不動産投資は本当に儲かる？月収シミュレーションと儲かる人の5条件を徹底解説【2026年最新】

「不動産投資は儲かる！」と断言するセミナー広告。

一方、SNSを開けば「不動産投資はやめとけ」「絶対に儲からない」という投稿。

どちらが本当なのか、迷っていませんか？

結論からお伝えします。不動産投資は「儲かる」「儲からない」のどちらも正しいのです。なぜなら、儲かる人・物件・時期の3条件が揃った場合に限って利益が出る投資だからです。

不動産投資の教科書を9年運営し、多数のセカンドオピニオン相談を受けてきた筆者（山本）の肌感覚では、「きちんと準備して始めた人の多くは利益を出し、営業に押されて契約した人は苦戦する」というのが実態です。

本記事では、以下の3点を軸に「儲かるのか、儲からないのか」を徹底的に数字で解き明かします。

1. 【独自シミュレーション】区分・一棟・戸建ての3パターンで、実際に月いくら・年いくら儲かるかを具体試算
2. 【独自比較】「儲かる人」と「儲からない人」の10大特徴をフラットに比較
3. 【独自チェックリスト】儲かる人の5条件と、失敗する人の6パターンを明示

読了後、あなたは「自分は儲かるタイプなのか」「始めるならどのパターンなのか」を具体的に判断できるようになります。

それでは、まず「実際にいくら儲かるのか」の独自試算から見ていきましょう。

【独自シミュレーション】不動産投資で実際にいくら儲かるのか｜3パターン試算

「儲かる」と抽象的に語ってもイメージが湧きません。ここでは、典型的な3つの投資パターンで、月次キャッシュフロー（CF）・年収・10年間累計利益を具体的に試算します。

ケースA：中古区分マンション（会社員初心者の王道）

物件価格	1,800万円（都心1DK中古）
自己資金	300万円
融資	1,500万円／金利2.0%／期間35年
家賃収入	月85,000円
月次経費 （管理費・修繕積立・固都税・管理委託5%・空室織込5%）	約28,000円
月次ローン返済	約50,000円
月次キャッシュフロー	約7,000円
年間キャッシュフロー	約8万円
10年間累計CF	約80万円
10年後ローン残債減（純資産増）	約270万円
10年間トータル利益目安	約340万円（売却益を除く）

ポイント：月次CFは1万円以下と小さいですが、10年間でローン残債が大きく減ることで純資産が積み上がります。売却時にプラスで売れれば、さらにキャピタルゲインが加算されます。

ケースB：一棟アパート木造10戸（本気で資産形成する層）

物件価格	6,000万円（地方政令市の木造10戸）
自己資金	1,000万円
融資	5,000万円／金利2.5%／期間25年
満室家賃	月55万円（平均5.5万×10戸）
月次経費 （管理・修繕・固都税・空室織込10%）	約14万円
月次ローン返済	約22.5万円
月次キャッシュフロー	約18.5万円
年間キャッシュフロー	約220万円
10年間累計CF	約2,200万円
10年後ローン残債減（純資産増）	約1,800万円
10年間トータル利益目安	約4,000万円（売却益を除く）

ポイント：10年で4,000万円規模の資産形成も可能ですが、空室率が想定より悪化すれば赤字転落します。地方物件の場合は、人口動態・雇用状況・賃貸需要を徹底調査する必要があります。

ケースC：戸建て投資（高利回り重視の中級者向け）

物件価格	1,300万円（築25年戸建／地方駅近）
自己資金	500万円
融資	800万円／金利3.0%／期間15年
家賃収入	月90,000円
月次経費 （管理・固都税・空室織込・修繕予備）	約20,000円
月次ローン返済	約55,000円
月次キャッシュフロー	約15,000円
年間キャッシュフロー	約18万円
15年後ローン完済後	月CF 約7万円にアップ
30年間トータル利益目安	約1,000〜1,500万円（売却益を除く）

ポイント：戸建ては築古高利回り物件が狙えるカテゴリ。DIY対応や地方駅近物件など、目利きできる人向けです。ローン完済後のCFは本格化します。

3ケース比較サマリー

パターン	自己資金	月CF	年CF	10年利益目安	向く人
区分マンション	300万円	7千円	8万円	340万円	初心者会社員
一棟アパート	1,000万円	18.5万円	220万円	4,000万円	本気の資産形成層
戸建て	500万円	1.5万円	18万円	1,000万円超（30年）	目利き中級者

