• インタビュー
  • 2018/7/22

あなたの不動産投資パートナー「東急リバブル」

  • 東急リバブル株式会社
  • 投資事業一課課長
  • 北川 貴子

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の山本です。

今回は、東急リバブル株式会社投資事業一課課長、北川 貴子(きたがわ たかこ)さんと対談させていただきました。

東急リバブルさん東急グループの一員として売買仲介・賃貸仲介・不動産販売・新築販売受託・不動産ソリューションの5つの事業を柱に、全国・海外に広がる営業ネットワークで総合不動産流通企業として事業を展開されています。

居住用物件を取り扱っているイメージが強い東急リバブルさんですが、投資用マンションに特化した事業も展開しています。具体的にどのような不動産投資事業を展開されているのか、また特色などについてお話を伺ってきました。

  • 信頼できる不動産会社からの物件購入を検討されている方」や
  • じっくりと相談に乗ってもらってから自分に合った不動産投資を始めたい方
  • 将来の年金対策、資産形成を真剣に考えている方

はぜひ読んでみてください。

1、東急リバブル投資事業一課の取組みについて

山本
本日はよろしくお願いいたします。御社については、居住用不動産の売買や賃貸に特化されているイメージが強いと思うのですが、投資用マンションに特化した事業も展開されているとのことで、事業の仕組みなどについて詳しく伺わせて頂ければと思います。
 

北川課長
こちらこそどうぞよろしくお願いいたします。
私が現在在籍している投資事業一課は、新規事業として2014年10月に設立されました。低金利を投資好機と捉える方や年金問題による老後生活への不安を抱く方の増加から「資産運用したい」という声が非常に増えております。そういった投資ニーズに対しコンサルティングができればと思い、投資用マンションの専門部署として投資事業一課を立ち上げました。
山本
区分マンション」を専門にしているとのことですが、御社が売主として販売しているのでしょうか?

北川課長
多くの物件は売主様からお預かりしている仲介物件になりますが、売主物件の販売も2018年1月から開始しています。

山本
お客様はどのように御社に問い合わせをしてくるのでしょうか??

北川課長
弊社HP等に掲載されている物件情報を見てお問い合わせいただくことももちろん多いのですが、
以前、自宅を購入した時の印象がとてもよかったので投資の相談もしたい」など、弊社のユーザー様から「不動産投資も御社にお願いしたい」とお問い合わせを頂くケースも非常に多いです。

山本
ユーザー様のご依頼は嬉しいですね。
御社で取り扱っている物件の種類、基準などを教えて頂けますでしょうか?

北川課長
基本的に物件の基準はありません。弊社の店舗があるエリアであれば、お取扱いが可能です。弊社には売買仲介のネットワークが北海道から福岡まで日本全国に177店舗あり、広範囲をカバーしております。

山本
各センターと投資事業一課ではどのような点に違いがあるのでしょうか。

北川課長
各センターでは、主にそのエリアにお住まいのお客様からご売却のご相談を受けたり、ご購入検討中のお客様にエリア周辺の物件をご紹介させて頂いていたり、そのセンターのエリアに密着したご提案をさせていただいている点が特徴です。

一方、わたくしども投資事業一課には東京23区、武蔵野市、三鷹市を中心として情報が集約されており、投資用マンションの専門組織として、全国のお客様のフォローをさせていただいております。ご売却相談に関しては、査定はもちろん、国内外の投資家様へ向けて情報を発信致します。また、ご購入相談に対しては、毎週末行っている個別相談会にご来場いただいたお客様や提携企業様からご紹介いただいたお客様、海外の投資家様に対して、お客様のニーズに適した物件や、投資用ローンをご紹介させて頂いています。

山本
各センターにある物件情報が北川さんの部署に集まるので、例えば東京23区の物件にご興味があるお客様がいらっしゃる場合、そのエリアの物件情報をすぐにご紹介でき、様々なニーズを臨機応変に対応することができるということですね。

北川課長
そうですね。情報が集約されているので、多くの物件の中からお客様のニーズに適した物件を迅速にご紹介できることは大きな強みだと思います

山本
御社にて購入相談をされるお客様のご年齢はおいくつくらいの方が多いですか?

