り手（入居者）が消費税の免税事業者でない場合。
インボイス制度の導入により、不動産投資で税理士が活躍する場面は増えるでしょう。
（５）不動産投資のコンサルティング
上記に挙げた4つの税理士の活躍シーンは、すべて「不動産投資に強い税理士」であれば、日常的に業務として関わっていることです。
これらの業務に精通している税理士には、不動産投資そのものの豊富な知識やノウハウが、備わっています。
豊富な知識やノウハウを活かして、コンサルティングに近い業務を行っている税理士も多くいます。
資金調達やキャッシュフローの計算など、税務と直接関係が無くても不動産投資に役立つアドバイスが期待できるので、コンサルティング要素も税理士に期待したい部分です。
４、不動産投資において税理士に依頼するデメリット3つ
税理士に依頼をする5つのメリットに対して、デメリットはどんなものがあるでしょうか。
大きく以下の3つのデメリットが挙げられます。
- 税理士に依頼する費用がかかる
- 税理士によって、仕事の質や対応にばらつきがある
- 料金面のトラブル
（１）税理士に依頼する費用がかかる
税理士に依頼するには、費用がかかります。
確定申告だけスポットで依頼することもできますが、継続的に税務相談のサービスを受ける場合は顧問契約を結び、顧問料を支払います。
費用の相場は以下の通りです。
※物件1棟のとき
| 確定申告のみ |
・帳簿作成まで依頼 10~25万円程度 ・帳簿作成は自分で行う 3~5万円程度 |
| 顧問契約 |
・月額 1~4万円程度 確定申告時に追加費用が発生することもある |
（２）税理士によって仕事の質や対応にばらつきがある
税理士は、国家資格がないと業務を行うことができませんが、資格があるからと言って全員が同じ能力を備えているわけではありません。
不動産投資に強いかどうかも、税理士によって異なります。
他にも、人間的な資質によって、対応が良くなかったといった不満も聞かれます。
税理士選びを間違えなければ考える必要のないデメリットですが、税理士も人間なので、誰に依頼しても同じという認識は持たないほうが良いでしょう。
（３）税理士との料金トラブル
「契約内容の確認は入念に」の項目でも解説していますが、税理士と顧問契約を結ぶ際は、契約内容を入念に確認しましょう。
というのも、オプションのようなサービスで別料金が発生することがあり、料金体系について認識していなかった依頼者と、トラブルが起きやすいからです。
些細なことでもトラブルがあると、税理士と信頼関係を維持するのが難しくなります。
「本当にちゃんとやってくれているのか」と疑心暗鬼になってしまっては、顧問契約をする意味がなくなってしまいます。
５、不動産投資で税理士に依頼するべきなのはどのような人？
どのような人が、税理士に依頼するべきなのかという人物像を紹介します。
以下のチェック項目に該当する方は、税理士に依頼した場合、メリットのほうが大きくなると考えられます。
- 本業が忙しく税務にかける時間が惜しい
- 不動産投資以外に事業があり損益の通算をしたい
- 青色申告をしたい
- 不動産投資の規模を、今後拡大していこうと考えている
- 節税できる可能性が高く、制度を最大限活用したい
- 相続対策が必要である
- 銀行の融資審査を有利にしたい
税理士に支払う顧問料の相場は、月額1~4万円です。
専門の事務員を雇うよりもはるかにコストは安いので、上記に該当する方は税理士への依頼を検討する価値があると思います。
６、不動産投資に強い税理士の探し方、選び方
（１）不動産投資に強い税理士を見極めるポイント3つ
せっかく不動産投資をして、税理士に頼むなら、不動産投資に強い税理士に頼みたいですよね。
本項では、不動産投資に強い税理士を見極めるポイントを3つ紹介します。
- 資産税に詳しい
- 税理士自らも不動産投資を行っている
- ブログやSNSをチェックしてみる
①資産税に詳しい
不動産投資をしている人に関わりのある税金はさまざまですが、その中でも「資産税」と呼ばれるジャンルの税金は、不動産投資ならではのものです。
