アイケンジャパン共催セミナーレポート第3弾！アパート経営で失敗する人の共通点や絶対に買ってはいけないアパートの特徴とは？

こんにちは！不動産投資の教科書編集部です。

今回は、2022年11月26日（土）に行われた株式会社アイケンジャパンと当メディア「不動産投資の教科書」の共催セミナー「一棟アパート営業部総責任者に直接聞く！アパート経営で失敗する人の共通点や絶対に買ってはいけないアパートの特徴とは？」の開催レポートをお伝えします！

アイケンジャパン様は、安定した収益が見込める人気物件（＝”決め物”物件）のみを提案し、お客様の堅実なアパート経営を支えている不動産会社です。我々「不動産投資の教科書」も、信頼できる会社として、アイケンジャパン様をおすすめさせていただいております。これまで3回、不動産投資で成功するために知っておいていただきたいことをお伝えするべく、共催セミナーを開催しています。

今回のセミナーでは、株式会社アイケンジャパンの取締役　営業部総責任者・永光 広大様をお招きし、普段営業担当にはなかなか聞くことのできない”ホンネの質問”を投資家様に代わって不動産投資の教科書の木野が根掘り葉掘り質問をしました。

約1時間半のセミナーを振り返っていきますので、ぜひ最後までお読みください！

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今回の「一棟アパート営業部総責任者に直接聞く！アパート経営で失敗する人の共通点や絶対に買ってはいけないアパートの特徴とは？」のセミナー動画はこちらからダウンロードできます。

１、セミナー概要

（１）登壇者

不動産投資の教科書

アイケンジャパン

（２）セミナースケジュール

２、第1部 不動産投資の教科書

第1部は、「不動産投資の教科書」編集部の木野が担当しました。

主な内容は、以下の通りです。

• 不動産投資の現実
• 不動産投資で失敗しないために
• 教科書厳選企業「アイケンジャパン」について

（１）不動産投資の現実

これまで不動産投資の教科書では、300人以上の投資家様1人ひとりに寄り添い、不動産投資に対する不安や悩みを聞いてきました。そこで分かった不動産投資の現実は以下の通りです。

• 悪徳な不動産会社がまだ存在する
• 良い会社でも営業マンによって変わる
• 借金が怖くて行動に移せない人が多い
• 100点の物件はない

（２）不動産投資で失敗しないために

不動産投資の失敗を減らすために、弊社が重要であると考えていることは「どの会社から購入するか」です。もちろん、不動産投資は物件ありきの投資であるため、物件選びも会社選びと同等に重要です。しかし、物件だけ選んでも、良い不動産会社を選べていなければ、後々後悔することになるでしょう。実際に、そんな投資家様を沢山見てきました。

不動産投資で成功するためには、信頼できる不動産投資会社から購入することをおすすめします。不動産投資の教科書が考える信頼できる不動産会社とは、主に次の条件を満たしている会社です。

（３）教科書厳選企業「アイケンジャパン」について

不動産投資の教科書は、「本当に良質な不動産会社だけをおすすめする」という理念のもとメディアを運営しています。今回共催いただいているアイケンジャパン様は、その会社の1つとして、不動産投資の教科書でおすすめしています。

アイケンジャパン様は、主に「新築／一棟」アパートを取り扱う会社です。まずは、一棟と区分について軽くおさらいしておきましょう。詳しくは以下の表を参考にしてください。

「新築／一棟」アパートの中でも、アイケンジャパン様が取扱うアパートのおすすめポイントとして以下が挙げられます。

また、物件だけではなく購入後の賃貸管理にもこだわりを持っているため、本業が忙しいサラリーマンの方であっても、手間や時間をかけずに不動産投資をすることができます。

徹底した入居者目線で建築した物件のみを販売しているアイケンジャパン様は、私たち「不動産投資の教科書」も信頼している不動産投資会社です。

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第2章は、アイケンジャパンが提案する堅実な不動産投資「決め物アパート経営」について、アイケンジャパンの永光様にお話しいただきました。より不動産投資について、理解が深まると幸いです。

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３、第2部 アイケンジャパン

第2部では、徹底的なこだわりをもって、建築から販売、管理までを行っているアイケンジャパンの永光様に、アイケンジャパンのアパート経営を語るのに欠かせない「決め物物件」（＝安定した収益が見込める人気物件）についてお話しいただきました。

