【先輩大家インタビュー】「不動産は子どもみたいなもの。育てるのが楽しみ」　秋山祐明さん

＜秋山祐明さん＞
大手電機メーカーに勤務しながら、不動産投資を行うサラリーマン大家。現在は、東京都内にワンルームマンション6室を所有する。年間の家賃収入は700万円。

「不動産投資に興味はあるけれど、周りに実践している人がいなくて始めるのが不安」という人は多いと思います。

「投資額が大きい」「ローンで借金を背負ってしまう」など、不動産投資で初めの一歩を踏み出すには、大きな決断が必要とされるのも確かです。

しかし、実際に不動産投資を行っている人は、百戦錬磨の人たちなのでしょうか。そんなことはありません。普通の会社員の方たちも多くいるのです。

そこで、不動産投資の教科書では「副業として不動投資をしてみたい」「これから大家さんになって不労所得を得たい」などと思っている不動産投資の初心者の人たちに向けて、先輩であるサラリーマン大家の生の声を伝えるインタビューをお届けします。

今回、登場するのは、秋山祐明（あきやま・ひろあき）さん。

秋山さんに不動産を始めた理由や実績、投資した感想、不動産投資を考えている人へのアドバイスなどを聞きました。これから不動産投資を始めようと考えている人は先輩大家の経験をぜひ参考にしてみてください。（取材：不動産投資の教科書編集部）

きっかけは人生50年と考えていた時に出会った不動産投資の本

編集部：
秋山さんの投資家歴と実績を教えてください。

秋山：
不動産投資を始めて、今年で5年目です。今は東京都内で東新宿、大塚、池袋、住吉、錦糸町、亀戸に区分マンション6室を所有して運営しています。全て新築です。家賃年収は700万円で、投資額は1億6000万円になります。最初の物件は東新宿のマンションで約3000万円でした。この物件は、35年ローンで購入しました。

編集部：
中古ではなく、全て新築なのは？

秋山：
新築のよいところは、カタログがあることです。カタログから、そのマンションが建っている街のことが分かります。例えば、入居者が物件を決める大きな要素として交通手段のよさや街の生活環境（商業や公共施設など）があります。カタログからは、そうしたことが一冊にまとまっていて一目瞭然です。

中古は自分で調べるのが大変です。自分がよく知っているエリアか、持ちたいエリアの情報を集めた上で、いろいろな不動産屋さんのネットワークを構築して掘り出し物件が出てくるのを待たなければなりません。しかし、新築ではこうした街の情報をすぐに知ることができるので、知らないエリアでも投資判断が容易にできるのがメリットだと思います。

今は物件が高騰していますが、新築でも家賃相場次第では利回り4％ぐらいは確保できるかなと思っています。もちろん、自分が求める物件がいつも都合よく見つかるわけではないので、そうした物件が出てくるのを待つことも重要だと思っています。

編集部：
不動産投資を始めた理由は？

秋山：
私は食べることと、洋服が好きで、自分でいうのもなんですが浪費家タイプ（笑）。そこで、これまで15年ほど株式投資をしてきたのですが、なかなか大きなお金を作ることができませんでした。自分が想像していたほど、お金が貯まっていなかったんです。

それと、私としては50歳で死ぬつもりで生きてきたんですよ（笑）。しかし、40歳を迎えた頃、母親がとても元気だったこともあって、「私が先に死んだら親不孝だな」と50歳以降のことも考えるようになったんです。さらに、年齢を考えると会社で昇格しても、もらえる給与とそれで貯められるお金の限界も見えてきました。そこで、今後の人生を考えて「もっと収益の得られる方法は何だろう」と思っていたんです。