厳密には、資産税という名前の税金があるわけではありません。
以下のような、不動産に関わりにある税金の総称です。
- 相続税
- 贈与税
- 固定資産税
- 都市計画税
不動産投資の味方になってもらうために、不動産関連の税金に強いことは必須ともいえます。
資産税に詳しいかどうか、これまでの実績はどうかをチェックするのは、第一のポイントです。
②税理士自らも不動産投資を行っている
不動産投資に強い税理士の中には、その知識をいかして自分も不動産投資をしているという人がいます。
自分の不動産投資がうまくいっている先生であれば、不動産投資の味方になってもらう適性は、十分でしょう。
自らも不動産投資をしている税理士は、そのことをアピール材料にしていることが多いので、ひとつの判断材料になります。
③ブログやSNSをチェックしてみる
年配のベテラン税理士だとあまり該当しないかも知れませんが、若い世代を中心にネットを使って情報発信をしている税理士が多くなっています。
税理士などの士業は、先生個人のブランディングが大切なので、ブログやSNSで情報の発信をしている場合はその情報も判断材料になるのです。
日々の業務に対する報告やコメントなどが投稿されているのであれば、どんな業務を日常的に行っている先生なのかが分かりやすいと思います。
（２）不動産投資や会社経営をしている人に税理士を紹介してもらう
不動産投資をしている人の申告には、すでに税理士の先生が関与しているかもしれません。
不動産投資をしている人が、依頼をしている税理士に不満を持っていないのであれば、紹介してもらうのも無難な方法です。
他にも、会社経営をしている人が依頼をしている税理士がいれば、その先生が不動産投資に強いかどうかを尋ねてみるのも一考です。
全く知らない先生にいきなりアプローチするよりも、ツテがあるほうが話しやすいと思います。
（３）ネットで検索してみる
税理士が、集客のために広告を出すことは、すでに自由化されています。
集客に熱心な税理士は、自らのホームページを開設していることも多くなりました。
自身を紹介するホームページなので、良いことしか書かれていないことがほとんどですが、
- 専門分野
- 得意分野
- 実績
といった情報を得られるでしょう。
「不動産投資 税理士」や「不動産投資 節税」「不動産投資 相続対策」などのキーワードで検索すると、それぞれたくさんの税理士事務所がヒットします。
しかし、全ての税理士がホームページを開設しているわけではなく、検索エンジン対策に長けているサイトが上位表示されているため実力と比例するわけではありません。
ネットで検索するというのは、どのような税理士がいるのかという情報を収集するのに役立ちます。
（４）税理士紹介サイトを利用する
ネット上にある税理士紹介サイトには、無数の税理士が登録されています。
税理士紹介サイトを利用するメリットは、税理士の得意分野があらかじめ公開されていることです。
不動産投資に強いかどうかをある程度選別してから絞り込めるでしょう。
「不動産投資の教科書」では、以下のサイトをピックアップしました。
税理士ドットコム
７、初心者向け 税理士との正しい付き合い方
これまで、会社経営など事業をしてきた方であれば、税理士との付き合いは初めてではないという方も多いと思います。
しかし、会社員であったり、事業をしてきたことがない方にとって、不動産投資を通じて税理士と付き合うのは初めてということも少なくないでしょう。
不動産投資で初めて税理士と関わりを持つことになった方に知っておいていただきたい、税理士との正しい付き合い方を紹介します。
- 情報は全て伝えて隠し事をしない
- 契約内容の確認は入念に
- 面談回数はどれくらいが適切か
- 不満があれば税理士を替えることも有効
（１）情報は全て伝えて隠し事をしない
税理士は、依頼人のお金に関する情報を、全て知る立場にあります。
そのことに違和感を覚える方は多いのですが、税理士が依頼人の利益のための働くには正確な情報が必要です。