北川課長
お客様の年齢は、30代前半位から50代前半ぐらいまでの方が多いです。投資用不動産は他の金融商品と比較して、融資を活用することができるという大きなメリットがありますので、融資を利用できる年齢の方からのお問い合わせは多いです。もちろん60代以上のお客様であっても相続対策や資産運用の選択肢の一つとして投資用マンションを現金でご購入されるお客様もいらっしゃいます。

2、大手の会社だからできる低金利ローンのご紹介

山本
融資の話が出ましたので、ローンについてお伺いしたいと思います。
先ほどおっしゃっていた通り、数多くある金融商品がある中で不動産投資は融資が使えることが魅力的な商品かと思います。今金利が低いとは言いつつ、金融機関が引き締めに入っているため、少し融資が受けづらくなってきたという印象を受けるのですが、御社がご紹介しているローンの金利などの条件について教えて頂けますでしょうか?

北川課長
確かに今、特に1棟収益不動産については融資の引き締めの影響があり、頭金として物件価格の2~3割が必要という金融機関が増えてきているのが現状です。
弊社では、様々なローンの中からお客様や物件に適したものをご紹介しておりますが、弊社のお客様のみがご利用いただける弊社の提携ローンの特徴は、

  1. 最大物件価格の100%まで融資が可能
  2. 最長35年間のお借入期間が可能
  3. 団体信用生命保険の別途費用が不要

提携ローンの1つは、金利「1.6%」台でご紹介することができます。

山本
1.6%台の金利とは低いですね

北川課長
お客様のご年収が400万円以上、ご年齢が20歳以上65歳以下など、いくつか条件はございますが、金利に魅力を感じていただき、多くのお客様に弊社の提携ローンをご利用いただいております。
また、ご年収が1千万円以上の方に関しては、もちろん物件も基準を満たしていることが前提ですが、1.2%」台の金利でご紹介することができます。

山本
かなり優遇された金利ですね。
御社が売主の場合、専用のローンがあるとお伺いしましたが詳しく教えて頂けますでしょうか?

北川課長
もちろんです。分かりやすく説明しますと、弊社は仲介と売主という2つの取引形態があります。
先ほどご紹介した金利は弊社が仲介という取引形態の場合の金利です。
一方、弊社が売主という取引形態の時にだけ利用できるローンがあります。金利に関しては仲介の時と大きく変わらないですが、大きな違いとしては諸経費も含めて借入れができるという点です。

山本
諸経費の借入れもできるのですね!それはかなり嬉しいことですね。

北川課長
通常、諸費用は自己資金から用意することが必要です。一般的に言われているフルローンには購入時の諸経費が含まれていないので、諸費用は自己資金から用意することが必要です。

山本
そうですね。不動産を購入する際の諸経費は印紙税や登録免許税、火災保険料など大体不動産の成約価格の「5%〜8%」がかかると言われていますよね。

フルローンというのはあくまでも不動産の成約本体価格までのご融資で、諸経費は含まれていないため、結果としてフルローンでも多少の自己資金が必要になりますよね。

御社が売主として販売される物件を購入すれば、仲介手数料がかからないうえ諸経費まで融資を受けることができるのはかなり嬉しいことです。

北川課長
弊社売主物件の場合のローンを利用する際は諸費用も融資を受けることができ、諸経費に充てる予定だった現金を、現金でしか投資をできない金融商品に回すことができます。

山本
それはとてもメリットになりますね。諸経費まで融資利用できるこの商品を作られたきっかけを伺ってもよろしいでしょうか?

北川課長
なぜこのような商品を作ったかといいますと、実際にお客様にコンサルティングをさせて頂く中で、

  • 手元にある現金は株や投資信託、仮想通貨などの投資に回したい
  • 不動産のレバレッジを効かせるためになるべく借りたい
  • 投資用不動産のメリットを最大限に活かしたい

などのご相談を多く頂いており、そのニーズにお答えするために銀行と協力してこのような融資商品を開発させていただきました。

山本
現金を使わずに融資を活用したいというニーズが多かったのですね。
こちらの融資商品はいつからスタートしたのでしょうか?

