• インタビュー
  • 2017/9/4

情報の透明化!トラストさんならではの3つタイプ別のセミナー

  • 株式会社トラスト
  • 代表取締役
  • 名鏡龍之介

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、株式会社トラストの代表取締役、名鏡龍之介(めいきょう りゅうのすけ)さんと対談させていただきました。

今回の対談の中で、トラストさんはオーナー様にとっても、入居者様にとっても非常に魅力的な管理システム初心者向けの「マンション投資セミナー」中級者向けの「ファイナンスセミナー」オーナー様向けの「賃貸管理セミナー」目的別に大変特徴のある3つのセミナーについて詳しく伺いました。

「情報が溢れすぎている中、どの情報が正しいのかわからず不安になっている方」や「これから不動産投資をしたいと思っている方」「不動産投資自体が不安だけど興味がある方」はぜひ読んでみてください。

1、情報の透明化!トラストさんのこだわりについて

八木
本日はよろしくお願いいたします。まずはトラストさんの事業内容についてお伺いしてもよろしいでしょうか。

名鏡代表
よろしくお願いいたします。弊社は東京都心の区分マンション投資に特化しておりまして、「貸しやすい」「売りたいときに売りやすい」物件の販売から管理までさせていただいています。

八木
物件のエリアはどちらになりますか?

名鏡代表
「貸しやすさ」という観点から足立区以外の「東京22区」、それから東急沿線沿いの川崎市と横浜市の物件も取り扱っています。

八木
価格帯はどうですか?

名鏡代表
ピンキリですね。中古の物件のみを扱わせていただいているのですが、築3年程度の物件から古いものでは新耐震基準の条件を満たす30年程度の物件までとなりますので、価格帯は「800万円〜4,000万円」前後までになります。

八木
間取りはワンルームの物件のみになりますか?

名鏡代表
インはワンルームですが、単身者で所得が高い方が好んで住まわれる40平米程度の1LDKの間取りも取り扱っています。

八木
1LDKも人気高いですよね。この会社を立ち上げた経緯をお伺いしてもよろしいでしょうか。

名鏡代表
私は一番最初は新築のワンルームマンションの営業をしていました。やはり新築物件は価格が高く、もっとコストパフォーマンスのよい物件をお客様にお届けしたいと思い、中古物件の仲介に転職しましたが、仲介は物件を販売して終わりというのが特徴で、ただ物件を売るだけではなく、「もっと個人のお客様に情報配信もしていきたい」という想いが強くなり、今の会社を立ち上げました。

八木
色々とご経験され、その色々な想いを実現するために今の会社を立ち上げられたのですね。

名鏡代表
そうですね。もっとも個人のお客様に情報配信したいというセミナー開催ができたのはこの2、3年です。情報過多な今だからこそ、「可能な限り正しい情報」を不動産投資を検討されている個人の投資家にどんどんお伝えしたい!と頑張って発信をしているところです。

八木
ちょっと前までは不動産業界の情報はほとんど開示されていなかったのですが、今ではいろんな情報が飛び合っている中で、正しい情報をお伝えしていくことは大切ですね。

名鏡代表
不動産業界に限らずどんな業界でもいい会社、そうでない会社がありますので、可能な限り取引に透明性をもたせたいと思っています。昔は不動産業界も閉鎖的だったんですが、どんどん時代に合わせ開放的になってきたので、とことんみなさんが知りたいと思っている情報を正しく発信していき、一人でも多くの投資家に安心して信頼していただきたいと思っています。

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興味はあるものの不安の方が大きい方や、敷居が高いと思われている方にどんどん不動産投資について正しい情報をお届けし、魅力を知ってもらいたいですね。

名鏡代表
そうですね。今はインターネット情報が溢れすぎていますから、セミナーなどで実際にお会いして正しい情報をお伝えしていくことも大切にしたいと思っていますし、一般に出回っている情報自体が正しいか正しくないかについての精査はこれからの課題だと思っています。

八木
おっしゃる通りだと思います。情報がありすぎるので、特に初心者の方などは混乱されています。違った情報を与えられて失敗している人もいらっしゃるので、そういったことがなくなっていけたら良いですね。

2、リフォームのノウハウが豊富!空室対策としてリフォームのご提案ができる

八木
続きまして、御社はリフォームのノウハウが豊富だとお話を伺いまして、詳しく教えて頂けますでしょうか?

