• インタビュー
  • 2017/6/22

自信・安心・確実!お客様に最善を提供します

  • 株式会社ジールコンダクター
  • 代表取締役
  • 松永憲治

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、新宿区に本社を構えている株式会社ジールコンダクター代表取締役の松永憲治(まつながけんじ)さんと対談させていただきました。

ジールコンダクターさんは、オーナー様が物件を売却する時に「残債買取保証サービス」を提供し、きちんと出口戦略も立てております。その理由として「お客様に販売している物件に絶対の自信があるからできるんです!」と松永代表がおっしゃっていたのがとても印象的でした。

今回の対談では、他にはないジールコンダクターさんならではの強みやサービス内容、そして「失敗しない不動産投資についての秘訣」などについてお伺いしてきました。

将来のために資産形成を低リスクで行いたい方、興味はあるけれども不動産投資に不安を感じている方、セミナーに行ってみたいけどなかなか一歩踏み出せない方にぜひ読んでみてください。

1、ジールコンダクターを立ち上げた経緯について

八木
本日はよろしくお願いいたします。

まずは御社を立ち上げた経緯をお伺いしてもよろしいでしょうか? 

松永代表
よろしくお願いいたします。

今の会社を立ち上げる前に、わたしは新築区分マンション投資会社に入社しました。当時は金利も販売価格も高かったので、家賃収入よりも返済額の方が大きくて、結局はお客様の持ち出しが大きかったんですよね。 

八木
新築の場合、やはり持ち出しになるケースが多いですね。 

松永代表
もちろん、頭金を出せばもう少しキャッシュフローが違いますが、その時に新築という選択肢しかなかったです。自己資金が少ないお客様が思う通りのキャッシュフローを得ることができなかったので、もう少し価格が安い中古物件をご提案できたらと思い続けて、1年後にジールコンダクターを立ち上げました。 

八木
なるほど。ただ売れればいい!というわけではなく、お客様にとって最善の物件を売りたい、最善の提案をしたいという強い思いで会社を立ち上げたのですね。

松永代表
そうですね。きちんと資産形成という目的を達成していただきたいですね。せっかくの投資ではきちんと利益を出さないと意味がないです。

八木
プロフィールを拝見したのですが、松永代表のお父様も事業をされていたようで、その影響もあるのでしょうか?

松永代表
はい、父は個人事業主ながら自営で土木をやっていたんです。ちょっと事業がうまくいかなかった時期がありまして、その経験を通じて「支出ってかなり家系を圧迫するんだな」ということを知ることができました。資産形成するはずの投資なのに、家計を圧迫していたら目的を達成できませんので、だから、弊社はきちんとキャッシュフローが取れている中古マンションに特化しました。

八木
確かに新築は綺麗ですから、入居ニーズが高いのもありますので、新築物件投資を始める方は多いですが、新築マンション投資は相続対策など自己資金がある方に適している投資商品ですよね。フルローンを活用したい方は中古の方が適していると言えるでしょう。

2、ジールコンダクターさんの「3X3のプラン」とは?

八木
続いて、御社のサービス内容についてお伺いできればと思います。

松永代表
はい、わたしたちは「安心」どのように具現化したらいいのか、形がないものをずっと追い続けています。そこでその「安心」を何を担保に提供できるかな?と考え、弊社独自の「3X3のプラン」を作りました。

八木
「3X3のプラン」ですか?

松永代表
はい、3X3プランというのは、「自信」「安心」「確実」3つの安心です。

八木
自信」「安心」「確実」ですね。ぜひ詳しくお伺いできますでしょうか。

3、物件に対する3つの自信

八木
始めに、「自信」についてお伺いします。具体的に教えて頂けますか?

松永代表
はい、「自信」には以下の3つのポイントが挙げられます。

  1. 都内、横浜一定エリアの人気な駅にある中古物件のみ選定
  2. 駅から徒歩10分以内利回り5%以上の物件のみ選定
  3. 不動産鑑定士のセカンドオピニオン制度を導入

八木
物件に対する自信ですね。では、最初の「都内、横浜一定エリアの人気な駅にある中古物件のみ選定」についてお伺いしますが、この条件を決めた理由はなんでしょうか?

松永代表
その理由は、日本の人口の減少に伴い、単身者のマンション賃貸需要は都内と神奈川一部を除いて減少しているからです。空室率が低い中古マンションを選定することが最も大事だと考えています。

八木
賃貸需要が高いエリアの限定ですね。

松永代表
はい、続いて駅から10分以内であることも非常に重要です。その理由は駅近物件だと高い賃料が取れるからです。

また、中古マンションは新築マンションと違い、プレミア価格が上乗せされていない分「5%以上の利回りを確保することが可能です。

八木
家賃が高く取れることによって、利回りも高くなるんですね。

松永代表
そうです。3つ目のセカンドオピニオンについては、中立的な立場である第三者から評価をいただいています。何故ならば、弊社の物件に対して自信があるからです。第三者である不動産鑑定士にセカンドオピニオンとして、不動産調査報告書を取得し、みなさまに無料でお渡ししています。

全部で80項目あり、1項目5点なので、弊社では総合得点で7割以上の評価がない物件は買い取りません。

八木
物件の選定にかなり厳しい基準を設けていますね。

松永代表
賃貸ニーズの高い物件でないと、入居者が決まらないですから。

4、管理体制の3つの「安心」

八木
次に2つ目の「安心」について教えて頂けますか?

