中古マンション売却にかかる手数料のすべて

Q: マンション売却で仲介手数料以外にかかる費用は？

抵当権抹消登録免許税 司法書士報酬 印紙代 n 一括繰上返済手数料 譲渡所得税 クリーニング費用

「マンションを売りたいけど仲介手数料ってなに？いくらくらいかかるの？」
「マンション売却の仲介手数料の金額は決まっている？値引きはできるの？」

中古マンションの売却を検討し、ネットなどで調べてみて、「仲介手数料」という費用がかかることに初めて気づいたという方もいらっしゃるかもしれません。

ネットなどで金額例を見ると、決して安くはない仲介手数料ですが、マンションの売却を不動産会社へ依頼すると、「仲介手数料」は必ず発生します。

それなりの金額であり、必ず発生する費用であるならば、「値引きできないの？」という考えが浮かぶかもしれません。しかし、決して仲介手数料を値引きすることがマンションをお得に売却するうえで本当に重要かというと、実はそうではありません。

この記事では、仲介手数料とはどのような費用なのかを説明したうえで、マンション売却に関する仲介手数料についてご紹介します。

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１、中古マンション売却にかかる仲介手数料とは？
２、仲介手数料は「媒介契約」の成功報酬
３、マンション売却で仲介手数料以外にかかる費用
４、マンション売却にかかる仲介手数料支払のタイミング
５、マンション売却で仲介手数料の値引きより重要なこと
６、マンション売却では一括査定サイトを利用しよう
７、新築マンションなら仲介手数料はかからない？
中古マンションの売却でかかる手数料Q&A
まとめ

１、中古マンション売却にかかる仲介手数料とは？

仲介手数料は、マンションの売買を仲介した不動産会社に、売主と買主がそれぞれ支払う成功報酬のことです。成功報酬であるため、売買契約が成立したときに発生する費用であり、不動産会社へ仲介を依頼しただけでは発生しません。

では、仲介手数料はどれくらいの金額になるのでしょうか。

（１）仲介手数料の計算方式

仲介手数料は、不動産会社によって金額が違ったり言い値であったりするものではなく、マンションの売買価格によって決定するものです。

このことは、宅地建物取引業法で定められており、仲介手数料は売買金額により以下の３つに分けられます。

売買価格	仲介手数料
200万円以下の取引価格	取引価格の５％以内
200万円超え400万円以下の取引価格	取引価格の４％以内
400万円超えの取引価格	取引価格の３％以内

例えば、3,000万円が売買価格であるなら「3,000万円×３％」ではなく、3,000万円の内で、200万円以下の部分、200万円超え400万円以下の部分などと３つにわけて計算します。

取引価格3,000万円なら次の計算式で求めることができます。

200万円以下の部分に当たる価格の５％

200万円　×　0.05　＝　10万円

200万円超え400万円以下の部分に当たる価格の４％

（400万円　－　200万円）　×　0,04　＝　8万円

400万円超えの部分に当たる価格の３％

（3,000万円　－　400万円）　×　0.03　＝　78万円

各部分で求めた手数料の合計に消費税を加える

（10万円　＋　8万円　＋　78万円）　×　1,1　＝　105万6,000円

3,000万円が取引価格なら、仲介手数料は96万円となり、消費税を含めると105万6,000円という計算になります。

また、400万円を超える取引価格なら、簡単に計算できる方法もあるのでご紹介しましょう。上記では4つの計算式で求めましたが、ひとつの計算式で求めることができます。

400万円を超える取引価格の簡易計算式

取引価格　×　３％　＋　６万円　

ここでも、同じく3,000万円の取引価格で計算します。

3,000万円　×　0.03　＋　６万円　＝　96万円

計算の結果、96万円となり、消費税を含めると４つの計算式で求めた「105万6,000円」と同額の仲介手数料を求めることができます。

（２）宅建業法上は「上限」

仲介手数料は「宅地建物取引業法で定められている」とご説明しましたが、前章で計算して求めた金額は定価ではなく「仲介手数料の上限額」となります。ここでいう上限額とは、不動産会社が仲介業務の手数料として、マンションの売主や買主から受け取ることができる上限額です。

不動産会社が、仲介手数料上限額以上の金額を請求し受け取ることは法令違反になります。また、上限金額なので、その金額を必ず請求する必要があるということではありません。そのため、仲介手数料は上限額を超えなければ、いくらでも良いということになります。

しかし、マンション売買時の仲介手数料においては、上限額を請求されるケースがほとんどです。相場はどれくらいか調べている方もいらっしゃるでしょうが、相場は存在していないと考えてもいいでしょう。商慣習で上限額を請求するケースが多くなっているのが事実です。

また、売買が成立しなければ請求できないこと、仲介業務においては基本的に仲介手数料以外の請求ができないことなども上限額となっている理由として考えられます。

（３）仲介手数料以外の費用について

不動産会社は、基本的に仲介手数料以外に通常の仲介業務で発生した費用は、依頼者へ請求できません。広告や内覧案内などの費用は、通常の仲介業務なので仲介手数料に含めてはいけないことになっています。