名鏡代表
はい、弊社は物件を買い取ってリフォームした物件の販売と、必要に応じて管理している物件のリフォーム提案を行っています。

八木
リフォームされた物件は空室期間があるので、すぐ家賃が入るオーナーチェンジの物件の方が人気ではないでしょうか?

名鏡代表
オーナーチェンジの物件はその面ですぐに家賃収入があるので確かに魅力的ですが、物件の室内の状況は確認ができないというリスクも伴います。

八木
入居者がいるので仕方ないところではありますが、現状を知っておきたいところですよね。御社のリフォーム物件は早めに入居者の募集をかけていますか?

名鏡代表
弊社ではあえて賃貸の募集をせずありのままの状態をオーナー様にお見せして、それから賃貸の募集を開始します。

八木
早く募集をかけた方が早く空室が埋まると思いますが、その理由は何でしょうか?

名鏡代表
何故ならば、弊社はきちんとリフォームしたことをオーナー様にご自身で確認して頂きたいからです。

八木
なるほど。責任のあるご対応ですね。部屋の中を見れるのは嬉しいですが、空室期間を気にされている方も多いのではないでしょうか。

名鏡代表
そのため、弊社は最初の入居者がつくまでの期間、家賃の90%スタート保証サービスをさせていただいています。

八木
空室期間の家賃保証サービスがあるんですね!ちなみに、保証期間は決まっていますか?

名鏡代表
いえ、期間を設けていません。我々も入居者様がつかないとリスクになりますので、あらかじめ徹底的にリサーチし、空室が続く部屋は仕入れません。先ほどお伝えしたように「貸しやすい部屋」に特化しているので、今までの実績で申し上げますとほとんど空室期間がなく、引渡しと同日に入居していただけるイメージです

八木
それであれば空室期間のリスクはほとんど心配ないとのことですね?

名鏡代表
はい、オーナーチェンジ物件とほぼ同じと思っていただいていいと思います。また、オーナーチェンジ物件と違い、実際に状況を見れるので安心かと思います。

八木
それは嬉しいです。

名鏡代表
ただ物件数に限りがあるので、今では物件が出たらすぐ完売に近いです

八木
フォーム物件はかなり人気ですね!
また、空室対策としてリフォームのご提案もして頂けるとのお話を伺いました。

名鏡代表
そうですね。だいたいどんな物件も5年から10年後にはリフォームが必要になります。オーナーチェンジであとからリノベーションをすることを提案したり、繁忙期の場合は、まずは賃料を下げて入居してもらったりなど、時期をみてリノベーションしたほうがいいのか、家賃を下げた方がいいのかとなど、ケースバイケースで提案させていただいています。

八木
なるほど。空室が続いて困っているオーナー様も結構いらっしゃいますよね。家賃を下げる提案だけではなく、リフォームすることで家賃を下げずに貸すことができるなどの提案をしていただけるのは非常に嬉しいことですね。

名鏡代表
そうですね。実は購入そのものよりも購入してからの方が大切ですからね。お付き合いさせていただく中で、そのタイミングにベストなアドバイスをすることを大切にしています。

3、オーナー様が喜ぶ!トラストさんの賃貸管理システムの4つの特徴

八木
先ほど管理についてリフォームのご提案をして頂けるという特徴を挙げさせて頂きましたが、御社の賃貸管理システムについてもっと詳しく教えて頂けますでしょうか?

名鏡代表
弊社独自の管理システムにいくつか特徴がありますが、まず1つ目は「入居者募集時の賃貸募集手数料ゼロ円」です。

八木
一般的には1ヶ月の手数料をいただきますよね。

名鏡代表
一般的はそうですが、弊社は新規の募集をする際、原則手数料をいただいていません。

八木
報酬なしでサービスとして成り立つのですか?

