不動産投資ローンを有利に契約！「これだけは知っておくべき」9つのこと

「不動産投資の教科書」が徹底リサーチをし、有利な不動産投資ローンを受けるために知っておくべき大切なことをご紹介しましょう。

すでに不動産投資ローンを利用していて、「金利が高いから借り換えしたい」という場合には「不動産投資ローンを借り換えして収益性を圧倒的にアップさせる極意」も合わせてご覧ください。

不動産投資ローンの借り換えで利回り改善！押さえるべきポイントとは？

１、不動産投資ローンと住宅ローンはなにが違うの？

不動産投資ローンとは、投資用マンション、一棟アパートなど投資を目的とする不動産を担保にして、購入資金を金融機関から融資を受けることを言います。

住宅ローンと不動産投資ローンの2つの違いを見ていきましょう。

（１）不動産投資ローンの方が審査基準が厳しい？

住宅ローンは個人的に住むための物件を購入するための貸付になるのに対して、不動産投資ローンは「マンション投資やアパート投資などといった事業」に対する融資となります。

住宅ローンは本人の年収など返済能力が重視されますが、不動産投資ローンは事業の採算性や可能性などが重要視されます。一般的には収入が安定しているのであれば、住宅ローンの返済が滞る可能性は少ないという考え方です。ですので、サラリーマンや公務員などの収入が安定している方であれば、基本的に住宅ローンを組むことができます。

しかし、不動産投資ローンの場合、マンションやアパート経営を継続していくにあたり、様々な障害が起きる可能性があると想定されます。継続的な返済にあたり不安要素が多いと判断されます。

従って、本人の返済能力が主となる住宅ローンと比較して、不動産投資ローンの審査基準が厳しいと言われています。

（２）金利が高い

３、不動産投資ローン借入れの流れ

1.不動産投資ローンの申請をするための準備をする

金融機関の融資担当者にアポを取り、不動産投資ローン申し込む際の書類などを確認します。

2.必要な書類・資料を準備し、申込み手続きをする

実際に融資の申込みに必要な書類・資料を準備して、申込みの手続きを行います。

申込みする際には登記簿謄本や物件概要所など、いくつかの書類を用意する必要があります。

3.金融機関側の審査開始

提出書類に不備がなければ、ローンの審査が開始します。審査期間は大体書類が提出してから、2〜4週が目安になります。

4.金融機関から融資決定通知を受ける

無事に審査が通過したら、金融機関から融資決定の通知が届きます。

5.金融機関にて融資の手続きを行う

実際に融資が受けられるよう抵当権設定契約・根抵当権設定などのいくつかの締結手続きを行います。大きく以下の契約を締結する必要があります。

6.融資実行

手続きが無事完了し、融資を受けて物件を購入することになります。

【4】不動産投資ローンのメリット・デメリット

（1）2つのメリット

• レバレッジを効かせられる（少ない資金で高額の不動産を購入できる）

不動産投資ローンを組むことによって、少ない自己資金で不動産投資をすることができます。

つまり、少ない投資金額で高い利回りを得ることができ、レバレッジを効かせることができるのです。

• 購入資金が貯まるのを待つことなく不動産投資を始められる

不動産投資ローンを利用して、金融機関から不動産購入資金の融資を受けることによって、自分で不動産の購入資金を貯まるまで待つことなく、いい物件があれば、不動産投資を始めることができます。

（2）3つのデメリット

• 空室によりローンの返済が厳しくなる

融資を受けた場合毎月ローンの返済があります。

一般的には毎月の家賃収入からローンの返済をされる方がほとんどなので、空室により家賃収入がゼロな月は自分の貯金などから返済する必要があります。

空室の期間が短いのであればいいのですが、長く続いた場合は返済が厳しくなる可能性があるのです。

従って、上記のようなことにならないためには空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えます。空室リスクの回避策について詳しくは「賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因と対策について」を参考にしてみてください。

• 売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性がある

ずっと所有するつもりでいても、急遽物件を売却することも考えられます。売却するタイミングにもよりますが、所有期間が短い場合、売却金額はローンの残債金額を下回る可能性があります。

ローンの残債を手元の資金で補えるのであればいいのですが、出来なかった場合金融機関の抵当権が外せなくなりますので、買い手がいても売れないというリスクが考えられます。 （抵当権がついている不動産を売却する場合、きちんと抵当権が外せるのが条件になります）

従って、いつ売却しても高く売れる資産価値の高い物件を選ぶことが重要と言えます。また、万が一のため手元にある程度の資金を持つことも大切と言えるでしょう。

資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントについて詳しくは「不動産投資を成功に導く9つのポイント」を参考にしてみてください。

• もし収入がなくなって返済ができなくなったら？

順調に返済ができればいいですが、空室が続いた上に何らかの事情で働けなくなったりしてローンの返済ができなくなることも考えられます。

もしそうなった場合、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となる可能性があります。債務整理をするとクレジットカードが作れなくなるなどのデメリットがあります。

