空室率の目安と推移｜全国・首都圏・主要都市の最新データと改善策7選【2026年最新】

「自分が所有している物件の空室率、これって普通なのか？それとも危険水準なのか？」——不動産投資をしていると、誰もが一度は抱く不安です。

結論から言うと、全国の賃貸住宅の空室率は約13〜14％、首都圏で約10〜11％が2026年時点の目安。あなたの物件の空室率がこれを上回っているなら、外部環境ではなく「物件固有の問題」が原因である可能性が高く、早急な対策が必要です。

この記事を書いているのは、不動産投資の教科書運営者であり、9年間の運営の中で数百件のセカンドオピニオン相談に対応してきた山本です。相談の中で最も多いのが、「空室が増えてきたが、これが相場なのか、自分の物件だけなのかわからない」という不安の声でした。

この記事では、オーナーとして知っておくべき以下の6つをすべて手に入れられます。

• 2026年最新・全国／首都圏／主要9都市別の空室率データ
• 構造別（マンション系/アパート系）・築年数別の空室率の目安
• 空室率がキャッシュフローに与える影響の実シミュレーション（10戸モデル）
• あなたの物件の空室率を10項目でセルフ診断できるチェックリスト
• 空室改善の具体策7選＋費用対効果ランキング
• 改善を諦めて「売却撤退」すべき判断軸（3つの条件）

読み終える頃には、「自分の物件の空室率は黄信号なのか赤信号なのか」「具体的に次に何をすべきか」の判断軸が、あなたの中にしっかりと作られているはずです。高値で物件を買ってしまい夜眠れないような日々にならないために、ぜひ最後までお読みください。

1．空室率とは？3つの計算方法と「見るべき1つ」

ひと口に「空室率」と言っても、実は3つの計算方法があります。どれを見るかで数字の意味が変わるため、まずはここを整理しましょう。

1-1．3種類の空室率

種類	計算式	使われる場面
①戸数ベース空室率	空室戸数 ÷ 総戸数 × 100	一般的な統計（TAS・タイナビ等）
②時間ベース空室率	空室日数 ÷ 稼働可能日数 × 100	オーナーの実際の収益計算
③賃料ベース空室率	空室の想定賃料合計 ÷ 総想定賃料 × 100	プロの投資判断・IR

オーナーが本当に見るべきは「③賃料ベース空室率」です。なぜなら、空室戸数が同じでも「家賃10万円の部屋が空いている」のと「家賃5万円の部屋が空いている」のでは、収益インパクトが倍違うからです。

1-2．戸数ベースでの計算例

例：10戸のマンションのうち3戸が空室である場合
空室率は「3 ÷ 10 × 100 = 30％」となります。

1-3．賃料ベースでの計算例

例：10戸のマンションで家賃8万円の部屋が7戸、家賃12万円の部屋が3戸。うち、家賃12万円の部屋が2戸空室の場合。

• 戸数ベース空室率：2 ÷ 10 × 100 = 20％
• 賃料ベース空室率：24万円（空室の想定賃料）÷ 92万円（総想定賃料）× 100 = 約26.1％

このように、賃料ベースで見ると「戸数ベースより悪い数字」になることも多く、収益実態を正しく把握するなら賃料ベースが必須です。

2．【2026年最新】全国／首都圏／主要都市の空室率データ

まず全体像を押さえましょう。2026年時点の賃貸住宅の空室率の目安は以下の通りです（編集部が公表データを整理）。

2-1．全国・エリア別の空室率目安

エリア	空室率の目安（賃貸住宅全般）	傾向
全国平均	約13〜14％	緩やかに下降中
首都圏平均（1都3県）	約10〜11％	下降傾向
東京23区	約10〜11％	下降傾向
東京都市部（多摩地域）	約14〜15％	横ばい〜やや下降
神奈川県	約11〜12％	下降傾向
千葉県	約15〜16％	横ばい
埼玉県	約14〜15％	横ばい〜やや下降
大阪市	約12〜13％	横ばい
名古屋市	約13〜14％	横ばい
札幌市	約15〜16％	やや上昇
福岡市	約11〜12％	横ばい
地方中核都市以外	約18〜25％	上昇傾向

