ページが見つかりませんでした https://fudousan-kyokasho.com Thu, 28 Mar 2024 00:01:41 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.7.11 https://fudousan-kyokasho.com/wp-content/uploads/2016/12/favicon-1-90x70.png ページが見つかりませんでした https://fudousan-kyokasho.com 32 32 税理士が徹底解説!不動産管理会社設立による3つの節税メリットとは? https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-management-company-founded-646 Thu, 28 Mar 2024 00:00:56 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=646 不動産投資の規模が拡大するにつれ、個人オーナーが法人化や不動産管理会社の設立を検討するケースが増えています。

しかし、不動産管理会社を設立するには、税金や費用など多くの問題があり、初めての人にとっては難しいものです。

そこで、「不動産投資の教科書」では、不動産管理会社の節税対策や会社設立の流れについて詳しく解説します。不動産投資を行う際に知っておくべき情報をわかりやすくまとめたので、是非ご覧ください。

この記事を読んでいる方の必須知識は以下の記事を参照してください。
資産管理会社を設立する5つのメリット|注意点や手続き方法も解説

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、不動産管理会社設立は税金上3つのメリットがある

不動産投資 セミナー 講師

不動産管理会社とは、平たく言うと「法人として不動産の賃貸事業を行う」ということで、投資規模が大きくなった場合、法人化したほうがより多くのメリット、特に節税メリットを享受しやすくなります。

法人化した場合の税金上のメリットは、次の3つが挙げられます。

(1)利益への課税負担が減る

もっとも大きなメリットは「利益への課税負担が減る」ことです。なぜかというと、個人の所得税法と法人の法人税法で利益(所得)への課税の仕方が違うからです。

所得税法では、一言でいうと「低い所得には低い税率を、高い所得には高い税率を適用する」累進課税制度を採用していることをご存知でしょうか。

課税所得額が195万円以下ならば5%で済みますが、1000万円になると33%、3000万円になると40%、5000万円になると最高税率の45%が適用されます。

つまり、「儲かれば儲かるほど高い税金を課される」のが個人への税制です。

実際にはこの所得税に加え、住民税の所得割(税率10%)や国民健康保険税などもかかります。

一方、法人税では、おおよそ一律の税率が適用されます。資本金の額が1億円以下の中小法人について適用される税率は次のようになっています。

  • 年所得800万円以下…適用除外事業者以外15%  適用除外事業者19%
  • 年所得800万円超…23.2%

この他、法人住民税や法人事業税などを考慮した実効税率(法人の所得に適用される税目すべての税率)を計算すると37%前後になるため、儲かる規模が大きくなった場合は法人にしたほうが節税できるのです。

(2)家族への給与を経費として計上しやすい

個人オーナーとして不動産投資を行っている場合、事務作業などで家族に給与を支払ったとしても原則として必要経費に計上できません。

事業専従者控除や青色事業専従者給与という「家族への給料を必要経費にできる」という制度が所得税法にありますが、「専従できる程度の不動産事業としての規模を備えている」のが制度適用の条件です。

また、不動産賃貸事業に関してカフェで打ち合わせを行ったとしても、相手が家族の場合、打ち合わせ代は必要経費になりません。

しかし、不動産管理会社を設立し、家族をその役員や従業員にして業務を与えれば、支払った報酬や給料は法人の経費(損金の額)に計上できます。

また、会社の事業に関し、会社役員である家族とカフェで打ち合わせした場合、打ち合わせ代は経費に計上できます。

(3)贈与税・相続税が節税に

不動産管理会社を設立することは、贈与税・相続税の節税にもなります。

贈与税では年間110万円を超えて家族に贈与すると贈与税がかかり、200万円以下の贈与で税率10%で す。

一方、所得税では給与所得という形で家族に分配した場合、年間103万円を超えても課税所得額が195万円以下ならば税率は5%です。

所得控除などを合わせて考えると、給与として分配したほうが節税になる可能性が高くなることがわかるでしょう。

また個人で賃貸物件の土地を相続する場合、小規模宅地等の特例で評価額が50%減になりますが、適用面積の上限は200㎡です。

不動産投資規模が大きい場合、法人化を行って3年が経過すれば不動産としての相続評価額よりも法人株式としての相続評価額の方が低くなることが多く、結果、節税につながりやすくなります。

2、不動産管理会社設立の流れ

ここで、不動産管理会社設立の大きな流れを解説して行きましょう。

(1)不動産管理会社の設立手順と必要日数は?

会社設立の手順とそれぞれの作業に必要な日数は次のようになります。

  1.  社名、本社所在地、事業目的等の決定:1日
    2. 代表社印、社印、銀行印の作成:3日
    3. 定款作成:半日(※)
    4. 公証役場での定款認証:1日(※)
    5. 出資金の振込:半日
    6. 承認承諾書の作成:半日(※)
    7. 登記申請書の作成:2日(※)
    8. 法務局での登記申請~登記完了:7日(※)

事前に準備しておけば、8営業日程度で会社設立は完了しますし、どれも設立した人自身で行える作業です。ただ、時間がない場合や不安な場合、(※)の作業については、司法書士や行政書士など専門家に依頼することを検討しましょう。

(2)会社設立に必要な費用は?

会社設立にはおおよそ次の費用がかかります。

  • 定款認証手数料(公証役場にて):50,000円
  • 定款印紙税(公証役場にて):40,000円(電子定款ならば0円)
  • 定款謄本代(公証役場にて):約2000円
  • 登録免許税(法務局): 株式会社150,000円、合同会社60,000円
  • 登記簿謄本(登記完了後、法務局にて):1通600円
  • 印鑑証明代(法務局にて):1通450円
  • 会社印鑑など:10,000円~
  • 司法書士や行政書士などの手数料:50,000円~
  • ざっと30万円以上になりますが、法人や定款の形態次第では20万円以内で設立することができます。

3、不動産管理会社の設立に必要な資格

不動産管理会社を設立するためには、以下のような資格が必要となります。

(1)不動産業免許

不動産管理業務を行うには、不動産業免許が必要です。

不動産業免許は、都道府県の知事に申請して取得しますが、下記のような一定の要件を満たす必要があります。

  • 経営者や役員は一定の学歴や職歴を有していること
  • 業務に従事する社員も一定の資格を有していること

(2)宅地建物取引士

宅地建物取引士は、不動産取引に関する専門知識を有する国家資格です。

不動産管理会社が不動産取引業務を行う場合には、宅地建物取引士が所属していることが求められる場合があります。また、宅地建物取引士は、一定の講習を受講することで、資格を取得することができます。

(3)不動産管理士

不動産管理士は、不動産管理に関する専門知識を有する国家資格です。
不動産管理会社が不動産管理業務を行う場合には、不動産管理士が所属していることが求められる場合があります。

不動産管理会社を設立するためには、上記のような資格が必要となります。
それぞれの資格には一定の要件や取得条件があるため、事前に情報収集を行うことで、スムーズな設立手続きができるでしょう。

4、不動産管理会社を法人化したときの注意点

法人にした場合、社会保険の加入義務が発生します。また、社会保険料の法人負担分や税理士などへの専門家への報酬などでコストが膨らみやすくなります。

コツコツと会計記帳などの事務作業を行う必要もありますので、このようなことに気をつけながら、法人化するかどうかを検討するようにしましょう。

税理士ドットコム 
公式サイトはこちら

5、まとめ

不動産管理会社の設立がなぜ節税につながるのか、そしてどのように不動産管理会社を設立するのかについて解説しました。

不動産投資における利益を最大限享受できるよう、正しく節税を行なっていきましょう。

【税理士が教える】シリーズ

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不動産投資会社おすすめランキング TOP20【2024年最新版】 https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-company-300 https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-company-300#comments Wed, 27 Mar 2024 00:00:16 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=300 不動産投資会社選びは、不動産投資の成否をわける非常に重要なポイントです。

不動産投資をしてみたいけれど、数多く存在する不動産投資会社の中から、どの業者を選べばよいのか分からないと悩んでしまう方もいると思います。

不動産投資会社は、不動産投資のサポートをしてくれるパートナーとして、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資用物件を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれたりします。

今回は、不動産投資会社の中で、信頼性・安定性があると思われる20選をご紹介します。

取り扱っている物件の種類別に不動産投資会社をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

※不動産投資の教科書編集部による調査と不動産投資会社へのアンケートを基にランキングしています。

この記事をお読みの方は「不動産投資会社の選び方|初心者がチェックすべき7つのポイントを解説」も併せてご覧ください。
初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
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  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、信頼できる不動産投資会社かを判断する3つのポイント

不動産投資会社選びは、不動産投資で収益を得るために最も重要だといっても過言ではありません。

本章では、信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントについて解説します。

(1)良い不動産投資会社を判断する基準

本当に信頼できる不動産投資会社かどうかを見極めるのは、そう簡単ではありません。

「餅は餅屋」という言葉があるように、良い不動産投資会社かどうかを判断するのは不動産投資のプロに任せた方が確実です。

とはいえ、不動産投資会社自身がおすすめしても中立性が疑問視されます。

例えば、当メディア「不動産投資の教科書」のような「業界のプロではあるけども中立的なメディア」がおすすめするならば、信頼性は高いでしょう。

当メディアでは、良い不動産投資会社か否かを独自の基準で見極めます。

良い不動産投資会社を判断する基準

  • 入居率が高いか
  • 優良エリアにある物件が多いか
  • 需要が多い物件の種類を扱っているか(都心近辺で家賃8〜9万円のワンルームマンションなど)
  • 提携している金融機関が複数あるか
  • 購入後のアフターフォローはしっかりしているか(どのような客付けができるか
  • 入居者募集のノウハウが充実しているか
  • 紹介率とリピート率(2戸目を購入しているお客様がどのくらいいるか)

本記事で紹介する会社は、以上の観点も踏まえてリストアップしています。

(2)担当者が信頼できるか

信頼できる担当者がいるかどうかは、良い不動産投資会社を選ぶうえで、必要不可欠な要素です。たとえ、上場している規模の大きい会社であっても、売上を優先し、お客様第一ではない提案されてしまうことは大いにあり得るのです。

具体的には、投資家のニーズを的確に汲み取り、個人の資産状況等を考慮して提案をしてくれるかどうか、見当違いな物件を提案しないかどうかという点で見極めることができます。

場合によっては、「あなたは不動産投資を今すぐ始めるべきではありません」などとはっきり言ってくれるかどうかも1つの指標となるでしょう。

(3)メリットだけでなくデメリットやリスクも教えてくれるか

不動産投資や提案された物件のメリットばかりでなく、デメリットやリスクもしっかり伝えてくれる不動産投資会社を選びましょう。

不動産投資は比較的安定した投資商品ですが、投資である以上リスクはつきものです。リスクをしっかり伝えたうえで、リスクの対策法を提案をしてくれる不動産投資会社は信頼できるといえるでしょう。

2、不動産投資会社カオスマップ

不動産投資会社カオスマップ2023

3、不動産投資会社おすすめ3選|新築区分マンション編

本章では、新築区分マンションをメインで取り扱うおすすめの不動産投資会社3社をご紹介します。

第1位:トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズ

企業名 株式会社トーシンパートナーズ
コーポレートサイト https://www.tohshin.co.jp
資本金 10億円
設立 平成元年2月18日
対応エリア 東京都心、横浜、川崎エリア
セミナー開催 年数回(オーナー向け)
物件の種類

新築区分(“ZOOM”シリーズ)

中古区分(“フェニックス”シリーズ)

デザインだけでなく設備にもこだわっており、入居率は98.2%と業界最高水準。デザイン性が高く良質で資産価値の落ちにくいマンションに投資したい人におすすめです。


編集部memo
ZOOMシリーズの良さを実感した入居者がトーシンパートナーズ物件のオーナーになることも。

第2位:プロパティエージェント

プロパティエージェント

企業名 プロパティエージェント株式会社
コーポレートサイト https://www.propertyagent.co.jp/
資本金 6億1,873万円(2024年1月時点)
設立 平成16年2月6日
親会社情報 

ミガロホールディングス株式会社

(東証プライム市場 証券コード5535)

対応エリア 東京、横浜エリア
セミナー開催 個別セミナーを毎日開催
物件の種類

新築区分(“クレイシア”シリーズ)

中古区分

不動産クラウドファンディング「Rimple(リンプル)」

プロパティエージェントは、国内外の投資家から注目されている東京・横浜エリアを中心に、新築自社物件をメインに取り扱う不動産会社です。

東証プライム上場グループ企業です。

マンション開発・販売から管理まで自社で行っているので、オーナーの負担を最小限に抑えています。
入居率も99.72%(2023年12月時点)と高い水準です。

不動産クラウドファンディング事業や“オール顔認証マンション”などDX事業にも力を入れています。

第3位:明光トレーディング

明光トレーディング

企業名 株式会社明光トレーディング
コーポレートサイト https://www.meiko-trading.co.jp/
資本金 1億円
設立 平成2年7月
対応エリア 東京23区
セミナー開催 随時
物件の種類

新築ワンルームマンション(“ヴァレッシア”シリーズ)

中古区分

明光トレーディングは、東京23区を中心に、新築自社物件“ヴァレッシア”と中古物件を取り扱う不動産会社です。物件のラインナップは、東京23区で高い需要が見込めるワンルームマンションがメインです。

オーナー専用アプリ「WealthPark」や、相談から決済までWeb上で「非対面完結」するなどDXも進んでおり、投資家の負担は抑えられています。

融資に強みがあり、ジャックスをはじめとして10社以上の金融機関と提携しています。自己資金ゼロ、ガン団信、就業不能保障、年収18倍まで資産拡大など、バリエーション豊富な不動産投資ローンを最大限に活用した資金計画を提案できる不動産会社です。


編集部memo
約80%がリピーター!資産形成コンサルティングが高く評価されています。

 

4、不動産投資会社おすすめ8選|中古区分マンション編

本章では、中古区分マンションを取り扱うおすすめの不動産投資会社14社をご紹介します。

第1位:日本財託

企業名 株式会社日本財託
コーポレートサイト http://www.nihonzaitaku.co.jp/
資本金 8000万円
設立 1990年10月
対応エリア 東京
セミナー開催 セミナー動画を常時オンラインで配信
物件の種類

中古区分(東京都内ワンルームマンション)

日本財託は“中古・東京・ワンルーム”をメインに取り扱う不動産投資会社です。

始めやすく収益性の高い「中古」、賃貸需要が安定している「東京」、購入から維持管理までメリットが大きい「ワンルーム」での資産形成をおすすめしています。

販売から管理、運営までの一貫したサービスを提供しており、オーナー数は9,414名(2023年3月時点)。「管理を通じてお客様と一生涯のお付き合い」を経営理念とし、四半期ごとに賃貸実績レポートを公開する信頼性の高い企業です。

入居率は99.73%(2023年3月時点)と高水準で、退去後の空室期間を短くするための取り組みなど賃貸管理体制も整っています。

オーナーの年代は30代〜50代と幅広く、日本財託の物件を複数購入している“リピーター投資家”が登壇するオンラインセミナーではリアルな体験談から資産形成の状況までを知ることが可能です。

「副収入が欲しい」「ゆくゆくは不動産投資でFIREしたい」という方におすすめの不動産投資会社です。


編集部memo
「しつこい営業は一切ない」と公言。実際にオーナーになった人からは「もっと営業してほしいくらい」という感想がありました。

第2位:GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)

株式会社GA-technologies

企業名 株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)
コーポレートサイト https://www.ga-tech.co.jp/
資本金

72億3879万8466円(2022年10月末時点)

設立

2013年3月12日

上場市場 東証グロース 34910
対応エリア 首都圏・関西エリア
セミナー開催 セミナー動画を常時オンラインで配信
物件の種類

中古区分

ネット不動産マーケットプレイス「RENOSY」の開発・運営

株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)は、設立から5年で上場し、売上200億円を達成した不動産業界で大きな注目を集める不動産投資会社です。

同社が運営する不動産投資プラットフォーム「RENOSY(リノシー)」やオンラインでの取引完結を可能にするなど、不動産取引の古い慣習を次々にデジタル化するPropTech(不動産テック)企業でもあります。

2022年は、中古マンション投資における販売戸数および売上高で3年連続No.1となり、さらに経済産業省「デジタルトランスフォーメーション(DX)銘柄」にも3年連続で選定されています。

中古区分投資を検討するのであれば「一度は話を聞いておきたい不動産投資会社」といえるでしょう。

第3位:エイマックス

A-MAX HP

企業名 株式会社エイマックス
コーポレートサイト https://a-max.jp/
資本金

9,000万円

設立

2020年2月3日

対応エリア 東京23区及び横浜エリア
セミナー開催 個別セミナーで随時対応
物件の種類

中古区分

中古一棟

株式会社エイマックスは、非常に新しい不動産投資会社です。代表の天田浩平氏は独立前の会社員時代に2000戸以上の販売実績があり、自ら80戸以上を所有する不動産投資家でもあります。

中古マンション市場に流通する物件の中から「上位10%の優良物件のみ」を仕入れ、売主として販売しています。

エイマックスが取り扱う物件の評価は高く、設立わずか3年余ながらもジャックス・オリックス銀行・東京スター銀行など不動産投資ローンにおける主要な金融機関と提携しています。

賃貸管理体制も整っており、リーシングや管理コストの割安さも特筆すべき点でしょう。不定期で開催されるオーナー懇親会ではほとんどのオーナーが買い増しを希望し、契約者全体の60%がリピーターになっています。

『お客様の資産形成に日本一貢献できる不動産会社を創る。』という理念のもと、物件を提案する際には賃貸履歴など適切な投資判断をするために必要な情報をすべて提供しています。

リスクまで十分に理解した上で「適正な不動産投資」をしたいという方におすすめの不動産投資会社です。

第4位:リズム

REISM-リズム株式会社

企業名 リズム株式会社
コーポレートサイト https://www.re-ism.co.jp/
資本金

1億円

設立

平成17年12月2日

対応エリア 東京
セミナー開催

月3~5回 会場・オンライン同時開催

物件の種類

中古区分

リノベーション区分

リズム株式会社は中古マンションのリノベーションに強みを持つ不動産投資会社です。販売から入居者募集などの賃貸管理まで一貫して行なっています。

家賃下落リスクがある築10~15年の物件にリノベーション工事を施し、資産価値を再生します。もともと立地に優れた物件の間取りや設備を最新にするため入居希望は多く、ウェイティング登録者数の累計は3万人を超えています。

不動産投資で最も心配な「空室リスク」を限りなく抑えることができるといえるでしょう。物件のバリューアップだけではなく、毎年定期的にオーナー同士の交流会を開催するなど、コミュニティ形成も特長です。


編集部memo
MBA資格を持つ巻口成憲氏によるセミナーは必聴です!

