• 不動産投資
  • 2019/2/26

不動産投資の成否は“真実の利回り”で判断すべし!

不動産投資が成功するための指標として一般的には「表面利回り」「実質利回り」が使われています。

しかし、これは参考にはなりますが、すべてとはいえません。

実は不動産投資には投資家が指標とすべき、本当の利回りがあるのです。

私はこれを「真実の利回り」と呼んでいます。では「真実の利回り」とはどういうものなのか。その詳細を説明していきましょう。(中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役)

表面・実質利回りが本当の利回りではない

一般に不動産投資する際の指標とされる「表面利回り」と「実質利回り」。あまり気づかれてない人も多いですが、これはあくまでも毎月の家賃収入から得た利回りでしかありません。そして、これだけでは不動産投資で成功するには不十分であるというのが私の見解です。

私としては、出口戦略を考えた、売却損益を含めて計算した利回りが重要と見ており、それが不動産投資を成功に導くための指標の1つになると考えています。この指標が「真実の利回り」なのです。

このことを不動産投資と似た金融商品として、よく引き合いに出される債券で説明してみましょう。債権を不動産投資に例えると「国債」であれ「社債」であれ、新発債=新築物件、既発債=中古物件と考えることができます。

債券は満期まで持つだけでなく、途中売却するケースも多々あります。

途中売却をする時に、購入時より高く売れれば売却益が計上されます。逆に購入時より低い金額でしか売れなかった場合は売却損が出ます。このように債券で取引の最終的な成功または失敗は、売却して初めて数字が確定するのです。そして、不動産投資も全く同じように捉える必要があるというのが私の考えです。

「真実の利回り」で投資結果を検証してみる

では、「真実の利回り」について例を挙げて説明しましょう。今回は価格が3000万円の物件で「表面利回り」と「真実の利回り」とで利回りを算出し、最終的な利益を検証してみます。なお、計算にあたっては以下の条件があるものとします。

■条件:
●物件価格:3000万円
●表面利回り:7%
●物件の保有期間:5年
※税金、諸経費は簡略化のため省略

【表面利回りのみでの計算】

まずは表面利回りだけで計算したケースです。

この場合は、当然ですが利回りの数字は7%になります。最終的な利益は1050万円。計算式は家賃収入210万円×5年間です。

では、真実の利回りで計算した利回りを算出してみましょう。内容に物件の売却が含まれてくるので、売却損が出たケースと売却益が出たケースの2つで考えてみます。

【真実の利回り(表面利回り+売却損のケース)】

まずは売却損のケースからです。

この例では、物件の売却価格が2700万円と購入時よりも300万円低くなったと仮定して計算しています。この場合の売却損までを考慮に入れて計算した「真実の利回り」は

(1050万円<家賃収入210万円×5年分>-300<売却損>)÷3000万円(物件購入価格)÷5年(保有期間)=5%

となります。

その結果、「5%」が売却損まで含めたこの物件からの年平均利回りとなります。売却損が300万円なので、5年後には物件価格下落率は10%になりました。売却損は300万円になりましたが、毎年の家賃収入であるインカムゲインが補っていることが分かります。最終的な利益は750万円。計算式は家賃収入210万円×5年-売却損300万円です。

【真実の利回り(表面利回り+売却益のケース)】

一方、売却益が出たケースを考えてみましょう。

この例では売却価格が3200万円で200万円の利益が出たと仮定して計算しています。この場合の売却益までを考慮に入れて計算した「真実の利回り」は

1050万円<家賃収入210万円×5年分>+200万円(売却益))÷3000万円(物件購入価格)÷5年(保有期間)=8.3%

と年平均利回りが8.3%という結果になりました。売却益が200万円なので、5年後には6.6%の物件上昇率になります。最終的な利益は1250万円。計算式は家賃収入210万円×5年間+売却益200万円です。

説明した条件は、物件保有期間を5年間と仮定しましたが、これが8年、10年と長くなると、保有期間で発生する家賃収入が多くなるので、売却損が出ても、それを吸収できるため、「真実の利回り」はもう少し上昇します。

下落する地域には絶対に手を出すな

「真実の利回り」で、少しでも高い利回りを得るためには、購入時と売却時の差をできるだけ抑えることがカギになります。そのためには差益が出るような物件を購入することです。それには、物件の場所を選びが最も重要になります。

選ぶ際のヒントですが、不動産の価値は、今後、三極化が進むと考えられています。その3つとは

(1)土地価格が上昇する地域
(2)土地価格が現状維持の地域
(3)土地価格が下落する地域

です。これを手掛かりに真実の利回りで成功できる物件を選ぶべきでしょう。そうなると、勝つためには(1)がベストです。もし見つからないようであれば(2)まで範囲を広げることを考えましょう。

日本は少子高齢化による人口減少がすでに始まっています。そのため、(3)のような価格が下落する地域が今後ますます増えると予想されます。この地域に不動産に手を出してはいけません。

物件選びを間違えると家賃収入であるインカムゲインを吹き飛ばしてしまう売却損を抱えることになりかねません。そうなると、保有する物件は収益も上がらず売れない不動産、すなわち「負動産」となってしまうのです。

修繕などのこまめなケアが価格下落を抑える

ネットや不動産投資の書籍などにある情報は、家賃収入からの表面利回りだけに焦点を当てています。その理由は、数年後の売却価格がいくらになるかの予測が難しいからですこのことから「真実の利回り」を見極めることは簡単ではないかもしれません。確かに予測は難しいのですが、「真実の利回り」の肝である「売却価格」を落とさないための方策はあります。

物件価格は経年劣化で、購入時より価値が下がるのが基本です。そして、物件価格の下落を抑えるためには、計画的に修繕を行い、建物の維持に気を使うなど、細かいところへの心遣いを常に行うようにします。このことが、入居者に安心感を与え、物件価格の下落を抑えることにつながります。

また、最近ではAI(人工知能)を使って、地域ごとの将来の物件価格を予想するサービスも出てきています。こうしたIT(情報技術)を駆使しながら、物件価格を予想することも1つの方法です。

不動産投資が成功するかどうかは、出口戦略まで購入時に描くことにかかっています。一方で、投資した物件の地域の価値が将来上がるのか、下がるのかを予測することが難しいのは事実です。しかし、事前の調査を十分行い、自身が納得した上で、不動産価値が下がりにくい地域に投資をすることが、1つの鉄則といえるのです。

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