• 不動産売却, 高く売却するコツ
  • 2017/4/19

中古物件のリフォームと売却の関係|リフォームすれば早く、高く売却できるって本当?

中古物件を高値売却するにはリフォームをした方が良いとお考えですか?その一方で、リフォームをしたら本当に高値売却できるのかと疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

リフォームと不動産の高値売却の関係には諸説が入り交じっており、結局のところはケースバイケースであるという結論になっていることが多いのも事実です。

リフォームをした方が高値売却できるのか、それともリフォーム後の売却は損なのか?少しでも不動産を高く売却したいとお考えの方のために、不動産投資の教科書の豊富な情報をもとにその是非についてまとめました。


1、リフォームと売却価格の関係

(1)売却前リフォームとは?

戸建住宅やマンションなどの中古物件を売りに出す際、そのままだと古くなった印象を与えてしまったり、傷みや劣化によって物件の魅力が低下してしまう恐れがあります。それを防ぐため、事前にリフォームまたはリノベーションをしてから売りに出した方が有利になるのではないかという考え方があります。

(2)リフォーム済み住宅が人気を集めている理由

リフォームをしてから売却される物件は「リフォーム済み住宅」と呼ばれ、中古物件の中でもひとつのジャンルが確立されています。それだけリフォーム済み住宅の人気が高いことを示しているわけですが、その理由は価格の安さです。

中古住宅なので当然ながら新築よりも安く購入でき、リフォームをすることによって新築と変わらないような状態に仕上げれば、新築よりも安く新築同然の家が手に入るというわけです。

売却前リフォームが注目されているのは、買い手側のリフォーム済み住宅人気が背景にあります。

2、リフォーム後売却のメリット

リフォーム後に不動産を売却するメリットは主に3つです。いずれも高値売却、早期売却につながるものです。

(1)第一印象がとても良い

リフォーム後の不動産売却は、何といっても第一印象に大きなメリットがあります。自分の生活の場を求めている買い手候補にとって、リフォーム済みの美しい中古物件は第一印象の段階で候補から外れてしまう可能性が低くなります。

内覧の印象が良いということは高値売却(もしくは値引きをせずに済む)、そして早期売却の可能性はそれだけ高くなります

(2)購入後すぐに住める

売却前にリフォームを完了している住宅は、購入後すぐに住める状態であることも魅力です。転勤などで引っ越し需要が高まっている時期であれば購入後すぐに住める物件を探している人も多く、「すぐに住める」ことはこうした人たちのニーズにも合致します。

(3)リフォーム費用も住宅ローンで手当てできる

中古物件をリフォーム前提で購入した場合、購入後に行うリフォーム費用は購入者が自前で用意することになります。その費用をローンで手当てする場合、リフォームローンを利用することになりますが住宅ローンより金利が高いことに加えて、購入時の住宅ローンと2つのローン返済が重なることになり、返済負担が大きくなります。

リフォームをしてから売却される物件であれば、リフォーム費用が上乗せされていたとしても全額を住宅ローンで工面できるのでローンが重なることがなく、住宅ローンなので金利も安いメリットがあります。

このことは売却を有利にする要因なので、高値売却、早期売却にはプラスとなります。

3、リフォーム後売却のデメリット

リフォーム後売却にはメリットがある一方で、デメリットもあります。むしろリフォームが裏目に出てしまうこともあるので、デメリットもしっかり押さえておきたいところです。

(1)リフォーム費用を売却価格に上乗せしづらい

売却前にリフォームをするということは、リフォーム費用である数百万円を売却価格に上乗せする必要があります。高い買い物だけに買主は価格に対してとても敏感なので、この上乗せ分が早期売却の可能性を低くします。

価格交渉の段階で数百万円単位の値引きに応じざる得ないことになると、事実上リフォーム費用を全く回収できないという事態も考えられます。

(2)逆に売れ残る可能性がある

リフォームやリノベーションは、家をその人の好みに作り替えるためのものです。人の好みによる部分が大きく、どんなリフォームをするかの好みは人それぞれです。せっかくお金をかけてリフォームをしてから売却しようとしても、そのリフォームを好む人が見つからなければ意味がなくなってしまいます。