第5位:J.P.RETURNS(ジェーピーリターンズ)

JPリターンズHP

企業名 J.P.Returns株式会社
コーポレートサイト https://jpreturns.com/
資本金

9,000万円

設立

平成14年11月

対応エリア 東京23区内、及び横浜市・川崎市
セミナー開催

個別セミナーを毎日開催

物件の種類

中古区分

J.P.RETURNS(ジェーピーリターンズ)は「都心・駅近専門」の不動産投資会社です。都心部へのアクセスが良い「低価格高利回り」物件から、山手線内側や都心5区の超好立地の「都心築浅ハイスペック」物件まで幅広く取り扱いがあります。

販売、管理、リフォーム、売却まで一貫した「ワンストップコンシェルジュサービス」を提供しており、サブリース契約による家賃保証システムがあることから、空室リスクを抑えることができるといえるでしょう。

e-Bookや動画など、不動産投資の基礎知識を得るための資料が充実しており、すべて無料で見ることが可能です。

不動産投資の情報を収集中の方はぜひご覧ください。

企業名 株式会社クレド
コーポレートサイト https://fudousan-toushi.jp/
資本金

50,000,000円

設立

2011年12月28日

対応エリア 東京
セミナー開催

個別相談を随時受付

物件の種類

中古区分

企業名 クリアルパートナーズ株式会社
コーポレートサイト https://partners.creal.jp/
資本金

14,000,000円

設立

2013年10月

対応エリア 東京
セミナー開催

個別相談を随時受付

物件の種類

中古区分

第8位:トラスト

企業名 株式会社トラスト
コーポレートサイト https://www.trust-realestate.jp/
資本金

8,016万2,000円

設立

2012年2月

対応エリア 東京
セミナー開催

セミナー動画を常時オンラインで配信

物件の種類

中古区分

5、不動産投資会社おすすめ4選|新築・中古一棟編

本章では、新築及び中古一棟物件を取り扱うおすすめの不動産投資会社4社をご紹介します。

第1位:アイケンジャパン

企業名 株式会社アイケンジャパン
コーポレートサイト https://aikenjapan.jp/
資本金

1億円

設立

平成18年8月18日

対応エリア 全国
セミナー開催

オンライン形式で月に4回

物件の種類

新築アパート(“GRANDTIC” “REGALEST”シリーズなど)


編集部memo
オーナー社員によるアパート経営セミナーを定期的に開催しています。

第2位:アメニティジョイハウス

アメニティジョイハウス

企業名 株式会社アメニティジョイハウス
コーポレートサイト https://www.ajoyh.jp/
資本金

156,000,000円

設立

2000年6月16日

対応エリア 東京、千葉、埼玉、神奈川
セミナー開催

個別相談を随時受付

物件の種類

新築アパート


編集部memo
“アメニティメンバーズ”会員登録で非公開物件情報など8つの特典が受けられます。

第3位:武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーション株式会社

企業名 武蔵コーポレーション株式会社

コーポレートサイト https://www.musashi-corporation.com/
資本金

1億円

設立

平成17年12月9日

対応エリア 東京、千葉、埼玉、神奈川、静岡
セミナー開催

個別相談を随時受付

物件の種類

中古アパート・マンション(“ReBreath”シリーズ)

新築アパート(“MQuarto”シリーズ)

第4位:PLAC(プラック)

企業名 PLAC株式会社
コーポレートサイト http://plac.jp/
資本金

9,000千円

設立

H29年4月

対応エリア 東京、千葉、埼玉、神奈川
セミナー開催

毎月定期的に開催

物件の種類

新築アパート

中古マンション・アパートの仲介


編集部memo
賃貸併用住宅や資産管理法人などセミナーラインナップが豊富です。

6、不動産投資会社おすすめ5選|不動産投資型クラウドファンディング編

不動産投資型クラウドファンディングを取り扱うおすすめの不動産投資会社5社をご紹介します。

第1位:LAETOLI(ラエトリ)

 

企業名 LAETOLI株式会社
コーポレートサイト https://laetoli.jp/
資本金

1 億円

設立

1999 年 5 月 20 日

サービス名

COZUCHI(コヅチ)

以下の記事をご覧ください。

第2位:クリアル

 

企業名 クリアル株式会社
コーポレートサイト https://corp.creal.jp/
資本金

1,293,710,800円(資本準備金含む)

設立

2011年5月11日

サービス名

CREAL(クリアル)

以下の記事をご覧ください。

第3位:ロードスターインベストメンツ

 

企業名 ロードスターインベストメンツ株式会社
コーポレートサイト https://loadstarinvestments.com/
資本金

50百万円(資本準備金とあわせて80百万円)

設立

2019年8月30日

サービス名

OwnersBook(オーナーズブック)

 

ワイズホールディングス

企業名 株式会社ワイズホールディングス
コーポレートサイト https://wise-hd.co.jp/
資本金

1億円

設立

平成26年8月

サービス名

利回り不動産

第5位:ONE DROP INVESTMENT(ワンドロップインベストメント)

 

企業名 ONE DROP INVESTMENT 株式会社
コーポレートサイト https://onedrop-inv.com/
資本金

100,000,000円

設立

平成25年1月4日

サービス名

FUNDROP(ファンドロップ)

7、自分に合った不動産投資会社を選ぶコツ

自分に合った不動産投資会社を選ぶコツ

数多く存在する不動産投資会社は、各社に特色があり、得意とする物件やサービス内容などが異なります。自分が理想とする投資スタイルに合った不動産投資会社を選ぶことが大切です。

本章では、自分に合った不動産投資会社を選ぶコツを解説します。

(1)不動産投資を行う目的を考える

不動産投資と一言でいっても、マンションやアパートの他にも、戸建、シェアハウス、駐車場など様々な方法があります。

どの運用方法を選ぶかは、それぞれの投資家の投資目的や資産状況によって異なるのです。

例えば、ワンルームマンションへの区分投資は、比較的少ない自己資金で始めることができるため、サラリーマンの副業としても人気です。

一方、一棟投資は多額の資金が必要ですが、資産がある人が節税対策を目的に始めることも少なくありません。

まずは、自分が何を目的として、不動産投資をするのかを考えてみましょう。

(2)自分に合った物件の種類を選ぶ

全員の目的、理想に当てはまる条件の物件はありません。

仕事や年収、手持ちの資産によっては、不動産投資自体することが難しいケースもあります。

不動産投資の対象として、一般的なマンションを例に説明します。

区分投資の場合は、前述の通り手持ちの資金が少なくても購入できるでしょう。その反面、空室になれば家賃収入はゼロになってしまうため、複数の物件を購入するなどのリスク回避が必要です。

一棟投資の場合は、物件が高額になるため、融資を受けるにしても資産や収入などがよりシビアに審査されます。しかし、空室率が低ければ家賃収入がゼロになるというリスクは低いでしょう。

また、新築を選ぶのか、中古を選ぶのかでも、それぞれに注意したい点があります。

新築は、入居者がつきやすく空室リスクが少ないというメリットがありますが、物件が高額なため利回りが低くなりがちです。

一方で、中古は、新築物件よりも割安に購入できますが、住宅設備の修繕や交換などに、予定外の費用がかかる可能性があります。

前項で考えた「不動産投資をする目的」から、より自分に合った物件の種類を選ぶことが大切です。そのうえで、その物件の種類に特化した不動産投資家会社を選びましょう。

(3)不動産投資の経験者からアドバイスをもらう

不動産投資会社選びは、初心者の方にとって決して簡単ではありません。

不動産投資会社には、多くの場合ポジショントークが存在します。それを見極めることはなかなか難しいのです。

そのため、不動産投資に詳しい方に、信頼できる不動産投資会社を教えてもらうことが最も手っ取り早い方法です。

しかし、身近に不動産投資に詳しい人がいないという方もいらっしゃると思います。

不動産投資の教科書では、不動産投資の不安や悩みを解消するために編集部所属の投資家に無料で相談できる「セカンド・オピニオン」サービスを提供しております。(今後一部有料になる可能性があります)

そんな疑問に、編集部に所属する投資歴10年以上のベテラン投資家が、不動産投資業界の第三者という視点で中立の立場からお答えしていきます。

不動産投資会社選びで悩んでいる方は、是非ご活用ください。

不動産投資会社についてよくあるQ&A

Q1 そもそも不動産投資会社は何をしている?

不動産投資会社は、投資家が、不動産に資金を投下する際、その資金を投下する不動産(物件)を提案します。

現在の不動産市況や投資家の条件を踏まえて物件を紹介するだけではなく投資プランの提案まで行います。

不動産投資で物件の購入から運用までをサポートをしてくれるパートナーといえるでしょう。

不動産投資会社選びは、不動産投資で収益を得るために最も重要だといっても過言ではありません。

Q2 不動産投資会社を選ぶポイントは?

不動産投資の教科書では、以下の基準で判断しています。

  • 入居率が高いか
  • 優良エリアにある物件が多いか
  • 需要が多い物件の種類を扱っているか(都心近辺で家賃8〜9万円のワンルームマンションなど)
  • 提携している金融機関が複数あるか
  • 購入後のアフターフォローはしっかりしているか(どのような客付けができるか
  • 入居者募集のノウハウが充実しているか
  • 紹介率とリピート率(2戸目を購入しているお客様がどのくらいいるか)

Q3 不動産投資会社を比較する方法は? 

まずは複数の不動産会社に資料請求をしてみましょう。顧客への対応や資料の充実度などで不動産投資会社を比較することができます。

その後、良さそうな会社が主催するセミナー・個別相談に参加してみましょう。

1社のみではなく複数の不動産投資会社を比較することをおすすめしています。

まとめ

今回は、「不動産投資の教科書」の独自基準で、不動産投資会社を厳選してご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産投資会社を選ぶ際、お役に立てましたら幸いです。

まずは、セミナーを開催する不動産投資会社も多いので、気になるセミナーを見つけたら参加してみてはいかがでしょうか。

時には、その場で物件を紹介されることもあります。もし、「自分に合った投資物件なのかな…」「本当に信頼できる不動産会社なのかな…」など、少しでも不安を感じましたら、即決を避けて、ぜひ「セカンド・オピニオンサービス」にご相談ください。

不動産投資歴15年の経験豊富な不動産投資のプロが、中立公平な立場でアドバイスを行います。

紹介された物件が自分に適しているのかどうかはもちろん、不動産投資ローンや物件の見極め方など、プロの意見を参考にして、不動産投資を成功させましょう。

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不動産投資の初心者でもマンション投資で失敗しない物件の選び方7つ https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-beginner-apartment-investment-5126 Tue, 26 Mar 2024 00:00:58 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=5126 不動産投資の初心者はマンション投資から始めた方がいい……?

そのような話を聞いたことがある方もいらっしゃるでしょう。

しかし、なぜ不動産投資の初心者はマンション投資から始めた方がいいのでしょうか。

今回は、不動産投資初心者がなぜマンション投資から始めるべきかを含めて以下の点について、毎月多くの不動産投資家が訪問するメディア不動産投資の教科書編集部が解説していきます。

  • マンション投資とは
  • なぜ不動産投資初心者にはマンション投資が適しているのか?
  • マンション投資で失敗してしまう人の特徴は?
  • 1棟物件と比較したマンション投資のメリットとデメリット(リスク)
  • マンション投資で成功するには?
  • 初心者がマンション投資を始めるには?
  • 今のマンション投資市場の動向は?

現在マンション投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。

不動産投資初心者が投資を成功させるために必要な7つのこと

 

 








初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、初心者でも安心不動産投資:マンション投資

初心者でも安心な不動産投資のなかで、まずは、マンション投資をご紹介します。マンションの一室を購入して、他人に賃貸することによって、

  • 毎月の「家賃収入」
  • 購入金額より高く売れた場合の「売却差益」

により利益を得る不動産投資事業の一つです。

なお、マンション投資の対象物件は

  • 家族向けのファミリータイプマンション物件
  • 一人暮らし向けのワンルームマンション物件

と大きく2種類に分かれています。

(1)不動産投資物件:マンション投資の収入源とは?

マンション投資の主な収入源は毎月の家賃収入です。また、家賃収入だけでなく、売買することで購入時よりも高い価格で売却できれば、その差益を得ることができます。

ここでは、家賃収入と売却差益についての仕組みを解説すると同時に、利益を出すために注意したい点を説明します。

毎月の家賃で収入を得る

投資目的で購入したマンションに入居者がつけば、毎月安定した家賃収入が期待できます。物件購入にはローンを組むのが一般的ですが、ローンの返済を家賃でまかなうことができます。そのほか管理費や修繕積立金など、月々の経費を差し引いた差額が利益となります。

例えば、家賃5万円、ローン返済や管理費などの支払いが3万円だった場合、残りの2万円が利益となるわけです。

しかし、入居者がつかなければ家賃を得ることができません。収入がなくても経費の支払いは続くため、空室期間が長引くほど資金繰りが難しくなります。

こうした空室リスクを避けるには、マンション投資について学び、慎重に物件を選ぶことが大切です。後ほど「不動産投資初心者がマンション投資を成功させるポイント」を解説しますので、ぜひ最後までお読みください。

売却による差益を得る

購入した時よりも高く売ることができれば、その差額は収入になります。ただし、売却によって得た利益は「譲渡所得」といい、課税対象になるため、差額がすべて手元に残るわけではありません。

しかしながら、税金を差し引いた残りは純粋に利益となります。売却益を出すには、資産価値が下がりにくい物件選びや売却タイミングの見極めなど、マンション投資について学ぶ必要があるでしょう。

譲渡所得の計算方法など、詳しくは「マンション売却でどれくらい税金がかかるの? 知って得する控除と特例」をご参照ください。

(2)不動産投資物件:マンション投資の種類

ひとくちにマンション投資といっても、新築か中古か、ファミリータイプかワンルームかによって戦略が異なります。ここでは、タイプ別の特徴やメリット、リスクなどについて説明します。

新築物件か中古物件か

新築物件は比較的需要が高いのがメリットです。相場よりも高めの家賃設定でも入居者が見つかりやすく、空室リスクの心配は少ないでしょう。しかし、新築ゆえに物件価格も高額になりがちで、高い利回りは期待できません。

一方、中古物件は新築よりも安く購入できる点が魅力です。エリアや物件の選び方によっては、空室リスクも低く抑えることができるでしょう。

注意したいのはメンテナンスに費用がかかるという点です。建物同様、室内の住宅設備も古くなっています。毎月支払う修繕積立金のほか、メンテナンス費用を準備しておく必要があります。

家族向けのファミリータイプマンション物件

LDKや3LDKなどのファミリータイプのマンションは家族での入居が多いため、比較的長期間の利用が期待できます。その間は安定した家賃収入が見込めますし、売却時には投資用・居住用どちらでも売り出すことができるため、買い手の幅が広がります。

デメリットとしては、単身向けと比べて物件価格が高めであることや、維持費がかかることが挙げられます。面積が広いため、管理費や修繕積立金も相応の金額になりますし、壁や床の貼り替え費用も面積の分だけかかります。

また、キッチンや浴室などの設備も単身向けよりハイグレードになるため、リフォームの際には多額の費用が必要です。

一人暮らし向けのワンルームマンション物件

一人暮らし向けのワンルームマンションは、ファミリータイプに比べると物件価格が低めです。購入時の初期費用を低く抑えることができるため、自己資金が少なくても購入しやすいと言う特徴があります。ローンを組むとしても、借入金額が少ないので融資を受けやすいでしょう。

学生をはじめ、未婚あるいは単身赴任中のビジネスパーソン、単身の高齢者や外国人など、幅広い世代からのニーズがあり、入居者がつきやすいというメリットがあります。

その反面、入居者の回転が早いだけにリフォームや入居者募集の手間が増えるのがデメリットと言えるでしょう。

2、不動産投資初心者にはどっち?1棟物件購入と区分マンション投資のメリットとデメリット

では、なぜ不動産投資初心者にはマンション投資が適してるのでしょうか。

以下にて一棟アパートなど一棟モノ投資と比較したマンション投資のメリットとデメリット(リスク)を説明していきます。

(1)一棟モノ投資と比較した区分マンション投資の4つのメリット

一棟モノ投資と比較した場合、マンション投資には主に次の4つのメリットがあります。

  • 物件の価格が安いため、初期費用を安くおさえることができる
  • 物件ごとにエリアを変えることができることから、分散投資しやすい
  • 需要ニーズが多いことから、比較的短期間にて売却することができる(流動性が高い)
  • 管理は全て管理会社に任せることができることから、オーナーはほとんど経営管理に手間がかからない

(2)一棟モノ投資と比較した区分マンション投資の5つのデメリット

一方、デメリット(リスク)には以下の5が挙げられます。

  • 部屋数が少ないため一棟モノよりリターンが少ない
  • 土地の所有権は敷地権(共有)であるため、資産は建物だけになる
  • マンション管理規約などの規定に従う必要があるため、自由にリフォームなどすることができない
  • 空室になれば家賃収入はゼロになる
  • 築年数が古い場合、担保評価が低く融資が受けにくい可能性がある

(3)なぜ不動産投資の初心者が区分マンション投資に適している?

上記に書いたように、マンション投資にはリスクもありますが、

  • 初期費用をおさえることができる
  • 管理しやすい

などの理由から、不動産投資に経験が少ない初心者の方に適していると言えます。

以下のサイトで、不動産投資の教科書がオススメする不動産投資会社の資料を無料にて請求するが出来ます。
是非資料請求されてはいかがでしょうか。

プロパティエージェント(新築・中古物件)

東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位(株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ)のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

RENOSY(中古物件)

RENOSYさんの管理物件入居率は「99.6%」という驚異的な高さです。

物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。

初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

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3、初心者が失敗しない!区分マンション投資の物件選びのポイント3つ?

