トーチーズ（TORCHES）の評判は怪しい？利回り16%の真相をメディア担当が徹底解説【2026年最新】

「トーチーズ（TORCHES）って利回り16%でしょ？逆に怪しくない？」

こんにちは、不動産投資の教科書 編集長で、書籍『不動産投資は、「物件」で選ぶと、99%失敗する』『99%失敗しない、不動産投資のはじめ方』（いずれもクロスメディア・パブリッシング刊）を執筆した山本尚宏です。

2025年11月にスタートしたばかりの「トーチーズ」について、最近よく相談を受けるようになりました。「ローンチ間もないけど大丈夫？」「16%って高すぎ？」というご質問です。

結論からお伝えします。

私の見立てでは、トーチーズは「怪しい」のではなく、不動産クラウドファンディングの中でも「攻め」のポジションを取れる、極めて尖ったサービスです。ただし全員に勧められるサービスではなく、「私が個人的に推奨できる人」と「推奨できない人」がはっきり分かれます。

私はこれまで12年間「不動産投資の教科書」を運営し、累計数百件のセカンドオピニオン相談を受けてきました。その経験と書籍執筆で培った視点から、トーチーズを独自の3カテゴリで判定した結果がこちらです。

この記事では、私が相談現場で実際に聞かれる質問に答える形で、トーチーズを徹底的に解剖します。「怪しい」と言われる本当の理由から、私が個人的に推奨する活用法、他社との使い分けまで、私自身の言葉でお伝えします。

結論｜私がトーチーズを「攻めの一手」と呼ぶ理由

私がトーチーズを評価する最大の理由は、「短期×高利回り」というポジショニングが極めてユニークだからです。多くの不動産クラウドファンディングが「12〜24ヶ月の運用で利回り3〜6%」という設計の中、トーチーズは「3〜10ヶ月の超短期で利回り8〜16%」という独自路線を打ち出しています。

項目	トーチーズ	業界平均
利回り	8〜16%（直近10案件平均13.7%）	3〜6%
運用期間	3〜10ヶ月（平均約4.9ヶ月）	12〜24ヶ月
投資対象	東京都心（港区・新宿区・目黒区・渋谷区等）	全国・郊外も多数
最低投資額	1〜10万円（案件次第）	1〜10万円
サービス開始	2025年11月	多くは2017年以降
元本割れ実績	0件（2026年5月時点）	サービスにより異なる

私が「攻めの一手」と呼ぶのは、「短期で資金を回しながら、業界トップ級のリターンを狙える」という設計が、特定の投資家にとって極めて有利だからです。

ただし誤解しないでください。これは「初心者の最初の一本目」に推奨するサービスではありません。その理由も後述します。

トーチーズ（TORCHES）とは｜運営会社と基本情報

運営会社：エムトラスト株式会社

トーチーズは、エムトラスト株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

項目	内容
運営会社	エムトラスト株式会社
本社所在地	東京都中央区八重洲二丁目2番1号 東京ミッドタウン八重洲 八重洲セントラルタワー11階
設立	2015年10月21日
代表	松井眞紀
資本金	5,000万円
免許	宅地建物取引業免許 国土交通大臣（1）第10519号
サービス開始	2025年11月

運営会社のエムトラスト社は、宅建業者として10年以上の実績があります。クラウドファンディングサービスとしては開始間もない状況ですが、母体の不動産事業は既に確立されているという理解が正確です。

サービスの仕組み

トーチーズの仕組みは、シンプルです：

1. 東京都心の優良物件を募集対象に
2. 投資家から1〜10万円単位で資金調達
3. 運営会社が物件を取得・運用
4. 3〜10ヶ月の短期間で物件売却または賃貸運用
5. 売却益・賃料収入を投資家に分配

「短期で物件を売却して利益を出す」というモデルは、業界では珍しいタイプです。多くのクラファンが「賃貸運用で長期インカム」を狙うのに対し、トーチーズは「キャピタルゲイン狙いの短期回転」がコアコンセプトです。

「トーチーズが怪しい」と言われる5つの理由｜私の見解

「トーチーズ 怪しい」というキーワードが月250件も検索されている事実を踏まえ、なぜそう言われるのかを私の視点で整理します。

理由1｜利回り16%は日本の不動産で実現困難

これが最大の警戒ポイントですね。日本国内の不動産投資で年利16%は、通常「あり得ない数字」です。

私の見解：これは「年利」と「実利回り」のマジックです。トーチーズの案件は運用期間3〜10ヶ月の短期型。例えば運用期間6ヶ月で利益8%なら、年換算すると16%と表示されます。「年利16%」≠「実際に1年保有して16%」ではないと理解してください。