※TAS「賃貸住宅市場レポート」、各自治体住宅統計、総務省「住宅・土地統計調査」などを基に編集部が整理した目安値。構造・築年数により大きく変動します。

2-2．首都圏の空室率が下降している3つの理由

首都圏の空室率は、コロナ禍で一時的に悪化した後、2022年以降は改善傾向が続いています。その背景には次の3つがあります。

1. 転入超過の継続：総務省「住民基本台帳人口移動報告」によれば、首都圏（1都3県）は直近も年間約10万人の転入超過
2. 外国人労働者・留学生の回復：コロナ禍で減少した外国人が2023〜2024年に大幅に戻り、都心部の低価格帯物件の稼働率が改善
3. 新築供給の抑制：建築費高騰・金融機関の融資厳格化で、新築アパート・マンション着工が2017年比で約3割減少

2-3．地方で空室率が上昇している要因

一方、地方中核都市を除く地方では空室率が上昇しています。最大の要因は人口減少と世帯減少です。総務省の推計では、2020年から2040年にかけて全国の世帯数は約850万世帯減少する見込みで、都市部以外の賃貸需要は構造的に縮小していきます。

3．構造別・築年数別の空室率【重要】

「首都圏の平均は10〜11％」と言われても、構造と築年数でここまで違うのかと驚くほど差があります。

3-1．構造別空室率の目安

構造	空室率目安（首都圏）	特徴
RC造・SRC造（マンション系）	約9〜11％	遮音性・耐久性で優位、ファミリー層に強い
木造・軽量鉄骨（アパート系）	約14〜17％	新築供給過多の影響を受けやすい
重量鉄骨造	約11〜13％	マンションに次ぐ耐久性

3-2．築年数別空室率の目安

築年数	空室率目安（首都圏）	対策の方向性
築0〜10年	約6〜8％	基本的に追加対策不要
築10〜20年	約10〜13％	水回り更新で差別化
築20〜30年	約15〜20％	リノベーション検討
築30年以上	約22〜28％	大規模リノベ or 売却検討

あなたの物件の「構造×築年数」の目安値と、実際の空室率を比べてみてください。目安値＋3%以上であれば、何らかの問題が発生している可能性が高いというのが、セカンドオピニオン相談で繰り返し確認してきた基準です。

4．【独自シミュレーション】空室率があなたのキャッシュフローに与える影響

「空室率○％」という数字を、実際の手取り収入の変化に置き換えてみましょう。

4-1．モデル物件（東京23区・築15年RC・10戸）

• 平均家賃：10万円/戸、満室時年間賃料：1,200万円
• ローン返済・管理費・修繕積立・税金：年間720万円
• 満室時キャッシュフロー：年間480万円

4-2．空室率別キャッシュフロー試算

空室率	空室による減収	年間CF	満室時比	健康度
0％（満室）	0円	480万円	100％	◎
5％	-60万円	420万円	87.5％	◯
10％	-120万円	360万円	75％	△ 注意
15％	-180万円	300万円	62.5％	✕ 警戒
20％	-240万円	240万円	50％	✕✕ 危険
30％	-360万円	120万円	25％	✕✕✕ 赤字寸前

このシミュレーションから見えるのは、空室率15％を超えるとキャッシュフローが満室時の6割程度に落ち込み、20％を超えると半減するという事実です。築20年以上のアパート系物件で空室率20％前後は決して珍しくなく、ここを放置するとローン返済に支障をきたすレベルまで業績が落ちます。

4-3．【独自判定基準】「黄信号」「赤信号」のライン

5．空室率が上昇する7つの要因【外部要因3＋内部要因4】

空室率の上昇は、大きく「外部要因（オーナー側でコントロールできない）」と「内部要因（オーナー側で改善可能）」に分けられます。この切り分けを誤ると、対策の方向性が間違ってしまいます。