投資にリスクはつきものです。マンション投資は初心者に向いているとはいえ、安易に始めると利益を得るどころか損をしてしまうかもしれません。

マンション投資に失敗する不動産投資初心者には、次のような特徴がみられます。

(1)自分で不動産投資を学ばずに、不動産会社に全て任せてしまう

不動産会社に言われるがままに物件を購入し、失敗するケースは少なくありません。

不動産会社は、成約時に売主や買主から受け取る仲介手数料で利益を得ています。成約につなげるために、やや不安材料のある物件でも無理に購入を勧めてくる可能性もあります。そもそも不動産投資について知識がなければ物件の良し悪しも見分けられず、良いことばかりを並べたセールストークに飛びついてしまいがちです。

また、手続きの流れなどに関しても自分で調べることが大切です。例えば、不動産会社に勧められた融資よりも良い条件で受けられる融資があるかもしれません。全てを不動産会社に任せてしまうのは、初心者にありがちな失敗パターンです。

(2)目先の利回りばかりで、将来的なランニングコストを考えていない

投資用マンションの物件情報を見るときに、利回りばかりに注目していないでしょうか。不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。それぞれの計算方法は次のとおりです。

  • 表面利回り=年間家賃収入(想定)÷物件価格×100
  • 実質利回り=(年間の家賃収入-年間経費)÷(物件価格-購入経費)×100

計算式からもわかるように、表面利回りにはランニングコストが加味されていません。利益が得られるかどうかは、実質利回りで判断する必要があります。

しかしながら、実際に運用を始めないことには経費を把握できないため、物件情報に記載されるのはほとんどが表面利回りです。目先の利回りだけで物件を購入すると、修繕費など予想外のコストがかさみ、損失につながります。

(3)リスクを考慮せず物件選びをしている

マンション投資をはじめとした不動産投資には、次のようなリスクがあります。

  • 空室や滞納によって家賃が得られない
  • 火災や自然災害で建物が被害を受ける
  • 経年劣化で資産価値が下がり、家賃を下げざるを得ない

これらのリスクを考慮せずにエリアや物件を選び、失敗につながるケースもあります。

4、不動産投資初心者が区分マンション投資を成功させるために行うべき7つのこと

では、初めてのマンション投資で成功するにはどうしたら良いでしょうか。

以下にて、不動産投資初心者がマンション投資のリスクを最小限におさえるため、事前にやっておくべきことをまとめました。ぜひ参考にしてください。

(1)区分マンション投資の基礎知識を勉強する

マンション投資を成功させるには、まずマンション投資の基礎知識を勉強することが大事です。

きちんとマンション投資の仕組みを理解することによって、計画的に投資を始めることができると言えるでしょう。

具体的な勉強の方法について詳しくは「不動産投資のオススメ勉強法は?プロ並みの成果を出す戦略」の記事や「物件&職業別!不動産投資をするなら読んでおくべきブログ19選」の記事をご参考下さい。

(2)区分マンション投資の失敗談から注意すべき事項を学ぶ

実際のマンション投資の事例には、

  • 無理してオーバーローンを利用して返済ができず自己破産してしまった
  • 空室続きで仕方なくマンションを安売りしてしまった
  • 管理会社選び失敗で入居者と大きなトラブルになった

など様々な失敗談があります。自分も同じ失敗しないためには、始める前に失敗した原因を分析し、そして回避策をたてることが大切です。

不動産投資の失敗談と回避策について詳しくは「不動産投資の失敗事例5つ|初心者でも成功できるリスク回避策を解説」を参考にしてみて下さい。

(3)セミナーにて業界の最新情報を収集する

不動産業界の最新情報を収集するには、セミナーに参加することが最も効率的です。

不動産投資会社の多くは、マンション投資、相続税対策、法人設立など、さまざまなテーマのセミナーを開催しています。マンション投資の初心者は、初心者向けに開催されるマンション投資セミナーに参加すると良いでしょう。

シノケンハーモニー(新築投資マンション)

  • 運営会社:(株)シノケンハーモニー
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日・平日
  • 講師:自社社員
  • 取り扱い物件:1都3県の物件を中心に幅広く、デザイナーズマンションが豊富
  • その他:マンション経営のノウハウ資料がもらえる

お申し込みサイトはこちら

なお、セミナーついて詳しくは「株式会社シノケンハーモニーの「頭金0円〜 失敗しない不動産投資セミナー」レポートをご参照下さい。

(4)目先の利回りだけでなく、長期的な視点で考える

前述のとおり、表面利回りはあくまで見込みでしかありません。物件価格に対して高い家賃を設定すれば高利回りになりますが、物件の状態によっては家賃を下げなくては入居者がつかない可能性もあります。入居者がつかないことには家賃収入は0円です。

また、中古物件の場合には突発的な修繕が発生する可能性が高くなります。大規模修繕の費用が不足して、一時金が徴収されたり修繕積立金が増額されたりといった事例もあるため、今後かかる維持費などを考えた上で、慎重に物件を選ぶことが大切です。

(5)リスクについて対処方法を検討しておく

不動産投資のリスクについては、適した対処方法をとることで損失を回避・軽減することができます。具体的には次のような対策が挙げられます。

  • 空室・家賃滞納リスク:信頼できる管理会社に入居者募集や家賃回収を依頼する
  • 火災・自然災害リスク:火災保険や地震保険に加入する
  • 家賃下落リスク:賃貸需要の高いエリアで物件を選ぶ

など。

(6)マンション投資にかかるお金(費用)について

投資用マンションを購入する際には、マンション本体の価格の他に「諸経費」と呼ばれる費用がかかります。また、運用を続ける間は「維持費」も必要になります。

従って、正確な資金計画を立てるには、マンション投資にはどのような費用がかかるのかを把握しておくことが大切です。

ここでは費用について説明していきます。

1:マンションを購入する時

まずはマンションを購入する時にかかる諸経費についてみてみましょう。

  • (融資を受ける場合)マンションの抵当権設定費用
  • 抵当権設定など司法書士への報酬
  • (融資を受ける場合)金融機関へ支払う事務手数料などの費用
  • (保険に加入する場合)火災保険料、地震保険などの費用
  • (仲介会社から物件を購入する場合)仲介会社へ支払う仲介手数料

2:マンションを運営する時

マンションを運営する時にも、以下のような諸経費がかかります。

  • 不動産取得税(マンション購入6ヶ月後に1回のみ)
  • 市区町村へ支払う固定資産税・都市計画税
  • マンション管理組合へ支払う管理費・修繕積立金
  • 賃貸管理会社へ支払う管理費(集金代行・入居者対応など)

3:マンションを売却する時

最後にマンションを売却する時にかかる諸経費をみてみましょう。

  • (購入時より高く売却ができた場合)確定申告して国へ譲渡所得税を支払う
  • (仲介会社に売却した場合)仲介会社へ支払う仲介手数料

マンション投資をする際にかかる諸経費や費用を安くおさえる方法について詳しくは「不動産投資の14個のリスクと回避策を徹底解説」を参考にしてみて下さい。

(7)不動産投資ローンついての理解を深める

不動産投資ローンを利用して、マンション投資を始める方も多いのではないでしょうか。不動産投資のローンには大きく以下の2種類が挙げられます。

  • 不動産投資会社が提携している金融機関による「提携ローン」
  • ご自身で融資を斡旋する「金融機関ローン」

一般的には、「提携ローン」の方は「金融機関ローン」より有利な条件で

融資が受けられる傾向にありますが、日頃からご自身で付き合いがある金融機関があるのであれば、不動産会社に紹介してもらうより良い条件で受けられる場合もあります。まずご自身で交渉してみるといいでしょう。

また、マンション投資についての勉強方法は詳しく「不動産投資のオススメ勉強法は?プロ並みの成果を出す戦略」を参考にしてみて下さい。

5、不動産投資初心者が失敗しないマンション物件の選び方

マンション投資で失敗しないためには、物件選びが非常に大切と言えます。

  • 単身者向けなのか
  • ファミリー向けなのか

ターゲットに合った物件を選ぶのはもちろんのことですが、物件に関しては具体的には以下のような条件が挙げられます。参考にしてみて下さい。

  • 収益性を上げるには「割安な物件」
  • 安定収益を得るには「空室になりにくい物件」
  • 出口戦略として「資産価値が高い物件」

詳しい内容については「不動産投資物件の選び方のコツとは?不動産投資を成功に導くポイントを解説」を参考にしてみて下さい。

まとめ

今回は不動産投資の初心者がマンション投資から始めるべき理由、マンション投資を成功するためにおさえておくべき注意点などについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。

マンション投資は初心者の方に適しているとは言え、投資商品である以上リスクもつきものです。失敗しないためには始める前にきちんとやっておくべきことをおさえることが大切です。この記事を参考にマンション投資を検討されている初心者の方にご参考になれば幸いです。

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情報を制するものが不動産投資を制す!質の高い物件を仕入れる方法 https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-information-8820 Mon, 25 Mar 2024 00:00:00 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=8820 不動産投資はいかにして質の高い情報を仕入れるかが成否を分けるというのは、すでにお感じだと思います。
では「質の高い情報」とはどんな情報のことでしょうか。その意味を正しく理解した上で、「質の高い情報」を仕入れるルートを確保していく必要があります。

もちろんこの「不動産投資の教科書」もサイトの名称通り、不動産投資の情報を提供するサイトです。また、投資のノウハウや手続き方法、考え方なども提供しています。

この記事では、そうした正しい知識やノウハウを身につけた上で、いかに質の高い物件情報を仕入れるかについて解説していきたいと思います。

以下の記事も参考にしていただけたら幸いです。

物件&職業別!不動産投資をするなら読んでおくべきブログ19選

不動産投資とは?将来安心して暮らすための資産運用!7つのポイント

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、不動産投資は情報力が勝負を分ける

不動産投資 情報

(1)不動産投資の「情報」とは?

古くから、不動産投資は情報との戦いであると言われています。なぜなら優良物件の売却情報など、「おいしい話」をいかにして仕入れるかが投資の成否を分けるからです。

ここで言う情報とは、「こんな物件が売りに出そうだ」「今ならあの物件をこれくらいで買えそう」といった生々しい売買情報のことです。他の人が知らないような情報を先に掴むことができれば有利な条件で優良物件を手に入れ、その不動産投資を成功に導くことができる確率は飛躍的に高くなります。 

(2)情報が何よりも重要である理由

不動産投資で情報がとても大切である理由は前項で触れた通りですが、逆に考えると情報という裏付けのない不動産投資は失敗する確率の方が高いと言っても良いでしょう。

やはり不動産業界には海千山千の業者が多く、普段から付き合いのない不動産業者自らが勧めてくる投資物件が有望である確率は残念ながら低いでしょう。そんなに有望な物件なのであれば、その不動産業者自身が投資をするなり、有利な条件で売却するはずです。

そのため、不動産投資の情報は自ら収集するというスタンスが重要です。赤の他人が儲け話をわざわざ教えてくれるようなことはない、というのは不動産業界も例外ではないということです。

(3)不動産投資情報の主な収集方法

現在、不動産投資の情報源として有望なのは「ポータルサイト」「不動産投資会社」そして「地場の不動産業者」というところになるかと思います。それぞれの情報源には特徴があってメリットやデメリットもあるので、個別に解説します。 

①ポータルサイト

複数の不動産業者が登録をして物件情報を掲載している大規模なサイトです。検索条件に見合った物件を複数の不動産業者から探し出すことができるのでとても効率が良く、一度の作業で多くの情報が得られるのが魅力です。

その一方で情報の鮮度や業者が玉石混交であることなどの注意点もあるので、詳しくは「2、ポータルサイトを使った不動産投資情報の収集方法」で解説します。 

②不動産投資会社の物件情報

投資用不動産を専門的に扱う不動産会社があります。もちろんそういった業者のところには投資物件の情報が集まりやすく、しかも情報の質が高いというメリットがあります。

一般向けの不動産とは取り扱いが異なるため、不動産投資会社からの情報収集方法は「3、不動産投資会社から不動産投資情報を収集する方法」で解説します。

③地場の不動産業者

全国展開をしている大手不動産会社がある一方で、その地域だけを営業エリアとしている地場の不動産業者もあります。大手のようなスケールメリットはありませんが、情報がモノを言う不動産投資の世界では地場の不動産業者の方が質の高い情報を持っていることも多々あります。

これは不動産業界の面白いところでもあるので、地場の不動産業者の情報力をいかに味方につけるかについて「4、地場の不動産業者はどこまで使えるか?」で解説したいと思います。

(4)大切なのは情報の質と鮮度

ここまで、情報が不動産投資の成否を分けるという不動産業界の事情について述べてきましたが、それでは「良い情報」とはどんな情報のことでしょうか。

不動産投資を成功に導く「良い情報」とは、以下のような情報です。

  • まだ他の業者に知られていない優良物件の売却情報
  • なかなか売りに出されることがなかった優良物件の売却情報
  • そのルートを通せば有利に買えるという情報

これらに共通しているのは、一般に出回っている物件情報ではなく、真っ先に知り得た鮮度の高い情報や他社を出し抜けるような情報が「良い情報」であると言えます。不動産投資家は自分だけではなく、他にも無数にいるという事情を考えると、一般に知られている情報だけで勝負をするのは難しいでしょう。

だからこそ、不動産投資は情報力が成否を分けるのです。 

2、ポータルサイトを使った不動産投資情報の収集方法

不動産投資 情報

(1)ポータルサイトのメリット

ポータルとは玄関という意味なので、ポータルサイトとはそのサイト自体に情報があるというより、多くのサイトから情報を一堂に集めて探しやすくするサービスです。マンションや戸建住宅などさまざまなカテゴリーを網羅しており不動産投資情報について広い視野で調べることができます。

代表的なポータルサイトの不動産投資家向けサイトには、以下のようなものがあります。 

①アットホーム投資

アットホーム投資

②LIFULLホームズ不動産投資

LIFULLホームズ不動産投資

(2)ポータルサイトのデメリット

ポータルサイトの売りは掲載物件数という規模なので、その裏返しで情報が「広く浅く」になってしまっているのがデメリットです。また、「1ー(4)大切なのは情報の質と鮮度」でも触れているように、不動産投資情報は鮮度が命です。

その意味でポータルサイトに掲載されている情報はすでに売約済みのものも含まれているため、特に目が留まった情報ほど魅力があるため売約済みというケースが多いように感じます。

(3)ポータルサイトとの正しい付き合い方

情報の鮮度に若干のデメリットがあるものの、ポータルサイトの魅力は何といっても全国規模のスケールメリットです。掲載物件数を競い合っていることもあってたくさんの情報に触れることができるので、売却物件の相場観を知るには便利です。

もちろん掲載されている情報の全てが売約済みというわけではなく、気に入った物件があれば問い合わせを出して商談に進むこともできます。

国交省が提供している「不動産取引価格情報検索」は相場観を知るためによく用いられるサイトですが、これはすでに取引が終わった情報だけなので、そこに商談可能な情報という現実味が加わっているという意味でポータルサイトも使うべき価値は大いにあります。

3、不動産投資会社から不動産投資情報を収集する方法

不動産投資 情報

(1)不動産投資会社は投資のパートナー

投資向け不動産物件を専門的に取り扱っている不動産会社があります。こうした業者は不動産経営に精通しているので、物件選びの段階から高い提案力を発揮してくれるのでとても頼もしい存在です。

普通の不動産業者であれば住み心地の良い家や利便性の高いビルを紹介してくれますが、不動産投資会社の目的は「オーナーに利益をもたらすこと」です。

不動産投資会社は、東京や大阪など大都市圏を中心にたくさんの有力業者があります。「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」で、文字通り50社をご紹介していますのでぜひ参考にしてください。

また、特にオススメの不動産会社はこの後の「3—(4)特にオススメの不動産投資会社10」でもご紹介していきます。

(2)不動産投資会社を情報力で選ぶ

不動産投資を専門的にサポートしている業者であれば、不動産投資に関する情報についても独自のルートを持っていたり、効率良く情報を収集する能力を持っているところが多く、情報力が実力を決めると言っても良いでしょう。

そこで、不動産投資会社を情報力で選ぶポイントを4つにまとめると、以下のようになります。

  1. ユーザー目線でオーナーごとに最適な物件情報を提供できる
  2. セールスポイントだけでなくマイナス情報もしっかり伝えてくれる
  3. 今だけでなく物件の未来についての情報を提供できる
  4. 購入してからの付き合いを大切にしている 

特に4番目については重要です。不動産投資は「買ったら終わり」ではなく、むしろ物件を購入して不動産経営を始めてからが本当の勝負です。不動産投資のパートナーとして長い付き合いになる相手でもあるので、購入後の付き合いについてしっかりと説明できる業者だと安心感がはるかに大きくなり、投資に成功する確率も高くなるでしょう。

(3)不動産投資会社の探し方で一番のオススメは・・・?

先ほどは不動産投資会社の選び方について紹介していきました。

では、そもそもいい不動産投資会社はどうやって探したらいいのでしょうか?

その方法はズバリ、あなたの周囲で不動産投資を成功させている知り合いが利用している不動産会社を紹介してもらうことです。不動産投資の成否は不動産投資会社で決まると言っても過言ではないお話は先ほどさせて頂きました。

このことはすなわち、「不動産投資を成功させている方のパートナー不動産投資会社は信頼できる」ということを意味します。あなたの周囲で不動産投資を成功させている方がいらっしゃったらその方から不動産会社を紹介してもらうようにしましょう。 

(4)特にオススメの不動産投資会社10

もし周囲に不動産投資を成功させている方がいない・・・という方のために、ここでは「不動産投資の教科書」が特にオススメする不動産投資会社を10社ご紹介していきます。

新築区分マンション投資会社

■プロパティエージェント株式会社

■株式会社東京日商エステム

  • 資本金:9000万円
  • 従業員数:83人
  • 所在地:〒105-0003 
        東京都港区西新橋1-2-9 日比谷セントラルビル20階
  • http://www.tn-estem.co.jp/

■株式会社シノケンハーモニー

  • 資本金:4億9500万円
  • 従業員数:91名
  • 所在地:〒105-0012
        東京都港区芝大門二丁目5番5号 住友芝大門ビル
  • http://www.fudosantoushi.jp/

中古区分マンション投資会社

■GA technologies(Renosy)

  • 資本金:1億円
  • 従業員数:370名
  • 所在地:〒106-6290
                    東京都港区六本木3丁目2番1号 住友不動産六本木グランドタワー40階
  • https://www.ga-tech.co.jp/

■日本財託グループ

  • 資本金:8,000万円
  • 従業員数:88人
  • 所在地:〒160-0023 
        東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F
  • http://www.nihonzaitaku.co.jp/

■リズム株式会社

  • 資本金:1億円
  • 従業員数:38名
  • 所在地:〒150-0031
        東京都渋谷区桜丘町13-3
  • http://www.re-ism.co.jp/

新築一棟アパート投資会社

■株式会社アイケンジャパン

  • 資本金:5,000万円
  • 従業員数:96名
  • 所在地:〒107-0052
        東京都港区赤坂7丁目1番16号オーク赤坂ビル11階
  • http://aikenjapan.jp/

■インベストオンライン

  • 資本金:2億2700万
  • 従業員数:50名
  • 所在地:〒160-0023
        東京都新宿区西新宿3-2-7 KDX新宿ビル11F
  • https://invest-online.co.jp/

4、地場の不動産業者が持つ能力をあなどってはいけない

不動産投資 情報

(1)地場の不動産業者とは?

大手企業と中小零細企業とでは企業の体力だけでなくサービスの質にも差があると考えるのが普通ですが、それが当てはまらないのが不動産業界です。なぜなら不動産は文字通り動かすことができない資産であり、またその周辺に人間関係などが複雑に絡み合っています。
地場の不動産業者はその地域に密着することで強みを発揮し、物件に対する生きた情報や人的な利害関係など実際に投資をする際に役立つ情報を豊富に持っています。

こうした情報の有無が不動産投資にどれだけ影響を与えるかは言うまでもありません。地元のことは地元で聞くのが一番ということで、地場の不動産業者をあなどることはできません。

(2)こんなにある、地場の不動産業者が持つ強み

地場の不動産業者には地域密着ならではの強みがありますが、具体的にそれを列挙すると以下のようになります。

  • 地元の物件情報、土地勘に精通しており情報の質は大手を超えることも
  • 中小零細の企業規模なので担当者が変わることがなく長い付き合いができる
  • その地域しか営業エリアがないため手抜きのない仕事が期待できる
  • 仕事上、大家との距離が近く大家目線に立って提案してくれる
  • 特に年配の不動産所有者との人脈があり質の高い情報を得やすい環境にある

こうした不動産業者はあまりネット上で情報公開をしておらず、相談をするのは直接訪問するのが最も確実です。それぞれの駅前など比較的立地条件の良いところで店舗を構えていることが多いので、まずは相談をしてみて人間関係を作るところから始めてみてはいかがでしょうか。

まとめ

ポータルサイト、不動産投資会社、そして地場の不動産業者。不動産投資の情報源として有力な3つのルートをご紹介しましたが、それぞれに一長一短があって捨てがたい存在であることがお分かりいただけると思います。

特定のルートに固執する必要はないので、広い視野とチャンネルを持って、質の高い情報に接することができる環境づくりをすることから始めてみてはいかがですか?

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収益物件とは?不動産投資で利益が得られる物件選びのコツ https://fudousan-kyokasho.com/income-producing-properties-572 Sun, 24 Mar 2024 00:00:32 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=572 収益物件とは、どのような物件なのでしょうか。

収益性の高い不動産投資をするためには、「優良な物件」を選ぶ必要があります。

今回は、

  • 収益物件の概要
  • 収益物件の探し方
  • 収益物件の賢い選び方

について解説していきます。

自分にあった投資先の選び方も知りたいという方は、以下の記事もぜひお読みください。
不動産投資の種類5つ|活用方法やメリット・デメリットを解説








初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、収益物件とは?