理由2｜サービス開始から半年と歴史が浅い

2025年11月開始で、まだ運営半年。「実績不足」という声があります。

私の見解：これは正直、もっとも本質的な懸念です。歴史が浅いということは、「不景気局面での運営力」がまだ証明されていないということ。私が個人的にもメインで使うのは、運営10年超のOwnersBookやCREALです。トーチーズは「サブ口座」として位置付けるのが賢明です。

理由3｜運営会社が非上場で情報が限定的

OwnersBookやCREALは上場企業（プライム/グロース）が運営しているのに対し、エムトラスト社は非上場です。

私の見解：上場企業ほどの情報開示はありませんが、宅建業者として10年以上の実績があり、年商も535億円規模と報道されています。「非上場＝怪しい」と短絡的に判断する必要はありませんが、上場企業運営の安心感は確かに劣ります。

理由4｜劣後出資比率が平均1%と低め

業界では運営会社が10〜30%の劣後出資（損失を先に被る出資）を行うことで投資家を保護するのが一般的ですが、トーチーズは平均1%と低めです。

私の見解：これは要注意ポイントです。劣後出資1%ということは、物件価格が1%下がれば、その時点で運営会社の出資分が消費されて、それ以上の値下がりは投資家負担となります。短期回転モデルゆえ「大きな値下がり前に売却する」設計とは思いますが、市況急変時のリスクは認識しておくべきです。

理由5｜募集が瞬殺で投資できない

「投資したくてもできない」という不満も多く見られます。

私の見解：これは「怪しい」のではなく、むしろ「サービスの人気が高すぎる」証拠です。逆に「いつでも空きがある」サービスの方が私は警戒します。複数案件への応募・他サービス併用が現実的な対策です。

私がトーチーズで「評価する」5つのポイント

評価1｜直近10案件平均利回り13.7%は本物

第1〜5号ファンドが既に償還完了し、いずれも当初想定を上回る実績を出しています。例えば第3号は当初10.1%予定が実利回り15.0%まで上振れました。「実績ベースで利回りが想定以上」というのは、私が最も評価する点です。

評価2｜運用期間3〜10ヶ月の超短期型

多くのクラファンが12〜24ヶ月の運用なのに対し、トーチーズは平均4.9ヶ月。「資金が長期拘束されない」のは、機会損失を嫌う投資家にとって大きなメリットです。

評価3｜東京都心物件中心で立地リスクが低い

港区・新宿区・目黒区・渋谷区など、人口増加が続く東京都心の物件が中心。地方物件のような長期需要減リスクが低いのは、私が物件選定で重視する条件と合致します。

評価4｜現時点で元本割れ0件

2025年11月の開始から2026年5月時点まで、元本割れ・遅延が公表ベースで報告されていません。歴史は浅いものの、これまでの運用は堅実です。

評価5｜キャンペーンが手厚い

新規登録で2,000円分・初回投資で2,000円分の合計4,000円分のデジタルギフトがもらえます。これは実質的に利回り上乗せと考えられ、お試し投資のハードルが下がります。

私がトーチーズで「警戒する」5つのポイント

警戒1｜運営半年で「不景気局面の実績」がない

これが最大の懸念です。リーマンショックや2020年コロナのような市況急落局面でどう動くか、まだ証明されていません。私は「資金の20%以下」での投資を推奨します。

警戒2｜劣後出資比率1%は業界平均より低い

市況急変時の投資家保護クッションが薄い。「物件選定がトーチーズの命綱」と理解する必要があります。

警戒3｜短期回転モデルは市況依存度が高い

3〜10ヶ月で売却する前提のため、不動産市況が急に冷え込むと「売れずに利回り低下」リスクがあります。長期保有モデルより市況依存度が高い構造です。

警戒4｜分配は運用終了後一括

運用期間中の配当はなく、終了後一括支払い。キャッシュフロー目的の投資家には向きません。

警戒5｜分配金は雑所得で税負担あり

これはトーチーズに限らず不動産クラファン全般の話ですが、分配金は雑所得として総合課税。高年収者は税負担が大きくなる点に注意です。

私が推奨する「トーチーズの賢い使い方」

使い方1｜「サブ口座」として全資金の20%以下で運用

私が個人的に推奨するのは、OwnersBookやCREALをメイン（資金の60〜70%）にして、トーチーズはサブ（20%以下）で攻めるという配分です。歴史が浅い分、エクスポージャーは限定的にすべきです。