※上記はあくまで一般的条件での試算。実際は金利変動・空室・修繕費で変わります。

1. 結論｜不動産投資は儲かる？知っておくべき3つの真実

1-1. 「儲かる」も「儲からない」も同時に正しい

ネット上には「月100万円の家賃収入で悠々自適」という成功談と、「5年で500万円の赤字」という失敗談が並んでいます。どちらも事実です。不動産投資はレンジが非常に広い投資で、極端な成功と失敗が同時に存在する世界です。

したがって重要なのは、「儲かるor儲からない」の二元論ではなく、「どうすれば儲かる側に入れるか」という問いです。

1-2. 不動産投資には2つの収益の柱がある

• インカムゲイン（家賃収入）：毎月の家賃からローン返済・経費を引いた残りがキャッシュフロー（CF）
• キャピタルゲイン（売却益）：物件を購入価格より高く売却した際の差額

加えて、見落とされがちな「隠れた利益」が2つあります。

• ローン返済による純資産増加：毎月のローン返済で借金が減り、物件という資産が残る
• 減価償却による節税効果：帳簿上の損失で給与所得と損益通算できる（高所得者ほどメリット大）

この4つを総合的に見ないと、「月CFだけ」で儲かる儲からないを判断すると見誤ります。

1-3. 他の投資と比べた不動産投資の特徴

投資	期待年利回り	レバレッジ	流動性	節税
株式（日本）	3〜7%	×	◎	△
インデックス投信	3〜7%	×	◎	新NISAで◎
REIT	3〜5%	×	◎	△
高配当ETF	3〜5%	×	◎	△
不動産投資	5〜10%	◎	△	◎

不動産投資の最大の武器は「レバレッジが使える＝自己資金の数倍〜数十倍の資産を運用できる」点。これが他の投資との決定的な違いで、同じ自己資金でも最終到達金額が大きく変わる理由です。

2. 【独自比較】「儲かる人」vs「儲からない人」の10大特徴

筆者がセカンドオピニオンで接してきた数百の事例から見えた、両者の明確な違いを表にまとめました。

観点	儲かる人	儲からない人
① 資金計画	自己資金20%以上を確保	フルローン／オーバーローン
② 情報源	複数の不動産会社・書籍・中立メディア	1社の営業担当の言葉のみ
③ 判断基準	実質利回り・キャッシュフロー	表面利回り・営業トーク
④ 営業対応	「今だけ」「限定」に動じない	即決を迫られて契約
⑤ 物件選び	相場と賃貸需要を複数ソースで検証	相場感なく営業提示価格で判断
⑥ 税務理解	減価償却・損益通算を自分で説明できる	「節税になります」を鵜呑み
⑦ 管理方針	複数の管理会社を比較	売主指定の管理会社のみ
⑧ 損切判断	赤字が続いたら早期売却を決断	「いつか上がる」と塩漬け
⑨ レバレッジ	金利上昇を織り込んで余裕を持つ	現行金利ギリギリで購入
⑩ 期間設定	5〜10年以上の長期視点	短期の値上がり期待

シンプルな真実：儲かる人は「地道に準備して、長期で勝負する」タイプ。儲からない人は「営業に押されて、短期の甘い話に乗る」タイプ。この2パターンに大きく分かれます。

3. なぜ「儲からない」と言われるのか｜6大失敗パターン

「不動産投資はやめとけ」「儲からない」という声の背景には、繰り返される失敗パターンが存在します。以下の6つが代表例です。

パターン1：新築ワンルームの高値掴み

新築プレミアムで相場より2〜3割高く売買されるケースが多く、引き渡し直後に含み損が発生しやすい。月次CFも3〜4%の低利回りで赤字になりがち。「節税になる」営業トークの実態は、節税額を上回るキャピタルロスが発生することも少なくありません。

パターン2：表面利回りだけで地方物件を購入

「表面利回り15%！」と掲載されている物件は、空室率が50%超だったり、築年数が限界に近かったり、修繕費が莫大だったりワケがある場合が多い。実質利回りを計算すると、想定の半分以下になることも。

パターン3：フルローン・オーバーローン前提のレバレッジ過剰

自己資金ゼロ〜数十万円で始められる物件は、金利上昇・空室・売却時の残債割れで即破綻リスクが高い。最低でも物件価格の10〜20%の自己資金を用意するのが鉄則です。

パターン4：修繕費・空室の見積もり甘さ

「家賃8万円 − ローン返済6万円 = 月2万円儲かる！」という営業試算を鵜呑みにして、固定資産税・管理費・修繕積立・広告料・空室を織り込まず、実際は月2〜3万円の赤字になるケース。