そんな時、「不動産投資は東京17区!中古ワンルームを選ぶ!」（東洋出版）という本の新聞広告をたまたま目にしました。そして、その本の「17区」という言葉が私にはひっかかったんですよ（笑）。そこで、「なぜ17区なのか？」という理由を知りたくて、著者の不動産投資会社のセミナーに行くことにしたんです。そのセミナーで、うまくやれば利益も出るし、節税にもなるという不動産投資の仕組みを知りました。そこで興味を持ったことが不動産投資を始めるきっかけでした。

編集部：
投資を始める前は不動投資にどんなイメージを持っていましたか？

秋山：
実は、それまでも不動産投資会社から営業の電話がかかってきていました。でも、自分が不動産投資を分かっていなかったので、まず営業の人が言っていることが分かりませんでした。それと、営業マン自体が怪しくて、うさんくさいところがありました（笑）。そういうイメージでした。

編集部：
それでも、不動産投資に踏み切ったのは？

秋山：
先ほどもお話ししましたが、不動産会社のセミナーに行って、不動産投資の仕組みが分かったからですね。やろうと思ってからは、実際に3社の不動産会社に行って営業マンに会いました。そして、最後に行った会社の営業マンから話を聞いて、自分が持っていた疑問点が全て解決できたことが大きかったですね。

編集部：
不安はありませんでしたか？

秋山：
一番は金額が高いことでした。それと「姉歯事件」（一級建築士による構造計算書の偽造事件）があったので、購入したマンションに不備はないかという不安もありました。しかし、新築物件は「瑕疵（かし）担保責任」の保険が10年付いていたので解消できました。

それから、入居者が入ってくれるかの不安もありましたが、これも不動産会社の保証があったので安心できました。実は1件目（東新宿の区分マンション）はサブリース（物件の所有者から不動産賃貸管理会社が一括して借り上げる仕組み）で始めたのですが、リース契約料が安いので、キャッシュフロー（現金収支）が悪くなることが始めてみて分かったんです。そこで2年目の更新時に集金代行契約に変えて、キャッシュの差額を空室リスクに備えて貯蓄することにしました。

編集部：
投資前に苦労したことは？

秋山：
勇気を持つことと、物件や仕組みなどの下調べをするバランスです（笑）。初めてだと分からないことだらけなので苦労しました。

一方で、最初に購入した東新宿のマンションは、不動産投資に熱心で、複数の物件を所有しているマンション理事の方が多くいたんです。その人たちから、分からないことや経験者ならではのアドバイスをいろいろと聞くことができました。このことは、私にはとても大きかったですね。不動産投資は実際にやってみないと分からないことが多いんです。だから、経験者から学ぶことができたのは、非常によかったですね。

編集部：
逆に投資後で苦労はありましたか？

秋山：
確定申告です（笑）。不動産投資は、減価償却を始めとした経費の様々なルールがあります。自分が不動産に「経営」で携わることになりますので、それらをしっかり知った上で管理する必要があります。

私は全ての物件の理事をしているので、不動産管理会社とのコミュニケーションや資料のやり取りをしたり、不動産投資をする、いろいろなオーナーの人と交流もしていたりするので、交通費や通信費、交際費などのメモをしっかりとって記録しています。こうした点は小まめにやらないと溜まってしまって、意外に大変ですね。

部屋の特徴が出せない、長期修繕計画に落とし穴　失敗はやって初めて分かる

編集部：
物件選びで、秋山さん独自の基準などはありますか？

秋山：
「部屋の大きさ」「駅からの距離が10分以内」「高級感」「セキュリティー」「物件の雰囲気」「建物の規模感」という点を決め手にしています。例えば、駅からの距離は実際に歩いて確かめます。実はある不動産会社の営業の人から「物件は自分の基準で選んではいけない」と言われたんです。

理由は、自分が重視する点と住み手が重視する点が同じではないからだそうです。そこで、これまで購入したマンションについては売り出されていた全タイプの部屋を見学しました。

実際に部屋を見れば、「ここがいいかな」と思った物件について「窓からの景色」や「部屋の造り」など、どんな特徴があるのかを確かめることができるし、どんな人に借りてもらえそうかも仮説検証できます。

