• 小口化商品
  • 2018/3/22

<グローバルアローズ×不動産投資の教科書>対談企画
〜第五弾 「小口化商品のリスク」〜

5弾 「小口化商品のリスク」

八木:今回は、小口化商品のリスクについてお話をお伺いできればと思います。
早速ですが、どのようなリスクがあるか教えていただけますか。

中野:小口化商品とはいっても不動産投資をしますので、不動産投資と同じようなリスクがあります。小口化商品も色々あるので商品によって変ってはくるのですが、一般的には不動産価格が上がれば小口化商品の価値も上がりますし、下がれば小口化商品の価値も下がります。テナントが抜けてしまい収益が減ってしまえば分配金も減ってしまいますし、高い収益を出せれば分配金も上がります。なので、不動産投資と同じようなリスクがありますね。

八木:不動産投資と実物投資おいてですが、オーナーさんからすると空室リスクですとか返済期間中に金利が上がってしまったら返済金額も上がってしまうというリスクがありますが、そういった意味ですと小口化商品というのはオーナーさんご自身で運営している商品ではないので、不動産投資と実物商品では違うリスクがあるのではないかと思いますがいかがでしょうか。

中野小口化商品は、プロの事業者が運営しますのでテナントを上手く埋められる事業者を選べば、空室リスクなどはあまり心配することはないのですが、変な業者に任せてしまいますと、なかなか埋まらないというリスクもありますが、事業者は基本的に一般の方よりかは、上手く集客や収益をあげることを事業として行いますのでリスクとしては低いですね。

金利の上昇についても、小口化商品は一般的には、借入割合が6割までとなっているので、金利が上がったせいでお金が返せないという事は、起きづらいような商品設計になっています。

八木:なるほどですね。小口化商品に関しては、きちんと運営してくれるプロの方を選ぶことによってリスクヘッジできるということですね。

中野:そうですね。ただ、実物投資だと自己資金0円で全部借金で借り入れするということと比較すると小口化商品の場合は、現金で投資することになりますのでリスクは少ないですが最初に投資するお金が必要になります。

八木:自己資金が必要ということですね。最近多い小口化商品は、一口100万円からといった商品や1ボックスから買ってくださいという商品もありますので、最低でも500万円の自己資金が必要なのに対して、実物投資の場合は、フルローンの利用もできるので、自己資金といった意味合いですと小口化商品の場合は自己資金の負担というリスクがありますね。

中野:印象でいうと4割位の自己資金が必要な不動産投資ですかね。事業者によっては、8割などの業者も出てくるかもしれませんね。

八木:分かりました。ありがとうございます。

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