収益 物件

(1)そもそも収益物件とは何か?

収益物件とは、家賃収入から収益を得る目的で購入した不動産のことを言います。収益不動産とも言います。

(2)収益物件の種類は?

収益物件には様々な種類があります。大きく以下の3種類に分類できます。

  • 住居系
  • 事務所系
  •  テナント系

①住居系

具体的には、マンションやアパートになります。

比較的手ごろな価格からの購入が可能で、物件数も豊富です。個人で不動産投資をする場合や初心者の方は、住居系の収益物件を購入し、賃貸経営をするケースがほとんどです。

②事務所系

主にオフィスビルのことを言います。

借り手は個人ではなく、法人であることが住居系との大きな違いです。法人は賃貸期間が長い場合が多いので、長期に渡って安定した収益が期待できます。

③テナント系

主に店舗や倉庫のことを言います。

飲食店、コンビニエンスストアなどの店舗は、その店舗を所有しているわけではなく、基本的に不動産オーナーから店舗を賃貸し営業しています。

万が一テナントが閉店などをしてしまった場合、次のテナントが決まるまでに時間がかかる場合があります。

(3)利回りの相場

では、東京都心部の収益物件の利回り相場はどうでしょう。

東京23区を中心に物件価格が上昇しており、利回りは低下傾向にあります。住居系では、4〜6%、事務所系では、6〜7%、テナント系では7〜8%が相場になっているようです。

なお、これらは表面利回りです。

以上をみると住居系の利回りが一番低くなっていますが、事務所系とテナント系に比べ空室リスクが低い、管理費・修繕費などのランニングコストが安くおさえられるなどメリットがあります。
そのため、表面利回りが相対的に低くても実質利回りは相対的に高くなることがありますので、その点にご注意下さい。

不動産投資の利回りについては、「不動産投資の利回りとは|不動産市況の推移についても解説」で詳しく解説しています。

(4)収益性が高いとローンが通りやすい

収益物件を購入する際には、融資を利用する方がほとんどだと思います。

収益性が高く、資産価値が下がりにくい物件はローンの審査が通りやすくなり、場合によってはフルローンで購入できる可能性があります。

2、収益物件を選ぶためのポイント

収益物件は、毎月の家賃収入から収益を得ることが目的ですから、空室になりにくい物件を選ぶことが何よりも大切と言えるでしょう。

収益物件を選ぶためのポイントとして、以下の2つについて解説します。

  • 空室になりにくい物件
  • 資産価値が下がりにくい物件

(1)空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、賃貸需要が高く、下がりにくい物件のことです。では、賃貸需要が下がらない物件とは、どんな物件なのでしょうか。

以下のような条件が挙げられます。

  • 利便性がいい
  • 管理・メンテナンスがきちんとされている
  • 時代の流れに合った設備・仕様である

①利便性がいい

住居にしても、事務所にしても利便性が非常に重要です。

立地の面では、最寄り駅から徒歩10分以内、複数路線が利用できる、ターミナル駅に出やすいなどのポイントをチェックしましょう。

また、周辺環境としては、近くにコンビニエンスストアやスーパーがあったり、飲食店が多いことが利便性の高さにつながります。

なお、ファミリー向けの物件でしたら、近くに人気のある学校があるエリアや、公園などの公共施設も重要視されることになります。

②管理・メンテナンスがきちんとされている

建物は、経年劣化を避けることができません。そのため、物件の価値を保つためにはきちんと管理やメンテナンスがされている必要があります。

共有部分などは常にきれいにされており、クレームなども迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切と言えるでしょう。

また、修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチェックするようにしましょう。

③時代の流れに合った設備・仕様である

主に住居系の収益物件についてですが、間取りや広さ、設備なども重視されています。例えば、現在ではバストイレが一体の物件に比較して、別々の方が賃貸需要が高くなっています。

その他にも、オートロックや防犯カメラの設置がされているセキュリティの高い物件や、ウォークインクローゼットといった設備がある物件もニーズがあります。

(2)資産価値が下がりにくい物件

収益物件の販売図面で、一番最初に利回りの数字を見る方は多いかと思います。

ご存知の通り、収益物件の収益性は、利回りに大きく左右されます。

ここで留意したいのは、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多いことです。実際の物件の収益は、家賃から管理費、修繕積立金、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

また、必ずしも「物件の利回りが高い = 収益性が高い」というわけではありません。

利回りの高さは、リスクの高さと比例します。高利回りで低価格の物件には、賃貸需要が低かったり、十分なメンテナンスがされていなかったりと、リスクも高い物件である可能性が高くなります。

一方、低利回りの物件でも、賃貸需要が下がりにくいエリアで、建物の造りが精巧であるなど、資産価値が高く長期的に見た場合に収益性の高い物件であることも多いものです。

3、収益物件を探すには?

不動産投資 詐欺

投資不動産を探す時に、ポータルサイトを利用される方は多いでしょう。

ポータルサイトの物件情報は、更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースも多くあります。

一方で、売主として投資物件を販売している不動産投資会社では、随時物件情報を更新しているので、最新の情報を得られる可能性があります。

以下に、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、まずは資料請求で比較検討してみてください。

(1)区分マンション

①プロパティエージェント(新築・中古物件)

東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントは、新築・中古区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけています。

購入後の顧客満足度1位(株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ)のプロパティエージェントなら、安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。

今なら無料で資料をプレゼント中ですので、不動産投資に興味がある方は、まず資料請求をしてはいかがでしょうか。

 

②RENOSY(中古物件)

RENOSYの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。

初心者向けのオリジナルガイドブックをプレゼント中ですので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてください。

 

③J.P.Returns(中古物件)

J.P.Returnsは、価値が下がりにくいエリアにこだわりを持つ、都心部の中古ワンルームマンションを主に取り扱う不動産投資会社です。

個別面談では、納得いくまで担当者に質問をすることができます。まずは資料請求から申し込んでみてください。

 

(2)一棟アパート

アイケンジャパン(新築一棟)

アイケンジャパンは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。

アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

スクリーンショット 2016-03-04 16.20.25

 

4、収益物件で不動産投資を成功に導く、不動産投資会社の賢い見分け方とは?

不動産投資 管理委託

数多くある不動産投資会社の中で、いい不動産投資会社をどのよう探せばいいかと悩んでいる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

HPなどの情報で判断できる情報で挙げられるポイントは以下の通りです。

  • 資本金
  • 従業員数
  • 入居率

(1)資本金

資本金の金額が大きいのは会社の規模が大きいと推測されます。また、規模が大きいのはそれだけのクライアントも多く、信頼されているということです。

従って、資本金の金額の大きさが信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。

(2)従業員数

従業員の数が多いのは、それほど多くの人を雇える程の利益が出て、健全な経営をされている可能性が高く、多くのクライアントに信頼されていると推測されます。

従って、従業員の数の多さは信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。

(3)入居率

入居率が高ければ高いほど、その会社の客付けの能力が高いと言えます。

万が一空室になったとしても、短期間にて次の入居者を見つけてくれることができます。入居率が高いのは信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。

おすすめの不動産投資会社については、おすすめの不動産投資会社35選!【全国・2023年最新版】にて詳しく紹介しておりますので、併せてご確認ください。

まとめ

今回は収益物件について解説してまいりました。

不動産投資を検討している方のご参考になれば幸いです。

「不動産投資の教科書」では、現役投資家に相談ができる「セカンド・オピニオンサービス」を提供しています。不動産投資について、中立・公平な立場に立った第三者に相談できる場を作りたい、という思いから始まったサービスです。

セカンド・オピニオンでは、

  • 提案された物件を不動産投資経験者に見てもらいたい
  • いい不動産投資会社のポイントを知りたい

といった相談をすることができます。

多くの投資家に知ってもらいたく、現在無料で利用できます。ぜひこの機会に利用してみてください。

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おすすめ資産運用方法10選を徹底比較!どれを選びますか? https://fudousan-kyokasho.com/%e3%81%8a%e3%81%99%e3%81%99%e3%82%81%e8%b3%87%e7%94%a3%e9%81%8b%e7%94%a8%e6%96%b9%e6%b3%9510%e9%81%b8%e3%82%92%e5%be%b9%e5%ba%95%e6%af%94%e8%bc%83%ef%bc%81%e3%81%a9%e3%82%8c%e3%82%92%e9%81%b8%e3%81%b3-56935 Sat, 23 Mar 2024 00:00:57 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=56935 資産運用を始めたいけれど、おすすめはなんだろう?

資産運用と言っても、いろんな種類があって、ご自身の投資経験や投資目的によって選ぶ投資商品が異なってきます。

投資商品選びで失敗しないためには、事前に商品の仕組み、特徴、メリットとデメリットなどをきちんと把握することが非常に重要です。

そこで今回は、メディア不動産投資の教科書が徹底リサーチした上で、以下の資産運用商品をまとめました。

  • 資産運用とは?資産運用の種類
  • 資産運用の10種類の投資商品
  • 資産運用する際の税金対策は?非課税制度を有効に利用する
  • 失敗しないために資産運用を始める前にやっておくべきこと

資産運用を検討される際のご参考になれば幸いです。








初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、資産運用とは?資産運用の種類

(1)資産運用とは?

そもそも資産運用とは、株や国債などの金融商品や、不動産などを運用して利益を上げ資産を増やすことをいいます。

利益を得る方法として、大きく以下の2つがあります。

  • インカムゲイン→安定に定期的に得られる配当や家賃収入など
  • キャピタルゲイン→購入時の価格より売却時の価格が大きい場合に得られる売却益

(2)資産運用の種類

資産運用の商品は多くのものがあります。また商品によってリターンとリスクも異なります。

今回は、以下の10種類の資産運用商品について説明していきます。

  • 外貨預金
  • 貯蓄型保険
  • 個人向け国債
  • 投資信託
  • 不動産投資・不動産投資信託
  • 不動産投資型クラウドファンディング
  • 株式投資・FX
  • 先物取引

では、一つずつ詳しくみていきましょう。

2、おすすめの資産運用方法10選

以下では、おすすめの資産運用方法10選を紹介します。

その際に、メリットやデメリット・どのような人に向いているのかについても紹介するので参考にしてみてください。

(1)外貨預金

外貨預金とは、円を米ドルなどの外貨に両替して、外貨のままで銀行に預金することをいいます。

為替のリスクはありますが、外貨で投資したい時に最もシンプルな投資スタイルであり、ローリスク・ローリターンの投資商品だと言われています。

外貨の種類で主なものは、以下の通りです。

  • 米ドル
  • 豪ドル(オーストラリアドル)
  • ユーロ
  • NZドル(ニュージーランドドル)
  • カナダドル

①外貨預金のメリット

外貨預金は以下のようなメリットがあります。

  • 外貨預金は日本円と比較して預金の金利が高い
  • 為替レートの動きによって為替差益を得ることができる
  • 少額(10万円程度)から始められる
  • インフレ対策になる

②デメリット

一方、デメリットとして

  • 円高が続くと円ベースで損失になる可能性がある→両替するタイミングによって為替差損が生じ、元本割れする場合がある
  • 両替する際に為替手数料がかかる
  • 外貨預金は預金保護の対象外であるため、万が一金融機関が倒産した場合全額損出する可能性がある

などが挙げられます。

③こんな人にオススメ

外貨預金は、円を外貨に変えて預金するだけなので、資産運用初心者やお仕事が忙しい人に適している商品と言えるでしょう。また資産を外貨で持つことになるので、インフレ対策したい方にもオススメです。

しかし、外貨は為替レートに連動しますので、経済状況が安定している国の通貨を選ばれるといいでしょう。金融機関にて外貨を評価するランク表がありますので、通貨を選ぶ際に参考にしてみてください。 

(2)貯蓄型保険

貯蓄型保険とは、万が一な時の保障がありつつも、解約返戻金や満期になった時の満期金もきちんともらえる保険のことをいいます。

貯蓄型保険には、

  • 低解約返戻金型終身保険
  • 変額保険
  • 外貨建て保険

などの商品があります。

①貯蓄型保険のメリット

貯蓄型保険は、大きく以下のようなメリットがあります。

  • 保障がありつつも貯蓄ができる
  • 所得税や相続税などの税金対策ができる

②貯蓄型保険のデメリット

一方、以下のようなデメリットもあります。

  • 商品によって保険料払込み期間中に解約すると、解約返戻金が積み立てた元金より下回る場合がある
  • 外貨建ての商品は、為替レートの変動により元本割れする場合がある

③こんな人にオススメ

貯蓄型保険は、死亡保障がありつつ、多少のリスクがあってもお金を増やしたい方に適していると言えるでしょう。

なお、資産運用に適している貯蓄型保険について詳しくは「保険は投資に適している?事前に知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。

④プロに相談する

保険商品には様々な商品があり、どの商品を選んだらいいのかと悩まれている方も多いでしょう。

その場合、『保険見直しラボ』にてプロに相談してみるのはいかがでしょうか?

保険コネクトでは、現加入の見直しや、不安・悩みの解消はもちろんのこと、

  • 比較を含めた適切な保険選択
  • コストパフォーマンスの高い保険選定
  • 現在・将来と目的に沿った保険提案

を、 保険コネクト提携の、全国にいる保険のプロ・FPに 保険・お金の相談をすることが可能になります。

保険見直しラボ

(3)個人向け国債

個人向け国債とは、日本国内で個人投資家向けに発行された債券のことをいいます。

満期(償還期間)は

  • 3年(固定金利)
  • 5年(固定金利)
  • 10年(変動金利)

の3つのタイプがあり、証券会社や銀行などの金融機関から購入することができます。

①メリット

個人向け国債は以下のようなメリットがあります。

  • 途中解約しても元本割れのリスクがない
  • 安定した利回りが期待できる
  • 少額(1万円)から始められる

②デメリット

一方、デメリットとして

  • 金利が低い
  • 換金まで最短で1年かかる

などが挙げられます。

③こんな人にオススメ

個人向け国債は、資産を元本割れさせたくない、という方に適している投資商品と言えるでしょう。また利回りも低いので、ローリスクローリターンの資産運用をしたいという方にオススメです。

(4)投資信託

投資信託とは、投資家から集めたお金をファンドマネージャーと呼ばれる資産運用のプロに預けて、世界の様々な投資商品に分散して投資することを言います。

投資信託で運用される投資商品の種類は5,000以上もあると言われており、大きく以下の4つに分類されます。

  • 株式
  • 債券
  • REIT(リート)
  • バランス型ファンド

①メリット

投資信託は、大きく以下の4つのメリットが挙げられます。

  • 少額の資金から始められる
  • 分散投資することができる
  • プロのスキルをフル活用することができる
  • 投資商品の種類が多い

②デメリット

一方、以下のようなデメリットも挙げられます。

  • 「販売手数料」「信託報酬」など運用コストがかかる
  • 元本割れするリスクがある
  • 担当ファンドマネージャーのスキルに運用実績が左右される

③こんな人にオススメ

投資信託は、他の投資商品と比較して相対的にリスクをおさえつつも、少額から少しずつ投資したい方に適していると言えるでしょう。

投資信託の仕組みや商品の選び方などについて詳しくは「投資信託とは?初心者が失敗しないための6つのこと」を参考にしてみてください。

④実際に始めるには

投資信託は証券会社や銀行で購入可能ですが、実質的に取り扱い本数やサービスの充実度を考えると証券会社で購入することをオススメします。

特に「不動産投資の教科書」では、以下の口座開設をオススメしています。

 SBI証券https://www.sbisec.co.jp/ETGate

楽天証券https://www.rakuten-sec.co.jp/

これらの証券会社で口座を開設し、その口座に投資信託購入のための資金を入金してから購入したい投資信託の買付操作をすればOKです。

(5)不動産投資

実物不動産投資とは、マンションやアパートなどを購入して、第三者に貸して家賃収入を得たり、購入時と売却時の価格の差額で利益を得ることをいいます。

また長期に渡り安定した資産形成ができることから、株などの投資商品から不動産投資の組み換えをされる方も増えています。

①メリット

実物不動産投資をするには、大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • 毎月安定した家賃収入を得ることができる
  • インフレ対策になる
  • 融資を利用することによって少額の自己資金で始められる
  • 融資で団体信用生命保険に加入することによって、生命保険代わりになる
  • 相続税などの税金対策になる

不動産投資のメリットについて詳しくは「不動産投資の8つのメリットと想定されるデメリット」を参考にしてみてください。

②デメリット

一方、以下のようなデメリットもあります。

  • 空室により家賃収入が得られない
  • 築年数の経過によって家賃が下がるリスク
  • 投資用不動産によっては換金までに時間がかかる(流動リスク)

不動産投資のデメリット(リスク)や回避策などについて詳しくは「不動産投資の14個のリスクと回避策を徹底解説」を参考にしてみてください。

③こんな人にオススメ

実物不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言われています。投資である以上リスクはつきものですが、不動産投資のリスクは事前に把握することによって回避することができます。

  • 実物投資をしたい
  • 長期に渡り安定して資産形成したい
  • インフレ対策をしたい
  • 相続税などの税金対策をしたい

などを投資目的とした方に適していると言えるでしょう。

実物不動産投資を始める際の注意点など詳しくは、「家賃収入で毎月の収入10万円アップを実現するための6つのステップ」を参考にしてみてください。

④始めるには

不動産投資を始めるにはまず情報収集が非常に大切だと言われています。

効率よく情報収集するには、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれる不動産投資会社に問い合わせしてみるといいでしょう。

以下の2社は当サイトがオススメしていますので、ぜひ資料請求から始めてみてはいかがでしょうか。

プロパティエージェント(新築・中古物件)

東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。

購入後の顧客満足度1位(株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ)のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

会社の詳細ページは、「プロパティエージェント株式会社」をご参照下さい。

RENOSY(中古物件)

RENOSYの管理物件入居率は「99.6%」という驚異的な高さです。

物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しています。

中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

会社の詳細ページは、「株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)」をご参照下さい。

(6)「REIT」(リート)不動産投資ファンド

REITとは、Real Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託を意味します。

複数の投資家から資金を集め、不動産(オフィスビル、マンション、商業施設など)に投資をし、その家賃や売却益を配当金として投資家に分配する商品です。

日本では「J-REIT」と呼ばれています。

REITは「不動産投資法人」と呼ばれる株式会社が、投資家に自社の株式を購入してもらい、「投資証券」として発行して利益を享受することができます。

投資単位は1口から購入することが可能ですので、少額で投資を開始することができます。

①メリット

同じく不動産投資でも、実物不動産投資にするか、REITにするかと悩まれているも少なくないでしょう。

以下にて実物不動産投資と比較したREITのメリットを挙げてみました。

  • 銘柄によっては1万円から始められる 
  • 複数の物件に投資することによってリスク分散することができる
  • 実物不動産より売却手続きが簡単
  • 売却しやすい(流動性が高い)

②デメリット

一方、以下のようなデメリットも挙げられます。

  • 実物所有ができない
  • 上場廃止により投資金が紙切れになるリスクがある
  • REITが倒産するリスクがある

③こんな人にオススメ

REITには、不動産投資に興味がありつつも、少額でファンド商品として投資したい方に適していると言えるでしょう。

(7)不動産投資型クラウドファンディング

「不動産投資は少しハードルが高いかも」と思っている方向けなのが、今注目したい不動産投資型クラウドファンディングです。

その中でも特にオススメは、LAETOLI株式会社が運営している「COZUCHI(コヅチ)」です。

COZUCHIは、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。

長年不動産に関わっている企業なので、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。

投資先は、主に都心のマンションですが、人気レストランが入った物件なども取り扱っています。

平均的な期待利回りは4~10%程度と比較的高く、利回りを重視したい方にとって最適な不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