5-1．外部要因①：新築供給過剰

日本には世帯数に応じた住宅供給計画がなく、相続税対策や建築会社の営業により、実需を超える賃貸アパート・マンションが建設されがちです。あなたの物件の周辺半径500m以内で新築アパートが建つと、その競合圧力で空室期間が平均1.5〜2倍に伸びるというのが体感値です。

5-2．外部要因②：人口減少・世帯減少

日本の総人口は2010年をピークに減少、世帯数は2023年ピークで以降減少する推計です。特に地方中核都市以外の人口1万人以下の市町村では、空室率20〜30％が常態化しつつあります。

5-3．外部要因③：エリアの相対的魅力度低下

大型商業施設の閉店、主要企業の撤退、駅前再開発の失速などで、「かつて強かったエリアが空室率で後れを取る」現象が増えています。JR中央線の一部駅周辺、東武東上線の沿線など、具体名は挙げませんが、築20年以上の物件では顕著に表れます。

5-4．内部要因①：家賃相場からの乖離

周辺の類似物件より家賃が5％以上高い場合、内見数は目に見えて落ちます。SUUMO・HOME’Sで類似物件を20件ピックアップし、平均家賃±3％以内に収まっているか確認しましょう。

5-5．内部要因②：設備の時代遅れ

現代の入居者が重視する基本設備は、「インターネット無料／独立洗面台／宅配ボックス／浴室乾燥機／モニター付きインターホン」の5点。このうち3つ以上欠けている物件は、築浅でも空室率が悪化します。

5-6．内部要因③：管理会社のパフォーマンス不足

管理会社が広告料（AD）を1ヶ月分しか設定していない、内見後のフォローがない、空室期間のレポートを出さない場合、それだけで空室期間が2〜3倍に伸びるケースがあります。管理会社の変更だけで空室率が劇的に改善した事例は、セカンドオピニオン相談でも特に多いパターンです。

5-7．内部要因④：オーナーの「空室放置」

リフォーム費用を渋る、募集条件を見直さない、退去後の原状回復を最低限で済ませる——このような「空室放置型オーナー」の物件は、築年数の割に空室率が高くなりがちです。

6．【セルフ診断】あなたの物件の空室率は何が原因？10項目チェックリスト

自分の物件の空室率が「平均より悪い」とわかったら、次は原因特定が重要です。家賃を下げる前に、以下10項目を必ずチェックしてください。

「NO」が4つ以上あれば内部要因が主、3つ以下なら外部要因が主と判断できます。

7．空室改善の具体策7選【費用対効果ランキング付】

原因が見えたら、次は具体的対策です。セカンドオピニオン相談で効果が大きかった順に7つ挙げます。

7-1．対策①：管理会社の変更・見直し【費用対効果：◎◎◎】

初期費用ほぼ0円で、最も劇的な効果が出やすい対策。管理会社を「入居率連動型（入居率90%未満なら管理料0円等）」に変更しただけで、半年以内に空室率が5〜7ポイント改善した事例もあります。現管理会社への不満があるなら、まずこれを検討してください。

7-2．対策②：広告料（AD）の増額【費用対効果：◎◎◎】

広告料を1ヶ月→2ヶ月（繁忙期なら3ヶ月）に増額するだけで、仲介業者からの紹介順位が上がり、内見数が1.5〜2倍になるケースが多いです。1ヶ月の家賃を追加で払うだけで、半年分の空室が埋まれば余裕で元が取れます。

7-3．対策③：インターネット無料の導入【費用対効果：◎◎】

工事費10〜30万円、月額3,000〜8,000円/棟で、入居者の選択率が劇的に上がる投資効果の高い設備。築古物件でも「ネット無料」だけで数年分の競争力を取り戻せます。