（１）アイケンジャパンの概要

アイケンジャパンは、土地と建物（新築一棟アパート）のセットを販売から管理までワンストップで提供している不動産会社です。2022年6月時点での販売棟数は1,050棟、管理戸数は7,615戸です。

事業内容としては、アパート経営、不動産管理、リフォームリノベーション、仲介まで不動産にまつわる事業を幅広く取り扱っています。

売上の推移からも、順調に伸びている会社といえます。アイケンジャパンが「新築／一棟」アパートを提案する理由は、将来のために「長期的」かつ「安定」して、「堅実」な資産形成を実現できるからです。特に土地の所有権を持てる点が、大きなメリットであるといえるでしょう。

（２）新築一棟アパートのメリット・デメリット

新築一棟アパートを経営するためには、メリット・デメリットどちらも正しく把握しておくことが大切です。

新築一棟アパートのメリットは、以下の通りです。

新築一棟アパートは非常におすすめですが、メリットだけではありません。アパート経営で成功するには、デメリットをしっかり理解し、リスクに備えて対策を講じておくことが非常に重要です。

新築一棟アパートのデメリットは、以下の通りです。

アパート経営において、上記3つのデメリットに対して対策が行えていないと、空室に繋がってしまいます。逆をいえば、3つのデメリットさえ払拭できれば、空室を防げるのです。

冒頭でお伝えしたように、アイケンジャパンは新築アパートをおすすめしていますが、ただ「新築アパートであればどれでも良い」わけではありません。成功する条件が全てそろった物件である必要があるのです。

実は、アパート経営を行うオーナーの8割は「空室」に悩んでいます。

参照：マネラボ｜成功率7割？活況の不動産投資　アパート経営の実態

https://www.f-academy.jp/contents/column/?p=25256

今回のセミナーでは、成功物件である「決め物」について詳しく解説します。

（３）アパート経営成功の秘訣は「決め物」？

アパート経営が成功するか否かは、「決め物」を選べるかどうかにかかっています。

決め物とは・・・不動産業界用語でいう本命物件。物件力が高く客付けしやすい。

一方で、物件力が低く客付けしにくい物件を「当て物」といい、「当て物」は「決め物」の引き立て役として利用されます。「当て物物件」を選んでしまうと、どうなるのでしょうか？

空室が多く、かつ空室期間が長いですが、入居率自体は75％あります。

しかし実際は、フリーレント期間や広告料があるため、オーナー様視点で見た入居率は58％まで落ちてしまいます。このように、当て物を選んでしまうと、空室期間以外にも家賃が入ってこない期間もあるうえに、出費が必要なケースもあるのです。その結果、ローンの手出しが必要になってしまいます。

表面的な情報だけを見て、当て物を買ってしまう方も多くいらっしゃいますが、惑わされないよう目に見えない部分にも注意を払いましょう。

（４）決め物アパートの条件

ここまで、決め物であるべき理由をお伝えしてきましたが、「決め物」アパートの条件にはどのようなものがあるのでしょうか？

決め物は、「入居者とオーナー双方の視点で建てられたアパートであるか」「社会人女性に好まれるアパートづくりかどうか」が大事なポイントです。

本項では、9つの「決め物」条件を詳しく見ていきましょう。これらが全て当てはまっている物件が「決め物」となります。

①立地

物件選びにおいて、立地は非常に重要視すべき要素です。将来的に考えても、賃貸需要があるかどうかを確認することが大切です。

アイケンジャパンは、独自の基準を満たす立地のみを厳選して仕入れています。

アイケンジャパンは土地仕入れの際、必ず現地に足を運び、駅から物件までの道を歩くことで入居者目線で住みやすいかどうかを判断しています。

②間取り

一般的に多くのアパートは縦間タイプで建築されていますが、入居者目線で選ばれる間取りは横間タイプです。そのため、アイケンジャパンは、横間タイプを採用しています。

③配置

一般的なアパートは、部屋数を多く造ることができ、利回りが高く見える全室横並び配置を採用しています。しかし、居室が隣同士のため音が通りやすくなったり、挟まれて中部屋になる可能性があります。女性にとっては、生活音や自分の声が隣にも聞こえているのではないかと不安要素になり、退去の理由になってしまいます。

一方で、アイケンジャパンは各部屋の配置を工夫することで、全室角部屋を実現しています。その結果、防音やプライバシーの保護を実現しています。

一般的な配置と比較して建築できる部屋数は少ないですが、角部屋かつ人気の間取りを採用しているため、入居後も長く住み続けてもらえるので、各部屋の家賃をしっかり確保できます。将来的に考えて、長く入居者が住み続けてくれる配置を選ぶことが大切です。