しかし、例外的に依頼者の特別な依頼によって発生した費用などの実費については、不動産会社が依頼者へ請求することが認められています。

例えば、依頼者側からの希望で遠方に住んでいる購入希望者と交渉するために出張したなら、交通費や宿泊費などは請求されるでしょう。また、一般的な広告宣伝ではなく費用がかかるような特別な広告などを依頼した場合も別途請求の対象となります。

・通常の仲介業務では発生する費用は仲介手数料に含まれていない
・依頼者からの特別な依頼によって発生した出張や広告などは別途請求対象となる
・請求する金額は全て「実費」となる

２、仲介手数料は「媒介契約」の成功報酬

不動産会社にマンションの売却を依頼するには、契約する必要があり、それが「媒介契約」というものです。不動産の仲介（＝媒介）が成立したことで発生する成功報酬が仲介手数料です。

媒介契約には３つの契約パターンがありますので、一覧表で確認しましょう。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
契約会社数	複数社と可能	1社のみ	1社のみ
自己契約	可能	可能	不可
有効期限	無し	３ヶ月以内	３ヶ月以内
報告義務	無し	２週間に１回以上	１週間に１回以上
レインズ登録	売主の任意	契約から７日以内	契約から５日以内

※自己契約：売主が自分で買主を探して契約可能か
※有効期限：契約の期間
※報告義務：仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ報告する義務。その報告頻度
※レインズ：宅地建物取引業法に基づき、期間内にレインズ（指定流通機構）へ登録が必要。その期日

ここでは、媒介契約の契約パターンごとに特徴などをご紹介します。また、不動産会社へ仲介手数料が入るパターンとして、両手取引と片手取引についてもご説明しましょう。

（１）一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社へ仲介依頼できる契約ということです。不動産会社だけではなく売主本人も買主を探すことができ、不動産会社を通さずに契約することもできます。

不動産会社は売主に対し、仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ報告する義務はありません。また、レインズ（指定流通機構）という国土交通省が指定した公的機関への登録義務もなく、依頼者が希望した場合に登録することになっています。

メリットは、複数の不動産会社へ依頼することで多くの購入希望者へ売却物件を認識してもらえること。そして、もし自分で購入希望者を見つけた場合は不動産会社を通さずに契約できるので、仲介手数料を節約できることなどです。

デメリットは、不動産会社の報告義務が無いので、情報が入らずに進展状況がわかりづらいということ、また、複数社へ依頼でき競争効果も期待できますが、契約を成立させた会社にしか仲介手数料が入らないという性質がデメリットになる可能性もあります。

契約する不動産会社を増やしすぎてしまうと、積極的に取り組んでくれなくなる恐れもあるので、基本的には査定結果などを見て２～３社に絞った方が良いでしょう。

（２）専任媒介契約

専任媒介契約は、１社の不動産会社へ専任で仲介を依頼する方法になります。専任媒介契約も、不動産会社だけではなく売主本人も買主を探すことができ、不動産会社を通さずに契約することが可能です。契約期間は３ヶ月と決められていますが、もし期間内に売却できなくても更新することができます。その際も更新後３ヶ月以内の契約です。

不動産会社は売主に対し、仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ「２週間に１回以上」報告する義務があります。レインズへの登録義務もあり、媒介契約を締結した日から「７日以内」の登録が必要です。

メリットは、１社に任せることで他社との競争が生まれないことです。デメリットとも取れますが、売買契約を成立させれば確実に仲介手数料が入るので、不動産会社にとっては販売活動を積極的に行う案件となる可能性があります。

デメリットは、契約期間中に「不動産会社を変更したい」と考えて、他の不動産会社と契約してしまうと違約金が発生することです。また、１社に絞っているため不動産会社の手腕によっては、期待していたような販売活動がされず、なかなか売れないことも考えられます。

（３）専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、１社の不動産会社へ専任で仲介を依頼する方法になります。しかし、専属専任媒介契約では、売主本人が買主を探すことはできません。不動産会社へ全て任せるという契約になります。

契約期間は３ヶ月と決められていますが、もし期間内に売却できなくても更新することができます。その際も更新後３ヶ月以内の契約です。

不動産会社は売主に対し、仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ「１週間に１回以上」報告する義務があります。レインズへの登録義務もあり、媒介契約を締結した日から「５日以内」の登録が必要です。

メリットは、専任媒介契約同様、他社との競争が生まれないので販売活動を積極的に行ってくれる可能性があること。また、１週間に１回報告を受けられるので、販売状況などが把握しやすいことです。

デメリットは、自分で購入希望者を探すことも契約することもできないので、売買が成立すると確実に仲介手数料が発生すること、また、専任媒介と同様に契約期間中に他の不動産会社と契約してしまうと違約金が発生すること、不動産会社の手腕によっては、期待していたような販売活動がされずなかなか売れないことなどがあげられます。