売却を有利にするために行ったリフォーム工事のせいで、かえって物件が売れ残ってしまう場合もあるのです。

(3)リフォーム工事期間中は売却活動ができない

大規模なリフォーム/リノベーションの工事となると工事期間が数ヶ月に及ぶこともあります。その期間中は売却活動ができないので、早く売却したい人にとってはリフォーム工事期間が逆にネックになります。

早期売却を希望する場合は、リフォームはせずにその分売り出し価格を低く設定した方が有利です。 

4、中古物件を探す買い手の本音とは

中古物件のリフォームと売却の関係を考えるには、買い手の本音を知っておく必要があります。買い手が中古物件に何を求めているのかを知ることで、売却前リフォームの是非が見えてきます。

(1)そもそも中古物件に新築の状態を期待していない

新築ではなく中古物件を探している買い手候補が最も重視しているのは、価格です。新築より安く買えることに魅力を感じているので、少々古い物件であっても中古物件で構わないと考えている人が大半です。

費用をかけてまでリフォームをしても、中古物件を探している人たちには「好みが違う」などの理由からその価値が伝わらない可能性もあるわけです。

(2)見えない部分に問題があるかも知れないと考えている

リフォーム済みの物件であっても中古物件であることに変わりはなく、「売主が認識していない不具合があるかも知れない」と考える買主もいます。事実、ネット上の記事などでも中古住宅を購入する際には見えない部分の不具合に対する注意が喚起されています。

買い手候補はこうした中古住宅の事情をある程度理解しているので、売主が隠している不具合は論外としても、売主も認識していない不具合が隠れているかも知れないと考えたとしても不思議ではないでしょう。

リフォームをしたとしてもその疑念を完全に払拭することはできないので、リフォーム済みであることが売却を有利にするとは限りません。

(3)中古物件は「素材」?

中古物件を探している買い手候補の中には、購入後に自分でリフォーム/リノベーションをしようと考えている人が多くいます。そんな人たちにとって、中古物件は自分の好みにリフォームするための「素材」です。

すでにリフォームされている中古物件がその人の好みと奇跡的に一致していれば売却に有利となりますが、そうでない場合の方が多いため「素材」を探している人が多い中古住宅市場において、リフォーム済み物件は不利になります。

(4)築年数まではリフォームできない

売却前にリフォームをする理由は売却を有利にさせるためですが、中古物件の「年齢」にあたる築年数までは取り繕うことができません。リフォーム済みのきれいな中古住宅であっても築年数からかなり古いことが分かれば、かえって見えない部分の劣化や不具合への懸念が大きくなり売れ残るリスクを高くします。 

5、売却前のリフォームはアリなのか?ナシなのか?

リフォーム後の中古物件売却は結局、アリなのか?ナシなのか?その結論を考えてみたいと思います。

(1)リフォームのコストパフォーマンスを考える

売却前リフォームの是非についてを整理すると、以下の2つに集約されます。

  • リフォームに要した費用よりも資産価値が向上して高く売れるか
  • リフォーム費用分だけ資産価値の向上が見込めないのでそのまま売るか

それぞれのケースが成り立つ条件を順に見てみましょう。

①リフォームに要した費用よりも資産価値が向上して高く売れる場合

売却前リフォームをした結果高く売却できれば、リフォームをしたことが正解になります。そのためには、以下の3点がポイントになります。

  • 資産価値が向上するリフォームを行う
  • リフォーム費用を安く抑える
  • 売却査定サイトを利用するなど高額売却の工夫をする

資産価値が向上するリフォームとは、どんなリフォームのことでしょうか。

不動産なので立地条件を変えることはできませんが、家の中の美観や設備、一戸建ての場合は外観も含めてリフォームや修繕で改善すれば物件の魅力が増して高値で売れやすくなります。

では、どの部位をリフォームすると資産価値が向上するのでしょうか。その傾向を知ることができるデータがあります。国土交通省がまとめた「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」という調査結果によると、人気部位は以下のようになっています。

