「レインズ（REINS）って個人でも見られるの？」「一般公開されているって本当？」
不動産の売却や購入を考えたとき、多くの方が一度は耳にする「レインズ」。しかし、レインズは不動産会社専用のシステムであり、個人が直接アクセスすることはできません。
ただし、レインズの情報を実質的に閲覧できる方法はいくつか存在します。
筆者は不動産業界で17年の経験があり、レインズを日常的に活用してきました。本記事では、レインズの仕組みから個人が情報を得る具体的な方法、そして不動産売買で損をしないための活用術まで、プロの視点から徹底解説します。
この記事でわかること
- レインズ（REINS）の仕組みと登録される物件の条件
- 個人がレインズの情報を閲覧する3つの方法
- レインズマーケットインフォメーションの使い方
- 不動産ジャパンで物件情報を検索する方法
- 売却・購入で損しないためのレインズ活用術
目次
1. レインズ（REINS）とは？基本の仕組みをわかりやすく解説
レインズ（REINS）は「Real Estate Information Network System」の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産物件情報のネットワークシステムです。
1988年に宅地建物取引業法の改正によりスタートし、現在は以下の4つの指定流通機構が運営しています。
- 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
- 中部圏不動産流通機構
- 近畿圏不動産流通機構
- 西日本不動産流通機構
（1）レインズの仕組み
レインズは、売主・買主それぞれから依頼を受けた不動産会社の間で、物件情報の提供と検索がリアルタイムで行われるシステムです。
具体的な流れは以下の通りです。
- 売主が不動産会社に売却を依頼する
- 不動産会社がレインズに物件情報を登録する
- 全国の不動産会社がレインズで物件を検索できるようになる
- 買主の希望条件に合う物件が見つかれば、仲介取引が成立する
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「REINS TOWER」
つまりレインズは、不動産会社同士が物件情報を共有するためのプラットフォームであり、指定流通機構に会員登録をしている不動産会社のみが利用できます。個人がレインズに直接アクセスして物件情報を閲覧・検索することはできません。
（2）レインズに登録される物件の条件
すべての売却物件がレインズに登録されているわけではありません。レインズへの登録義務は、売主と不動産会社の間で締結する媒介契約の種類によって異なります。
| 媒介契約の種類 | レインズ登録義務 | 登録期限 | 複数社への依頼 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | あり（義務） | 契約日から5営業日以内 | 不可 |
| 専任媒介契約 | あり（義務） | 契約日から7営業日以内 | 不可 |
| 一般媒介契約 | なし（任意） | 定めなし | 可 |
一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務はありませんが、法律では「積極的に登録するように」とされています。そのため、実際にはかなりの割合の売買物件がレインズに登録されています。
山本のワンポイント
不動産を売却する際、「一般媒介契約」を選ぶとレインズに登録されない可能性があります。幅広い買主にアプローチしたいなら、専任媒介契約を結んでレインズに確実に登録してもらうのがおすすめです。一方で、一般媒介契約でも「レインズに登録してください」と依頼すれば対応してもらえるケースがほとんどです。
（3）レインズの登録物件数
レインズには膨大な数の物件が登録されています。不動産流通推進センターの発表によると、近年のレインズへの新規登録物件数は年間400万件以上にのぼります。
出典：公益財団法人 不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について」
2. レインズを利用する3つのメリット
（1）売主のメリット：早期売却が期待できる
レインズに物件を登録すると、全国の不動産会社から買い手を探してもらえます。1社だけに依頼するよりも、圧倒的に多くの購入希望者の目に触れるため、早期売却が期待できます。
（2）売主のメリット：適正な売却価格を設定できる
レインズでは、過去の取引事例や最近の市場動向を確認できます。これにより、相場に基づいた適正な売却価格を設定できるため、安く売りすぎたり、高すぎて売れ残ったりするリスクを軽減できます。
（3）買主のメリット：幅広い物件情報にアクセスできる
レインズに登録している不動産会社に仲介を依頼すれば、レインズに登録されている全国の物件情報を検索してもらうことができます。個別の不動産会社のWebサイトだけでは見つからない物件も、レインズ経由で発見できる可能性があります。
3. 個人がレインズの情報を見る3つの方法
レインズは不動産会社専用のシステムですが、レインズの情報を実質的に閲覧できる方法が3つあります。
方法1：レインズマーケットインフォメーション（成約価格の相場を知る）
レインズマーケットインフォメーションは、レインズに登録している不動産会社で実際に成立した取引の価格情報を検索できる、一般向けに公開されたサイトです。