北川課長
2018年の1月からです。

山本
今年の1月から御社が売主として販売をしている物件に関しては、「物件価格+諸経費」も借り入れができるというわけですね。
そのローンは、いくらぐらいのご年収があればお借入れできるのでしょうか。

北川課長
ご年収500万円以上が条件です。
個人的にも、投資用マンションの購入は、生活費を払っても少し余裕があるであろうご年収の方におススメしております。

山本
その理由を伺ってもいいですか?

北川課長
融資を活用して少ない自己資金で大きな資産を持てるという不動産投資に魅力を感じて始められる方は多いですが、投資である以上リスクがあります。
例えば将来結婚して持ち家が欲しい、と思った時に投資用ローンを多く組んでいる場合、金融機関の返済比率の基準に引っかかり、持ち家を持つための住宅ローンが組めない場合もあります。
お客様それぞれの生活背景によると思いますが、ご家族構成や生活資金等を十分に考慮し、リスクを認識した上で不動産投資を始めることが大切です。

山本
確かに不動産投資は融資ができるとは言え、借金は借金です。万が一、空室になって返済ができなくなってしまい、破産してしまうという大きなリスクもあります。
きちんと返済のシミュレーションを立てて、余裕のある返済プランで不動産投資を始めるべきですね。

3、物件の購入後のサポートは全てグループ会社にお任せ

 

山本
不動産投資は物件を購入してからがスタートです。つまり、購入後のサポートがかなり大切になってきます。御社ではどのような体制でサポートされているのでしょうか?

北川課長
弊社で対象となる物件をご購入いただいたお客様には「リバブルマンション投資サポート」というサービスをお付けすることが可能です。
空室賃料保証と住宅設備保証という2つのサービスがございます。空室賃料保証は、お引渡しから1年間、万が一空室になってしまった場合、最長3ヶ月賃料の8割を保証させていただいています。

山本
保証賃料は家賃相場の8割ですか?

北川課長
いえ、売買契約時の賃料の8割です。契約賃料が10万円の場合、8万円を保証します。
また、住宅設備保証については、お引渡しから1年間の間に主要な設備が壊れてしまった際、1対象設備につき修理の場合5万円、交換の場合は10万円まで保証させていただいています。

山本
その保証サービスをつけることによって管理費が高くなったりしないのでしょうか?

北川課長
いえ、管理費に変更はありません。弊社から対象物件を購入いただければ、無料でサービスを受けることができます。
管理については、オーナー様のニーズを満たすため、様々なプランを用意しております。
具体的には下記一覧表をご覧ください。

山本
オーナーさまによって求めている管理プランも異なりますので、様々のプランがあると安心できますね。

4、セミナーではなく、相談会に拘っている理由とは

山本
他社ではよく不動産投資セミナーを開催されていますが、御社ではどのような形でお客様とお会いしているのでしょうか?

北川課長
弊社ではセミナーを開催しておらず、毎週個別相談会を開催させていただいています。

山本
個別相談会に拘っている理由を伺ってもいいでしょうか?

北川課長
個別相談会では

  • 投資用マンションを買いたいと思っているが、物件の選び方が分からない
  • 株などはやっているが、マンション投資は儲かるのか?
  • すでにいくつも不動産を持っていて売却を考えているが、今売るべきなのか?

など、実は弊社にお越しになっているお客様はそれぞれ違った不安を抱えていらっしゃるお客様が多いのです。

山本
お客様によってお悩みはそれぞれ異なるのですね。

北川課長
そうなんです。何故売りたいのか、何故買いたいのかという悩みや目的によってご提案内容が変わってきます。
そのため、大人数に向けて一般論を話すセミナーではなく、お客様一人ひとりのニーズに合った個別相談でコンサルティングをさせて頂いております。

山本
どのくらいの人数がいらっしゃっているのですか?