この考え方には、私がマーケティングの仕事をしていることもあって、その知見が役立っています。また、趣味で「渡辺篤史の建もの探訪」（テレビ番組）も長年観ていたので、それも物件選びに生きていますね（笑）。

編集部：
これまで「失敗した！」と思ったことはありますか？

秋山：
まず思い当たるのは、自分の物件基準が固まっていない時に購入したマンションです。後になって考えてみると入居者に向けて部屋の間取りや眺望などの特徴が書けなかったことですね。物件自体は悪くないんですが、入居者にアピールできる自信度は低くなってしまいました。

もう1つは、立体駐車場とその駐車のためのターンテーブルが完備されているマンションです。こちらは機械設備のためメンテナンス費用が定期的にかかり、利用者がいなければ結構なコストがかかってしまうんです。

さらに、この物件は、長期修繕計画で12年目に借り入れが必要になるという大きな穴がありました。計画では、一時金を拠出しなければいけないし、借り入れの額も300～1000万円になるということだったので驚きました。

原因は不動産会社の当初計画が甘かったことです。加えて、管理会社の担当者が2度も変わったため、途中経過がうまく引き継げていなかったことです。しかし、これも先ほど話した不動産投資の経験豊富な理事の方がいたことで分かったんです。もし自分だけだったら分からなかったと思います。事前に分かって助かりました。

このことで、同じ志を持つ人とのつながりが大事であることを痛感しました。それから、普段からオーナー仲間とコミュニケーションし、様々な失敗事例と解決方法を聞くことで、すぐに対処ができるように知識の経験値を上げています。オーナーのネットワークがあれば、初めて遭遇したトラブルの相談もしやすいですから。

不動産投資は「投資」ではなく「経営」です

編集部：
そうした失敗も踏まえて、不動産投資をしてみた感想を教えてください。

秋山：
「楽しい！」というのが率直な感想です。私は不動産投資は「投資」ではなくて「経営」だと思っているんです。なぜかというと、「建物をどうやってよくしていくか」「管理会社と一緒になって建物を育てる」「現場のマンションの管理人にどのように動いてもらうか」といったことがあるからです。

新築マンションは、こうしたことを関わっている人たちと一緒に作っていく感覚です。だから、やりがいがあります。そして、こうした経験が身になっていることが楽しいですね。

私にとって不動産は子どもみたいなものなんです。そして、その子どもである物件を関わっている人と育てていくのが一番の楽しみですね。

編集部：
今後も物件を増やしていくなどの考えはありますか？

秋山：
増やしたいとは思っています。できれば、きりのよい10件くらいまで行きたいですね（笑）。家賃収入も1000万円まで増やしたいとは思っています。物件は新築の区分マンションの路線は変えないつもりです。

新築の区分マンションは、私が不動産投資した原点です。それから、中古はリスクが高いし、一棟物件やアパートもリスクがあると思っています。ただし、今は世の中的に不動産の市場は逆風かなと思っているので、すぐに増やすというわけではなくて様子見というところですね。

編集部：
最後に、これから不動産投資を考えている人にアドバイスはありますか？

秋山：
実際に不動産投資をしている人から学ぶことがよいと思います。私も経験豊富な不動産オーナーから、いろいろと聞くことができたことで、とても勉強になりました。

ただ、そういう人たちとのつながりがない方もいると思います。その場合には、不動産会社で実際に不動産投資をしている営業の人に聞くのがよいと思います。そして、話を聞く時には、その人がどの程度の物件を、どれくらいの期間やっているのかを尋ねるとよいと思います。

もし、投資していない人が担当になったら、必ず変えてもらいましょう。物件の説明を聞くだけでは絶対にダメです。不動産オーナーとしての心得や注意点を聞いてみましょう。それから、不動産会社も1社ではなく、最低でも3社はあたって比べてみることを、おすすめします。