空き地をどうにか活用したいけど、自分の空き地に合った活用方法がわからない型に向けて、
- 空き地の活用方法の種類
- 自分に合った活用方法の選び方
- 空き地の活用が難しい場合の対処法
について不動産投資の教科書が解説いたします。
土地の活用方法に関して詳しく知りたい方は以下のリンクからご覧ください。
目次
１、空き地の活用方法12選
空き地の有効な活用方法には、主に以下の12種類の方法があります。
（１）駐車場・コインパーキング
駐車場経営には、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つの方法があります。
少ない初期費用で始めたい場合は月極駐車場、楽に運営したい場合はコインパーキングをおすすめします。
また、都内や繁華街に空き地を所有している場合はコインパーキングのほうがより多くの収入が見込めるのでおすすめです。
メリット
- 安い初期投資で始められる
- 土地の形状や大きさに左右されずに始められる
デメリット
- 収益性が低い
- 競合が多い
（２）自動販売機を置く
自動販売機を置く場合、設置、売上回収、補充、空き缶回収まで、全て設置会社に任せる方式が主流です。
すべて設置会社に任せる場合、オーナーが負担するのは、月々2,000円～5,000円程度の電気代のみです。
基本的には売上の20％程度の収入が得られますが、売上本数によって左右されるため、設置場所がかなり重要になってきます。
メリット
- 安い初期投資で始められる
- 幅を取らないため、どんな土地でも始められる
- 手間がかからない
デメリット
- 立地によっては全く収益が出ない可能性もある
（３）トランクルーム
近年増えてきた土地活用方法で、主に自営とトランクルーム業者のフランチャイズや一括借り上げを利用する2つの方法があります。
トランクルーム経営は主に利用者からの月額利用料が収入となる経営方法です。
トランクルーム経営は収納ニーズが高いエリアでは収益が安定しますが、収納ニーズが低いエリアでは収益が出ない場合がほとんどなので、収納ニーズの調査は徹底しましょう。
メリット
- 少ない初期投資で始められ
- 変形地でも始められる
デメリット
- 節税効果が低い
- 併設駐車場の設置が必要になることがある（車で荷物を運ぶ利用者が多いため）
（４）貸農園
貸し農園運営は、郊外や狭小な土地と相性が良い空き地活用方法です。
初期費用はかなり安く始めることができますが、高い収益は望めません。
高い収益を上げたい場合には、10坪以下の小さな区画に区切って複数の人に貸す必要があり、契約や管理の手間が増えます。
メリット
- 他の活用方法に楽に転用できる
- 郊外でも始められる
- 1人に貸す場合管理が楽
デメリット
- 高収入は望めない
（５）資材置き場
建築資材置き場や、重機の保管場所として、土地を貸す活用方法です。
土地をそのまま貸すだけなので、初期費用や手間がかかりません。
また、規制により簡単に売却や活用ができない市街化調整区域や農地などでも活用できます。
メリット
- 建物が建てられない「市街化調整区域」でも活用できる
- 初期費用がかからない
デメリット
- 地域によっては収益が見込めない
（６）看板広告を置く
看板広告を置く方法は、狭い土地でも活用できるので活用方法が見つからなくて困っている方におすすめです。
広告看板の設置費用は借り手が負担するため、土地を貸し出すだけで初期費用もほとんどかからず、運用も楽ですが、収益は少ないです。
メリット
- 初期費用がほとんどかからない
- 運用が楽
- 狭い土地でも活用できる
デメリット
- 収益は低い
（７）アパート・マンション経営
安定して高い収益性が見込めるのが、賃貸アパート・マンション経営です。
また、高い節税効果を見込めるのも魅力的です。
税金は更地のまま放置しておく場合と比べて、住宅の敷地は固定資産税が1/6ほど、都市計画税が1/3ほどになります。
相続税評価額も20％〜50％減額されるため、相続税対策とも相性が良い活用方法です。
賃貸経営を成功させるには、駅が近いなどの立地がよい土地であることがとても重要な条件で、入居者がいなければ収入は得られませんので立地には気を付けましょう。
メリット
- 高い収益が得られる
- 節税効果が高い
デメリット
- 初期投資額が大きい
（８）賃貸併用住宅
賃貸併用住宅経営は、1つの建物を賃貸用と自宅用に分け、貸し出す空き地活用方法です。自分が住みながら家賃収入を得ることができる一石二鳥の空き地活用方法です。
自分だけが住む家を建てるには広すぎて、アパートやマンションを建てるほどの広さがない土地に向いています。
メリット
- 相続税、固定資産税などの節税対策に効果的
- 住宅ローンを借りることができる
デメリット
- アパートやマンションに比べると売却しにくい
- プライバシー問題が発生しやすい
（９）戸建て賃貸
戸建て賃貸は、ファミリー層が多い地域でおすすめしたい空き家活用方法です。
需要に対してまだまだ供給が少ないエリアが多いので、高稼働が期待できます。
また、戸建て賃貸は手放したいと感じたときに、エンドユーザーに中古一戸建てとして売却しやすいのが大きな特徴です。