7-4．対策④：水回り（キッチン・トイレ・洗面）の部分リフォーム【費用対効果：◎◎】

1戸あたり30〜80万円で、家賃を据え置いたまま競争力を回復できます。水回りの古さは内見時の即決理由になるため、費用対効果は非常に高いです。

7-5．対策⑤：家賃の見直し（引き下げ／据え置き戦略）【費用対効果：◯】

最終手段として使うべき対策。家賃を一度下げると次の入居者も同水準になるため、収益性が長期的に毀損します。下げる前に対策①〜④を試し、それでも改善しない場合の最後の選択肢と考えてください。

7-6．対策⑥：フリーレント・敷礼ゼロキャンペーン【費用対効果：◯◯】

家賃1ヶ月分のフリーレントや敷礼ゼロは、家賃を下げずに入居者のハードルを下げる「時限的」施策。長期的な収益性を守りつつ短期の空室を埋めるのに有効です。

7-7．対策⑦：大規模リノベーション【費用対効果：△〜◎】

1戸あたり150〜300万円の大規模改修は、築20年超の物件を「築浅並みの競争力」に回復させる切り札。ただし投資金額が大きいため、家賃アップ見込みとの収支試算が必須。残債・売却予定年数によっては費用対効果が合わない場合もあります。

具体的な対策について詳しくは「不動産投資で成功を左右する空室対策とは？実践済み効果的な対策5つ」も参考にしてみてください。

8．2030年までの空室率予測と「生き残る物件」の条件

8-1．空室率は地域二極化が加速する

今後5年間の空室率の動きを、編集部では以下のように予測しています。

• 都心3区（千代田・中央・港）：外国人需要・高所得層需要で空室率5〜8％に低下
• 東京23区・主要駅徒歩10分圏：10％前後で安定
• 首都圏郊外・地方中核都市：15％前後で横ばい
• 地方都市・人口減少エリア：25〜35％まで悪化する可能性

8-2．2030年も生き残る物件の5条件

この5条件のうち3つ以上を満たさない物件は、2030年に向けて空室リスクが高まる可能性があります。今のうちに売却・買い替え・大規模リノベのいずれかを検討する価値があります。

9．改善を諦めて「売却撤退」すべき3つの条件

すべての物件が改善可能なわけではありません。以下の3条件に2つ以上該当する場合、改善に費用を投じるより売却した方が合理的です。

9-1．撤退条件①：築30年以上＋人口減少エリア＋残債あり

築30年以上の物件は、大規模修繕費が今後10年間で1戸あたり100〜200万円発生します。そのエリアが人口減少地域であれば、改修費を投じても家賃水準が回復しない可能性が高いです。残債があるうちに売却したほうが損失を最小化できます。

9-2．撤退条件②：3年以上空室率15％以上が続いている

3年間の対策で空室率が改善しない場合、その物件の「構造的な弱さ」が原因と判断できます。オーナー側の努力では限界があり、売却→別エリアへの買い替えが正解です。

9-3．撤退条件③：キャッシュフローが2年連続赤字

空室率の悪化でキャッシュフローが赤字化し、2年連続で自己資金を投入して持ちこたえている状態は、最も危険なシグナル。金融機関からの追加融資も難しくなるため、早めの売却で損切りが鉄則です。

売却を検討する前に、専門家のセカンドオピニオンを受けるのもおすすめです。

10．国や自治体の空室対策への取り組み

社会問題である「空き家」「空室」に対して、国・自治体も対策を進めています。

10-1．空き家の用途転換支援

自治体が補助金を出して民間活用を支援する動きが広がっています。

• 世田谷区：民間NPO組織が空き家を借り上げ、高齢者の集いの場や子育て支援施設として活用（詳細はこちら）
• 埼玉県秩父市：古民家・蔵をコンサートや展示会のアートセンターとして活用
• 全国の自治体：戸建てや納屋をカフェ・アトリエなどに転用

10-2．新築賃貸物件建設の規制強化

根本的な解決策として、新築建設自体を抑制する規制も進んでいます。2002年頃から東京都23区を皮切りにワンルームマンション規制が強化され、以下の項目で建築規制が行われています。