④防音

一般的にアパートは防音面でマンションに劣っており、音が響きやすい構造です。

生活音のクレームは対応や解決が難しいため、費用をかけてでも防音対策を行うことが「決め物」にするための条件です。

アイケンジャパンでは独自の「SVC構造」を導入することで、上下階の音を軽減しています。効果検証の結果、マンション並みの防音対策を実現していることが実証されました。

⑤地震対策

木造アパートだと、耐震性に不安を覚える方も多いのが実情であるため、しっかり対策を行う必要があります。

アイケンジャパンは、独自の「BSP構造」を導入することで、新築時の耐久性を保持する優れた地震対策を実現しています。アパートの土台と基礎の間に設置する積層ゴム「キソゴム」により、建物に伝わる揺れを軽減しています。また、キソゴムが振動や衝撃を吸収することで新築時の剛性が維持され、建物の長期的な耐久性能をサポートしています。

震度7の地震が発生した想定で効果検証を行ったところ、建物にあまり影響を与えることのない震度5まで揺れを抑えることができました。

またキソゴムを利用することで、建物の通気性が良くなり、経年劣化も防ぐことができるため、アパート自体の寿命を延ばすことにも繋がります。

⑥設備・デザイン

多くの人は、物件の内覧時、設備やデザインをみています。入居時の物件選びの条件が最も厳しいのは社会人の女性であるといわれています。女性目線で住みたい物件であるかが、選ばれるためのカギなのです。

アイケンジャパンの物件は、女性の住みやすさを重視し、徹底した入居者目線に立ったこだわりが仕込まれており、マンションに負けないような上質な設備やデザインを実現しています。

⑦セキュリティ対策

アパートは、誰でも敷地内に入れる構造であったりモニターホンがなかったりする物件も多く存在します。

アイケンジャパンの物件は、あらゆる角度から万全のセキュリティ対策を行っています。

1階でも安心して入居いただくために、万全なセキュリティ対策をすることが重要です。

⑧管理

安心して快適に、長く住み続けてもらうためには、確実で迅速な管理対応がポイントです。

アパート経営は、物件選びだけではなく購入後にしっかり対応してくれる管理会社を選べるかどうかも非常に重要です。販売と管理が分業になってしまうと、販売会社は管理会社のせいにして、管理会社は販売会社のせいにするといったように責任の所在が不明確となりやすく、手厚いサポートを享受できないことがあります。

しかし、アイケンジャパンは、販売から管理まで一貫して行えるため充実したサポートを実現しています。

⑨家賃設定

ここまでお伝えした①〜⑧の条件を満たしていても、家賃設定が高ければ、それは「当て物」です。すべての条件がそろった物件かつ、周辺の家賃を鑑みた適正な家賃設定であって入居者が住みたいと思う「決め物」になるのです。

（５）「決め物アパート経営」の判断基準

ここまで、アイケンジャパンのこだわりについて話してきましたが、「こだわりの分、利回りが悪いのでは？」「設定家賃を高くしないと、事業が回らないのでは？」などの疑問が出てくるかもしれません。

結論、土地を安く仕入れる企業努力によって、事業として成り立つ利回りを実現しています。土地を安く仕入れれば、家賃を高くしなくても済むのです。物件価格を高いか安いか判断する際は、土地・建物の総額を見ることがポイントです。

（６）決め物の強み

本項ではアイケンジャパンの「決め物」の強みをご紹介します。

アイケンジャパンは劣化対策等級「等級3」を採用

劣化対策等級・・・構造躯体などの材料劣化を軽減する対策が、どの程度講じられているかを評価した等級。等級が高いほど建物は長持ちする。

• 等級3であれば木造であっても、長期借入（35年）が可能
• 建物の長寿命化により、資源の浪費抑制になるため SDGsにも貢献。
• 金融機関の審査で有利

地銀やメガバンクとの取引実績

• • 多くの金融機関からお声がけいただき、決め物だからこそできる取引を実現

（７）決め物の実績

本項では、アイケンジャパンの「決め物」の実績をご紹介します。

入居率

• • 一般的にある時点の（例：繁忙期である3月の月の実績、3月31日など日別実績など）入居率を提示する業者が多いが、アイケンジャパンは年間を通した全体の入居率が平均99.7%を誇っている
  • 一般的に入居が付きにくいとされるシーズン（7,8月）でも高い入居率を維持している