メリット
- 高稼働・高い賃料が期待できる
- 手放したいときに売却しやすい
デメリット
- 空室・家賃滞納リスクが大きい
- 修繕・改装費がかかる
（１０）コインランドリー
コインランドリー経営は、建物を建てて洗濯用機械であるコインランドリーを設置し、利用される度に収益の発生する活用方法です。
洗濯機や乾燥機などの設備を置く方法として、購入方式とリース方式があります。
メリット
- アパート・マンション経営などに比べると安い初期投資で始められる
- ランニングコストがかからない
- 人件費が掛からない
デメリット
- 高い収入は見込めない
- 他店との差別化が難しい
（１１）土地を貸し出し
土地の貸し出しは、事業をしている会社に土地を貸し、その会社が建物を建てて営業する活用方法です。
「事業用定期借地権」として土地を貸した場合、契約期間は10年〜50年で設定することができ、契約期間終了後は更地にして返還してもらえます。
メリット
- 安定した収入が得られる
- 初期費用や維持管理費がかからない
- 契約期間が終了すれば返還してもらえる
デメリット
- 長期契約になるため、別の空き地活用への転換が難しい
- 借り手を見つけるのが難しい
（１２）太陽光発電を設置
空き地に太陽光発電システムであるソーラーパネルを設置して、売電収入を得る方法です。
太陽光発電は日当たりさえよければどのような土地でも活用でき、山林や農地など活用しにくい土地でも収益を得られます。
メリット
- 安定した収入が得られる
- 建物が建てられない「市街化調整区域」でも設置可能
デメリット
- 初期費用が高い
- 天候や立地条件によって収益が左右される
２、自分の空き地に合った活用方法を決める3つの視点
空き地活用にも様々な選択肢があるため、自分の空き地に合った活用方法を決めるのが難しいと思います。
そこで、空き地をどのように活用したいか、3つの目的別に適切な空き地活用方法を紹介します。
- 初期投資を抑えて空き地を活用したい
- 高収入が得られる空き地の活用をしたい
- 安定的な収入が得られる空き地の活用をしたい
また、土地活用の最大収益化プランを提案してくれるサービスを利用してみるのも一つの方法です。
本章の最後でご紹介します。
- HOME4U土地活用
（１）初期投資を抑えて空き地を活用したい
お金をかけずに空き地を活用する方法を探している方は、以下の5つの方法がおすすめです。
- 駐車場・コインパーキング
- 自動販売機を置く
- トランクルーム
- 貸農園
- 資材置き場
- 看板広告を置く
上記でも説明した通り、空き地の立地によっては収益を見込めない活用方法があるため、注意が必要です。
（２）高収入が得られる空き地の活用をしたい
高収入を得たい場合は、基本的に建物を建て経営する活用法が最適です。
ただし、初期費用がかなりかかることに注意しましょう。
具体的な活用方法は、以下の4つです。
- アパート・マンション経営
- 賃貸併用住宅
- 戸建て賃貸
- コインランドリー
建物を建てることは、固定資産税の節税対策効果が高いのが大きなメリットとして挙げられます。
一方で、経営戦略をしっかり立てて運用できないと損失になる可能性が高いため、注意が必要です。
（３）安定的な収入が得られる空き地の活用をしたい
立地が良くない土地の場合は、安定的な収入が見込める空き地活用方法をおすすめします。
具体的な活用方法は以下の2つです。
- 土地を貸し出し
- 太陽光発電を設置
それぞれ初期投資額に大きな違いがあることや、立地によってもおすすめの方法が変わるので注意が必要です。
HOME4U土地活用
HOME4Uは、土地活用する際の最大収益プランを提案してくれるサービスを展開しています。
国内最大級の不動産投資一括請求サイトとして、1400万人の方に利用されています。
大手企業との提携数も国内NO1を誇っており、厳選された企業の中から最大7社に無料でかんたんにプラン請求することができます。
土地活用方法の選択に迷われている方は、利用してみてはいかがでしょうか。
３、空き地を活用するメリット
空き地を放置せずに活用することで以下のようなメリットが得られます。
（１）空き地が新たな収益源に生まれ変わる
空き地は持っているだけで、固定資産税を含む税金や管理費などの支出が発生します。
そのため、空き地を自分に合った方法で活用することで支出だった空き地が新たな収入源にすることができます。
（２） 節税対策になる
アパート経営や戸建賃貸経営といった建物を建てる土地活用方法だと、固定資産税や相続税等の土地にかかる税金を抑えることができます。
そのため、空き地を活用することで節税対策に繋がります。
（３）空き地問題の解消につながる
近年空き地は増加しており、厚生労働省も空き地問題を解決するための動きを全面的に取っています。
空き地を放置することによって、ゴミの不法投棄や害虫の発生、地域イメージの低下など、さまざまなデメリットが生まれてしまいます。
そのため、空き地を活用することで空き地問題を解消し、社会貢献することができます。