会員登録や口座開設などの初期費用は無料で、会員登録をすることで新規公開ファンドの詳しい情報を入手できます。

登録は無料なので、まず登録してから投資するか決めるとよいでしょう。

>> 1万円から始める不動産投資型クラウドファンディング「COZUCHI(コヅチ)」

(8)株式投資

株式投資とは、企業が発行する株式を購入して、

  • 企業から配られる配当
  • 売却による売却益

などの収益を得ることです。資産運用商品として、最もメジャーと言って良いでしょう。

①メリット

株式投資には、以下のようなメリットがあります。

  • 売買のタイミングによって高い利益を期待できる
  • 株式を保有することによって配当金を得ることができる
  • 会社によって、株主優待制度を受けることができる

②デメリット

一方、デメリットとして

  • 元本保証されていないため、売買のタイミングによって、大きな損出が出る場合がある
  • 会社が倒産した場合、投資金がただの紙くずになるリスクがある

③こんな人にオススメ

ハイリスク・ハイリターンと言われている株式投資は、市場の動きや銘柄を見極め、売り買いのタイミングのスキルを磨く必要があります。 

従って、株式投資をメインにするのではなく、資産運用のポートフォリオの一つとして運用したい方に適していると言えるでしょう。

④始めるには

株式投資を始めてみたい方は、まず証券口座を解説してみるといいでしょう。

⑤情報サービスを活用する

株式投資について勉強する際には、本やインターネットを用いるとよいでしょう。

⑥セミナーにて勉強しよう

具体的に投資を始める前に、セミナーにて情報収集しながら勉強されるのはいかがでしょうか。

受講生の7割以上がプラスの運用成績があり、 株式投資や外為投資に興味はあるが、本当に必要な知識だけをぎゅっと凝縮して学びたい方にオススメしたいです。

株式投資スクール

(9)FX

FXとは、「margin Foreign eXchange trading」の略で「外国為替証拠金取引」と言われ、為替変動のタイミングに合わせて売買することで、為替差益を得る投資商品のことを言います。

資産運用投資商品の中で、FXはハイリスク・ハイリターンの商品だと言われています。

①メリット

FXには以下のようなデメリットがあります。

  • 数万円という少額から投資を始めることができる
  • 平日24時間取引することができることから、忙しい方でも自分の都合で売買することができる

②デメリット

一方、FXの最も大きなデメリットはなんといっても

  • 急激な為替変動により大きな損失が出る可能性がある

ことです。変動のタイミングをきちんと見分けしないと、短時間で大きな損出を被る可能性があります。

従って、お仕事が忙しく、随時為替の動きの確認ができない方には難しい投資商品と言えるでしょう。

③こんな人にオススメ

FXは、常に為替レートの変動を確認する必要がありますので、どちらかというと、比較的時間の余裕がある方に適している投資商品と言えるでしょう。

FX投資について詳しくは「FXとは?賢く資産形成するために知っておきたい7つのこと」を参考にしてみてください。

④始めるには

基本的には証券会社などの金融機関から購入することができます。なお、通貨の種類によって取り扱いがない場合もありますので、事前に確認するといいでしょう。

日本でもっとも利用者数が多い金融機関をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

DMM FX

DMM.COMは、FX口座数『国内第1位』です。DMM.COMならではの以下の特徴が挙げられます。

  • FX業界最狭水準のスプレッド
  • 初心者からデイトレーダーまで好評の取引ツール
  • カスタマーサポートも充実で初心者も安心
  • 安心安全の『全額信託保全』導入済み
  • 業界初!『時事通信社』ニュース配信

出典:DMM FX

⑤セミナーにてしっかり勉強する

上記に書いたように、知名度は高いものの安全性という意味では株、FXはともに優先順位は低くなります。

失敗しないために、始める前にセミナーにてしっかり勉強された方がいいでしょう。以下「一般社団法人日本FX教育機構」が主催する「1日10分でできるFX入門セミナー」に参加してみるのはいかがでしょうか?

「一般社団法人日本FX教育機構」は金融庁の投資助言・代理業に登録しているので、安心してFX指導が受けられます。これからFXの投資を検討されている方はぜひ参加してみて下さい。

タケルFXスクール

(10)先物取引

先物取引とは、未来の定められた期日に、何の商品を、いくらで売買するかを現時点で約束する取引のことを言います。購入した時の価格、もしくは売却した時の価格と、約束の期日に決済した時の価格の差額が利益になります。

例えば、1月1日にAさんが、「2月1日にプラチナの指輪を10万円で買う」とショップに約束するという先物取引をしました。

その後プラチナの価格が高騰し、約束の2月1日にプラチナの指輪は15万円に値上がりした場合、Aさんは約束した10万円で購入することができ、「5万円」の利益を得ることができます。一方、約束した2月1日にプラチナの価格が10万円を下回った場合、下がった分は損になります。

つまり、将来の価格変動の動きを読むことができれば、利益を得ることができるのです。

①メリット

先物取引には大きく以下のようなメリットがあります。

  • 「買い」からでも「売り」からでもの取引を開始することができる
  • 少額の資金から投資を始めることができる
  • 短期間で大きい利益を出すことができる

②デメリット

一方、デメリットとしては

  • 元本は保証されない
  • 大きな損失が出た場合、証拠金が追加請求される場合がある
  • 相場の予想が外れた場合多額の損出がでる場合がある

③こんな人にオススメ

先物取引は、ハイリスク・ハイリターンの投資商品であるため、少額の投資資金で大きな利益を出したい方に適していると言えるでしょう。一方、その分損出も大きくなる可能性が高いので、事前にきちんと勉強される必要があると言えます。

先物取引について詳しくは「先物取引を早く深く理解するためにおさえておくべき7つのこと」を参考にしてみてください。

3、資産運用に失敗しないための方法

ここまでお読み頂き、資産運用の種類について詳しくなったのではないでしょうか。

興味が湧いた投資商品についてもっと詳しく知りたい、ということもあるでしょう。

最後に情報収集の方法を紹介していきます。

(1)本やインターネットなどから基礎知識を身につける

資産運用で失敗しないためには、きちんと商品の基礎知識を身につける必要があります。

従って、投資商品の仕組み、運用のテクニックなど本やインターネットなどで学習するようにしましょう。

(2)セミナーにて業界の最新情報を収集する

投資は「情報が命」です。

日頃から新聞やニュースなどで情報収集するのはもちろんのことですが、セミナーに参加して、市場の動きなど最新の情報を把握することも非常に重要です。

時間を惜しまずに様々なセミナーに参加されるといいでしょう。

まとめ

今回は、資産運用におすすめの投資商品について書きましたが、いかがでしたでしょうか?

それぞれの投資商品にメリットとデメリットがありますので、ぜひこの記事を参考に自分に合った資産運用商品が見つけられたら幸いです。

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【最新】マンションオーナーになるために知っておきたい10のこと https://fudousan-kyokasho.com/apartment-owners-1863 Fri, 22 Mar 2024 00:00:29 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=1863 マンションオーナーになりたい……!

この記事をお読みの方の中で、投資用マンションを購入して、マンションオーナーになることにご興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに「マンションを持っている」ということはステータスではありますが、失敗しないためにはリスクなど知識をきちんと身につけておく必要があります。

そこで今回は、

  • マンションオーナーになるメリット
  • まだ間に合う?今の投資マンション市場は?
  • 今の投資マンションの利回りの相場
  • マンション購入の流れ
  • 自分に適したマンションを選ぶために知っておきたい投資用マンションの種類
  • 失敗しないためには?良い投資マンションを選ぶ際のポイント
  • 投資マンションを探すには?
  • 優秀な不動産投資会社を探す
  • 不動産投資ローンを利用するには?
  • マンション収入による不動産所得の確定申告

などについて、不動産投資の教科書が解説していきます。

ご参考になれば幸いです。

 








初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


1、マンションオーナーになるメリット6つ

マンションオーナーになることにより、以下のようなメリットがあります。

  • (1)収益を得ることができる
  • (2)実物資産投資の強み
  • (3)相続・贈与税の対策として有効
  • (4)借入により少ない自己資金で始められる
  • (5)生命保険の代わりになる
  • (6)私的年金になる

 

では、順番にみていきましょう。

(1)マンションオーナーメリット1:収益を獲得

マンションオーナーになるメリットとしてまず挙げられるのが収益を得ることができるということでしょう。収益の種類としては具体的には以下の2つがあります。

①インカムゲイン

第三者に賃貸により家賃収入を得ること

②キャピタルゲイン

購入時と売却時の差額で利益を得ること

(2)マンションオーナーメリット2:実物資産投資の強み

株や債券などの投資商品は、発行会社の破綻などにより全ての投資が無価値になるという大きなリスクに対して、マンション投資は、例えマンションの価値が下がったとしても、実物資産が残るという大きな強みがあります。

(3)マンションオーナーメリット3:相続・贈与税の対策

①マンションの相続税の仕組みについて

相続や贈与税の税金に計算する際に、現金や有価証券の場合は、時価に対して課税対象となるため税金が高くなります。

一方、マンションの場合は、土地は公示地価の80%位で、建物は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50〜60%で評価されることが多いです。

また、投資用不動産で第三者に賃貸することで、評価額は更に30%が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税としてともて有効と言えるでしょう。

 ②マンションで相続した場合の相続税評価額のシミュレーション

同じく1億円を現金と投資不動産で相続した場合の評価額を見てみましょう。

現金1億円を相続した場合

相続税の評価額:1億円

時価1億円で、評価額が4,000万円の投資マンションを相続した場合

  • 建物評価額:2,000万円
  • 土地評価額:2,000万円

相続税の評価額:2,200万円

<計算方法>

1、建物

2,000万円×0.7=1,400万円

2、土地

2.000万円×0.8×0.5(小規模宅地の評価減)=800万円

3、評価額合計

1,400万円+800万円=2,200万円

4、結果

結果として、現金で1億円で相続した場合の評価額は不動産で相続するより「7,800万円」も多くなるということになります。

従って、不動産は相続税対策として有効的と言えるでしょう。

不動産の相続税計算については、詳しく「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」をご参照ください。

(4)マンションオーナーメリット4:少ない自己資金で始められる

マンション投資は、ご購入予定の物件を担保に金融機関から購入資金を借入する事が可能です。

ローンを活用すれば、少額の自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入の収益を得ることが可能です。

(5)マンションオーナーメリット5:団体生命保険で完済

融資によりマンションを購入する際に、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

万が一ご本人が返済期間中に死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。

残されたご家族には、無借金のマンションを残し、毎月安定した家賃収入もあります。残される家族には生命保険のような役割も果たせるのは、マンション投資の大きな特徴と言えるでしょう。

(6)マンションオーナーメリット6:私的年金になる

日本の年金は、少子高齢化により財源不足だけではなく、厚生年金も負担する保険料額だけ増大していき、年金の受給額は減少傾向になります。

マンション投資の場合、ローンの返済は家賃収入が補ってくれますので、今のうちから収益不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。

定年までに完済をすれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金となり、安定した老後生活がおくれるでしょう。

マンションオーナーになるメリットについては、詳しく「非公開: マンション投資とは?メリットやデメリットを元に物件の選び方まで徹底解説」をご参照ください。

一方、マンションオーナーになるデメリットについては、詳しく「不動産投資の10のリスクとは?失敗しないための対策を徹底解説」をご参照ください。

2、マンションオーナーになるなら知っておきたい投資マンション市場動向

マンション価格が上昇している中、今からでもマンション経営に間に合うかが気になる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

現在の首都圏中古マンションの価格は?

下記東日本不動産流通機構が2023年3月に発表した最新データを見て頂ければ分かりますが、東京都の中古マンションの価格は2引き続き上昇を見せています。

【最新2023年】土地活用ランキング!メリット・デメリットを比較

3、マンションオーナーになるなら知っておきたい投資マンションの利回りの相場

今売れている投資マンションの表面利回りの相場は以下のようになっています。

(1)東京都心部の一等地

  • 築浅(築年数が10年以内)物件:4%台
  • 築古(築年数が10年以上)物件:6〜7%

(2)東京23区

  • 大体8〜9%

が一つの目安になるでしょう。

マンション価格の上昇により、利回りが下がっているのが実情と言えるでしょう。

4、マンションオーナーになるためのマンション購入の流れ

最後に、マンション購入の流れについてみてみましょう。

大きくは以下のような流れになります。

  1. 予算決め
  2. 物件条件を決める
  3. 不動産投資会社を選ぶ
  4. 現地確認
  5. 買付証明書を提出
  6. 宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
  7. 売買契約書を締結(手付金を支払う)
  8. (融資を受ける方)不動産投資ローンの審査を受ける
  9. 決済・引渡しを行う
  10. (管理会社を依頼する場合)賃貸管理会社を選ぶ

5、マンションオーナーになるため知っておきたい投資用マンションの種類

マンション投資と言っても、区分マンションと一棟マンションと2つのタイプがあり、また、新築か中古によって投資金額、リスクや収益性も異なります。

以下にて詳しく説明していきますので、自分の条件に合せて、参考にしてみてください。

(1)マンションオーナーどっち?一棟 VS 区分

一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始められることから人気を集めています。

以下にて一棟マンションと比較した場合の区分マンションのメリットとデメリットを説明していきますので、参考にしてみてください。

①   区分マンション投資のメリット

まず、一棟マンションと比較した区分マンションのメリットとして、大きく以下の3つがあります。

  • 投資金額が安いため始めやすい
  • 高利回りが期待できる
  • 経営管理に手間がかからない

②   区分マンション投資のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 投資金額が少ないため、リターンも少ない
  • 資産は建物のみ
  • 空室になった場合、収入がゼロになる

(2)マンションオーナーどっち?新築 VS 中古

新築物件と中古物件で迷われている方も少なくないでしょう。

続いて新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて説明していきますので、参考にしてみてください。

①   中古物件のメリット

中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。

  • 初期費用が安く抑えられる
  • 個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い
  • 日当たりなど物件の状態を確認することができる
  • 周辺近隣の状況を確認することができる

など。

②   中古物件のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 融資をする場合の担保力が低い
  • 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
  • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

詳しい内容については「不動産購入は中古物件がトク?中古不動産のメリット・デメリットについて」をご参照ください。

6、マンションオーナーになるために知っておきたい投資マンションの選び方

マンションオーナーとして、毎月安定した家賃収入を得るためには、物件の選び方が重要となります。具体的なポイントは以下の通りです。

  • (1)相場価格を知る
  • (2)空室になりにくい物件
  • (3)高利回りが期待できそうな物件

    では、順番にみていきましょう。

    (1)マンションオーナーとして相場価格を知る

    購入を検討されている物件の価格は適正であるかどうかは、物件の相場を知っておく必要があります。

    実際の不動産の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることが出来ますので、ぜひ利用してみてください。

    (2)空室になりにくい物件

    空室になりにくい物件とは、つまり賃貸として需要が高い物件のことです。具体的には以下のような条件が挙げられます。

    • ①   利便性がいい
    • ②   管理・メンテナンスがきちんとしている
    • ③   時代の流れに合った設備・仕様がある

    では、それぞれについて見てみましょう。

    1:利便性がいい

    住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。

    交通の面では、最寄り駅から徒歩10分以内、利用できる路線が多い、ターミナル駅に出やすいなどのポイントをチェックしましょう。

    また、周辺環境としては、近くにコンビニエンスストアがあったり、飲食店が多いなどがチェックポイントと言えるでしょう。

    なお、ファミリー向けの物件でしたら、近くに公園があるなどの公共施設も重用視されることになります。

    2:管理・メンテナンスがきちんとしている

    管理会社の雇った管理人が常駐し、共有部分などは常にきれいにされており、クレームなども迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切と言えるでしょう。

    また、修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチェックするようにしましょう。

    3:時代の流れに合った設備・仕様がある

    マンションの賃貸の条件として、利便性もそうですが、間取りや広さ、設備なども重視されています。例えば、バストイレが一体の物件に比較して別々の方が人気があります。

    その他最近では、セキュリティが借り手のニーズとして高まっていて、オートロックや防犯カメラの設置がされているかどうかもチェックしましょう。

    詳しい内容については「不動産投資物件の選び方!失敗しないための4つのポイント」をご参照ください。

    (3)高利回りが期待できそうな物件

    収益物件の販売図面を見たら一番最初に利回りの数字をチェックする方は少なくないのではないでしょうか。

    ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りに大きく左右されます。しかし、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

    なお、利回りが高い物件は、やはり「物件価格が割安であること」ことが大切な要因と言えるでしょう。

    7、マンションオーナーになるために不動産投資用マンションを探す方法

    投資マンションを探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

    実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

    それと比較して、売主として投資物件を販売している企業の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

    以下にて、おすすめの不動産投資会社サイトをピックアップし紹介しますので、ぜひ利用してみてください。

    (1)プロパティエージェント(新築・中古物件)

    東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントさんは、新築・中古区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。

    購入後の顧客満足度1位(株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ)のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。

    新築・中古区分マンション投資をどちらも取り扱いがあるため、

    不動産投資に興味がある方は、まず資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

    資料請求とお問い合わせフォームはこちら

    (2)RENOSY(中古物件)

    RENOSYの管理物件入居率は「99.6%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

    資料請求とお問い合わせフォームはこちら

    (3)株式会社デュアルタップ(新築・中古物件)

    デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。

    東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。



    資料請求とお問い合わせフォームはこちら

    8、マンションオーナーになるためには優秀な不動産投資会社を探すことが大切

    マンション投資で失敗しないためには、やはり優秀なパートナーつまり、不動産投資会社を探すことが大切と言えます。

    7、投資用マンションを探すには?にて厳選された不動産投資会社の資料やDVDを無料にて請求できます。不動産投資会社を探されている方はぜひ利用してみてください。

    9、マンションオーナーになるために不動産投資ローンを利用するには?

    マンションを購入する際に、不動産投資ローンの利用を検討されている方は少なくないでしょう。

    不動産投資ローンは住宅ローンと違い、審査基準がかなり厳しくなっています。

    (1)そもそも不動産投資ローンとは?

    不動産投資ローンとは、投資用マンションなどの投資用不動産の購入資金を金融機関から借入れをすることです。

    (2)不動産投資ローンのメリットとデメリット

    ①不動産投資ローンのメリット

    まず、不動産投資ローンのメリットについてみてみましょう。

    大きく以下の2つのメリットがあります。

    • レバレッジを効かせられる
    • 少ない自己資金でも始められる

    など。

    ②不動産投資ローンのデメリット

    一方、不動産投資ローンを利用することによって、現金で購入した場合と比較し、以下のようなデメリットがあります。

    • 空室によりローンの返済が厳しくなる
    • 売却の際に残債が残ってしまう可能性がある

    など。

    不動産投資ローンの内容や借入れの流れなどについては、詳しく「不動産投資ローンを有利に利用するために知っておくべき9つのこと」をご参照ください。

    10、マンションオーナーになるなら知っておきたいマンション収入による不動産所得の確定申告

    マンションオーナーになり、マンション収入による不動産所得がある場合、確定申告を行う必要があります。

    サラリーマンの方は、会社で行う年末調整とは別に、ご自身で確定申告を行う必要があります。

    不動産所得の確定申告の必要な書類や流れについては、詳しく「【税理士が教える】確定申告で認められる不動産所得の経費とは?」をご参照ください。

    まとめ

    今回はマンションオーナーについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。参考にして頂けると幸いです。

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    アパート経営をスマートに!アプリで効率よく賃貸管理する方法 https://fudousan-kyokasho.com/apartment-management-apps-15307 Thu, 21 Mar 2024 00:00:59 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=15307 アパート経営をスマートにするためには、便利なアプリの活用が欠かせません。

    本記事では、アパート経営の効率化を実現するアプリをご紹介します。

    アパート経営全般については、以下の記事をご覧ください。
    アパート経営するには?成功させるために知りたい11のこと

    今回は、アパート経営に関わるアプリについてご紹介しますが、土地活用の選択肢はアパート経営だけではないことを前提としてお伝えしておきます。

    自分に合った土地活用方法を見つけることも、リスクヘッジとなります。一度、無料で土地活用プランを請求してみてはいかがでしょうか?