確認できる情報：
- マンション・戸建ての成約価格
- エリア別の取引価格の推移
- 築年数・広さ・最寄り駅からの距離など条件別のデータ
使い方：
- 「マンション」または「戸建て」を選択
- 都道府県・地域を選択
- 追加条件（沿線・駅、築年数、面積など）を指定
- 検索結果で成約価格の分布や推移を確認
このサイトでわかるのは「実際にいくらで売れたか」という成約価格です。売出価格ではなく実際の取引価格がわかるため、より正確な相場把握に役立ちます。
方法2：不動産ジャパン（現在の売出物件を検索する）
不動産ジャパンは、全国の不動産流通業者が保有する物件情報を一元的に検索できるサイトです。レインズの物件情報がこのサイトを通じて公開されているため、「レインズは実質一般公開されている」と言われる理由のひとつです。
確認できる情報：
- 現在売り出し中の物件情報（価格・間取り・写真など）
- 賃貸物件の情報
- 不動産会社の情報
レインズマーケットインフォメーションが「過去の成約価格」を調べるのに対し、不動産ジャパンは「現在売り出し中の物件」を検索できるのが特徴です。
方法3：不動産会社に依頼してレインズを検索してもらう
最も確実に最新のレインズ情報を得る方法は、不動産会社に仲介を依頼することです。不動産会社の担当者に希望条件を伝えれば、レインズで該当物件を検索し、詳細な物件情報を提供してもらえます。
上記2つのサイトでは公開されていない情報（売主の事情、価格交渉の余地など）も、不動産会社経由なら把握できるケースがあります。
山本のワンポイント
不動産売買の相場を調べるなら、「レインズマーケットインフォメーション」で成約価格の相場を把握 → 「不動産ジャパン」で現在の売出物件を確認という順番がおすすめです。先に相場を知っておくことで、売出価格が割高かどうかの判断ができるようになります。
4. 「レインズは一般公開されている」と言われる理由
ネット上で「レインズは一般公開されている」という情報を見かけることがありますが、正確に言うとレインズそのものが一般公開されているわけではありません。
正しくは以下の通りです。
| サービス | 個人利用 | わかること |
|---|---|---|
| レインズ（本体） | 不可 | 全物件の詳細情報（リアルタイム） |
| レインズマーケットインフォメーション | 可能 | 過去の成約価格・取引動向 |
| 不動産ジャパン | 可能 | 現在の売出物件情報 |
レインズの情報が別のサイトを通じて一般に公開されているため、「実質的に一般公開されている」と表現されることが多いのです。ただし、レインズ本体ほどの詳細情報（売主の連絡先、価格交渉の経緯など）は公開されていない点に注意が必要です。
5. レインズを活用して不動産売却で損しないためのポイント
（1）売却前にレインズマーケットインフォメーションで相場を確認する
不動産を売却する際、不動産会社の査定価格だけを鵜呑みにするのは危険です。レインズマーケットインフォメーションで近隣の成約価格を事前に調べておくことで、査定価格が相場と比べて適正かどうかを自分で判断できるようになります。
（2）専任媒介契約を結んでレインズに確実に登録する
レインズに登録されることで、全国の不動産会社に物件情報が共有されます。早期かつ適正価格での売却を目指すなら、専任媒介契約を結んでレインズへの登録を確実にすることが重要です。
（3）レインズ登録証明書を確認する
専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結した場合、不動産会社はレインズに登録後、「登録証明書」を売主に交付する義務があります。この証明書を受け取ることで、確実にレインズに登録されたことを確認できます。
もし登録証明書を受け取っていない場合は、必ず不動産会社に確認しましょう。
（4）複数社の査定を比較する
レインズの相場データを把握した上で、複数の不動産会社から査定を受けることで、最も有利な条件で売却できます。査定価格は不動産会社によって数百万円の差が出ることも珍しくありません。
不動産売却の相場を正確に知りたい方へ
レインズマーケットインフォメーションで相場を把握したら、
次は複数社の査定で最も有利な売却価格を見つけましょう。
6. 不動産売却の査定サイトおすすめ3選
レインズで相場を把握した後は、実際に不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の査定サイトを利用して比較することで、最も有利な価格で売却できる可能性が高まります。
【1】すまいValue
不動産大手6社が共同で運営する「すまいValue」は、三井不動産リアリティネットワーク・住友不動産販売・東急リバブルなど、業界仲介件数トップ3を含む大手6社に一括で査定依頼ができるサービスです。
利用者の95.5%が安心感があると回答しており、大手ならではの販売力とネットワークが強みです。
※2019年4月1日〜2022年3月31日にすまいValueで媒介したお客様を対象に行ったアンケート結果（有効回答数1186件）
【2】SUUMO（スーモ）
株式会社リクルートが運営する「SUUMO」は、全国対応で大手から地域密着型まで幅広い不動産会社に査定を依頼できます。最大10社に一括査定が可能で、利用者満足度91%の実績を誇ります。
できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい方におすすめです。