従って、物件を購入する前にきちんと返済シミュレーションをし、突発的な事態があっても返済可能な融資額をきちんと事前に確認した上で不動産投資に取り組むようにしましょう。

【6】ローンの審査を通りやすくする4つのポイント

金融機関によって審査基準は異なりますが、有利な条件で融資を受けるには以下のポイントを参考にしてみてください。

（1）貯金がたくさんある

金融機関に融資の交渉をする際に、個人の属性（年収、勤務先、自己資金）はかなり重視されます。実際に物件を購入する時の頭金を出さなくてもOKですが、融資を受ける予定の金融機関に貯金がたくさんあると有利だと言われています。

金融機関にとっては貯金が多くあるとリスクが少なくなるので、たとえ他の審査条件に満たしていなくても融資を受けられる場合があります。

（2）物件の収益性（実質利回り）が高い

金融機関で物件の担保力を審査する際に、物件周辺の取引実績とともに、収益性（融資の対象物件から得られる収益）も担保として評価します。

つまり、不動産から得られる利益が黒字であれば担保として高く評価されます。収益性が高ければ高いほど評価も高くなるのです。

しかし、ここで注意して頂きたいのは、金融機関が評価にする収益性は表面利回りではなく、ランニングコストを差し引いたあとの実質利回りになります。

また、担保力が高い物件であれば、融資額や金利についても有利に交渉することができます。

なお、利回りの計算方法について詳しくは「不動産投資を成功に導く9つのポイント」を参考にしてみて下さい。

（3）年収が高い

住宅ローンの借入れ金額の目安は年収の7倍とされるのに対して、不動産投資ローンの借入れ金額の目安は年収の5倍ほどとされています。つまり年収が高ければ借入れができる金額も高くなるのです。

また、不動産投資ローンを審査する時の年収は「500万円以上」が一つの基準となっています。

このように、サラリーマンの方が融資審査を受ける際に、「年収」はかなり重視されているのです。

（4）勤務先の属性

金融機関にとって、安定した返済ができるかどうかが重要な判断基準となっています。勤務先の規模、資本金、売上高なども踏まえて審査されるので、上場企業など経営が安定した企業に勤めていると融資を受けるにあたり有利と言えるでしょう。

【7】不動産投資ローン代表的な5つの金融機関を比較しよう

不動産投資ローンを積極的に行っている5つの金融機関がHP上で公開している融資条件についてまとめました（くわしくは各金融期間のHPを参照下さい）

銀行	融資額	期間	金利	連帯保証人	審査回答期間	対象エリア
東京スター銀行	100万〜1億	1年〜20年	変動	原則不要	最短5日	制限あり
オリックス銀行	1,000万以上2億以内	1年〜35年	変動・固定	原則、借入対象不動産の共有者	–	制限あり
住信SBIネット銀行	300万〜1億	最長25年	変動	原則不要	1日程度	制限あり
日本政策金融公庫	4,800万まで	男性：最大10〜15年（年齢による）女性：最大15年	固定	原則不要	7〜10日	支店があるエリア
SMBC信託銀行	500万〜1億	1年〜30年	各固定期間から選択	原則不要	–	1都3県（変更有）

【8】サラリーマンだとどのくらい借入れできる？

不動産投資ローンの借入れ金額は年収の5倍が一つの目安になるので、年収500万円のサラリーマンの方の場合は借入金額の目安は2,500万円になります。

不動産購入時物件の物件価格とは別に、仲介手数料、登記費用、融資手続き費用など諸経費と呼ばれている費用が大体物件価格の5〜7％の割合で別途かかります。

そしてこれらの費用は融資を受けることができないので、現金で支払う必要があります。

つまり、物件を購入する時は、

物件価格 頭金 諸経費

が自己資金（現金）で必要になります。

従って、2,500万円の物件を購入する場合は、自己資金約150万円が必要となるでしょう。

融資の仕組みについて理解することはもちろん大切ですが、より効率よく有利な条件で融資を受けるにはプロに的確なアドバイスをもらうことも大切と言えるでしょう。

無料で複数の金融機関に一度で審査申込みが出来るサイトもあるので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

• 住宅本舗

• 株式会社センチュリオン

【9】ローン返済中にもし金利が上昇したら？

返済期間中に「金利が上昇したら？」という点が気になる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

金利上昇リスクの回避策としてもっとも効果的方法は、「繰り上げ返済」することです。

今の日本は金融機関にお金を預けても増えないので、余裕な資金があれば、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくことによって、金利上昇リスクを回避することができます。

なお金利が上昇するということは、景気がよくなり、物件価格が上昇します。また、金利は「経費」として計上できるため、上昇分は節税にも繋がります。従って、金利が上昇することは必ずしも悪いことではないと言えるでしょう。

不動産投資物件の探し方については詳しく「不動産投資の物件選びについて知っておきたい８つのこと」も合わせて参考にしてみてください。