    1、アプリがあるとアパート経営はここまで進化する

    アプリがあると、アパート経営はどう変わるのか?主な利用シーンを4つに整理しました。

    (1)土地選びからアパート建築、経営まですべて完結できる

    この記事でも最初にご紹介しますが、なんとアパート経営の一切をすべて完結できるアパート経営アプリがあります。土地選びからアパートの建築、そして入居者の募集やお金の管理まで、本当にアパート経営のすべてを完結することができます。

    アパート経営のすべてがスマホで完結してしまうというのは、多くの方の予想を上回る進化だと思います。そんな衝撃のアパート経営アプリについては、「2、アパート経営をそっくり「アプリ化」できる2大アプリ」で解説します。

    (2)収益不動産情報をアプリで一発検索

    アパート経営にアプリを活用することを考えた時、おそらく多くの方が想像するのが物件情報の検索です。大手の不動産ポータルサイトなどが物件情報の検索アプリをリリースしているので、相場調査や売りに出ている物件探しなどに役立てることができます。不動産情報アプリについては、「3、アパート経営に必要な不動産情報を探せるアプリ4」で解説します。

    (3)アパート経営の「お金」を管理、計算できる

    アパート経営には、たくさんの数字が登場します。それらをすべて理解して把握し、経営判断に役立てるとなると大変な手間になります。中には数字が苦手という方もおられると思いますが、そんな方にオススメしたいのがお金の管理に使えるアプリです。

    特にアパート経営は購入後の利回りやキャッシュフローをシミュレーションしてから購入判断をしないことには、赤字物件を掴んでしまう恐れがあります。そんな時に役立つシミュレーションアプリも含めて、「4、アパート経営にまつわる「お金」をスッキリさせるアプリ3」でご紹介します。

    (4)アパート経営のあらゆる場面をアプリがサポートしてくれる

    アパートの経営状態がどうなっているのかを把握し、さまざまな経営環境に対して戦略を立てるのは投資家の仕事です。そんな投資家の仕事をサポートしてくれる便利なアプリもあります。その役割や機能は多岐にわたるため、「5、まだまだある、アパート経営者をサポートしてくれるアプリ3」のカテゴリーでご紹介します。

     2、アパート経営をそっくり「アプリ化」できる

    土地選びや購入、入居者の募集からお金の管理まで、アパート経営をそっくりそのまま完結できてしまうアプリがあります。

    (1)アパート経営を「アプリ化」するメリット

    先祖代々の資産家がアパート経営をするという形は以前からありますが、最近多くなっているのはサラリーマン大家とも呼ばれる新規参入組の不動産投資家です。

    サラリーマン大家と呼ばれていることからも分かるように、こうした人たちのほとんどは別の本業を持っています。兼業投資家は日中に多くの時間を不動産投資に割くことが難しく、空いた時間や隙間の時間を使って不動産投資に関する業務を行うことになります。

    そこで活用したいのが、アパート経営をそっくりアプリ化できるアパート経営アプリです。スマホがあればどこでも操作が可能で、そこにアパート経営のすべてがあるのですから、こうしたアプリは兼業投資家のためにあるようなものです。

    これからも兼業投資家が増えると見込まれていることを考えると、さらにアパート経営のアプリ化は進んでいくと思われます。

    (2)RENOSY(リノシー)

    GAテクノロジーズが提供している「RENOSY(リノシー)」は、不動産にまつわるすべてをアプリで完結できるサービスです。

    具体的には、住まいを「借りる」「買う」「売却する」「貸す」、不動産に「投資する」サービスを提供しています。

    特に、RENOSY(リノシー)の不動産投資サービスには、独自のAIによるスコアリングで、資産価値の高い物件を厳選してくれる機能もついています。

    このような“テクノロジー”をふんだんに活用したサービスが、「便利」と評判です。

    RENOSY(リノシー)

    3、アパート経営に必要な不動産情報を探せるアプリ4

    今や収益物件探しはネットを使うのが主流です。そのためのサイトはすでにたくさんありますが、スマホアプリでも同様のことが可能です。

    (1)不動産情報の検索はアプリが主流に?

    不動産の物件情報というのは、膨大なデータベースです。コンピューターはそもそもデータベースに適したツールなので、ネット上には不動産情報を検索できるサイトがたくさんあります。

    特にアプリを活用したいのは、地価など相場情報と売り出し物件情報です。そこから購入するかどうかは別として、相場観を知る上でも役に立ちます。

    (2)SUUMO(スーモ)

    リクルートが運営する不動産ポータルサイト「SUUMO(スーモ)」の公式アプリです。投資家向けのアプリではありませんが、同サイトの強みは物件情報の多さです。投資を検討している地区や類似物件の情報も探しやすいので、インストールしておきたい1本です。

    SUUMOアプリ

    https://suumo.jp/edit/smart_app/

    (3)SelFin(セルフイン)

    購入を検討しているアパートなど収益物件の価値を正確に知ることはなかなか難しいものです。その物件は購入する価値が本当にあるのか?それを診断してくれるアプリです。

    セルフインスペクションアプリ

    https://self-in.com/

    (4)地価マップ(公示&調査)

    投資を検討している場所の地価はいくらなのかを地図上から一発で調べられるアプリです。取得価格の妥当性を判断するのに役立ちます。

    地価マップ(公示&調査) Android


    https://play.google.com/

    地価マップ(公示&調査) iOS

    https://itunes.apple.com/

    4、アパート経営者をサポートしてくれるアプリ2

    この章では、アパート経営に役立つアプリを2つご紹介します。

    (1)WealthPark

    運用している不動産の管理と、入居者の募集業務をアプリ経由で任せることができるサービスです。いつでもどこでも不動産管理ができることが売りなので、スマホだけでかなり高度な管理が可能です。

    WealthPark

    https://wealth-park.com/ja/

    (2)不動産投資連合隊

    「不動産投資連合体」という同名のサイトで利用できる機能がそのままアプリに詰め込まれたものです。スマホの機動性やタッチパネルの操作性をフルにいかされているので操作性の良さも魅力です。

    このアプリは、iPhone版のみです。

    不動産投資連合隊

    http://www.rals.co.jp/invest/app/

    まとめ

    アパート経営に役立つアプリをご紹介してきました。最後までご覧になって「アプリでここまでできるのか」とお感じではないでしょうか。

    今この瞬間も、アプリは日々進化しています。ここまで便利になったアプリをアパート経営に役立てないのはむしろもったいないことだとも言えますので、ぜひアプリを活用してアパート経営を成功に導いてください。

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    不動産投資のシミュレーション!3つのステップで収益性を確認しよう https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-simulation-11045 Wed, 20 Mar 2024 00:00:07 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=11045 不動産投資はシミュレーションができることをご存じでしょうか?

    「今の手持ち資金で不動産投資をした時の収益性をシミュレーションしてみたい」

    「提案された物件の利回りをシミュレーションしておきたい」

    不動産投資を検討する際、上記のように考える方が多いのではないでしょうか?

    不動産投資は、手持ち資金に加えて、数千万円の借り入れをすることもあり、リスクが高いということで敬遠されがちです。

    しかし、しっかりとシミュレーションを重ねて物件を選ぶことで、リスクを抑え、不安を払拭してから始められる投資でもあります。

    この記事では、

    • 不動産投資においてシミュレーションが要になる理由
    • 不動産投資シミュレーションの方法
    • シミュレーションから見る収益性の高い物件の条件とは

    について解説します。

    この記事を通して、不動産投資におけるシミュレーションの大切さや、収益性の高い物件のポイントについて理解が深まりましたら幸いです。

    以下の記事では、不動産投資全般について解説しています。ぜひ併せてご参照ください。

    不動産投資とは?将来の安心のために知っておきたい7のこと

    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、シミュレーションは不動産投資の要!

    最初に、不動産投資シミュレーションとは何か、不動産投資にシミュレーションが必要な理由について説明します。

    (1)不動産投資シミュレーションとは

    不動産投資シミュレーションとは、物件価格や借入金額、利息をあらかじめ計算して月々の利益やトータルの返済額を予測することです。

    シミュレーションは、会社で言うところの事業計画書と同じくらい大切なもので、物件を選別する際の重要な指標になります。

    扱う金額が数千万円規模になってくるので、単純に利息が0.5%違うだけでも数十万、数百万円の違いが出てきます。

    (2)不動産投資シミュレーションが必要な理由

    不動産投資シミュレーションが必要な理由は、以下の4つです。詳しくみていきましょう。

    ①想定外の出費があっても利益の出る物件が見つかる

    表面上は利益の出せる計算の物件だったとしても 、実際に購入してから予想外の出費がかさみ、赤字になってしまうケースも多くあります。むしろ、予想通りの結果になることの方が少ないと言っても過言ではないでしょう。

    エアコンが故障して修繕費が発生したり、利息が上がって返済総額が増えてしまったり、考えられるリスクは様々です。

    このような急な出費を計算に入れた上で安全に投資をするためには、考えられるリスクをシミュレーションすることが重要です。

    シミュレーションすることで、利益が出る確率が高い物件を選ぶことができるようになります。

    ②物件の収益性がわかる

    物件を提案された時にまず気になるのが、その物件の「利回り」でしょう。

    しかし、物件資料に記載されている利回りが「表面利回り」だった場合、諸経費や想定されるリスクは考慮されていません。

    諸経費やリスクを加味したシミュレーションができるようになると、検討している物件の現実的な「実質利回り」や、収益性を理解することができるのです。

    ③キャッシュフローの目安がわかるので収支を具体的にイメージできる

    シミュレーションによりキャッシュフロー(月々の手残り)をある程度予測することで、月々または年間の収支をイメージすることができます。

    不動産経営は長期的な事業になります。キャッシュフローをある程度予測しておくことで、買い増しやローン完済後のキャッシュフローの使い道について、長期的な計画をたてることができるでしょう。

    ④利益を最大化する売却のタイミングを把握できる

    不動産投資の収益には、

    • 家賃収入によって得られるインカムゲイン
    • 不動産を売却した際に得られるキャピタルゲイン

    上記の2つがあります。

    不動産投資でより多くの利益を得るためには、物件を売却するタイミングが非常に重要で、物件売却のタイミングを最適化することを出口戦略と呼びます。

    不動産の売却は、これ以上家賃収入による利益が出せないと判断した場合のリスク回避としても有効です。

    例えば、金利が上がった場合どれだけ今の利益が圧迫されるのか?といった、さまざまな想定をシミュレーションすることで、適切な売却のタイミングを把握できるようになるのです。

    2、不動産投資シミュレーションの例

    不動産投資シミュレーションの方法はいくつかありますが、主には以下の2つです。

    (1)エクセル

    エクセルを使って、物件購入価格、ローン金利、物件評価額、家賃収入、管理費や修繕費、税金、保険料などの項目を詳細に記入し、投資家が得られるリターンやリスクを算出します。

    (2)シミュレーションツール

    インターネット上で提供されている不動産投資シミュレーションツールを使うことで、簡単に投資リターンを試算することができます。

    3、不動産投資シミュレーションをしてみよう

    この章では、早速不動産投資シミュレーションを実施するための3ステップをお伝えします。

    不動産投資シミュレーションは、ネット上にあるツールを使うことで簡単に行うことができます。しかし、ツールを使って正しくシミュレーションするためには、不動産投資に関する基本的な用語を理解する必要があります。

    シミュレーションをただの皮算用で終わらせないためにも、この章の内容をしっかりとおさえましょう。

    なお、不動産投資の教科書では、無料で簡単に利用できるシミュレーションツールを用意しており、以下ではそのツールを使用していきます。https://fudousan-kyokasho.com/simulation

    (1)必要な数字を全て用意して入力する

    まずは、不動産の用語を覚えて正確な数値を用意します。

    シミュレーションには想定空室率などの入力が必要なのですが、物件が近くにあれば実際に足を運んでみましょう。物件や周辺の雰囲気、電気やガスのメーターが正常に作動している部屋の数をチェックし、どのくらいの人が入居しているのかを確認するのが望ましいです。

    なぜなら、書類に書いてあることが絶対に本当だとは限らないですし、管理状態や雰囲気は写真だけではわからないからです。実際に自分の目で確認したことが最も信頼がおけるデータなので、面倒臭がらずに足を動かすことをおすすめします。

    ①物件価格

    物件の種類は大きく分けて4つあります。

    • 新築区分マンション
    • 新築一棟マンション
    • 中古区分マンション
    • 中古一棟マンション

    区分・中古の場合は値段が安く、一棟・新築の場合は値段が高くなります。

    一棟は土地を担保に融資を受けることができますが、区分は値段が安い反面、土地を担保にすることができず融資を受ける際に不利になるケースがあるので注意が必要です。

    新築は人気があるため入居率は高い傾向にあります。その反面、価格が高いこともあって利回りがそこまで高くならず、中古の方が高い利回りで運用できるケースが多くなります。

    ②満額家賃収入(月額)

    全ての部屋に居住者がいる状態で、1ヶ月賃料を回収した場合の収入金額です。

    ③想定空室率

    所有している部屋数に対して空室がいくらあるのかを示す指標です。

    10%〜20%あたりで予想をすると良いでしょう。

    不動産投資の初心者が陥りやすいのは、空室率を悲観的に捉えすぎて20%以上の数値でシミュレーションをしてしまうことです。

    あまりリスクを悲観的に捉えすぎてしまうと本当は良い物件であるのにも関わらず、それに気付くことができず見逃してしまいます。

    想定空室率は悲観も楽観もせずに、現実的な数値を設定しましょう。

    ④諸経費率

    家賃収入に対しての、諸経費の割合を指します。諸経費とは、固定資産税などの税金や、修繕費、管理費、修繕積立金、保険料のことです。

    ワンルームやファミリータイプ、木造やRCなど、構造によって割合は変動しますが、平均的には10%〜20%程度と言われています。また、築年数が経過していくに連れて修繕費のコストは上がっていくため、基本的に諸経費率は年々上昇していきます。

    ⑤頭金(自己資金)

    物件購入の際にあなたが出すお金の金額です。自己資金のことをいいます。

    基本的には自己資金が多いほど融資を受けやすいですが、少ない場合でも融資を受けて物件を購入する事に成功したケースもあります。よって、自己資金が少ないからという理由で不動産投資を諦める必要はありません。

    ⑥借入れ金額

    物件購入の際にあなたが借り入れる金額です。

    年収の10倍程度の金額が、借り入れることのできる目安だと言われています。

    通常の融資と比較すると非常に大きな融資を受けることが可能ですが、それは株やFXと違い、購入した資産を担保にすることができるからです。

    用意できる自己資金が少なくても、融資を受けてレバレッジをかけた投資をすることができる点は、不動産投資の魅力の一つです。

    ⑦借入れ金利

    借入金利は利用する金融機関や、借入方式により異なります。

    借入方式は固定金利型と変動金利型の2種類があり、現在は変動金利型の方が安く借り入れることができる状況です。

    ここ数年は金利に大きな変化はありませんが、金利の見直し自体は半年に一度行われます。変動金利型での融資は、常に金利上昇のリスクがあるということを把握した上で借り入れるようにしましょう。

    ⑧ローン年数(借入れ期間)

    ローン年数とは、借入れしたお金を返すまでの期間のことを指します。

    借入れ期間を長くするのか?短くするのか?については、よく議論されています。今後、あなたが多くの物件を購入して投資の規模を大きくしていきたいのであれば、借入期間を長くする事で1ヶ月あたりの返済額を少なくし、家賃収入によるキャッシュを増やすのが望ましいでしょう。

    なぜなら、金融機関が融資する際には、借入れしている金額よりも現状持っているキャッシュの金額の方を気にしているからです。

    まずは物件を1つだけ買ってみて様子を見たいのであれば、借入期間を短くする事で支払う利息額を少なくして、キャッシュフローを多めに設定するという選択肢もあります。

    どちらも一長一短なので、あなたに合ったスタイルで借入期間を設定するようにしましょう。

    (2)必要な数字を使って利回りや返済額を把握する

    シミュレーションツールに必要な数字を打ち込むことで、下記の数字が計算されて出てきます。

    ①毎月の返済額

    1ヶ月あたりにかかってくる借入金の返済額です。

    返済額が1ヶ月あたりの家賃収入を超えてしまうと、資金に余裕が無い場合は家計を圧迫することもあります。月々の返済額が家賃収入より多くなってしまう場合は、返済期間を伸ばすなど対策を売って無理のない返済プランを立てるようにしましょう。

    ②管理費などの諸経費(年額)

    年間で発生する固定資産税・修繕費・管理費・修繕積立金などの諸経費です。

    管理会社に依頼せずに自分で物件を管理することによって管理費を節約することもできますが、滞納された家賃の督促など工数の掛かる業務が多く、本業をしながら管理をするのは効率的ではありません。

    よほど時間的な余裕が無い限りは、管理会社に依頼しておく方が無難です。

    ③空室控除

    空室控除は、想定される空室による家賃収入の損失分を算出したものです。

    不動産収入額 × 空室率

    で算出することができます。

    ④表面利回り

    表面利回りは、

    家賃収入(年額)÷ 物件価格 × 100

    で算出することが可能で、グロス利回りと呼ばれることもあります。

    投資用物件の情報には、表面利回りが記載されているケースが多いでしょう。しかし表面利回りは、空室が出た場合の機会損失、管理費や修繕費、固定資産税などの費用を一切カウントせずに算出がされているため、参考程度のデータにしかなりません。

    表面利回りだけを見て物件を選んでしまわないように、注意しましょう。

    ⑤年間手取り

    年間手取り額は、

    家賃収入(年額)- 年間支出

    で算出することができます。

    返済期間を長くすれば、返済金額が減るのでそれに伴って年間手取りは増えるでしょう。

    金融機関は、物件よりもキャッシュを持っている人に対して融資を優遇する傾向にあります。2つ目、3つ目の不動産を保有したいということであれば、年間手取り額を増やして資産の拡大に向けて動いていくのも1つの手段として有効です。

    ⑥実質利回り

    実質利回りは、

    (家賃収入(年額) – 管理費などの諸経費)÷ 物件価格 × 100

    で算出することが可能で、ネット利回りと呼ばれることもあります。

    実質利回りは、表面利回りとは異なり発生した費用も全て換算されているため、物件を選ぶ際の重要な指標に設定できるのです。

    ブレの無い確実なデータの元に出た実質利回りには、物件の購入を決定付けるだけの説得力があります。

    ⑦返済後利回り

    返済後利回りは、

    (家賃収入(年額) – 管理費などの諸経費 – 返済額(年額))÷ 物件価格 × 100

    で算出することが可能です。

    実質利回りから、さらに借り入れたローンの返済額も引いた利回りの事です。

    ローンの支払額が多ければ赤字になり、返済の負担が増えます。節税したい場合など特別な理由が無い場合は、黒字になるように調節するのが望ましいでしょう。

    (3)金利や諸経費率を変えて色々なパターンを想定したシミュレーションをする

    多くの人は、シミュレーションをする際に平均的な数値だけで利回りや返済額を出してしまいがちですが、それではまだシミュレーションとしては不十分です。

    建物のどこかが故障して修繕費が余分に発生してしまうケースや、金利の上昇によって返済額が変わってしまうケースも決して少なくありません。金利や諸経費率の部分を変えながら、考えられるパターンを全てシミュレーションしましょう。

