【COZUCHI】自由が丘 一棟ビル フェーズ1

2022年9月1日から、COZUCHIにて不動産投資クラウドファンディングの新ファンドの募集が始まります。

本記事では、今回募集される新ファンドについて紹介します。

COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。
長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。

投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件なども取り扱っています。

平均的な期待利回りは4～10%程度と比較的高く、利回りを重視したい方にとって最適な不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

また、COZUCHIは手数料を支払えばファンドの途中解約ができるので、急に現金が必要になった際も安心です。

１、ファンドの概要

今回募集があるのは、「自由が丘 一棟ビル」の二次募集です。概要は以下のとおりとなります。

本ファンドは、当初募集期間内において、募集金額に対して応募金額が満たない状況のため、二次募集として新たに募集期間を設けられました。運用開始日や運用期間などの運用スケジュールの変更は、一切ありません。

本ファンドの一般募集・二次募集のいずれかに応募された方で、総額30万円以上出資いただいた方に関しては、「渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1」ファンドの特別優先権が付与されることになっています。

なお、本ファンドに一般募集で既にご応募いただいている投資家様のうち、増額をご希望の方は、追加出資の申込みを受付けているとのことです。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

２、ファンドの特徴

本ファンドは、東急東横線・自由が丘駅から徒歩5分の土地および建物一棟の所有権を投資対象としています。

本物件は、リーシングおよびリースアップにてバリューアップを行い、入居するテナントから安定したインカムゲインを得ながら、最終的に収益物件として売却することでキャピタルゲインを目指すファンドとなっております。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

（１）商業地としての需要が高い“自由が丘”エリア

本物件が所在する自由が丘エリアは、東急東横線で渋谷から8分、横浜から18分と東京・神奈川両県からのアクセスに優れた場所に位置します。
また、東横線は東武東上線や西武池袋線にも直通であるため、埼玉方面からのアクセスも可能です。2023年には、東横線が新横浜方面に直通となる東急新横浜線が開通する予定で、よりアクセスの利便性が高くなるでしょう。

1927年の東急東横線の開通をきっかけに住宅街として知られてきた自由が丘。
近年は、話題のスイーツ店やセレクトショップなどの出店増加によりお洒落な街並みが形成され、特に週末は女性を中心とした多くの若者が訪れます。
中でも、ヴェネチアを再現した非日常あふれるラ・ヴィータや、お洒落なセレクトショップやファッション店舗などが立ち並ぶマリ・クレール通りはヨーロッパの街並みを思わせる異国情緒溢れ、その洗練された雰囲気は多くの若者から支持を集めています。

近年益々商業地としての需要が高まる中、令和2年度に都市計画決定がなされ、今後さらに再開発が進むことが期待されています。

（２）都市再生推進法人による街づくりエリア

本物件は、自由が丘エリアの街づくりを進めるため、目黒区が都市再生推進法人として指定した株式会社ジェイ・スピリットが推進する街づくりエリアに位置しています。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

自由が丘エリアは、これまで独自のブランドを確立してきましたが、昭和初期に築いた都市基盤をベースに発展してきたことから、都市基盤整備の観点で開発が遅れていると言われます。

駅周辺では商業施設が立ち並ぶ一方、駅周辺を離れた地域では、建築基準法上の第一種低層住居専用地域が広がり一定の建築制限を受ける地域です。
ですが、近年商業地としての需要の高さから商業施設の出店は増え、駅周辺の立地内で収まらず第一種低層住居専用地域へも広がり、現状にそぐわない用途地域となっている課題が挙げられています。

これまで確立してきた自由が丘のブランドを守るためにも、目黒区は、令和2年に自由が丘の街づくりを推進している株式会社ジェイ・スピリットを都市再生推進法人と位置づけました。
まずは、2025年までに自由が丘周辺の用途地域並びに容積率の見直しをはじめとした都市基盤整備計画の実行に向け、現在も準備を進めているとのことです。

（３）収益物件として「保有」および「売却」

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

本物件は安定したインカムゲインを得ながら、リーシングまたはリースアップにてバリューアップを行うことで、収益物件としての売却が可能となります。
本物件取得時の現況表面利回りは約4％と周辺物件と比較すると高くない収益性ですが、TRIAD社が本物件を調査したところ、現在入居する9つのテナントのうち5つは相場を下回る賃料設定がされておりました。

さらに、うち2つのテナントは約50%ものディスカウントにて賃料設定がなされており、2つのテナントのリースアップおよび現在空室となっている1室のリーシングを行うだけでも収益性は改善し、表面利回り年5.4％の収益物件に改善される見込みです。

本立地周辺事例からみても、売却時表面利回りが年4.8％となる価格にて売却は十分可能であり、その際は本ファンドの想定利回り年5%を超える配当は可能です。

（４）街づくりが進めば本物件価値は上昇

本物件は、目黒区が指定した都市再生推進法人が進める街づくりエリアに位置しています。
街づくりが具体的に進めば周辺環境の向上や人口の流入が期待でき、賃料上昇の期待値はさらに上がることになるため収益物件としての価値上昇が見込めるでしょう。

出典：ファンド詳細ページ – COZUCHI

また、本物件立地の用途地域が変更され容積率が上昇した場合、より規模の大きい建築物を建てることが可能になるため、本立地の資産価値は上昇します。

本物件は、自由が丘駅徒歩5分の、商業施設が立ち並ぶ人通りが多い学園通り沿いに面しています。
約170坪のまとまった土地であることから、希少性が高く、一般法人やファンドを始め、将来建替えを見据えるデベロッパーも売却先候補になると考えられます。

なお、本物件が運用期間内において想定していた価格での売却が難しい場合、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取りフェーズ1としての本ファンドはクローズするとのことです。
収益物件として今後もバリューアップが可能であり高値での売却が狙えると判断した場合は、新たにフェーズ2としてファンド組成を行う可能性があります。

２、COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動するので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があります。
キャピタルゲインが生じない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。

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LAETOLI株式会社が提供している、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】 の新ファンドについて紹介しました。

新ファンドの詳細ページもあわせてご確認ください。