• インタビュー, 小口化商品
  • 2018/2/23

「500万円からはじめる都心オフィスビルのオーナーライフ」ボルテックスさんのオフィス小口化商品について

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、不動産投資は住居物件が多い中、オフィスビルに特化したサービスを提供していらっしゃる株式会社ボルテックスの営業戦略部セミナー担当 江原貴史(えはらたかし)さんと対談させていただきました。

江原課長さんは日本FP協会認定のファイナンシャルプランナーで金融知力普及協会認定の金融知力インストラクターでもあります。ご自身の金融知識や講師の経験を活かし、セミナー講師を務めていらっしゃいます。インタビューの中で難しい小口化商品の仕組みなどについて非常にわかりやすく解説してくださったことがとても印象的でした。

住宅とオフィス物件の違いを知りたい方」や「都心オフィス不動産投資に興味がある方」「オフィス小口化商品について詳しく知りたい方」「不動産を活用した相続税対策を検討されている方」はぜひ読んでみてください。

1、オフィスビル投資について

八木
本日はよろしくお願いいたします。
御社は「オフィスビルの不動産業」に特化されているとのことですが、そのあたりを詳しくお伺いしていきたいと思っております。まずは御社が取り扱っているオフィスビル商品の仕組みについて詳しく教えていただけますでしょうか?
江原課長
こちらこそどうぞよろしくお願いいたします。弊社の「区分所有オフィス」について簡単にご説明します。まず、東京の「千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区」の都心5区を中心に収益が上がる中規模オフィスビルを一棟仕入れます。その後、リノベーションし不動産そのものの価値を上げます。物件毎に管理組合を組成し、長期修繕計画を立て、修繕積立金を注入した上で、1フロアずつ区分化して販売をさせていただいております。
八木
なるほどですね。特にオフィスが集中しているエリアに物件を特化されているのですね。
江原課長
はい。東京の主要地区のオフィスビルは非常に希少性があり価値が高く、海外からも注目されています。従来は、ほんの一握りの財閥系企業等しか持てなかった不動産です。
八木
東京の都心にあるオフィスビルなんて一般の方は買えないですよね。
江原課長
そこで今回は今まで一握りの人しか持てなかった様な資産を一般の方にも持っていただく、つまり「富の再分配」によって、一般の方でもご購入頂ける商品を作りました。
八木
どのような商品でしょうか?
江原課長
従来、最小単位としてビルを1フロア毎に販売していましたが、今回は更に多くの方にメリットを享受いただくために100万円単位の所有権を持っていただく「小口化商品」を作らせていただきました。例えば1フロアずつでも1億5千万円から10億円位の金額となりますが、今回の商品は1口100万円、最低5口500万円から持つことが可能になります。
八木
住居物件とは違ってオフィスビルには馴染みがない方が多く、敷居がかなり高いというイメージを持たれている方も多いかと思います。100万円単位から購入できるなら多くの方に興味を持って頂けるでしょう。