使い方2｜短期回転で「資金効率」を上げる

運用期間4〜6ヶ月で年利10〜15%なら、1年で2〜3回回転させれば実質20〜30%超のリターンを狙える計算です。これは長期型サービスでは絶対に実現できない数字です。

使い方3｜キャンペーン活用で実質利回り上乗せ

登録2,000円・初回投資2,000円の合計4,000円ギフトは実質的な利回り上乗せ。10万円投資なら4%相当の上乗せになります。

使い方4｜複数案件に分散・他社と併用

瞬殺対策として、トーチーズだけでなくOwnersBook・CREAL・COZUCHI・TECROWD等を併用し、「応募できた案件に投資する」スタイルが現実的です。

使い方5｜利益が出たら必ず確定申告

分配金が年20万円超なら確定申告必須（給与所得者の場合）。住民税の申告は20万円以下でも必要です。税務処理は忘れないようにしてください。

他のクラウドファンディングサービスとの比較

項目	トーチーズ	OwnersBook	COZUCHI	CREAL	TECROWD
利回り	8〜16%	4〜6%	4〜12%	3〜5%	8〜11%
運用期間	3〜10ヶ月	12〜36ヶ月	6〜24ヶ月	12〜24ヶ月	12〜24ヶ月
運営会社上場	×	○（プライム）	×	○（グロース）	×
サービス開始	2025年	2014年	1999年	2018年	2021年
投資対象	東京都心	都市部中心	全国	全国	国内＋海外
劣後出資比率	平均1%	5〜30%	10〜30%	5〜20%	5〜20%
元本割れ実績	0件	ほぼなし	ほぼなし	ほぼなし	なし
総合評価（私の見解）	攻めのサブ	守りのメイン	バランス型	初心者向けメイン	海外分散

私の個人的な推奨ポートフォリオを一例として示すと：

• OwnersBook（30〜40%）：守りの中核（上場企業×老舗）
• CREAL（20〜30%）：守り（上場企業×初心者向け）
• COZUCHI（15〜25%）：攻めバランス
• トーチーズ（10〜15%）：超短期攻め
• TECROWD（5〜10%）：海外分散

私が「トーチーズに向く人・向かない人」を独自判定

トーチーズが向いている人

• 不動産クラファン中級者以上：他社で経験を積んだ人
• 「攻めの一手」が欲しい人：守りだけでは物足りない
• 短期間で資金を回したい人：機会損失を嫌う
• 東京都心の物件に魅力を感じる人：人口集中エリアへの投資
• サービス開始半年というリスクを許容できる人：上限20%以下に抑えられる

トーチーズが向いていない人

• 不動産クラファン初心者：まずOwnersBookやCREALで仕組みを理解
• 運用実績の長さを重視する人：歴史10年超のサービスを優先
• 運用期間中の配当が欲しい人：終了後一括分配のため
• すべて1社に集中投資したい人：分散投資が前提のサービス
• 市況急変時の保守性を重視する人：劣後出資比率1%は薄め

トーチーズの始め方｜4ステップ

ステップ1｜会員登録（無料）

トーチーズ公式サイトで会員登録（メールアドレス・基本情報入力）。所要時間約5分。新規登録で2,000円分のデジタルギフト（Amazonギフト券等）が獲得できます。

ステップ2｜本人確認書類の提出

運転免許証・マイナンバーカードなどの本人確認書類をアップロード。確認完了まで数日〜1週間程度。

ステップ3｜入金

専用口座へ入金。最低投資額は案件により1〜10万円から。

ステップ4｜案件選択・投資申込

掲載案件から選んで投資申込。トーチーズは募集が瞬殺になりがちのため、メールで募集開始通知を受け取り、即座にエントリーするのが王道です。初回投資で追加2,000円分のデジタルギフトが獲得できます。

トーチーズに関するよくある質問（FAQ）｜山本尚宏が回答

Q1. トーチーズは元本割れしていますか？

2025年11月のサービス開始から2026年5月時点まで、元本割れ・遅延ともに公表ベースで0件です。私が確認した第1〜5号ファンドはすべて想定以上の利回りで償還しています。ただし運営半年と歴史が浅いため、不景気局面での実績はまだ証明されていません。

Q2. なぜ利回り16%もあるのですか？

2つの仕組みです。①運用期間3〜10ヶ月の短期型のため、年換算すると数字が大きく見える。②東京都心の物件を短期で取得・売却するキャピタルゲイン狙いのモデル。「年利16%を1年保有して受け取れる」わけではない点に注意してください。