パターン5：サブリース契約の落とし穴

「家賃保証30年！」を謳うサブリース契約は、数年ごとに賃料が減額されるのが一般的。2018年のスルガ銀行・かぼちゃの馬車事件のように、被害者が集団訴訟に発展した事例もあります。契約書の賃料改定条項を必ず確認してください。

パターン6：節税目的で利回り無視

高所得者が「節税になるから」という理由だけで不動産を購入し、キャッシュフローは赤字で減価償却終了後に売却も困難になるパターン。節税は副次的効果で、本業である賃貸経営で利益が出る物件を選ぶのが原則です。

4. 「やめとけ」と言われる時代背景

4-1. 2018-2019年のスルガ銀行ショック

かぼちゃの馬車・スマートデイズ事件などで、書類改ざんによる過剰融資で多数の投資家が破綻。「不動産投資はやめとけ」のSNS投稿が急増した直接的な原因です。以降、金融機関の融資審査は大幅に厳格化しました。

4-2. 金利上昇局面での変動金利リスク

日銀の金融政策正常化により、長期にわたる低金利時代が終わりを迎えつつあります。変動金利でギリギリの収支を組んでいた投資家は、金利が1%上がるだけで赤字転落するケースも。

4-3. SNSに溢れる極端な成功談・失敗談

SNS・YouTubeでは「月収100万円！」「億越え物件ゲット！」という成功自慢と、「5年で1,000万円の赤字」という失敗告白が同時に溢れています。どちらも極端な事例であり、平均的な投資家の姿は見えにくくなっています。

5. 【独自チェックリスト】儲かる人の5条件

これまでの分析を踏まえ、「儲かる人」に共通する5つの条件を整理しました。購入前にすべてYesと答えられるか、セルフチェックしてみてください。

5つすべてYesなら、あなたは「儲かる人」の資質を備えています。1つでもNoなら、契約前にそこを埋める必要があります。

6. 儲かるための具体ステップ｜物件購入〜運用の流れ

1. Step1 資金計画：自己資金・借入可能額・月額CFの目標を数字で設定
2. Step2 物件タイプ選定：区分・一棟・戸建て・商業などから自分に合うものを絞る
3. Step3 エリア・物件の精査：人口動態・賃貸需要・相場・築年数を複数ソースで確認
4. Step4 融資条件の比較：金利・期間・融資条件を複数金融機関で比較
5. Step5 契約前のセカンドオピニオン：利害関係のない第三者にフラットな意見を求める
6. Step6 購入後の収支モニタリング：月次CF・空室率・修繕費を記録し、定期見直し

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7. 【見落とし厳禁】不動産投資の”隠れコスト”一覧

「儲からない」と感じる最大の要因は、隠れコストの見積もり不足です。取得・保有・運用・売却の各フェーズで発生するコストを網羅します。

7-1. 取得時コスト（物件価格の7〜10%が目安）

項目	目安
仲介手数料	物件価格の3% + 6万円 + 消費税
登録免許税	固定資産税評価額の1〜2%
不動産取得税	固定資産税評価額の3〜4%（取得後3〜6ヶ月で請求）
司法書士報酬	10〜15万円
融資事務手数料	融資額の1〜2%
印紙代・ローン保証料	数万〜数十万円

7-2. 保有中コスト（毎年発生）

• 固定資産税・都市計画税（毎年／区分マンションで月1〜1.5万円相当）
• 管理費・修繕積立金（区分のみ／月1.5〜3万円）
• 管理委託費（家賃の3〜7%）
• 火災保険・地震保険（5年ごとに数万円）

7-3. 運用中の突発コスト

• 原状回復費（退去時／10〜30万円）
• 広告料（AD）（家賃の1〜3ヶ月分）
• 空室時の持ち出し（ローン返済は止まらない）
• 大規模修繕（10〜15年ごと）
• 金利上昇による返済額増加

7-4. 売却時コスト

• 仲介手数料（3% + 6万円）
• 譲渡所得税（短期20%→長期39%などは誤り・実際は短期39%・長期20%前後）
• 抵当権抹消費用
• ローン繰上返済手数料

8. 筆者（山本）の見解｜儲かる人・儲からない人の決定的違い

9年間で数百件のセカンドオピニオンを受けてきた経験から、私（山本）が確信していることがあります。

「儲かる人・儲からない人の差は、能力ではなく”準備と謙虚さ”の差」だということです。

学歴・年収・業界経験は、意外と関係ありません。医師・弁護士・上場企業経営者の方でも、不動産投資で数千万円の損失を出されているケースは珍しくない一方、年収400万円台の会社員の方が堅実に資産形成されているケースも多数見てきました。