（４）「両手」取引と「片手」取引

「両手」取引とは、１社の不動産会社が売主側と買主側、双方の売買契約を取りまとめる取引になります。不動産会社は、双方から不動産仲介手数料を受けることができます。

例えば、3,000万円で売買が成立したとしましょう。

この場合、売主は不動産会社Aへ105万6,000円（税込）を支払い、買主も不動産会社Aへ105万6,000円（税込）を支払います。

売買金額3,000万円に対する仲介手数料を、同じ不動産会社だからといって売主と買主が折半するわけではありません。双方から受け取ることができるのです。

両方から仲介手数料をもらえる取引なので、「両手」取引と呼ばれています。

「片手」取引は、売主側と買主側にそれぞれ不動産会社がついて仲介業務をし、売買契約する取引です。

3,000万円で売買成立した例で説明すると、売主は不動産会社Aへ105万6,000円（税込）を支払い、買主は不動産会社Bへ105万6,000円（税込）を支払います。

契約を成立させても片方からしか仲介手数料をもらえない取引なので、「片手」取引と呼ばれているわけです。

レインズへの登録義務は、専属専任契約などで両手取引を狙った不適切な取引を防止する目的もあります。

専属専任契約などでは、物件情報を開示せずに自社の買主を取引させることで、両手取引が容易にできます。しかし、レインズに登録させることで、不動産会社の都合による取引ではなく、売主にとって最適な買主を見つけ取引できる可能性を広げているのです。

３、マンション売却で仲介手数料以外にかかる費用

マンションの売却時には、どのような費用が発生するのでしょうか。ここでは、仲介手数料以外にかかる費用をご紹介します。

（１）抵当権抹消登録免許税

マンションを売却するためには、抵当権の抹消が必要です。その際に必要となる「登録免許税が1,000円」かかります。現金ではなく印紙による納税です。

実際にマンションを売る権利があるのは、住宅ローンを融資した金融機関になります。そのため、ローンを完済し抵当権抹消手続きを行う必要があるのです。

一般的には、マンション売却を不動産会社へ仲介依頼していれば、手続きの段取りなどはすべて進めてくれます。

（２）司法書士報酬

登記手続きなどは司法書士へ依頼するケースがほとんどです。前章で紹介した登録免許税などすべての諸費用を含んで、「5,000～4万円くらい」が一般的とされています。

具体的には、マンションに登録されている抵当権を消すための登記手続きに対する報酬です。手続きは自分で行うこともできますが、不動産会社へ仲介依頼している場合は、すべて手配してくれるケースが多くなっています。

（３）印紙代

印紙は、売買契約書に貼ることによって納税するために必要なものです。売買契約書へ貼った印紙は、割印することで納税とみなされます。印紙代は、マンションを売却した価格によって違いますので、以下を参考にしてください。

また、租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書について印紙税の軽減措置が講じられています。これまでは平成９年４月１日から令和２年３月31日までに作成された契約書が対象でしたが、令和２年４月１日から令和４年３月31日までに作成されたものについても、下記の軽減措置での税率が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1000円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2000円	1000円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5000円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

（４）一括繰上返済手数料

金融機関へ住宅ローンを一括返済する場合、一括繰上返済手数料を支払う必要があります。金額は金融機関によって違うので確認する必要がありますが、一般的には「5,000～２万円くらい」が相場です。

これらの手続きも不動産会社に仲介を依頼していれば、金融機関と連絡を取り計算や段取りをしてくれます。

（５）譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却した後の確定申告のタイミングで支払う税金で、マンションを売却したことで利益が発生した場合に納税するものです。

例えば、投資目的で所有していたマンションを転売して利益があった場合などに発生します。税率は、マンションを５年超所有していた場合で20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税５％）、５年以下の場合で39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税９％）です。

また、自分の住居としていたマンションなら3,000万円の特別控除を受けられる制度もありますので、条件に当てはまるならすべて控除されます。

よって、住居として利用していたマンションであれば、かなりの好立地でもない限り、譲渡所得税は発生しないと考えてもいいかもしれません。

（６）クリーニング費用

必須というわけではありませんが、買主の印象をよくし、仲介会社の前向きな姿勢を引き出すためにも、余裕があればクリーニングを行った方がいいでしょう。特に水回りの汚れがひどいと印象が悪くなりますし、壁面の明らかな黒ずみやペットを飼っていた場合の匂いなどを放置したままだと印象が悪いです。

どれくらいの費用がかかるかというと、居住中のマンションの一室であれば、１Kで2.5万円～４万円、１～２LDKで３万円～７万円、３～４LDKで５万～12万円といったところが相場です。ペットの匂い対策や水回りの修繕などでさらに費用がかかる可能性はあるので、複数のクリーニング業者に対して相見積もりを出してもらう方がいいでしょう。不動産会社の紹介する業者の場合は割高になる傾向があるので、自分で業者を探してみるのがおすすめです。