    ①金利が上昇してしまった場合のシミュレーション

    不動産ローンの金利には、おもに固定金利型と変動金利型の2種類がありますが、

    金利が安いという観点から、変動金利型のローンを組む事が推奨されています。しかし、変動金利型の場合は半年に1度金利の見直しがあり、金利が上昇してしまう可能性があります。

    多少金利が上昇してしまったとしても利益が取れる物件を、シミュレーションする中で見つけていきましょう。

    ②諸経費率が上昇してしまった場合のシミュレーション

    特に木造建築の場合は顕著に現れるのですが、築年数の経過に伴って修繕費などによる出費額の増加が見られます。

    出費の原因としては、

    • 雨漏り
    • シロアリ
    • 外壁修理
    • 配管修理

    などが挙げられます。

    他にもエアコンの修理など、起こり得る急な出費やアクシデントも想定することで、より精度の高いシミュレーションをすることが可能です。

    4、不動産投資シミュレーションから見る!収益性の高い物件に必要な条件

    シミュレーションをすることで得られるのは、現状ある程度予測できる数値を計算したデータです。

    そこから、物件情報の数字を見ただけではわからない部分を詰めていくことで、収益性の高い物件を見つけることができます。

    収益性の高い物件の特徴は、下記の2つです。

    (1)空室リスクが少ない物件

    空室リスクが少ない物件は、収益性の高い物件といえます。

    実際に今の実質利回りが良かったとしても、物件を購入してから空室が出てしまうことがあります。

    空室が出れば家賃収入が減るので、その分利回りが下がってしまうのです。

    退去者が出てしまうのは仕方の無いことですが、退去後に早く新しい入居者を集めることができれば、空室リスクを最小限に抑えることができるでしょう。

    空室リスクが少ない物件の条件として、以下の2つが挙げられます。

    ①所在するエリアの人口が多い

    空室リスクは、基本的に人口数に比例します。

    人口の多い都心部であれば、退去者が出たとしてもすぐに新しい人が入ってくる確率が高く、空室のリスクが減少するので、シミュレーション通りの結果が出しやすくなります。

    ②所在するエリアの急激な人口減少リスクが少ない

    近くに大学などがあって、居住者の大多数が大学生の物件には注意が必要です。

    例えば校舎の移転などによって、その地域に住んでいた大学生の大多数が退去してしまい家賃が大幅に下落してしまったというケースも過去にはありました。

    大きいリスクではありませんが、人口減少による収入減少のリスクがあるということは把握しておきましょう。

    収益物件の選び方について、収益物件とは?初心者でも不動産投資で利益が得られる物件選びのコツも併せてご参照ください。

    (2)将来的に値上がりが見込める物件

    不動産投資における理想は、

    1. 資産を保有している間に得られる収益であるインカムゲイン
    2. 資産の売却によって得られる利益キャピタルゲイン

    の両方を見込める物件を購入することです。

    現在、都心部の物件価格は上昇を続けています。

    将来的に物件の値上がりが見込める条件については、「不動産バブル」は崩壊する?不動産価格の今後と投資戦略について解説で詳しく説明しています。ぜひご覧ください。

    (3)セカンド・オピニオンサービスを活用する

    「不動産投資の教科書」では、現役投資家に相談ができる「セカンド・オピニオンサービス」を提供しています。不動産投資について、中立・公平な立場に立った第三者に相談できる場を作りたい、という思いから始まりました。

    セカンド・オピニオンで多い相談は、

    • 提案された物件が買っていいものかアドバイスしてほしい
    • 今後の投資戦略について相談したい
    • 投資家から見たおすすめの不動産会社が知りたい

    といった相談です。

    不動産投資を始める際には、抱えている疑問や不安を解決し、十分納得してから始めることが何よりも大切だと考えています。

    多くの投資家に知ってもらいたく、現在無料で利用できます。ぜひこの機会に相談してみてください。

    5、新築・中古の区分マンションを扱う不動産投資会社4選

    この章では、区分マンションを取り扱う不動産投資会社の中から、新築・中古物件を扱う会社を4社紹介します。

    (1)RENOSY(中古区分マンション)

    RENOSY(リノシー)は、問い合わせから売買契約に至るまでの一連の不動産取引をオンライン上で行うことができる不動産取引マーケットプレイスです。

    データを活用し資産価値の高い物件を厳選して取り扱っており、購入後もアプリを利用した充実の管理サービスを提供しています。まずは資料請求をしてみてください。

     

    (2)J.P.Returns(中古区分マンション)

    J.P.Returns(ジェーピーリタンーンズ)では、「低価格高利回り物件」「都心築浅ハイスペック物件」「都心ファミリー物件」を投資家のニーズに合わせて取り扱う不動産会社です。

    物件の約6割が3,000万円以下で、初心者でも始めやすい価格帯を実現しています。資料請求で受け取れる資料はスマホで見やすい内容となっており、通勤や休憩時などスキマ時間で不動産投資の勉強ができる点が好評です。

     

    (3)プロパティエージェント(新築・中古区分マンション)

    プロパティエージェントは新築・中古区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけています。

    東証プライム上場グループである点や、入居率の高さ、購入後の顧客満足度1位(株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ)という実績から、安心して満足度の高い不動産投資の提案を期待できるでしょう。

    新築・中古区分マンション投資をどちらも取り扱いがあるため、

    不動産投資に興味がある方は、まず資料請求をしてみてください。

     

    (4)スカイコート(新築区分マンション)

    創立50年以上の歴史があるスカイコートは、首都圏に重点を置き新築マンションの開発を行っています。

    また、不動産投資の収益性に大きく関わる、管理に豊富な実績があります。購入・管理・リフォーム・売却まで不動産投資の全てを安心して任せられるでしょう。

    まずはセミナーに参加したり、資料請求をしてみてください。

    不動産投資の教科書によるスカイコート営業担当のインタビューも併せてご覧ください。

    6、不動産投資シミュレーションに関するよくある質問

    (1)不動産会社でシミュレーションを出してもらったけど、自分でもシミュレーションをした方がいいの?

    はい。

    不動産会社が提示するシミュレーションを鵜呑みにするのではなく、自分で数字を入力してシミュレーションをしてみましょう。不動産投資は、大きな金額の投資になりますので、十分納得してから始めることが重要です。

    シミュレーションを第三者に見てもらいたい、相談したい場合はセカンド・オピニオンサービスをご利用ください。

    (2)ローンの金利について詳しく知りたいのですが…

    不動産投資では、一般的な住宅ローンを利用できません。融資審査が厳しく、金利も高い傾向にある不動産投資ローンを利用することになります。

    不動産投資ローンについて詳しくは、不動産投資ローンの金利について解説|「金利が低い」金融機関はどこ?で解説しています。ぜひご覧ください。

    (3)記事内で使用したツール以外でおすすめのツールはありますか?

    不動産投資連合隊の収支シミュレーションが見やすくておすすめです。

    まとめ

    今回は、不動産投資のシミュレーションについて解説しました。

    不動産投資は、しっかりシミュレーションをすることで、目的までの道のりを具体的にイメージすることができます。

    また、シミュレーションに必要な用語や数字について理解を深めることは、収益性の高い物件を見つけることにつながり、不動産投資の成功に大いに役立つでしょう。

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    リノシー(RENOSY)に騙された!?リノシーは儲からないという噂を検証 https://fudousan-kyokasho.com/renosy-deceived-53792 Wed, 20 Mar 2024 00:00:06 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=53792 リノシー(RENOSY)の検索をすると、「騙された」というワードが検索候補として出てきます。

    リノシーは、中古マンション投資の売上実績4年連続No.1の実績を持つ不動産投資会社ですが、騙されたという噂は本当なのでしょうか?

    この記事では、リノシーに騙されたと感じる理由や、リノシーの特徴、リノシーで不動産投資を始めるときの注意点を解説していきます。

    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、リノシー(RENOSY)に騙された?リノシーの口コミと評判

    まずは、リノシーの口コミを見てみましょう。口コミや評判からわかる、リノシーに騙されたと感じる理由についても説明します。

    (1)リノシー(RENOSY)の良い口コミ

    みん評(口コミでわかるみんなの評判まとめサイト)から

    【ゆとりある生活を求める貴族たちさん】

    副業で金銭面にゆとりのある生活をしたくて、ネットで色々探していたらここのサイトを見つけました。不動産投資は初めてで少し抵抗があったのですが、少額から投資ができると記載していたので始めてみました。都心のワンルームマンションに投資をして、何をして良いのか分からないので、サポートセンターへ問い合わせたら、専用のアプリでも管理できることを教えてもらって使ってみると、とても簡単に管理することができました。その他にも色々とサポートしてもらって10年後、20年後金銭面にゆとりある生活ができていることに期待しています。

    参照:リノシーの口コミ・評判|みん評

    【あおいめがねさん】

    担当者のお話を聞くまでは正直期待よりも不安の方が大きかったです。しかし、不動産投資の初心者である私でも、ある程度の知識や内容を理解できるように、本当に丁寧に分かりやすく説明してくれたので安心しました。メリットばかり話すのなら信用できないなと考えていたのですが、担当者はメリットだけでなくきちんとリスクまで教えてくれたので、信頼できる方だなと思いました。購入後のシミュレーションも分かりやすく、サポートも充実しており、これなら私でも運用できそうだと感じたので購入を決意しました。

    参照:リノシーの口コミ・評判|みん評

    (2)リノシー(RENOSY)の悪い口コミ

    ①twitterから

    ②みん評(口コミでわかるみんなの評判まとめサイト)から

    【くるみさん】

    物件購入に至るまでの対応は素晴らしく良かったです。

    しかし…都合の悪いことは説明なかったことが判明…不動産知識がないので頼りにしていた分それが分かった時は正直ショックの方が大きかったです。しかも購入後は対応がお粗末過ぎてショック倍増でした…

    こちらとしては高額な買い物をしているので、そのような対応はかなり精神的なダメージを受けました。残念の一言です。

    参照:リノシーの口コミ・評判|みん評

    【掴まされたさん】

    良い点ばかり強調して、デメリットの話は最後は必ずこういうオプションをつければこのデメリットも回避できますという話でした。

    結局押されて、案内された中では安いものですがワンルーム投資。数年してマイナス収支かつ、最初の売買価格でかなりマージンを取られていたのか、売れない売れない。この物価上がっている中でです。がっかりでした。

    参照:リノシーの口コミ・評判|みん評

    (3)リノシー(RENOSY)に騙されたと感じる理由

    悪い口コミの多くは、

    • PayPay5万円がもらえない
    • 営業担当者がメリットばかりを話す
    • 月々の収支がマイナス

    というものでした。

    悪い口コミから、「リノシーに騙された」と感じる理由を考えてみましょう。

    PayPay5万円がもらえない

    キャンペーンのPayPay5万円はもらえる条件が厳しく、基準が曖昧な条件もあり、面談をしたのにもらえなかった人が多いことで「騙された」と噂になっていると考えられます。

    次章「2、PayPay5万円がもらえる条件」で、条件の詳細を転載してありますので、確認しておきましょう。

    ②営業担当者がメリットばかりを話す

    営業担当者の中には、メリットだけを伝えてくるような誠実さに欠ける人もいるようです。

    不動産投資や物件特有のリスクについて説明を受けず、メリットだけを聞いて不動産投資を始めると、運用開始後に思わぬ出費が必要になる場合があります。

    上記のようなケースでは、「騙された」と感じる投資家もいるでしょう。

    ③月々の収支がマイナス

    月々の収支がマイナスで儲からないという噂については、リノシーが主に都心部のマンションを扱っているためであると推測できます。

    都心部のマンションは価格が高騰しており、ローン支払い期間の収支がマイナスになるケースは、リノシーの物件に限ったことではありません。

    日本不動産研究所が行った調査結果を見ても、都心部のマンションの利回りが低くなっていることがわかります。

    参照:日本不動産研究所|第46回不動産投資家調査(2022年4月)

    マンション投資の多くは、ローン完済後に収入が見込まれる資産を残すことを目的として行われるため、すぐに儲かるわけではないことに留意が必要です。

    2、PayPay5万円がもらえる条件

    PayPay5万がもらえないと噂になっているリノシーですが、プレゼント適用条件に関してはHPに記載されています。

    弊社で個別面談を受けてくださったお客様でかつ下記の条件を満たしたお客様を対象に、PayPayポイント※5万円分を付与しております。
    なお、面談とは、弊社のエージェントと対面またはオンラインにて、弊社サービスの説明とお客様について情報を十分に交換していただく事を指します。※出金と譲渡はできません。PayPay/PayPayカード公式ストアでも利用可能です。

    【特典概要】

    本ページ経由で資料請求のお申し込みを行い、実際に個別面談をされた方で、一定の条件を満たしたお客様に、PayPayポイント5万円分を付与いたします。

    ※特典付与の内容は、予告なく変更または終了する場合がございますので予めご了承ください。

    【特典お渡し条件】

    以下の①~⑬全ての項目を満たすことが必要です。

    なお、お客様に不動産投資に関する決裁権がない場合、不動産投資に関する決裁権を有する方(配偶者等)が①〜⑬を満たすことが必要です。

    1. 不動産投資に関する面談を受けていただくこと(本人確認必須)
    2. 面談のお申込後1週間以内に日程調整、60日以内に面談の実施をしていただくこと(電話のみは対象外)
    3. 面談後、30日以内に弊社指定のフォームに回答いただくこと
    4. WEB面談ご希望の場合は、カメラONでご参加いただくこと(カメラがない場合はフォームのご質問・ご要望欄にご記載いただくか、弊社エージェントから連絡があった際にお伝え下さい)
    5. WEB面談をご希望の場合は、PCまたはタブレット端末でご参加いただくこと
    6. 昨年の個人年収が500万円以上であること(本業の源泉徴収票又は給与明細の額面で確認いたします)
    7. 昨年の給与所得の源泉徴収票(コピー)を弊社指定の方法でご提出いただくこと
    8. 上場企業又はそれに準じる企業(資本金1億円以上)及びそのグループ会社にお勤めの方もしくは公務員、医師、弁護士、公認会計士、税理士、看護師、薬剤師として現在お勤めであること
    9. お勤め先が確認できる書類を指定の方法でご提出いただくこと
    10. 現在のお勤め先での勤続年数が1年以上であること
    11. 「RENOSY」の不動産投資サービスのご利用が初めてであること
    12. 過去に「RENOSY」の不動産投資サービスに資料請求または物件の問い合わせ・面談申込をしていないこと(1人1回、1世帯1回まで)
    13. 弊社において、基礎情報(個人情報を含まない年収、勤務先、勤続年数等)から投資用不動産ローンの融資を受けることができる、と判断できること(本項目の判断基準についての詳細はお答え致しかねますのでご了承ください)

    参照:リノシーHP

    適応条件の中でも、

    • 不動産投資に興味がないなど特典目当てと弊社が判断した場合
    • お申込内容に不備・不正・虚偽・重複・いたずら、またはお申込後にキャンセルなどがあった場合

    といった条件は、営業担当者の判断次第で適応されるかどうか決まることが考えられます。

    営業担当者であれば、面談時にあきらかに特典目当てだと感じる人をプレゼント対象にしたいとは思わないでしょう。

    まずは資料請求をして、真剣に不動産投資を検討するタイミングで面談に進むことをおすすめします。

    3、リノシー(RENOSY)の特徴

    この章では、リノシーの実績や取り扱い物件、強みについて解説します。

    (1)東証グロース上場企業が運営

    リノシーは、不動産投資にまつわるすべてをオンラインで完結できるサービスです。リノシーを運営しているのは、2018年東証マザーズ市場に上場、現在は東証グロースに上場している株式会社GA technologiesです。

    株式会社GA technologiesは、取引のデジタル化や業界基盤となるプラットフォームサービスの取組みが評価され、DX銘柄に3年連続で選定されています。

    参照:「デジタルトランスフォーメーション銘柄2022」の公表について | 日本取引所グループ

    不動産投資は長期にわたる投資であり、老後に向けた資産形成をする上で、経営が安定していて倒産リスクが低い会社を選びたいものです。上場企業が運営しているという点では、不動産投資のパートナーとして安心感があります。

    (2)都市部の中古マンションに特化

    リノシーでは、都市部の中古マンションを取り扱っています。独自の条件をクリアする物件を、AIを用いて効率的に仕入れている点が特徴です。

    参照:RENOSY

    さらに、2022年からはタイやカンボジアの海外不動産の取り扱いを開始しています。

    参照:RENOSY Thailand

    AIを活用して選定した資産価値の高い物件に投資したい初心者や、海外不動産に興味がある人に向いているといえます。

    (3)物件選定から売却まで一連のサービスを提供

    リノシーのサービスは、物件選定や購入といった入口から、運用にまつわる賃貸管理やリノベーション、出口となる売却まで、不動産投資にまつわるすべてをサポートしています。

    リノシーの不動産投資サービス

    入口から出口までをオンラインで完結できるため、書類を保管するのが嫌な人や、アプリで物件の運用状況を管理したい人に向いています。

    4、リノシー(RENOSY)を運営するGA technologiesの会社概要

    株式会社GA technologiesの会社概要は、以下の通りです。

    会社名

    株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)

    代表者

    樋口 龍

    本社所在地

    106-6290 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F

    設立

    2013年3月12日

    資本金

    72億6173万4937円(2023年7月末時点)

    従業員数

    1,105人(2023年7月末時点、グループ会社を含む)

    事業内容

    ネット不動産投資サービスブランド「RENOSY」の開発・運営

    SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発

    免許登録

    宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第9135号

    建設業 東京都知事許可(特-3)第145636号

    建設業 東京都知事許可(般-3)第145636号

    マンション管理業 国土交通大臣(1)第034425号

    小規模不動産特定共同事業者 東京都知事(1)第1号

    資料請求

    5、リノシー(RENOSY)で不動産投資を始めるときの注意点

    この章では、リノシーの口コミや評判をふまえ、リノシーで不動産投資を始めるときの注意点について説明します。

    (1)面談時に注意すること

    リノシーでは、ライフプラン診断、資料請求の後に面談へと進みます。資料をよく読み、不動産投資に関する情報収集をしたうえで、面談に臨むことをおすすめします。

    また、不動産投資を始める際は、複数の不動産投資会社を比較検討しましょう。

    複数の会社で面談することで、自分に合った物件や運用方法が見えてくるものです。提案物件や運用プランは各社異なるため、複数の会社で面談することで視野が広がり、失敗する可能性が低くなります。

    (2)物件の見極め方

    不動産投資の成否は、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。

    なぜなら、不動産投資の最大のリスクといえる「空室リスク」を最小限にするためには、賃貸需要の高い物件を選ぶ必要があるからです。

    物件を見極める際にも、比較検討することがポイントになります。

    そのため、以下のケースに注意が必要です。

    • 物件を購入させようと焦らせてくる
    • 物件のメリットだけを話し、デメリットやリスクを伝えない
    • 賃貸履歴を見せない(中古物件の場合)

    疑問点や不安に思うことを必ず解消してから、物件を決めるようにしましょう。

    (3)物件管理プランを比較検討する

    不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。一般的に、不動産を運用し売却するまで、数十年にわたる長期の投資になります。

    そのため、運用する際の物件管理が、不動産投資の収益性に大きく関わります。

    賃貸管理や建物管理といった物件管理全般は、サービスを提供している管理会社に依頼することが一般的です。

    不動産投資会社の多くは物件管理サービスを提供しており、各社で物件管理プランを用意しています。

    リノシーには、4つの管理プランがあります。

    参照:RENOSYの賃貸管理プラン | RENOSY(リノシー) 不動産投資

    プラン比較表を見てわかるように、リノシーでは賃料保証がつく、いわゆるサブリース契約である「NEOインカム」を推奨しています。

    サブリースで不動産を運用する場合、受け取れる賃料は入居者が払う家賃の80~90%になり、多くのケースで月々の収支がマイナスになることに留意が必要です。

    サブリース契約を結ぶ際は、物件シミュレーションや契約内容をよく確認し、メリット・デメリットを理解した上で行いましょう。

    (4)第三者の意見を聞くことも重要

    不動産投資会社の営業担当の中には、不動産投資のメリットばかりを話し、デメリットやリスクを伝えない人もいます。結果、運用開始後にリスクが発覚した、という口コミも見られました。

    上記のようなケースを避けるためには、物件を購入する前に、実際に不動産投資をしている経験者に相談することが有効な対策になります。

    投資家の実体験を聞くことで、経験者にしかわからない情報を知ることができたり、冷静な判断をすることにつながり、不動産投資会社のいいなりになることを防げるのです。

    不動産投資の教科書では、「セカンド・オピニオンサービス」を展開しています。

    セカンド・オピニオンでは、編集部に所属する不動産投資経験者に、提案された物件についての相談ができます。不動産投資会社ではないので、物件を提案されることはありません。

    現在は、サービスを多くの人に知ってもらいたいという思いから、無料で利用できます。

     

    リノシー(RENOSY)に関するQ&A

    (1)リノシーはどのようなサービスですか?