2、オフィスビルと住居物件を比較したメリット・デメリットとは

八木
続きまして、馴染みがないオフィスビルと住居物件とを比較した時のメリットとデメリットについて伺っていきます。
まずは、オフィスビルの賃貸経営のメリットについて教えて頂けますか?
江原課長
一番最初のメリットですが、住居物件と比較して物件の家賃相場が落ちにくいことです。
住居の場合は常に新しいものを優先されますので、つまり築年数が経過すればするほどその分家賃も下がっていきます。それに対してオフィスビルは年数が経過しても家賃はさほど下がらないです。
霞が関ビルが1つの良い例ですが、かなりの築年数が経過しているのにも関わらず立地と広さを確保していることもあり、賃料水準をほぼ維持し続けています。
八木
霞が関ビルは有名ですよね。
オフィスビルの家賃が下がりにくい理由はなんでしょうか?
江原課長
理由としては住居の場合、建設がかなり進んでいて、需要に対して供給過多になっている状況なので価値が下がる傾向にあります。
一方、オフィスビルは需要と供給のバランスが比較的取れていますので、住居より優位と言えるかと思います。
八木
住居物件よりオフィスビルは需要と供給のバランスが取れているのですね。
江原課長
そうですね。下がりにくい上に経済状況によっては賃料が上がったりもしています。
八木
つまり、オフィスビルの家賃相場は築年数で下がるのではなく、経済状況によっては上がることも見込めるのですね。
江原課長
2つ目のメリットですが、住居は入居者が入れ替わる度の原状回復コストは原則オーナー負担ですが、事業系のオフィスビルはテナントさん負担となる場合が多いので、諸経費のコストが大きく違うと思います。
八木
原状回復の費用がテナントさん負担という点は大きいですね。
江原課長
また、給湯器が壊れたなどの備品コストは住居の場合、当然オーナー負担ですが、弊社が扱っているオフィスビルは、ほとんどの場合で、組合が負担する形となっているので、大きな負担がかかりにくくなっています。
八木
つまり、オーナーさんにとって、細かい修繕負担などのメンテナンス費用が減ると思ってよろしいでしょうか?
江原課長
はい、その通りです。
3つ目のメリットですが、オフィスビルは借りる面積が大きくなればなるほど、企業さんが借りてくれる期間も長くなるのが大きな特徴として挙げられます。
八木
入居期間が長いと安定した家賃収入が得られるからいいですね。逆に言うとそういう企業が退去した場合、次に入居してくれる企業が決まるまでの空室期間が長くなるというリスクが考えられると思いますが、いかがでしょうか?
江原課長
はい、弊社にてリーシングをやっておりまして、入居付けは弊社の強みとなります。平均2ヶ月程度で次の入居付けができている実績があります。常にオーナー様の資産を守っていくべくリスクを減らす努力をしております。
八木
この2ヶ月というのは、退去されて完全空室の状態の2ヶ月ということでしょうか?
江原課長
この2ヶ月というのは、旧テナント様が退去し、新たなテナント様が契約に至るまでとなります。
八木
かなり短期間ですね。2ヶ月の期間で入居付けして頂けるのであれば全く心配いらないですね。
中規模オフィスビルのメリットをまとめさせていただくと以下になります。

  • 築年数が経過しても家賃相場が下がりにくい
  • テナント企業が比較的長く借りる傾向がある
  • 修繕費などの負担が少ない
  • 賃料の増額も期待できる

一方、デメリットについても教えて頂けますでしょうか?

江原課長
デメリットとしては住居に比較して物件価格が高いということでしょうか。
八木
確かに物件価格が非常に高いですよね。
江原課長
そのため、今回小口化商品を用意させて頂きました。

3、オフィスビル投資の小口化商品とは

八木
続いて御社の小口化商品について詳しく伺いたいと思います。
まずは商品の仕組みについて教えて頂けますでしょうか?
江原課長
小口化商品とは、例えば1フロア4億円の物件を細かく分けて、100万円が一口で「500万円から購入していただける商品です。

八木
5口からということですね。

江原課長
はい、5口以上、1口100万円単位でご購入いただくことができます。
こちらの商品は少額から購入ができて、きちんと実物不動産とほぼ同様のメリットを享受することができます。しかし、小口で購入していますので、少し仕組みが複雑になっていて、以下にて例えてご説明させて頂きます。

  1. オフィスビルという大きな箱を用意する
  2. それを小口化してみなさんに購入して頂く
  3. オフィスビルの管理はボルテックスがおこなう
  4. ビルに入っているオフィスを企業様に賃貸する
  5. オフィスビルの賃料収入から経費を差し引き、購入いただいた比率に応じた額をオーナー様に分配する

八木
基本御社にて全てやってもらうというイメージですね。実物不動産の場合毎月家賃収入がありますが、こちらの商品も毎月オーナー様が所有する割合に応じた賃料収入が得られるのでしょうか?
江原課長
いえ、毎月ではなく年に2回お支払いさせていただいています。
八木
実物不動産を所有する場合、毎月オーナー様が管理費などの支払いがあるかと思いますが、御社の商品はどのようになりますでしょうか?
江原課長
こちらの商品は弊社にて管理させて頂いていますので、家賃収入から管理費などの経費を差し引いた金額で所有する割合に応じて分配するので、別途経費のお支払などの手間が省けます。
八木
オーナー様は実物投資しているにも関わらず全て御社にお任せすることができるとのことですね。御社の商品を購入した場合のシミュレーションをお見せ頂けますでしょうか?
江原課長
2018年2月22日現在販売中の「VORT新富町」のシミュレーションを添付します。

八木
こちらの物件は、いつから販売スタートしたのでしょうか?
江原課長
2017年の7月に販売をスタートしました。
八木
何口ありますでしょうか?
江原課長
365口となります。それがちょうど今半分くらい販売した状態となっております。

VORT新富町
八木
6ヶ月足らずのうちにもう既に半分販売したのですね。
御社の物件を購入されたお客様層を伺ってもいいですか?
江原課長
地域で言いますと関東とその他の地域が半々くらいで、税理士様や銀行様からのご紹介が多いです。やはりその中でも相続税対策としてご購入された方が非常に多いです。
八木
相続税対策として不動産をご検討されている方が多いですよね。