• 専有面積の最低基準
• 管理形態の基準
• 敷地内の環境基準
• プライバシー保護への配慮

東京都区部以外でも多くの都市が類似の規制を導入しており、今後は新築供給の抑制によって、既存物件の空室率が相対的に改善される可能性もあります。

11．よくある質問（FAQ）

Q1．空室率の計算方法は？

最も一般的なのは「戸数ベース」で、空室率 = 空室戸数 ÷ 総戸数 × 100で求められます。オーナーの収益管理には「賃料ベース」（空室の想定賃料 ÷ 総想定賃料 × 100）の方が実態を反映しやすいです。

Q2．空室率の反対語は？

「入居率」です。全部屋数（全戸数）のうち、入居者がいる部屋数（戸数）の割合を指します。入居率と空室率を足すと100％になります。

Q3．首都圏（1都3県）の空室率平均は？

2026年時点で首都圏全域の空室率平均は約10〜11％。構造別ではRC造マンション系で約9〜11％、木造・軽量鉄骨アパート系で約14〜17％が目安です。

Q4．空室率は何％以下が健全ですか？

築20年程度のRC物件の場合、8％以下が健全、8〜12％は警戒、12〜18％は要対策、18％以上は売却も視野というのが編集部の判定基準です。構造・築年数・エリアにより基準値は変動します。

Q5．空室率を下げる一番効果的な方法は？

費用対効果が最も高いのは「管理会社の変更・見直し」「広告料（AD）の増額」「インターネット無料の導入」の3つ。いずれも初期費用が低く、改善効果が出やすい対策です。

Q6．家賃を下げるのは最終手段ですか？

はい。家賃を一度下げると次の入居者も同水準になるため、長期収益性が毀損します。まずは管理会社・広告料・設備・募集条件を見直し、それでも改善しない場合の最終手段と考えてください。

Q7．築30年以上の物件は売却すべきですか？

築年数だけでは判断できません。「築30年以上＋人口減少エリア＋残債あり」の3条件が揃った場合は売却も検討すべきですが、都心部・駅近・リノベ済みであれば十分な競争力を保てます。

Q8．サブリース契約は空室対策になりますか？

サブリースは毎月の収入は安定する一方、賃料見直し条項で実質値下げが行われるリスクがあります。空室対策として使う場合は、契約内容（賃料減額条項・中途解約条件・原状回復負担）を慎重に確認してください。

Q9．オフィスの空室率はどうなっていますか？

2026年の都心5区のオフィス空室率は約5〜7％で、コロナ禍のピーク（約7〜8％）から改善傾向。ただしテナント縮小・ハイブリッド勤務の定着により、再び緩やかに上昇する可能性があります。

Q10．人口減少エリアの物件を持っています。どうすればいいですか？

選択肢は①大規模リノベで競争力回復、②短期賃貸（民泊・マンスリー）へ転換、③売却、④用途転換（シェアハウス・事務所）の4つ。物件の築年数・残債・周辺環境により最適解が変わるため、専門家に相談するのが近道です。

まとめ：空室率は「平均との比較」と「原因特定」で9割解決する

空室率について、本記事の要点を最後にまとめます。

空室率は、不動産投資家にとって最も気になる指標の一つです。ただし、「空室が増えた＝オーナーの努力不足」と単純に結びつけてしまうと、対策の方向性を誤ります。まずは全国平均・エリア平均と比較し、自分の物件が「標準の中にいるのか、逸脱しているのか」を冷静に把握することから始めてください。

空室率の悪化に夜眠れないほど不安になっているオーナーの方もいらっしゃるかと思います。この記事の判定基準・チェックリスト・対策7選を使って、一つずつ原因を特定し対策を実行していけば、ほぼすべての物件は改善可能です。それでも改善が難しい場合は、不動産投資の教科書のセカンドオピニオンサービスを通じて、売却も含めた出口戦略を一緒に考えることもできます。

あなたの大切な不動産資産が、長期にわたって安定的にキャッシュフローを生み出すことを心より願っています。