不動産投資においてその投資物件の価格が適正であるかどうかを判断するのに、実際の取引実績のデータから確認すると同時に、「積算価格」を算出して用いることがあります。
今回は、
- 積算価格とは
- 土地・建物・区分マンションの積算価格計算方法
- 不動産投資で積算価格が重要になる場面
について解説します。
不動産投資のバイブル
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、積算価格とは？収益価格との違い
（１）収益価格との違い
そもそも積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価額のことを言います。
積算価格の算出方法を「原価法」と呼びます。
なお、土地の価値の評価の方法としては路線価や国土交通省の公示価格を利用して価格を算出します。これに対して建物の場合には再度新築した場合の価格を前提に、その価格に残化率（価値が０になるまでの年数に対する新築から経過した年数の割合）を掛け合わせたものから算出されます。
一方、収益価格とは、対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益と現在価値を総合した評価額のことを言います。収益価格の算出方法を「収益還元法」と呼びます。
（２）積算価格と収益価格はどちらがよく利用される？
積算価格は、建物を再度建てる場合の「費用面」に着目し、主に自分で使用する場合に不動産価格を算出するために利用されます。
一方収益価格は、対象の不動産から得られる家賃などの「収益面」に着目し、不動産投資をする場合に不動産価格を算出するために利用されます。
つまり、積算価格と収益価格との評価額を算出においては、着目する観点が違うことから評価する側の目的によって違うということになります。
（３）積算価格は金融機関の担保評価で使われる
金融機関からお金を借りるには相当額の担保が必要となります。
そして金融機関が物件の融資額の評価（担保評価）をする際に、物件の耐用年数、構造などよりも重視しているのは「積算価格」を基準にした担保評価額です。
つまり、金融機関からお金を借りるにあたっては「積算価格がどのくらい高いか？」が重要となります。
したがって、金融機関から融資で投資物件の購入を検討する場合、まずその物件の積算価格を知っておくことは非常に重要と言えます。
２、積算価格の計算方法
積算価格の計算方法は、以下の通りです。
「積算価格＝土地の価格＋建物の価格」
（１）土地の積算価格の計算方法
まずは、土地の積算価格の計算方法です。
土地の評価は、主に
- 国税庁の「相続税評価額路線価」
- 市町村の「固定資産税路線価」
- 国土交通省の「公示価格」
- 都道府県の「基準地価」
などの価格に対して、土地の形状、接道状況などの要因を事情補正しながら、評価をします。
なお、こちらの価格については資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」からまとめて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。
例えば、路線価が23万円/㎡の整形地、土地面積が100㎡の土地の積算価格は「2,300万円」になります。
しかし、実際の取引の中では様々な形をした土地があります。
土地の形状により、積算価格の計算方法が変わります。
① 角地の土地
角地の土地の場合は利用価値が高いと言われています。算出方法は以下の通りです。
- 面する道路の中で一番高い方の路線価で計算した数値を出す
- 更に１割増しの評価をする
例えば、一番高い路線価が30万円で、敷地面積が200㎡の３面道路に面する角地の積算価格は以下の通りです。
30万円×1.1×200㎡＝6,600万円
②二面の道路に面する土地
二面の道路に面する土地の場合、評価額が高い方の数値だけで計算します。
③ 旗竿地の形にした土地
旗竿地とは、下記図のように、袋地から伸びる細い敷地で道路に接するような土地のことを言います。
土地として利用しにくいことから、一般的には３割ぐらい低く評価されます。
（２）建物の積算価格の計算方法
建物の積算価格は下記計算式にて計算することができます。
「建物の積算価格＝再調達価格①×延べ床面積×（残耐用年数÷耐用年数）②」
①再調達価格
再調達価格とは、建物を再度新築した場合の価格のことを言います。
建物の構造によって、新築時の単価は下記のように決められています。
- 鉄筋コンクリート（RC）・・・20万円/㎡
- 重量鉄骨・・・・・・・・・・18万円/㎡
- 木造・・・・・・・・・・・・15万円/㎡
- 軽量鉄骨・・・・・・・・・・15万円/㎡
例えば、RCの構造で、延べ床面積が60㎡の再取得価格は「20万円×60㎡＝1,200万円」になります。
②残耐用年数÷耐用年数
「残耐用年数÷耐用年数」にて、建物の残化率を計算することになります。
建物の構造によって下記のように法定耐用年数が決められています。
- 鉄筋コンクリート（RC）・・・47年
- 重量鉄骨・・・・・・・・・・34年
- 木造・・・・・・・・・・・・22年
例えば、築年数17年の重量鉄骨の建物の残化率は「（34—17）÷34＝50％」となります。なお、耐用年数を超えた場合は、無価値をみなされます。
【例】下記条件の建物の積算価格を計算してみましょう。
- 構造：木造
- 建築年数：11年
- 延べ床面積：200㎡
—計算—
15万円×200㎡×（11÷22）＝1,500万円
（３）区分マンションの積算価格計算例
次は、区分マンションの積算価格を計算してみましょう。
下記前提条件にて計算します。
【前提条件】
- 物件面積：75㎡（バルコニーは共用スペースのため面積に入りません）
- 建築年数：10年
- 土地路線価：23万円
- 建物の敷地面積：1,800㎡
- 区分マンションの土地の持分：40万分の5,000
・土地の積算価格
23万円×1,800㎡×5000÷400000＝5,175,000円
・建物の積算価格
20万円×（47—10）÷47×75㎡＝11,800,000円
・土地と建物の合計積算価格
5,175,000円＋11,800,000円＝16,975,000円
３、不動産投資で積算価格が重要になる場面
積算価格は金融機関の担保評価で使われるため、重要になるのは「融資」の場面です。
しかし、不動産投資会社を通して融資を受ける「提携ローン」を利用する場合は、不動産投資会社と金融機関の間で担保評価について取り決めがされていることがほとんどであるため、あまり問題になりません。
物件の買い増しをするにあたり、提携ローンの与信額をオーバーしているため、自ら金融機関とローンについて交渉しなければならないという場面において、新たに買い増しする物件の積算価格を自分で計算してみることが重要になるのです。
積算価格についてのQ&A
積算価格を簡単に説明すると？
「積算価格＝土地の価格＋建物の価格」：土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価額のこと。
積算価格と販売価格は違うのか？
積算価格と販売価格は異なります。
積算価格は物件の価値のみをあらわすものですが、販売価格は販売する会社の利益などが上乗せされていることがあるためです。
新築物件の場合は、建物の積算価格（再調達価格）＝建物の販売価格となることもあります。
積算価格の調べ方は？
不動産会社など専門会社が提供するシミュレーションツールなど利用することで正確な積算価格がわかります。
土地の路線価や建物の構造、耐用年数などから自分で計算することも可能です。
まとめ
不動産の売買や賃貸においては、物件の積算価格と、その他の市場動向や需要・供給状況、周辺環境などを考慮して、最終的な価格が決定されます。
また、積算価格は、金融機関が融資する際の判断基準にも使われています。
積算価格の計算方法を理解することで、不動産価格が適正か判断することが可能になり、物件を購入する際の指標になるでしょう。
「収益価格」については下記もご確認ください。