4、小口化商品ならではのメリットとは

江原課長
不動産の相続税評価額が時価より低くなるというポイントで相続税対策としてご検討されている方が多いです。
以下のシミュレーションをご覧になって頂ければ分かりますが、弊社の小口化商品をご活用頂くことによって、本来2億円の現金で2次相続までした場合支払うべき「2,120万円」の相続税を場合によっては、最大「ゼロ円」まですることができます。なお、財産によっても変動しますので、詳細は、別途ご相談頂ければと思います。

八木
2,000万円の相続税をゼロ円まで軽減することができるのですね!
江原課長
また、相続問題で多いのが、相続するものがそれぞれ違うと価値も相続額も違うため「誰がいくらもらったけど自分はこれしかもらっていない」というトラブルがあります。
弊社の小口化商品は100万円単位ですので、相続人が複数いる場合均等に分けるという位置づけでご活用頂けます。
八木
そういう相続に関わるトラブルを回避することもできるわけですね。
江原課長
また生前贈与対策としてご活用されている方もいらっしゃいます。
八木
生前贈与ではどのように活用されるのでしょうか?
江原課長
例えば5口の500万円を購入された場合、評価額が約8割圧縮され「100万円」になります。生前贈与の場合110万円の控除額がありますので、つまり、現金500万円を弊社の小口化商品にしていただくことによって、生前贈与でも税金ゼロ円で贈与することができます。
八木
生前贈与は税率が高いのでみなさん敬遠しがちですが、このような対応策があるのですね。
江原課長
そのため、弊社のお客様は相続税の相談を受けた税理士さんからのご紹介が多いです。
八木
御社のお客様は平均どのくらい持たれているのでしょうか?
江原課長
平均単価は1,200〜1,300万円ですね。多い方で50口など購入される方もいます。
八木
そういう方は正に相続税対策として持ってらっしゃるのでしょうね。
江原課長
みなさんがご存知の通り今の日本の金利は本当に微々たるのモノで、普通預金ですと0.001%の利息しかつきません。例えば1,000万円を1年預けたとしても、1年間で受け取れる利息は税引後たったの80円です。
八木
1億でも800円ですか・・・昼食一回食べれば失ってしまう額ですね。
江原課長
預金ではお金を増やせません。現金で持つより弊社の小口化商品を持つことによって年3%程度の利回りでお金を増やすことができます。ただ、あくまで資産運用ですので、元本のリスクは負って頂くことにはなります。
八木
預金よりはるかに高い利息がつきますので、魅力的だと思います。
なお、実物不動産投資をされた場合、様々な経費の領収書を元にご自身で確定申告をするケースが多いと思いますが、御社の商品の場合、お客様はどのような流れで確定申告をされるのですか?
江原課長
弊社では1年に一度「財産管理報告書」というものを発行しており、毎年1月末に確定申告の時期に合せてオーナー様に送付させていただいています。その報告書には細かく経費や収益に関して記載しておりますので、その数字を参考に確定申告をしていただくことができます。ですので、経費の領収書などを取っておく手間を省くことができ、報告書に書かれている通りに申告するだけです。
八木
財産管理報告書を参考に楽々と確定申告をすることができるのですね。

5、ボルテックスさんならではの3つの強み

八木
今まで御社の小口化商品の特徴について伺いましたが、御社の強みについても伺わせて下さい。
江原課長
そうですね、まず一つ目の強みは「賃料の値上げ交渉」が挙げられます。
八木
契約更新のタイミングで賃料の値上げ交渉をして頂けるとのことでしょうか?
江原課長
そうです。弊社は増額交渉の総数に対する成功率が「81%」でして、平均の増額率が「6.78%」という実績になっています。
八木
増額交渉の成功率がかなり高いですね。オーナーさんにとって大変嬉しいお話ですね。
江原課長
分配額が高くなるのは嬉しいことですよね。
実は今都内の中規模のオフィスの数が減っているのに対して需要がどんどん高まっており、弊社はその最も需要が高い中規模のオフィスビルをメインに取り扱っていることが2つ目の強みと言えるでしょう。
八木
御社は最も需要が高い中規模オフィスビルに特化しているのですね。賃貸ニーズが合っていることも非常に重要なことです。

江原課長
3つ目の強みはきちんとした管理システムです。
弊社区分所有オフィスにおいて管理方法にかかるシステム特許を持っています。
弊社の販売スキームは、わかりやすく言うと、