※2021年3月調べ
【3】SRE不動産
ソニーグループの「SRE不動産」は、売り手と買い手の担当を完全分離する「エージェント制度」が特徴です。売却専門の担当者が100%売主の利益を追求して交渉にあたります。
AIによる客観的な査定価格の算出と、専門エージェントのサポートで「早く高く売る」を実現します。
対応エリア：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・兵庫県・京都府・奈良県
7. 不動産投資家がレインズを活用すべき理由
不動産投資を検討している方にとっても、レインズの情報は非常に重要です。
（1）投資物件の適正価格を見極められる
レインズマーケットインフォメーションで投資エリアの成約価格の推移を確認すれば、不動産会社から提示された物件価格が相場と比べて割高でないかを判断できます。
（2）売却タイミングの判断材料になる
保有物件を売却する際、レインズマーケットインフォメーションの価格推移データから「今が売り時かどうか」を客観的に判断できます。
（3）投資エリアの需給バランスを把握できる
不動産ジャパンで特定エリアの売り出し物件数を確認すれば、供給過多で値下がりリスクがあるエリアかどうかの判断材料になります。
山本のワンポイント
私のセカンドオピニオン相談でも、購入検討物件が相場と比べて割高でないかを確認する際に、レインズマーケットインフォメーションのデータをよく活用します。「この物件は買いか？」の判断に、成約価格データは欠かせません。投資判断に迷ったら、プロに相談することをおすすめします。
8. レインズに関するよくある質問（FAQ）
Q1. レインズは個人でも登録・利用できますか？
いいえ、レインズは不動産流通機構に会員登録をしている不動産会社のみが利用できます。個人が直接レインズに登録したり、物件情報を検索したりすることはできません。ただし、レインズマーケットインフォメーションや不動産ジャパンを通じて、レインズの情報を間接的に閲覧することは可能です。
Q2. レインズマーケットインフォメーションは無料で使えますか？
はい、完全無料で利用できます。会員登録なども不要で、サイトにアクセスするだけでマンション・戸建ての成約価格情報を検索できます。
Q3. レインズに載っていない物件はありますか？
はい、あります。一般媒介契約の物件はレインズへの登録義務がないため、登録されていない場合があります。また、不動産会社が自社で買主を見つけたい場合に、あえてレインズに登録しない（いわゆる「囲い込み」）ケースも問題視されています。
Q4. 売主としてレインズに自分の物件が登録されているか確認する方法は？
専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合、不動産会社はレインズ登録後に「登録証明書」を売主に交付する義務があります。この証明書に記載されたIDとパスワードで、売主専用の確認画面から登録状況をチェックできます。
Q5. レインズと不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）の違いは？
レインズは不動産会社同士の物件共有システムで、すべての仲介会社が利用できます。一方、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトは一般消費者向けの広告サイトです。ポータルサイトに掲載するかどうかは各不動産会社の判断であり、レインズのように法的義務はありません。
Q6. レインズの「囲い込み」とは何ですか？
囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が、自社で買主も見つけて仲介手数料を売主・買主の双方から得る（両手仲介）ために、他社からの問い合わせを不当に断る行為です。レインズに登録していても「商談中」と偽って紹介を断るケースがあり、売主にとって不利益となるため問題視されています。
Q7. レインズの情報はどのくらいの頻度で更新されますか？
レインズ本体の物件情報はリアルタイムで更新されます。ただし、レインズマーケットインフォメーションの成約価格データは過去の取引情報をもとにしているため、最新の取引が反映されるまでに一定のタイムラグがあります。
Q8. 賃貸物件もレインズで検索できますか？
はい、レインズには賃貸物件の情報も登録されています。ただし、賃貸物件は売買物件に比べてレインズへの登録率が低い傾向にあります。賃貸物件を探す場合は、不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）のほうが網羅性が高いでしょう。
まとめ｜レインズの情報を活用して不動産売買を有利に進めよう
レインズは不動産会社専用のシステムですが、以下のサイトを通じて個人でも実質的にレインズの情報を活用できます。
- レインズマーケットインフォメーション：過去の成約価格で相場を把握
- 不動産ジャパン：現在の売出物件を検索
これらのサイトで事前に情報収集をした上で、複数の不動産会社に査定を依頼することが、有利な不動産売買の第一歩です。
また、不動産売却の際は必ず専任媒介契約以上の契約を結び、レインズへの登録を確実にすることで、より多くの買主にアプローチできるようになります。
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