北川課長
対応できる担当者も限られているので、毎週末、合計10名前後でしょうか。

山本
売却の相談と購入の相談、どちらが多いですか?

北川課長
購入の方が多い傾向です。

山本
投資用マンションの購入を検討されている方はどのようなニーズが多いでしょうか?

北川課長
年金対策含め、資産形成のひとつとして不動産投資をしたいというニーズが多いです。また、資産運用におけるリスク分散の一つとして捉えていらっしゃる方も多いですね。株で利益が出て、これからもっと出るかもしれないけれど、この先どうなるかわからないから、リスクの少ない不動産投資に切り替えておきたい、という方もいらっしゃいます。多くの方が将来長生きをすることは予測できますが、もらえる年金は少ないしどうしたらいいだろうかと不安を感じていらっしゃいます。

山本
そういった不安を解消するために投資用マンションをご購入されていらっしゃると思うのですが、実際、ローンを利用してご購入されるお客様は、月々の返済額や支出など、保有している間の収支も大変気にされるポイントかと思います。

北川課長
そうですね。そういったお客様に対しては、弊社では同じ部におります不動産鑑定士と相談しながらシミュレーションを作成しお出しするようにしています。

山本
きちんとシミュレーションを出して頂けるのは安心できますね。
最近では、不動産投資にご興味を持つ女性の方も増えておりますので、北川様のような女性の担当者に相談ができると嬉しいですね。

北川課長
弊社は女性の営業担当が多いので、相談しやすい雰囲気があるかと思います。不動産というと少し怖いイメージを持たれている女性が多く「やっと問い合わせができました」とおっしゃる方も少なくないのです。
実は男性よりも女性の方は結婚や出産によってライフスタイルが大きく変わる可能性が高く、そのようなライフスタイルの変化に臨機応変に対応できるのが不動産投資です。
不動産投資にご興味がある女性の方はぜひお気軽にお問い合わせ頂きたいと思います。

山本
そうですね。女性だからこそ不動産投資をすべきだと私も思っていますので、ぜひたくさんの女性が不動産投資にご興味をもっていただきたいですね

最後にみなさまに一言

北川課長
多くの会社が投資用マンションを取り扱っています。いろいろな会社を比較検討して頂いた方が良いと思うのですが、弊社の魅力は総合不動産流通業を展開しているため、幅広い分野の専門知識を持った担当者がおり、それぞれの専門性を生かした対応ができるところでしょうか。不動産はただ売る・買うことがお客様の目的ではありません。お客様一人ひとりに背景があり、望んでいることも違うかと思います。不動産を通じて、お客様はそれぞれの叶えたいライフプランや夢・目的があります。その変化していくお客様のライフステージに合わせて、さまざまなご提案ができることが強みだと思います
弊社には創業46年の歴史と実績、ノウハウがございます。ぜひご縁がありましたら嬉しく思います。

対談を終えて八木から一言

今回の対談を通じて、東急リバブルさんが投資を検討されている方を大切に思う気持ちが伝わってきました。

数多くある投資商品がある中で、なぜ不動産投資がいいのか、お客様の立場に立って、無理して不動産投資をするのではなく、投資目的、属性に合せて、適した投資プランをご提案するという東急リバブルさんならではの拘りが、あなたの不動産投資を成功に導いてくれるでしょう。

最新セミナー情報

『マンション投資 無料個別相談会』

日時:毎週金曜日・土曜日・日曜日
時間:10:00~18:00
会場:東京都渋谷区道玄坂1丁目12-1

お申し込みサイトはこちら

プロフィール

東急リバブル株式会社
http://www.livable.co.jp/

情報開発部 投資事業一課長 北川 貴子
宅地建物取引士 公認不動産コンサルティングマスター 
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
産業カウンセラー

約4年間の採用業務を経て、練馬センターにて個人のお客様を対象とした不動産の仲介業務に携わり、現在は投資事業一課の課長として、日々投資家のお客様へのコンサルティング業務を行う。

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。