出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状

この結果を見ると、水廻りと住宅設備に人気が集まっており、これらの部位をリフォームした住宅は資産価値が向上すると考えられます。

こうした部位に対して「少しでも安く」リフォームをすることが、リフォーム後売却の重要なポイントとなります。リフォーム費用を節約する方法については、「予算オーバーしないために!リノベーションの費用について知っておきたい6つのこと」の記事にある「4、リノベーションの費用を節約する方法は?」をご参照いただければと思います。

②リフォームをせずにそのまま売却する場合

もうひとつの選択肢、リフォームをせずにそのまま売却する場合は購入者がリフォームを行う必要があるため、リフォームにかかるであろう費用分だけ安く売りに出すことが早期売却もしくは高値売却のコツです。

不動産業者の多くはこちらの選択肢を推奨する傾向があるので、その理由については次項で解説します。

(2)リフォームの費用分だけ安く売却するのが正解?

中古物件を探している買い手候補の心理や要望を考慮すると、大規模リフォームは行わずそのまま売りに出すのが正解であると考える不動産業者が多いようです。リフォームに要する費用分だけ安く売りに出せば、買い手は安く買えた分だけ購入後のリフォームにお金を回すことができるからです。

購入後のリフォームであれば買主の希望に沿ったリフォームができるため、その「素材」として中古住宅を探している人の目に留まりやすく、早期売却につながるというわけです。

これだと高値売却が難しいように見えるかも知れませんが、リフォーム費用を上乗せしたことで売れ残ってしまい、出回り物件として知られるようになってからだと値引きに応じざるを得ず、結局はリフォームをせずに売却した価格よりも低くなってしまう可能性が高くなるのです。

不動産の売却は情報の鮮度も大切なので、リフォーム前の状態で早期に売り抜けるのが得策だと言えるでしょう。

どちらを選択するかを最終的に決めるのは売主本人ですが、仲介を依頼している不動産業者に「リフォームすべきかどうか」を相談して一緒に決めるのが得策であることは間違いありません。

(3)安くできる修繕、リフォームはプラス材料

リフォームといってもその規模は様々です。トイレや浴室などを大々的にリフォームするのとは違って壁紙の張替えや障子の張替えなど、こうした目に見える部分を修繕しておくのは内覧時に好印象を与えることに役立ちます。厳密に言うとリフォームとは呼べないものですが、こうした見える部分の修繕であればお金をあまりかけることなく物件の印象も良くなるのでおすすめです。

中古車を売りに出す場合、売主の好みでカスタム仕様にしている車が高く売れるかどうかは買い手の好み次第ですが、全体をきれいに洗車しておいてタイミングベルトやブレーキなど走行の安全に関わるような部分をしっかりとメンテナンスしておくことは売却のプラス材料になるのと考え方は同じです。

さらに、中古車を売りに出す際に洗車が有効なのと同じく、中古住宅を売りに出す際には掃除や整理整頓で買い手候補に好印象を与える努力を惜しまないようにしましょう。これは中古住宅と中古車、どちらにも共通する高値売却と早期売却の基本です。

(4)ホームステージングという売却戦略

売却前にリフォームをするべきかどうかという選択肢の次に、もうひとつ考慮したいものがあります。それは、ホームステージングです。ホームステージングとは家具や小物などのコーディネートによって物件の魅力を高める演出のことです。インテリアコーディネートとの違いは、いかに高く売れるか、売れやすくするかという目的に絞っていることです。

ホームステージングも高値売却、早期売却への戦略として効果的なので、詳しくは「ホームステージングとは?中古物件の魅力をアップしてより高額で不動産売却する方法」も併せてお読みください。 

まとめ

中古物件のリフォームと売却の関係について解説してきましたが、いかがでしたか?「リフォームできれいにすれば高く売却できる、早く売却できる」ということが、必ずしも真実ではないことがお分かりいただけたと思います。

不動産取引には様々な立場の業者が関わっているため、それぞれの業者の立場によって言うことが異なるかも知れませんが、そんな時はフラットな視点を持って最終的に何が一番プラスになるのかを、この記事の情報も参考にしながらご判断いただければと思います。

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