• 小口化商品
  • 2018/2/17

<グローバルアローズ×不動産投資の教科書>対談企画
〜第一弾「小口化商品の仕組み」・第二弾「REITとの違い」〜

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、株式会社グローバルアローズの代表取締役 中野 雅俊(なかの まさとし)さんと対談させていただきました。

代表の中野さんは野村不動産出身で、不動産コンサルティングとしてご活躍していらしたり、不動産私募ファンドにいらした際に証券アナリストとしてのご経験もあり、幅広いご提案で、お客様からの信頼も厚い方です。

そんな中野さんに、今回は「小口化商品」について色々とお伺い致しました。

これから益々増えていくであろう「小口化商品」の仕組みや魅力についてお話頂いておりますので是非お読みください。

※対談は動画でも見られますので、動画で見られる方は最下部のリンクよりご覧ください。

第一弾、小口化商品の仕組み

中野:よろしくお願いします。

八木:よろしくお願い致します。
本日は、グローバルアローズの代表取締役、中野さんにお越しいただきまして、小口化商品についてお話をお伺い出来ればなと思いますので、よろしくお願い致します。
まず最初にですね、小口化商品の仕組みについてお伺いできればと思います。 

中野:小口化商品というのは、不動産という文字通り「動産」という大きな投資になりますので、それを小さく切って不動産投資と同じように一般の方にも投資してもらえるような仕組みです。
昔からのあるものとしましては、REITだとか機関投資家向けに数億円単位で出資して大きく買いましょうというものです。

第二弾 「REIT商品との違い」

八木:簡単のようで仕組みとして難しいかと思いますが、小口化商品ですが皆さんに分かやすくREITとの違いについて教えていただけないでしょうか。

中野:そうですうね。REITも小口化商品の一つではあるのですが、REITと今、出回っている小口化商品の違いというのは、REITはあくまでも株と似たような感じで、投資口を投資家さんが買います。
それに対して投資法人から分配なり売却したら売却益なりが発生します。不動産特定共同事業法を使った小口化商品といのは、持っている人みんなが物件のオーナーになり、大きく違うのは税効果ですね。

八木税金対策とかですね。 

中野:不動産を持っているような税効果が得られます。REITの場合はだいたい株を持っているような税効果と得られます。そこが大きく違いますね。 

八木:そうしますと、REITは金融商品ということですね。小口化商品というのは不動産特定共同事業法に乗っ取った商品なるので、どちらかというと管轄が違うような認識でよろしいでしょうか? 

中野:そうですね。ただ、不動産特定共同事業法を使った小口化商品も皆さん、個人の方だとか本当に小口化にしていくためには、金融機関の株とかと同じくらいの規制を引くという方針がありますので、管轄を大きく分けますと、金融庁と国交省くくりがありますが、金融庁の免許も持っていないと小口化商品というのは発行しずらく、厳しくなっています。

八木:それは、商品を取り扱う側のことですよね。
投資家からという位置づけですと、金融商品を買うのか、国交省の不動産という商品を買うか、という大きな違いでよろしいでしょうか?

中野:そうですね。 

八木:投資金額というところでは、REITも共同出資する形になるので出資金額がわりと少なく出資できるのですが、同じく小口化商品も小口なので少ない金額で出資が可能というところは共通しているかと思いますが、出資金額というところではどのような違いがありますか? 

中野REITも発行する立場(REIT業者)からしますと一口あたりの金額が大きい方がやりやすいんですね。

八木:なるほどですね。

中野:一口500万円だとか、へたしたら一口1億からという商品もありますので、大きい方が少人数で管理もしやすく一人あたりに掛けられる金額も大きくなりますので。ですが、これは特別な人しか出資できないような商品になりますので、これをどんどんバーを下げていっているのが状況で、REITの方が下がるのが早かったですね。 

八木REITは一口10万円から出資できるのですね?

中野:一口10万円位から出資できますし。今は、ミニ株という商品もあり一口1万円からでもREITが可能ですし、1000円ずつ積み立ていくような商品も世に出てくると思います。
小口化商品の方もちょっと前までは、一口500万円からというような商品だったのですが、今では一口1万円からのものが出てきています。 

八木:小口化商品もですか?500万円と1万円には大きな差がありますが、違いはなんでしょうか? 

中野:細かく分けることによって顧客管理が簡単になっていることや、1万円から投資できることでお客様をたくさん集めて投資しやすくしている状況ですね。

八木:物件の違いはありますか?

中野:物件の違いは、世に出ている物件をどの業者が抑えるかだと思いますが、本質的には1万円でも1億円でも違いはないのでしょうが、従来から機関投資家向けに最低1億からやっていますという人達というのは、昔からやっている人たちは良い物件を仕入れるパイプがありますので、私が見ている感じですと、大きくて割安な物件というのは機関投資家向けの小口化商品に取られてしまい、1万円から出資できる新興の人たちというのは、小ぶりな物件だったり、その値段じゃ買えないよね、という割高な商品が出ているという印象は受けます。ただ、買う人たちが競争をしていい物件を仕入れていますので、その競争が追いついてきている状況ですね。 

八木:なるほどですね。ありがとうございました。

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