収益稼働率

収益稼働率・・・新築満室時の年間家賃収入想定（100%）に対して、実際にどれだけ家賃収入があったかを示す独自の指標。

※仮に、事業計画の想定年間家賃収入が 500万円の物件を購入した際に、5年後の実際の年間家賃収入が300万円の場合、築5年目の収益稼働率は60%。

• 築年数13年でも、新築時と変わらない収益稼働率を誇っている
• 9つの条件を満たすこだわりの決め物だからこそ、この数字を実現

1階女性入居率42.7%（2022年7月時点）

サブリース戸数0戸（2022年7月時点）

家賃滞納率0.04%（2021年実績）

オーナー継続率96.1%（2022年6月時点）

（８）決め物アパート経営のシミュレーション

セミナー限定で「45歳で2,000万資産を所有している方が、貯金のみを続けた場合とアパート経営で資産形成した場合のそれぞれ20年後の老後資産」のシミュレーションを公開しました。詳しく見たい方は、セミナー動画をダウンロードしてみてください。

\セミナー限定公開｜アパート経営のシミュレーション/

セミナー動画ダウンロードはこちら！

（９）アパート経営の出口戦略

アパート経営の出口戦略は、インカムゲイン（運用益）を得る方法とキャピタルゲイン（売却益）を得る方法があります。

アパートは、株や金、為替のような投機商品とは異なり、入居者さえ確保できれば毎月安定したインカムゲインを得られます。売却時に家賃が下落しておらず、中古市場でも戦える物件であればまた、キャピタルゲインを狙うことができます。

つまり、出口戦略は、空室になりにくく、築年数が経っても家賃を維持できる物件を購入することです。つまり「決め物」を購入することが出口戦略になるのです。決め物でなければ、インカムゲインもキャピタルゲインも見込めません。

（１０）アパート経営に向いている人

アパート経営に向いている人は、自己資金をしっかり貯められる方です。金融機関からの借入ができる個人属性の方は、「決め物アパート経営」による資産形成をおすすめします。

借入に抵抗がある方に知っておいてほしいことは、金融機関は収益性がない物件であると判断した場合、融資をしないということです。借入ができるということは、きちんと返済が見込める物件であるといえます。

４、第3部 質疑応答

本セミナーの最後に、参加者の皆様からいただいた質問にお答えいたしました。本章では、そのなかからいくつかご紹介します。

①収益稼働率の実績は相当な説得力があると思うのですが、一般的に、築年数が経つと家賃は下がっていきますよね？なぜ築年数が経っても、高い数値を維持できているのでしょうか？

②アイケンジャパンのアパートを購入したいと思ったのですが、実際に借入できる属性はどのくらいですか？

③属性や金融機関にもよると思いますが、住宅ローンや区分マンションのローンがあっても、借入可能でしょうか？

まとめ

最後までお読みいただき、誠にありがとうございます。

今回のセミナーでは、普段営業担当にはなかなか聞くことのできない”ホンネの質問”を通して、収益物件の条件や選ぶ基準をお伝えしました。

新築一棟アパート経営は、堅実な資産形成に最適な手段です。しかし、ただ新築一棟アパートであればどれでも良いということではありません。「決め物アパート」を選ぶことが、堅実なアパート経営成功の秘訣です。

決め物アパートを所有することで、老後資産1億円の実現も夢ではありません。そこで何より大切なのが、決め物アパートを提供できる”パートナー選び”です。

とはいえ、初心者の方が、「本当に信頼できる不動産会社なのか」という点を1人で判断するのは難しいと思います。

ぜひ、投資経験豊富な不動産投資のプロに相談できるセカンド・オピニオンサービスをご利用ください。

私たち「不動産投資の教科書」は、メディアとして中立な立場から第三者目線でアドバイスをしたり、当メディア「不動産投資の教科書」では、不動産投資に関する情報を発信しています。

そんな私たちがおすすめするアイケンジャパン様の魅力がお伝えできていれば幸いです。

まだ具体的に購入を検討していない方でも、「実際自分が融資審査に通るのか」「ローンが組めるのか」など、気軽にご相談してみてはいかがでしょうか。

また、アイケンジャパン様の物件は人気を博しており、提供できる物件の数に限りがございますので、未公開物件を見たい方はぜひお問い合わせください。

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「いきなり面談はちょっと…」という方は、まずは資料請求やセミナーへの参加をしてみてはいかがでしょうか。

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