儲かる人は以下の共通点があります。

• 「分からないことは聞く」という謙虚さがある
• 1社の営業担当の言葉だけで判断しない
• 契約を急がない（来週契約と言われても動じない）
• リスクを先に確認し、最悪シナリオを計算している
• 第三者の意見を聞く機会を自分から作る

逆に儲からない人は、「プロが言うから間違いない」「今買わないと損」と思考を他人に委ねている傾向があります。不動産投資は数千万円〜億単位の意思決定です。他人に委ねて良い判断ではありません。

9. 2026年の相場環境と判断軸

9-1. 金利上昇局面での物件選び

変動金利が1%上昇した場合、例えば5,000万円の借入で月額返済は約2.5万円増加します。月次CF 18万円の一棟物件でも、2%上昇で11万円に減少します。金利上昇シナリオを必ず織り込みましょう。

9-2. 新NISAとの併用戦略

新NISA（成長投資枠1,200万円＋つみたて枠600万円）との併用で、現金派・株式派・不動産派の3本柱を作る戦略が有効です。不動産はレバレッジと相続メリット、NISAは流動性と非課税メリット、という役割分担です。

9-3. 相続対策としての不動産投資

不動産は相続税評価額が時価の7〜8割になるため、現金よりも相続税評価を圧縮できます。高齢層・資産家層にとっては、キャッシュフロー以上に相続対策としての価値が大きいケースもあります。

まとめ：不動産投資は「3条件が揃えば」儲かる

本記事では、不動産投資が本当に儲かるのかを、3ケースのシミュレーション・10大特徴比較・6大失敗パターン・5条件チェックリストという多角度で解説してきました。

最後にお伝えしたいのは、「大きな意思決定の前に、利害関係のない第三者の意見を聞く」ことの価値です。セカンドオピニオンは、営業目線ではないフラットな視点で、あなたの投資判断を支える武器になります。

不動産投資の教科書では、業界経験豊富なアドバイザーが中立的な立場でセカンドオピニオンを提供しています。契約前・購入前の最後のチェックとして、ぜひご活用ください。

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不動産投資が儲かるかに関するよくある質問（FAQ）

Q1. 不動産投資の成功率はどれくらいですか？

公的な統計は存在しませんが、業界関係者の肌感覚では、「準備・学習を経て始めた人の多くは一定の利益を出している」一方で、「営業に押されて契約した新築ワンルーム投資家の多くは赤字」というのが一般的な認識です。成功率は手順・物件タイプによって大きく異なります。

Q2. 不動産投資で月いくら儲かりますか？

物件規模で大きく異なります。本記事のシミュレーションでは、中古区分マンションで月約7,000円、戸建てで月約1.5万円、一棟アパート（6,000万円規模）で月約18.5万円程度が目安です。ただし空室・修繕・金利で大きく上下します。

Q3. 儲からない人の共通点は？

①フルローン・オーバーローン／②1社の営業担当の言葉だけで判断／③表面利回りだけ見る／④契約を急ぐ／⑤第三者の意見を聞かない、の5点が代表的共通点です。

Q4. いくら自己資金があれば不動産投資を始められますか？

物件タイプにより異なりますが、中古区分マンションで300万円程度、一棟アパートで1,000万円程度が目安。フルローンは可能でも推奨しません。少額で始めたい場合は不動産クラウドファンディングやREITという選択肢もあります。

Q5. ワンルームマンション投資は儲かりますか？

中古ワンルームで立地・価格・融資条件が揃えば利益を出すことも可能ですが、新築ワンルームは相場より高値で売買される傾向があり、購入直後に含み損を抱えるケースが目立ちます。購入前に必ず中立的な第三者の意見を聞いてください。

Q6. サラリーマンでも不動産投資で儲かりますか？

はい、可能です。むしろ会社員の属性は融資が通りやすいため、不動産投資と相性が良いと言えます。ただし、本業との両立の観点から管理の手間が少ない物件を選ぶことが重要です。

Q7. 副業として不動産投資はあり？

多くの企業で不動産投資は副業規程の対象外となっており、副業禁止でも問題ないケースが大半です（要会社規程確認）。賃貸経営は資産運用として扱われるのが一般的です。

Q8. 不動産投資で儲かるまで何年かかりますか？

月次CFは初月から発生しますが、含み益が相場変動で確実にプラスになる目安は10〜15年以上。短期で利益を出そうとするのは不動産投資の本質から外れるため、最低でも10年以上の長期視点で判断するのがおすすめです。