松永代表
はい、「安心」においても以下の3つのポイントが挙げられます。

  1. 三位一体のフォロー制度
  2. 入居者の退去時に発生するオーナー様負担の修繕費0円
  3. 税理士による税務対策の講演が年1回無料で受講可能

八木
管理に対する3つの安心ですね。

松永代表
管理がしっかりしないと不動産投資は成功しませんからね。

八木
「不動産は管理から買いなさい!」という言葉があるほど、管理が大切ですよね。

松永代表
そうです。なので、弊社の管理体制では、まずオーナーさんをサポートする仕組みを作りました。マンションの賃貸運営で起きた問題を税理士や司法書士、不動産鑑定士などの士業の方々と連携して、無料でバックアップするというワンストップサービスを提供しています。

八木
士業によるワンストップサービスは嬉しいですね。

松永代表
かなり喜んで頂いています。

それから、退去時の「修繕費0円」サービスですが、入居者が退去する際の修繕費はオーナー様にとって大きな負担になるんですね。そこで弊社はオーナー様から毎月頂戴している集金代行手数料4%のうち、1%を積立し修繕費用に充てています

八木
オーナー様のために、修繕費を積立ててくれるんですね。オーナー様思いのサービスと言えるでしょう。

松永代表
ありがとうございます。最後の安心は確定申告のサポートです。確定申告をスムーズに行うため、税理士のセミナーを無料で開催しています。初めての方でも丁寧に教えているので、ご安心いただけると思います。

八木
確定申告の手続きが複雑ですよね。セミナーで教えていただけるのは心強いですね。

5、出口戦略の3つの「確実」

八木
最後に3つ目の「確実」について教えていただけますか?

松永代表
3つ目の「確実」は、以下の3つのポイントが挙げられます。

  1. 売却時の仲介手数料0円
  2. 勝ち組マンション.com」にて売却
  3. 買取保証サービス

八木
出口戦略の3つの「確実」ですね。

松永代表
はい、弊社は出口戦略として物件の売却まできちんと対応させていただいています。

まずオーナー様が物件を売却される際、弊社では仲介手数料を無料にさせていただいています。

例えば売却価格が1,500万円の場合、「1,500万円X3%+6万円=51万円」が無料となりますので、これだけでもオーナー様の利益率UPにつながります。

八木
仲介手数料は結構な金額になりますからね。

松永代表
次に、短期間での売却ができるよう、自社サイト「勝ち組マンション.com」にて物件を掲載します。購買意欲が高い2,000名の会員さまに直接アプローチできるのと同時に、市場に出る価格よりも売買価格を高く設定でき、短期間にて高価格での売却も期待できるのが大きな特徴と言えます。

八木
御社は売却のサイトもお持ちなんですね。高く売却ができれば、利益率も高くなりますね。

松永代表
そうですね。あとは業界初の買取保証サービスです。これが何よりもオーナー様にとって魅力的なサービスだと思います。オーナー様から売却の依頼をいただいた際、弊社が残債以上の価格で買い取るという保証をつけさせていただいています。

八木
オーナー様にとって安心できる、非常に魅力的なサービスですが、なぜ買取ができるのでしょうか?

松永代表
それは、弊社が買い取れる物件しか扱わないという絶対的な自信があるからです。そもそもいい物件しか扱っていないので、手放そうというオーナー様は非常に少ないのが実情です。

八木
いい物件はやはり手放したくないですよね。

6、非提携ローンも積極的にご提案

八木
今は物件価格が上がっていますが、金利は史上最低と言われるほど低いです。御社で提携されている金融機関の金利はどのくらいでしょうか?

松永代表
提携で1.7%位が一つの目安です。提携の金融機関はもちろん、実は弊社では非提携の金融機関にもどんどんアプローチをかけています。

八木
お客様思いの御社だからこそのサービスと言えますね。ちなみに、いくらの金利で紹介することがあるのでしょううか?

松永代表
これまで「0.5%」の融資を実現したことがありました。条件にもよりますが非提携でも「1%〜1.5%」程度の実績があります。

八木
不動産投資ローンは大体「2」前後が一つの目安になっていると思いますが、かなり低い金利でご紹介いただいていますね。

非提携ローンもご紹介頂けるのは御社ならではのノウハウと言えるでしょう。金利次第でキャッシュフローが変わりますので、提携以外の金融機関にアプローチし最善のプランを提案してくださるのは非常に魅力的です。

松永代表
弊社は全てお客様が最優先です。

八木
今、金利が低いというお話をされましたが、一方物件価格が上がっています。不動産投資をしたいけど、いつがいいのかが分からない、と思われている方も多くいらっしゃいます。

そのタイミングの見極め方や判断する基準がありましたら、教えていただけますか?

