• 小口化商品
  • 2018/4/10

<グローバルアローズ×不動産投資の教科書>対談企画
〜第七弾 「小口化商品の購入スキームについて」〜

八木:今回は、小口化商品の購入スキームについてお話をお伺いできればと思います。


中野
:不動産特定共同事業法を使った小口化商品のスキームとしては、大きく2つありまして、SPC型と言われるSPCを使った匿名組合出資をする形と、集めたお金で直接不動産を購入する任意組合を使った方法と大きく2つあります。


八木
匿名組合と任意組合の違いを教えてください。


中野
:匿名組合は、株式と似ていまして投資したお金だけリスクを投資家は負います。逆に任意組合というのは不動産を買っていることになりますので、例えば500万円出資し、投資した不動産で火事が起きて人が亡くなった場合、5億円を全員に請求された場合、持分に応じて任意組合員の責任がくるというのが任意組合です。匿名組合はどんな事件が起きても分断されているので出資したお金だけのリスクになります。任意組合の場合、不動産からくるリスクは投資家に関わってきます。匿名組合は限定されていて、任意組合は限定されません。無面責任と有限責任の違いですね。

 
八木
:万が一物件に何かあったときの違いということでしょうか?


中野
:まずは、そういった大きな違いがあるということです。
もう一つは、税金面の違いがあります。匿名組合員出資というのは株ではないですが、株に近い出資になりますので、不動産投資でよくある減価償却を取れるのかどうか、損金を落とせるのかどうかというところでは、なかなか落としづらい仕組みになっています。任意組合は不動産の一部を持っていることになりますので、不動産を持っているのと同じような減価償却が認められやすいです。そういった税金の違いがありますね。


八木
:匿名組合の場合は株式と似ているということですが、これは実物投資ではないのでしょうか?


中野
:そうですね。不動産を持っている会社の株式持分を持つというのがイメージしやすいですね。 


八木
:なるほど、建物の一部を持つのではなく、建物を持っている会社の株を一部持つということが匿名組合ということですね。

中野:そうですね。そのように考えると分かりやすいですね。
通常会社の株を持っていると、会社が不動産事業で儲けましたとなった場合、まず税金を納めます、余ったお金を配当という流れになりますが、不動産特定共同事業法のSPCのやり方を使えば、儲けたお金を課税前に配当でき二重課税を防ぐような仕組みになっています。


八木
:配当分を多くもらえるということですね。任意組合の場合はどうなのでしょうか?


中野
:任意組合の場合は持っているのと同じですので配当は同じです。


八木
:実際、リスクはどっちの方が大きいのか、それぞれ求めるものがあると思いますが、どちらを選んだ方がいいかなどはあるのでしょうか?


中野
:株式だと不動産持っているだけではなく、色々な事業に投資しているので何に投資しているのか見えづらい部分があるのですが、匿名組合出資の場合は、どの物件に出資しているのか分かるので、自分に方針に合った商品や好きな物件に投資できるというところが株との違いですね。任意組合の方は、リスクは無限にあるのですが、その辺りは事業者が保険に入るなどしてカバーはしているので、何か起きた時のリスクをそこまで気にする必要はないのですが、全くないわけではないですね。


八木
:万が一、火事が起きた場合や事件や不祥事が起きた時などですね。一部の共同所有ではあるけれど実物投資と同じなのでそういったリスクがあるということですね。


中野
:そうですね。きちんとした管理会社を入れないといけませんね。ありがちなのは、投資している物件で壁や天井が落ちて人が亡くなりました、というようなことや、消防法に違反した物件に投資してしまって、火事が起きて責任問題になりましたなどのリスクはありますね。


八木
:なるほどですね。それぞれにメリット、デメリットがあるのですね。因みに投資金額はどうしょうか?


中野
:任意組合だと融資が借りづらいので、全部投資家の現金で買うという仕組みが一般的な為、不動産投資でいうレバレッジみたいなのが効きづらいですね。任意組合持分を担保にお金を貸すなどの業者もありますが、まだ一般的ではないですね。


八木
基本的には現金で買って下さいね、という仕組みですね。


中野
:匿名組合出資も現金ですが、こちらはSPCでお金を借りるというが一般的で、例えば、1億円の物件を買うのに管理組合出資で5,000万円あれば、1億の物件が買えちゃうのか一方、1億円集めないと買えないのか、お金がなければ担保でお金を借りるのかどうかは投資家次第ですね。いろんな設計ができるんですよね。


八木
:事業者によっていろんなケースがあるのですね。現金を用意するのか、もしくは融資ができるケースもあるということですね。

中野:そうですね。商品をしっかり把握しておかないといけなくて、例えば90%借入し、現金10%だけで出資し、利回りは5%といったような場合、物件価格が1割下がったら無くなるリスクが高い商品だと利回り5%の配当は少ないと思いますし、逆に50%借入し、50%現金で利回りが5%であれば物件によって有かなと思いますが、人によって出資する方法が違ってきますので、その物件と商品がどういう仕組みで、どういうリスクがあるかはきちんと調べないといけませんね。


八木
:利回りがいいのか悪いのか自分で判断しないといけないということですね。難しいですね。


中野
:そうなんです。不動産投資は難しいです。実際に言われるがままに軽率に投資をして困っている人もいるので。


八木
:そうですね。それで返済できなくて自己破綻してしまう人もいらっしゃいますよね。
確かに他の商品と比較すると現金なくても大きな資産を得られる投資商品だと言われていますが、万が一失敗してしまった場合は破産というリスクもあり、実物不動産と比べると買いやすく魅力的に感じる方もいらっしゃると思いますが、結果としてお金に投資しているわけなのできちんと細かいところまで仕組みを調べて判断して買わないといけないですね。ありがとうございました。

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