名鏡代表
更に入居者様に対しても、敷金礼金0を原則としています。入居しやすい募集条件にして、空室期間内の最短化を目指しています。賃貸管理を任せてもらい管理手数料を頂いているので、空室が短い事で当社も成り立つのです。

八木
オーナー様だけではなく、部屋を借りる人にとっても嬉しいサービスですね。

名鏡代表
賃貸ですので、いくらオーナー様が満足していても実際に部屋を借りる方が不満足だったら成り立たないです。なので、みんながWin-Winになれるような仕組みにしました。

八木
初期費用が安いのは本当に魅力的ですね。

名鏡代表
そうですね。2つ目の特徴は「家賃送金振込手数料」は弊社が負担します。

八木
御社が負担するのですか?

名鏡代表
はい、振込手数料はオーナー様負担の管理会社が比較的多いのですが、意外と毎月の送金手数料も積み上げると大きくなりますよね。

八木
月800円かかったら、年間10,000円近くかかりますからね。また、少しでも手数料を安くするため、新しく口座を開設したりなどそういった煩わしい手間もなくせるのは嬉しいシステムですね。

名鏡代表
喜んで頂いています。
次に3つ目の特徴ですが、弊社は「滞納保証」をさせて頂いています。

八木
オプションとして提供されている会社が多いですが、基本サービスとして含まれるのですか?

名鏡代表
はい、基本的な管理プランの中に6ヶ月分まで含まれていますが、前提条件として当社で斡旋させていただいた入居者様に限ります。もちろん入居者審査なども厳格にさせていただいているので、当社でご紹介した以上最後まで責任を持ってやらせていただきたいと思っています。

八木
滞納保証があるのはオーナー様にとっては安心ですね。

名鏡代表
そうですね。滞納する方には様々な理由がありますが、どうしても防げない部分もありますので、ローンなどを組まれているオーナー様ですと家賃が入ってこなかったら1ヶ月でも大変ですからね。

八木
自腹をきって返済することになりますよね。

名鏡代表
6ヶ月という期間を短いと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、実は家賃の滞納を6ヶ月続けることはないです。2ヶ月滞納される方がいたらお引越しの提案などを弊社からさせて頂きますので、その後の対応期間も含め6ヶ月以内に全て解決するという意図で最大6ヶ月と設定させて頂いています。

八木
なるほどですね。つまりオーナー様は自腹で返済することというリスクが少ないという認識ですね。

名鏡代表
その通りです。4つ目の特徴は弊社が斡旋した入居者のみが対象ですが、「24時間コールセンター」があることです。

八木
昼間にほとんど家にいないひとり暮らしの方には嬉しいサービスですね。

名鏡代表
はい。我々が扱っている物件は単身者向けがメインなので、お仕事前やお仕事帰り後の問い合わせが多いです。24時間対応のコールセンターを設けることによって、いつでも連絡ができるのは便利ですよね。

八木
私が入居者なら喜びます。

名鏡代表
一見、これは入居者様のためのシステムにみえますが、実はこれはオーナー様に安心していただくために導入したシステムです。

八木
オーナー様のことですか?

名鏡代表
賃貸にはクレームがつきものです。

入居者様が安心して住めるということは、「これからもずっとこの家に住み続けたい」と思っていただけるので、オーナー様にとって安定して家賃収入が得られるとのことです。

八木
オーナー様にとって空室リスクを最小限におさえることができる素晴らしいシステムですね。

4、あなたのレベルに合わせたトラストさんの3つのタイプのセミナー

八木
最後に御社で開催されているセミナーについてお伺いさせてください。3つのタイプのセミナーを開催されていると伺いました。

名鏡代表
はい、それぞれ目的にあったセミナーを開催しています。その中の一つ「マンション投資セミナー」では30代・40代の会社員の方を対象に現状とこれからの不動産市況をふまえて、「なぜ都心の中古区分マンションなのか」をご説明しています。

八木
対象年齢を30代・40代としているのはなぜですか?