Q3. 怪しい・やばいという評判は本当ですか？

「怪しい」と言われる主な理由は、①運営半年と歴史が浅い、②利回りが日本基準では高すぎる、③運営会社が非上場、の3点です。私の見解では「怪しいのではなく、新しくて尖ったサービス」というのが正確です。投資する際は資金の20%以下に抑えることを推奨します。

Q4. トーチーズとTECROWDの違いは何ですか？

主な違いは：

• トーチーズ：東京都心物件、運用3〜10ヶ月、利回り8〜16%
• TECROWD：海外（モンゴル・カザフスタン）＋国内、運用12〜24ヶ月、利回り8〜11%

「国内短期で攻める」ならトーチーズ、「海外分散」ならTECROWDという使い分けが正解です。

Q5. キャンペーンの4,000円分ギフトはいつもらえますか？

新規登録2,000円分・初回投資2,000円分の合計4,000円分のデジタルギフトが、条件達成から約1ヶ月後を目安に付与されます。これは実質的な利回り上乗せになるため、初回投資のハードルを下げる効果があります。

Q6. 分配金は雑所得ですか？

はい、雑所得として総合課税で申告が必要です。年間の雑所得が20万円以下なら、給与所得者の場合は確定申告不要です（住民税の申告は必要）。私の経験では高年収の方ほど税負担が大きくなるため、税理士相談を推奨します。

Q7. 初心者でもトーチーズで投資して大丈夫ですか？

私個人としては初心者には推奨しません。理由は①最低投資額が10万円の案件もある、②運営半年で実績が少ない、③瞬殺で投資できないストレスがある、の3点です。まずOwnersBookやCREALで仕組みを理解し、慣れた段階でトーチーズに挑戦するのが王道です。

Q8. 山本尚宏さんは個人的にトーチーズに投資していますか？

このご質問はよく受けるのですが、私個人の投資先は中立性確保のため公開していません。ただし「サービスとして見た時、ポートフォリオの一部として組み込む価値はある」という見立ては変わりません。あくまで「攻めのサブ」というポジショニングです。

私が一番伝えたいこと｜不動産クラファンの選び方

最後に、私が書籍『不動産投資は、「物件」で選ぶと、99%失敗する』で繰り返し述べてきた重要なメッセージをお伝えします。

「利回りの高さ」だけで投資判断してはいけません。

不動産投資（クラウドファンディングを含む）の成否を分けるのは、利回りではなく「物件・運営・契約・財務状況」の4要素を総合的に判断できるかどうかです。

トーチーズの利回り16%は確かに魅力的ですが、それだけで判断するのは私の哲学に反します。運営会社の歴史・劣後出資比率・案件物件の品質・自分のポートフォリオ全体のバランス──これらすべてを考慮した上で、「サブの攻めとして10〜15%の配分」というのが私の見立てです。

不動産クラウドファンディングは、私が長年向き合ってきた「実物不動産投資」とは別物のリスク特性を持ちます。しかし「総合判断の重要性」という本質は変わりません。トーチーズに限らず、どのサービスを選ぶ際も、私の本質的なメッセージを思い出していただければ嬉しいです。

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著者プロフィール｜山本 尚宏（やまもと なおひろ）

まとめ｜トーチーズは「攻めのサブ」として価値あるサービス

私、山本尚宏が見るトーチーズは、「不動産クラウドファンディングの中で最も尖った『攻めの選択肢』」です。

• ✅ 利回り8〜16%は業界トップ級（直近10案件平均13.7%）
• ✅ 運用期間3〜10ヶ月の超短期型で資金回転がしやすい
• ✅ 東京都心の優良物件中心で立地リスクが低い
• ✅ 2025年11月開始以降、元本割れ0件
• ✅ 4,000円分のキャンペーンギフトで実質利回り上乗せ
• ⚠️ 運営半年で「不景気局面の実績」がない
• ⚠️ 劣後出資比率1%は業界平均より低め
• ⚠️ 募集が瞬殺で投資できないことも

「怪しい」のではなく、「新しくて尖った、攻めのポジションを取れるサービス」というのが私の最終的な見解です。

ただし初心者の最初の一本目には推奨しません。まずはOwnersBookやCREALで不動産クラファンの仕組みを理解し、慣れた段階でポートフォリオの10〜20%程度をトーチーズに配分する──これが私が個人的に推奨する活用法です。

本記事が、あなたのトーチーズ投資判断の助けになれば嬉しいです。判断に迷うことがあれば、私たち「不動産投資の教科書」のセカンドオピニオンサービスもぜひご活用ください。