４、空き地を活用せずに放置するリスクと危険性
空き地を活用しないまま放置しておくことは以下のようなリスクとデメリットがあります。
（１）固定資産税、都市計画税がかかる
空き地でも土地を所有している限り、毎年「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。
固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%の支払いの義務があります。
例) 固定資産税評価額が3,000万円の土地を所有している場合、
固定資産税＝3,000万円×1.4%＝42万円
都市計画税＝3,000万円×0.3%＝9万円
この例の場合だと毎年51万円の税金を納めなくてはならないことになります。
（２）無断使用のリスクがある
空き地を放置すると、粗大ごみを不法投棄されたり、無断で駐車場として使われてしまったりする危険性があります。
また、子どもが空き地に侵入してけがをした場合、賠償責任を負うリスクもあります。
（３）維持費用がかかる
空き地は、活用せず所有しているだけで維持費用が発生します。
使っていない土地だとしても、手入れをするために以下のような費用が掛かる可能性があります。
- 除草費用
- 清掃費用
- 不法投棄の被害にあった際の処分費用
また、空き地の管理のために定期的に足を運ばなくてはならないのも大きなデメリットと言えます。
５、空き地活用が難しい土地の4つの特徴
自分のやりたい空き地の活用方法があっても、様々な条件によりできない可能性があります。
なかでも空き地の活用が難しい土地の特徴が以下の4つです。
（１）市街化調整区域による規制
市街化調整区域とは、市街化を抑制するために、住宅や商業施設など建物を建てることを法で規制している区域です。
農地や自然環境の保護を目的としていて、土地の活用が制限されています。
活用方法が少ないことからも土地の価格が安く、売却が難しい点も難点です。
（２）用途地域による規制
用途地域は、土地計画法による地域地区のひとつで、建てられる建物など以下のような制限がかかります。
- 建物の種類
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 前面道路の幅員
- 道路斜線
- 隣地斜線
- 日影規制
用途地域は、大きく分けて「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3つがあり、細かく分けると13種類に分かれます。
用途地域がどこに分類されているかで、活用方法に制限があるため注意が必要です。
（３） 農地法による規制
農地は、農地法で活用に制限がかけられています。
そのため、農地以外の活用をする際には許可を得る必要があり、また売却をする際には農家にしか売却できません。
このような制限から、活用も売却も難しく放置されがちです。
空き地の活用を考える際には、所有している土地が農地法で活用を制限されていないかをしっかり確認しておきましょう。
（４）地形による制限
空き地の活用には地形がとても重要です。
活用方法によっては、地形によって実現が難しいものがあるため、空き地の地形を把握し、それに合った活用方法を選択するようにしましょう。
６、空き地活用が難しい時の対処法
どうしても空き地活用ができそうにない時には、以下の対処法を検討してみましょう。
（１）空き地を売却する
空き地の売却をする際には、まず不動産一括査定サイトを利用しましょう。
一括査定で数社から査定を取ることで、相場を知ることができるため、価格を比較しながら不動産会社を選ぶことができます。
売却を成功させるには、信頼できて実績のある不動産会社に依頼することが大切になるので、売却する前に不動産会社について良く調べることをおすすめします。
（２）個人に贈与する
土地が欲しい人がいれば、個人に土地を贈与することができます。
ただし、相手に贈与税がかかる場合があります。
資産価値が低く値段がつかないような土地の場合は、贈与税がかからないケースもあるため、事前確認をしっかり行いましょう。
また、贈与後にトラブルが起きないためにも、贈与契約を必ず結びましょう。
贈与税がかかるかどうか、かかる場合の金額がいくらかを知りたいときは、税理士に相談することをおすすめします。
（３）法人に寄付する
空き地の場所によりますが、公益法人等（学校やNPO法人など）に寄付することができます。
寄付する際には、所有権移転登記費用がかかります。
所有権移転登記費用は、売買、相続、贈与などにより税率が変わることにも注意が必要です。
一般的に、登記の手続きは司法書士に依頼するケースがほとんどなので、その際の弁護士費用も考慮しておきましょう。
（４）自治会へ寄付する
自治体は使用目的がある土地であれば寄付を受け入れてくれますが、使用目的がない場合は受け入れてくれない場合が多いです。
自治体へ寄付を希望する方は、担当窓口に相談しましょう。
まとめ
空き地は基本的に放置しておくことのデメリットやリスクが大きいため、自分に合った活用方法を見つけて、早めに活用することをおすすめします。