松永代表
わたしはタイミングよりも「目的」が大事だと思っています。

従って、わたしたちは必ずお客様に「マンション経営をする目的」をお伺いしています。その目的を実現できる物件が現れれば、それが始めるタイミングだと思います。

八木
なるほど。投資する目的が非常に大切ですよね。自分の思考を整理する良い機会でもあります。

7、新聞・雑誌にも紹介された不動産鑑定士さんによるセミナーとは?

八木
御社では新聞・雑誌にも紹介された、不動産鑑定士さんによるセミナーをされていると伺いましたが、不動産鑑定士さんをセミナー講師にした理由を教えていただけますでしょうか?

松永代表
多くの不動産会社は、自社の代表もしくは社員が講師として登壇されています。その中で差別化をするためには、お客様はどんな話なら満足してもらえるかを考えましたね。そこで思いついたのは、第三者の立場で、専門知識がある不動産鑑定士です。中立な立場で失敗談も含めて包み隠さずに話してくれたらお客様が満足するのではないかと思いました。

八木
弊社は中立的な立場で記事を書かせていただいておりますので、よくユーザからアドバイスを求められます。

松永代表
中立的な立場のアドバイスが大切ですよね。

弊社のセミナー講師を勤めている吉野先生は、不動産協会の法定講習も年間150回ほどされているので、講師としてのノウハウも豊富な方です

八木
分かりやすく教えていただけるでしょう。

松永代表
セミナーの中で実際に物件を鑑定する際に使用する不動産調査報告書をつかって、鑑定士が見定めるチェック項目をレクチャーしています。

セミナー後、ご自身でチェックシートにチェックを入れながら物件を見ていけるので、参加してくださる方にも大変喜んでいただき、「物件チェックシートは素晴らしい!」と大変ご高評をいただいています。

八木
わたしもかなりの数のセミナーに出ていますが、中立的な立場のお話が聞けるセミナーはそれほど多くないです。大変貴重なセミナーですね。

松永代表
ありがとうございます。

八木
セミナーにはどのような方が参加されていますか?

松永代表
年収600万円前後のサラリーマンの方が多いですね。最近では女性の方もよくいらっしゃって、積極的に検討されています。

八木
女性の方が増えましたね。本当にお客様のためを思ったセミナーであるからこそ、なのでしょうね。

松永代表
はい、励みになります。より一層良いものをお届けしたい、と思います。

 

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最後にみなさまに一言

松永代表
わたしたちは「安心」をどう具現化してお客様に提供できるか、と常に考えています。「3X3プラン」を含めた全てのサービスにおいて「安心」していただけることを第一に考えているので、その点は他社とは別格だと自負しています。

ただ一方的に物件を販売するのではなく、何よりもお客様の立場に立ちお客様のためを考え、提案することを社員にも徹底しています。お客様のニーズをしっかり確認した上で、それぞれのお客様のニーズに合った「情報」をお伝えし、サービスを提供していきたいと考えています。これからもお客様目線でのサービスを提供し続けていきたいと思っています。

対談を終えて

今回の対談では、ジールコンダクターさんの常にお客様を第一に考えるという強い思いが強く伝わってきました。松永代表の実体験があってこその徹底したお客様思いのサービスでもあると思います。不動産投資は物件購入が入り口、購入してからが本当のスタートになりますので、安心して管理をお任せできる不動産会社を選ぶことが最も大切なことと言えるでしょう。ぜひ、ジールコンダクターさんのセミナーに参加して、ご自身で常にお客様優先のジールコンダクターさんのサービスを肌で感じてみてください。

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セミナー日程一覧

日時:11月19日(日) 9時30分~12時30分
会場:新宿
講師:吉野 荘平先生
日時:11月19日(日) 13時30分~16時30分
会場:新宿
講師:吉野 荘平先生

年120回、通算5000回の実績!吉野スクール開校【2限目】吉野式!頭金0円で収支をプラスにする方法

日時:11月23日(祝木) 9時30分~12時30分
会場:新宿
講師:吉野 荘平先生

吉野スクール【1限目】借入2500万を5000万の資産にする方法★年120回、通算5000回の実績★

日時:11月23日(祝木) 13時30分~16時30分
会場:新宿
講師:吉野 荘平先生
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プロフィール

株式会社ジールコンダクター
http://www.zeal-conductor.co.jp


代表取締役 松永憲治(まつながけんじ)

1976年生まれ、千葉県出身。
ベンチャーの不動産投資会社に入社後、トップセールスマンを経て、
200811月に()ジールコンダクターを設立し、代表取締役に就任。

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不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
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  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
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