名鏡代表
弊社ではその年代のお客様からのご相談がすごく多かったのが理由の一つです。不動産投資はたくさんの資金が必要なイメージですが、実は不動産投資で最も有利に行うために必要なのは「資金」ではなく「時間」なんです。
若い人ほど資金計画にゆとりが出て、不動産投資を拡大しやすく有利に展開していける可能性があります。意外と知られていないことなのでこのセミナーで参考にしていただければと思っています。

八木
時間もそうですが、若い人は「融資」も有利に組みやすいと聞きました。

名鏡代表
資金力がある50代に対し、自己資金をおさえて「融資」という他人資本をうまく利用できるのが若い人の強みではないでしょうか。
弊社では20代後半から融資を効率よく使い自己資金50万円程度から始められている方もいらっしゃいます。こういった融資のご相談も多いので、「中古の区分マンションの融資事情」に特化したセミナーも設けました。

八木
「融資事情」や「不動産管理」に特化したセミナーはめずらしいですよね。管理セミナーを開催するようになったきっかけは何でしょうか?

名鏡代表
不動産投資は買ってからがスタートなのに、多くの会社は購入前のセミナーしかやっておらず、管理に関するセミナーはほとんどやってないですよね。

八木
管理で悩まれているオーナー様も多いでしょう。

名鏡代表
おっしゃるとおりです。管理会社と相性がよくなかったり、営業担当者が辞めてしまって連絡がつきにくくなってしまったり、自分から言わないと管理会社が動いてくれないなどのお悩みが多いです。

八木
様々なお悩みを抱えていますね。

名鏡代表
とは言え、一回管理会社を決めるとそこから変えようという方はなかなかおらず、みなさん我慢されているんですよね。そういうオーナー様に向けて、月に1回限定ですが、管理のセミナーを開催しています。

八木
新しい管理会社を探すには労力がかかりますからね。 セミナーではどのような内容でしょうか?
名鏡代表
セミナーでは、今の賃貸事情や、取得した後のリフォームはどうすればいいか、などの情報をお伝えしています。
せっかく不動産投資をしているわけですから、購入して終わりではなく、不動産投資をしている最中も収支や稼働率を良くするにはどうしたらいいのかなどを模索していただきたいと思っています。

八木
そうですね。購入してからが非常に大切ですし、管理こそが重要ですから、オーナー様にとっても嬉しい機会となりそうですね。

最後にみなさまにひとこと

名鏡代表
最も有利に不動産投資を行うために必要なものは資金ではなく「時間」です。 早くはじめるほど資金計画にゆとりが生まれ、不動産投資が拡大しやすく更には安定したものへと繋がります。 30代・40代の時間を有効に生かすためこれから不動産投資を検討されている方はぜひ一度トラストのセミナーにお越しいただきたいと思います。

対談を終えて

今回の対談を通じて、名鏡代表が情報透明化に対する強い思いを伝わってきました。様々な情報が飛び合っている中でどの情報が本当なのか、ご自身で判断することが難しいです。そのため、セミナーなどに足を運んで頂き、プロの方々と話しをすることが非常に大切になります。トラストさんは3つタイプ別にセミナーを開催していますので、ご自身の状況に合せてご参加してみてはいかがでしょうか。

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  • 12月16日       (土)        13:00~  中目黒
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プロフィール

株式会社 トラスト
http://www.trust-realestate.jp/


代表取締役 名鏡 龍之介(めいきょう りゅうのすけ)

不動産業界経験14年。
投資用不動産専門会社で仕入から販売、賃貸管理業の不動産業に係わるすべての業務を
幅広く経験。2012年株式会社トラストを設立。
自身も都心で中古区分物件を所有し、オーナーとしての成功・失敗経験をふまえ
オーナー様の気持ちに沿ったご提案で、多くの顧客から信頼を得ている。

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