• 不動産投資
  • 2019/2/8

超低金利時代 不動産投資をするべき2つの理由

現在の日本の金利は、歴史的に見ても異常ともいえるほどの低金利時代が続いています。そして、この低金利は不動産投資を行うには、非常に有利な状況といえるのです。

理由は、不動産投資では、金融機関から借り入れを行い、レバレッジ(てこの原理)をかけた上で投資を行うことが一般的で、金利が低ければ支払利息を低く抑えることができるからです。低金利下の不動産投資では、どのような恩恵を受けることができるのでしょうか。解説していきましょう。(中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役)

低金利時代のメリット(1)取得コストの減少

低金利の最大のメリットは「取得コストの減少」です。これは毎月の返済額が減ることで、キャッシュフロー(CF)が改善され、不動産購入の取得コスト(支払うお金の総額)が少なくて済むことを意味します。

実際に、金利の違いで利息と返済期間は、どれほど異なるのでしょうか。2000万円の銀行からの借入金を毎月で約10万円ずつ返済するという例で説明しましょう。下の表は、この場合の返済について金利別で比べたものです。なお、ここでは元利均等の条件で計算しています。

返済額を毎月おおよそ10万円と固定した場合、金利が1.5%と3.0%で比較すると、返済期間で約4年、返済利息で約492万円の違いが出てきます。低金利ではこの利息分の取得コストを抑えることができるわけです。また、浮いた分のお金を物件の修繕費などの管理費用に回すこともできるようになります。

低金利時代のメリット(2)取得のスピードアップ

もう1つのメリットは、「物件の取得スピードアップ」です。表でも分かるように、低金利であれば、返済期間を短くすることができます。これは、次の物件の取得に早く取り掛かれることを意味します。

例えば、区分所有で投資した場合は、わずか一室しか持てないのと、もう一室、さらにはもう一室と部屋数を増やすとでは大きな違いが出てきます。複数の物件を所有した場合、そこからの家賃の上がり、複数持つことによる空室リスクの分散など、様々な恩恵が考えられるためです。そのため、物件取得のスピードを上げることは、安定した賃貸経営を行う際にとても重要になります。

信用力を高めて融資してもらうことが大事

このように、低金利時代からこそ不動産投資の優位性は際立っています。しかし、誰もが今の低金利のメリットを生かして不動産投資ができるわけではありません。当たり前ですが、ローンの活用を考えている人は、融資が下りなければ投資ができないからです。

最近はかぼちゃの馬車問題に端を発した金融機関の不正融資問題で、金融機関の融資姿勢が以前と比較して格段に厳しくなっています。こうした状況で、実際に融資を実行してもらえることが非常に重要なのです。

ポイントになるのが「個人の信用力」です。金融機関に対して個人の信用力を上げることが融資の実行につながります。そのためには事前に様々なことを準備をしておくことが必要です。

具体的には、借り入れを申し込む金融機関に口座を開設し、給与振込や公共料金の引き落としを集中する、普通預金や定期預金をしておくなど、日常から銀行との関係を強めておくことです。

融資審査では、勤務先、勤務年数、年収、そのほかの借り入れがあるかなどを総合的に見て融資の可否を決定します。金融機関との関係を深めておけば、銀行などは投資家のお金の流れを把握できます。

このことが、融資の実行となった段階で、金融機関に高い属性と判断され審査で有利になる可能性につながるのです。そして、少しでも有利な融資条件を提示してもらえれば、不動産投資の成功はより強固なものとなるのに違いありません。

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