隠し事や事実と異なる情報を伝えると税理士が誤った提案をしてしまい、依頼人の不利益に繋がることがあります。
最初は、自分のお金に関することが他人に知られることに抵抗を感じるかも知れません。
しかし、税理士には守秘義務があるので、他人に口外したり不利益になるようなことはしません。
のように、自分のお金に関する重要な情報を伝えられるだけの信頼関係が税理士との付き合い方で大きなウェイトを占めていると言っても良いでしょう。
（２）契約内容の確認は入念に
税理士と顧問契約を結ぶ際には、契約書が交わされます。
契約内容を十分に確認するのはもちろんですが、特に料金に関する取り決めは十分に確認をしましょう。
例えば、売上高が上がると顧問料がそれに伴って自動的に上がる契約をしている場合、何の事前通告もなく顧問料が上がって驚くことになります。
（３）面談回数はどれくらいが適切？
税理士との顧問契約では、「面談回数」をどれくらいにするのかという選択をしなければなりません。
1年間に何度税理士が訪問をしてきて、面談をするかという回数によって、料金が異なります。
当然ながら、面談回数が多くなるほど、料金が上がる仕組みになっています。
最も回数が少なく料金が安いのは、1年に1回だけの面談という形態で、要するに決算書の作成だけ関与をすることになります。
次に多いのが、3ヶ月ごとや半年ごとといった、定期的な面談契約です。
最も多いのは、「毎月面談」です。
しかし、不動産投資という事業は、それほど頻繁に変化があるわけではないので、毎月面談だと費用対効果が悪いと感じるかもしれません。
3ヶ月または半年ごとに面談をするという契約が、多くの投資家様にとって最適だと考えられるでしょう。
不動産投資では、物件の購入時や売却時に税理士のアドバイスが欲しいので、こうした定期的な面談契約にしておけば、必要に応じて相談に乗ってもらうことができます。
（４）不満があれば税理士を替えることも有効
一度決めた税理士と、未来永劫付き合わなければならないという決まりはありません。
依頼人は、税理士を選ぶ権利があるのです。
税理士の対応に不満がある場合は、別の税理士に変更することもひとつの選択肢です。
初めから「当たり」の先生に出会えるとは限りません。
不満があれば変えても良いという柔軟な思考で付き合うのが、ストレスも少なくて良いのではないでしょうか。
Q&A 不動産投資と税理士
不動産投資で税理士が活躍するのはどんな場面？
不動産投資で税理士が活躍するのは、以下の5つです。
- 確定申告
- 相続対策
- 節税
- 消費税還付
- 不動産投資のコンサルティング
不動産投資で税理士に依頼したほうがいいのはどんな人？
- 本業が忙しく税務にかける時間が惜しい
- 不動産投資以外に事業があり損益の通算をしたい
- 青色申告をしたい
- 不動産投資の規模を、今後拡大していこうと考えている
- 節税できる可能性が高く、制度を最大限活用したい
- 相続対策が必要である
- 銀行の融資審査を有利にしたい
税理士に依頼するときの費用はいくら？
確定申告だけスポットで依頼することもできますが、継続的に税務相談のサービスを受ける場合は顧問契約を結び、顧問料を支払います。
費用の相場は以下の通りです。※物件1棟
確定申告のみ：
・帳簿作成まで依頼 10~25万円程度
・帳簿作成は自分で行う 3~5万円程度
顧問契約：
・月額 1~4万円程度
確定申告時に追加費用が発生することもある
まとめ｜不動産投資において税理士は重要なパートナー
税理士は、不動産投資の成否に関わると言っても良いほど重要なパートナーといえます。
今回は、
- 税理士の役割
- 税理士を味方に付ける意義
- 税理士の探し方や選び方
- 税理士との付き合い方
などについて、解説してきました。
不動産投資における税理士の役割が、とても大きいことをお伝えできたと思います。
歴史に名を残しているような名将には、必ず優秀な参謀がいます。
この記事が、不動産投資という事業を成功させるために、優秀な参謀として長く付き合える税理士との出会いに役立てば幸いです。