  1. ビルを仕入れてバリューアップをし、区分化する
  2. 次に管理組合を組成し、長期の修繕計画を立てる
  3. 販売する前に弊社で数千万円から1億円程度を修繕積立金口座へ組み入れる

    つまり、オーナー様から見て突発的なコストというのは避けられるような計画をしっかり立てさせていただいています。

八木
管理は何よりも大切ですので、きちんと修繕計画を立てて頂ける御社なら安心して任せることができるでしょう。

6、オフィスビル投資の魅力をより知るにはぜひセミナーへ

八木
ここまで読んで頂いた方々の中で御社の小口化商品に興味を持たれた方も多いでしょう。御社ではセミナーなどを開催されているのでしょうか
江原課長
月2〜3回のペースで、東京と大阪で開催しています。
八木
東京だけではなく、大阪でも開催されているのですね。
どのような内容でしょうか?
江原課長
小口化商品の仕組みをメインに、

  • 東京の不動産市況の見方
  • 2020年以降東京の見通し
  • 低金利下における不動産活用

などをお話させていただいています。
弊社は来期で20期目になるのですが、この20年間のデータを使った市況分析になりますので、かなり貴重なお話と言えるでしょう。

八木
20年間の分析データに基づいた市況の見方のお話も聞けるのですね。
江原課長
税理士さんとの共催セミナー等も実施しておりますので、購入を検討する前の情報収集としてもご活用下さい。
八木
江原さんが講師を務めていると伺いました。
江原課長
はい、講師を務めています。少しでもオフィスビルの小口化商品にご興味がある方はまずはお気軽にセミナーに足をお運びいただけたらと思います。
八木
大変魅力的なセミナー内容になっていますので、私もぜひ勉強させて頂けたらと思います。それでは最後にこの記事をお読みになっているユーザーの皆さんにひとことお願いします。

最後にみなさまに一言

江原課長
ここまでご説明してまいりましたが、500万円から都心の一等地のビルオーナーになれる機会というのはなかなかないかと思います。ですので、わたくしどもボルテックスが販売している区分所有オフィスを小口化した商品をぜひ多くの方に知っていただくべく、ぜひ一度セミナーにお起しいただき、まずは知っていただくところからスタートしていただけたらと思っております。

相続、贈与の目的のほか、最近の低金利を背景に資産運用を目的としてお越しいただく方も増えていますので、どうぞお気軽にセミナーにお越しください。お待ちしております。

対談を終えて八木から一言

今回の対談を通じて、都心オフィスビルの小口化商品の素晴らしさが強く伝わってきました。

今まで億単位の投資商品が小口化商品として500万円から投資ができることになりましたので、相続税などの税金対策としてもそうですが、希少性の高い都心オフィスビルのオーナーになる貴重なチャンスとも言えます。

少しでもオフィスビル投資にご興味がある方はぜひボルテックスさんのセミナーに参加してみてください。

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日時:2018年04月26日(木)14:00~15:30(13:30開場)
会場:株式会社ボルテックス 東京本社
住所:東京都千代田区富士見2-10-2飯田橋グラン・ブルーム22F

100年企業を目指して「”ビル賃貸業”という選択肢」セミナー ~本業以外の収益源を確保する~

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会場:北九州銀行本店会議室
住所:福岡県北九州市小倉北区堺町1丁目1-1

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日時:2018年05月11日(金)13:30~15:00(13:00開場)
会場:株式会社ボルテックス 東京本社
住所:東京都千代田区富士見2-10-2 飯田橋グラン・ブルーム22F

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日時:2018年05月16日(水)17:00~18:30(開場16:30)
会場:株式会社ボルテックス 東京本社
住所:東京都千代田区富士見2-10-2 飯田橋グラン・ブルーム22F

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日時:2018年05月25日(金)13:30~15:00(13:00開場)
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住所:東京都千代田区富士見2-10-2 飯田橋グラン・ブルーム22F

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日時:2018年05月30日(水)17:00~18:30(開場16:30)
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プロフィール


株式会社 ボルテックス
https://www.vortex-net.com/


営業戦略部 セミナー担当
江原 貴史

外資系金融機関に長年勤務。
顧客向けセミナー事業に立上げから関わり、
実施回数5,000回/年、参加者数90,000人/年の規模に成長させる。自らもセミナー講師を務め、難しい事をわかりやすく伝えるセミナーには定評がある。

【保有資格】

日本FP協会認定 ファイナンシャルプランナー
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