    リノシーは、不動産投資にまつわるすべてをオンラインで完結できるサービスです。

    物件選定や購入といった入口から、運用にまつわる賃貸管理やリノベーション、出口となる売却まで、不動産投資の全てをサポートしています。

    (2)賃貸管理でリノシーに依頼できるのはどのような業務ですか?

    以下の業務に関しては、どのプランを選んでもサポートが受けられます。

    • 入居者募集
    • 入居者審査
    • 賃貸借契約
    • 家賃集金送金
    • 解約精算
    • 入居者とのやりとり

    (3)会社を見極めるためには、何社を比較したらいいですか?

    不動産投資会社を見極めるためには、少なくとも3社、比較することをおすすめします。

    資料請求は無料でできますし、各社の特徴やプランをある程度知ることができるため、資料請求した会社の中から3社程度選ぶ方法もおすすめです。

    不動産投資会社おすすめランキング TOP20【2023年最新版】」では、物件の種類ごとにランキング形式で不動産投資会社をピックアップしています。併せてご覧ください。

    まとめ

    この記事では、リノシーに騙された、儲からないという噂について検証しました。

    「騙された」という噂の多くは、PayPay5万円がもらえないことが真相だと考えられます。キャンペーンの対象条件をよく確認し、あきらかに特典目当てだと感じるような態度を取らないようにしましょう。

    「儲からない」という噂は、リノシーが利回りの低い都心部のマンションを扱っていることが起因となっています。

    リノシーに限らず、都心部のマンション投資はすぐに儲かる投資ではなくなっており、多くの投資家が老後に向けた資産形成を目的にマンション投資をしています。

    不動産投資を始める際には、物件の資産価値や物件管理プランをよく吟味し、他の不動産投資会社の物件と比較検討するようにしましょう。

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    不動産テックとは?知っておきたい知識とおすすめサービス3選【2023年最新版】 https://fudousan-kyokasho.com/real-estatee-tech-10007 Tue, 19 Mar 2024 00:00:02 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=10007 近年、「不動産テック」という言葉をよく耳にするようになりましたが、具体的にどのような技術やサービスがあるのか、まだイメージがわかないという方も多いかもしれません。

    不動産テックとは、アメリカのReal Estate Techから来た言葉で、「不動産とテクノロジーの融合」とされ、現在、様々なサービスが実用化されています。不動産テック協会の設立などによって、その勢いは着実に広がっており、不動産業界に大きな変革をもたらす可能性が高まっています。

    この記事では、不動産テックの基本や時代背景、未来予想図、そして活用したサービスについて詳しく解説します。不動産テックの潮流をつかんでいただくために、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。

    不動産投資とは?将来の安心のために知っておきたい7のこと








    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、不動産テックの知っておきたい知識

    (1)現在、不動産テックと呼ばれているものとは何か

    不動産とテクノロジーが組み合わされた造語である不動産テック。ITが不動産業界に新しい風を吹き込むことにより、「旧態依然」といわれる業界全体の様相が一変する可能性があるといわれています。

    2019年の時点で不動産テックのサービスとして実用化されているものには、以下のようなものがあります。

    • 物件情報ポータルサイト
    • 価格相場、取引実例などによる不動産のオンライン査定
    • AI分析による未来の不動産売り出し予測
    • VRによる物件内見の疑似体験
    • ネット経由の資金調達、クラウドファンディング

    この他にもさまざまなサービスがありますが、現時点で「不動産テックとは何か」と問われた時に上記のようなサービスがイメージできれば十分だと思います。

    (2)不動産テック企業のカオスマップ

    すでに多くの企業が不動産テックに参入しており、一般ユーザーが目にするようなマッチング、情報分析・提供といったサービスの他に業務システムによる不動産事業の支援など、そのジャンルも多岐にわたります。

    2018年に設立された不動産テック協会が「不動産テックカオスマップ」を作成しており、ジャンル別にどんな企業が不動産テックに参入しているのかが分かりやすくまとめられています。

    出典: 一般社団法人不動産テック協会「不動産テックカオスマップ」

    (3)今、不動産テックのココを押さえておこう

    なぜ今、不動産テックは盛り上がり続けているのか?今後どのように展開していくのか?その動きを知り、今後においても不動産テックに精通しておくために、以下のポイントを押さえておきたいところです。

    • ITによって情報の質・量が飛躍的に向上していく
    • 情報の偏在が解消され、不動産業界の公平化、透明化が加速する
    • AIやビッグデータの活用によって価格査定や将来予測の精度が高くなる
    • 疑似体験や操作性の向上で購買意欲アップ、不動産市場が活性化
    • 潜在的なニーズの掘り起こしが進みこれまで俎上に上がらなかった不動産取引が発生するようになる

    これらのポイントについて、「一体どういうこと?」と思われるものもあるかと思いますが、上記のポイントすべてについて次章より詳しく解説していきます。

    2、不動産テックの定義と基礎知識

    (1)不動産テックの意味と語源

    そもそも、不動産テックの言葉にはどんな意味があるのでしょうか。「不動産」と「テクノロジー」を掛け合わせて「不動産テック」なので、従来からある不動産業界のさまざまなサービスにテクノロジーが変革をもたらしたもの、と定義して良いと思います。

    金融業界には、すでにフィンテックという言葉があります。これはFinanceTechnologyが合体した言葉で、ネットバンキングやオンライン証券口座、FX取引ツールなどはフィンテックの典型例と言えます。

    (2)不動産テックに属するおなじみのサービス

    すでに私たちは不動産テックに分類されるようなサービスを当たり前のように利用しています。不動産の物件情報を検索できるポータルサイトや一括価格査定サイトなど、こうしたサービスはテクノロジーによって不動産情報を手軽に入手できるようになったものです。

    こうしたマッチングサービスは最も思いつきやすい不動産テックの恩恵ですが、これら以外にもすでにたくさんの不動産テック分野が確立されています。

    ローンやクラウドファウンディングといった資金調達に関わるもの、VRで物件情報の伝え方に革新をもたらしたもの、オンラインで賃借人への説明を行う「IT重説」のように手続きを簡略化するもの、民泊などシェアリングエコノミーを支援するようなものも、すべて不動産テックに含まれます。

    (3)不動産テックが登場した背景

    不動産業界にITのさまざまな技術が応用され、不動産テックと呼ばれるサービスが続々と登場しているのは、時代の必然的な流れと言えるでしょう。ITの進化、普及によってあらゆるものにテクノロジーの波が押し寄せています。

    それまでは手売りされていた切符を駅員が検札していたところに切符の自動販売機や自動改札機が導入され、今ではICカードによって切符すら買わなくても電車に乗れる時代です。

    不動産テックもこれと同じように、テクノロジーによりこれまでできなかったことを可能にしたり、利便性の向上が図られています。

    ITで業務を改善したい、情報の双方向性を利用して不動産取引の透明性を高めたい、手軽に物件情報を調べられるようにしたい…不動産テックはこうした課題や願望をかなえるものとして、今後さらに発展すると思われます。

    (4)不動産テックが目指すもの、もたらすもの

    不動産テックが今後さらに発展、普及するようになると不動産の世界にはどんな変化が訪れるのでしょうか。そもそも不動産テックが目指すもの、不動産テックに期待されるものは情報の迅速かつ正確な伝達です。これまで不動産業者の間でしか共有されていなかったような情報が不動産テックによって一般にも広く共有されるようになり、それによって不動産取引の透明性が向上しました。

    やり取りされる情報の質も高くなり、一般の人が不動産業界に対して不透明で不公平だと感じているイメージが払拭されています。

    不動産テックが普及することによってもたらされる変化については、次章で個別に解説します。

    3、不動産テックの進化、普及で不動産業界はどうなる?

    (1)情報の質と双方向性が飛躍的に向上

    不動産のポータルサイトを見ていると分かりますが、こうしたサービスが登場する前と比べると一般の人が入手できる不動産情報が質・量ともに飛躍的に良くなっています。不動産業者から情報が更新されるとそれがすぐに反映され、常に新しい情報を広い視野で検索することもできるようになりました。VRの進化によって物件をまるで内見しているような疑似体験ができるサービスも登場しているので、より正確に不動産情報を訴求できるようにもなります。

    このように不動産テックは特にマッチングの分野において不動産情報の流れを良くする効果をもたらしています。

    不動産業界では情報の偏在が以前から指摘されています。特定の不動産業者にある情報が共有されずマッチングを阻害していたり、顧客側からの情報が不動産業者に伝わらずニーズが汲み取れないなど、情報の流れが悪いことが不動産業界への不透明なイメージを作り出している部分も否定できません。

    ITが持つ情報の双方向性というメリットも不動産テックによってもたらされると考えられ、今後は不動産業界全体のイメージアップにも寄与するでしょう。

    (2)不動産取引がガラス張りになり、不動産取引が活性化

    不動産業者しか見ることができない物件情報ネットワーク「レインズ」に象徴される「情報の偏在」が指摘されてきた不動産業界なので、顧客が得られる情報の信憑性にもクエスチョンマークがつくことも多々ありました。代表的なものとして賃貸情報の「おとり物件」があります。すでに契約済みであったり最初から存在しないような格安優良物件情報を掲載し、そこに問い合わせをしてきた人に対して別の物件を案内するという営業手法です。不動産情報の不透明性がもたらす弊害だとも考えられますが、不動産テックの普及によってこうした手法は通用しなくなるでしょう。なぜなら、利用者側も口コミを簡単に発信することができるというような「情報の双方向性」によって、「おとり物件」のような手法を繰り返している不動産業者は利用者の評判が悪くなり、以後の営業活動が難しくなるからです。

    賃貸ではなく売買の場面においても、一般の人にとって人生に多くても数回しかないような不動産取引の透明性が向上し、購入物件の情報だけでなく取引条件や売主・買主の双方に正確な情報が逐一もたらされることで取引の安心感も増すでしょう。これまで不透明なイメージから不動産の購入をためらっていた人が不動産の購入に関心を持ち、潜在的なマーケットが表に出てくる可能性もあります。

    (3)不動産業者の「仲介」が要らなくなる?

    ITが情報の双方向性というルートを切り拓くことにより、不動産業者の仲介業務が要らなくなる時代が来るかも知れません。

    まるでネットオークションや個人売買サイトのような感覚で所有している不動産を売却できるスキームが一般化すると、これまで不動産業者が仲介業務で行ってきた買い手探しに取って代わる可能性があります。

    (4)予測に基づく不動産情報

    ビッグデータの分析やAIの活用はさまざまな分野で新しい技術やサービスを生み出していますが、不動産テックもその例外ではありません。不動産テックの進化で先行しているアメリカではAIがビッグデータを分析することで「近いうちに売りに出される不動産」という予測情報を提供するサービスが登場しています。

    不動産売却時に行われる価格査定についても現在は不動産業者の経験則によるところが大きいですが、不動産テックの進化によって正確かつ公平な売却価格予想(=価格査定)が可能になってくると思われます。

    不動産投資とAIについて、詳しくは「不動産投資とAIの最新事情&不動産投資家が知っておくべきAIサービス7選」をご覧ください。

    (5)潜在的なニーズが表に出てくる

    アメリカで最大のシェアを誇る不動産情報サイト「Zillow 」には、ユニークな機能があります。Zillowでは不動産売買のマッチングがもちろん行われているのですが、実際の売買に至らなかった売主および買主のニーズも可視化されます。「この価格なら売ってもいいが、今は特に売る予定はない」「今の家に満足しているが、こんな家がここまでの価格なら購入を検討しても良い」といったように、すぐに売買に至らないようなボンヤリとしたニーズも活発にやり取りされています。

    こうしたサービスは不動産テックならではのもので、従来のマッチングでは掘り起こせなかった潜在的な不動産取引のニーズが表に出てくることが期待されます。

    4、不動産テックおすすめサービス3選

    不動産投資で活用したいサービスをご紹介します。

    (1)不動産投資をクラウドファンディングで気軽に 

    2017年に「不動産特定事業法の一部を改正する法律案」が閣議決定され、不動産分野でのクラウドファンディングが実用化されました。不動産分野のクラウドファンディングは、例えば築年数が古くて利回りが悪化した収益物件に対して、改修費用の出資者を募集、収益を改善させることで出資者は配当を受け取ることができる、というような不動産投資の新しいかたちです。

    不動産クラウドファンディングで代表的なものは、LAETOLI株式会社が運営する「COZUCHI(コヅチ)」です。1万円から始められ、運用するのは不動産のプロ、インカムゲイン型/キャピタルゲイン型など投資先を選ぶことができます。不動産投資に興味はあるけれどいきなり物件を購入することに不安を感じる方でも、気軽に不動産投資を始められるおすすめのサービスです。

    不動産テックのcozuchi

    (2)不動産投資のワンストップサービス!運用がアプリで完結

    株式会社GA technologiesが運営する「RENOSY」はオンライン不動産取引を一気通貫で提供する不動産情報サービスです。

    オンライン完結型の不動産取引が可能で、面倒な書面への署名・捺印を省くことができ、契約書面原本を保管する必要もありません。さらに、物件引き渡し後も、運用状況・月々のキャッシュフローなどの情報を専用アプリから確認できるため、手間なく所有物件を管理・運用することが可能です。

    2022年5月18日までに施行が予定されている令和3年改正宅地建物取引業法によって、重要事項説明書等への押印が不要になり、書類の電子交付が可能になります。不動産取引における「オンライン化」「ペーパーレス化」を牽引するサービスなのです。

    (3)融資基準データに基づいた不動産投資ローンの無料診断

    株式会社MFSが運営する「INVASE」は不動産投資ローン借り入れや借り換えを検討している方におすすめです。複数金融機関の融資基準を独自にデータ化することで、所定項目をウェブ上で入力すれば誰でも無料のローン診断が受けられます。

    わざわざ金融機関の店頭に行かなくてもローン借り入れ可能額や借り換えのメリットを明確な数字で知ることができるということは、まさに不動産テックの恩恵といえます。実際にローン関係の手続きを進めようとすると、現状では書類の郵送や金融機関に来店することが必要になります。しかし、これらの手続きがウェブ上で完結するようになる日も遠くはないでしょう。

    INVASEバウチャーサービス

    INVASE不動産投資ローン借り換えサービス

    まとめ

    不動産とITが融合することによって生まれている新潮流、不動産テックについて2019年時点で実用化しているサービスを中心にその可能性を今後の展望について解説してきましたが、いかがでしたか?

    不動産テックにはまだまだ潜在的な可能性が多く秘められており、今後も斬新なサービスが不動産業界を変えていくことでしょう。その流れにしっかりと乗ってビジネスチャンスを逃さないためにも、「今、何が起きているのか」をしっかりと押さえておきましょう。

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    不動産投資会社に資料請求するときに見るべき4つのポイント https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-document-request-32693 Mon, 18 Mar 2024 00:00:33 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=32693 不動産投資は資産運用の中でも広く認知されている投資方法ですが、運用したことがない人にとっては難しいイメージがあると思います。

    不動産投資を始めるにあたっては十分な情報収集を行うことが必要不可欠、インターネット情報や書籍のほかに、不動産投資会社がそれぞれ作成している不動産投資に関する資料を取り寄せてみることをおすすめします。

    不動産投資を成功させるためには不動産投資会社の選択が重要です。資料請求をすることで不動産投資の基本的な知識を網羅できるだけでなく、不動産投資会社の対応を知ることができます。

    今回は「どの不動産投資会社に資料請求すればいいかわからない」というときに

    • 資料請求する不動産投資会社の選び方
    • 資料請求からわかること
    • 資料請求でおすすめの不動産会社

    などをご紹介します。

    資料請求をはじめとして、不動産投資会社を上手に利用しましょう。

    不動産投資会社選びに迷ったら、以下の記事もご確認ください。

    不動産投資会社おすすめランキング2023

    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
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    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、資料請求する不動産投資会社を選ぶ4つのポイント

    不動産投資をするためには、不動産投資会社を選ぶ必要があります。
    不動産投資会社は、以下のようなことをしてくれるため、不動産投資会社選びが重要になるのです。

    • 優良物件の紹介
    • 不動産購入のサポート
    • 物件選びの段階で、希望に合う物件を紹介してくれる
    • 購入後の不動産経営でのサポート
    • 管理業務の委託

    不動産投資会社は、優良物件を紹介してくれるだけでなく、不動産投資に係るさまざまな業務のサポートもしてくれます。
    不動産投資は長期的かつ運用する金額も大きいため、利益を出すためには、信頼できるパートナーを見つけ出すことが必須の条件です。

    本章では、信頼できる不動産投資会社の選び方のポイントを4つ紹介します。

    資料請求するときは、名前・連絡先・年齢・住所・年収などの個人情報を不動産投資会社に伝えなければならないことがほとんどです。

    資料請求は、信頼できる不動産投資会社に行いましょう。

    (1)資本金の額が大きい

    信頼できる不動産投資会社を選ぶ1つ目のポイントは、資本金の大きさです。

    資本金の大きさは、会社の規模が推測できます。
    会社の規模が大きければ、それだけ顧客からの信頼や評価が高いということで、多くの顧客を獲得しているということです。

    また、資本金の大きさ次第で扱える物件も変わってくるため、資本金の大きさは不動産投資会社を選ぶ1つのポイントとなります。

    (2)従業員数が多い

    信頼できる不動産投資会社を選ぶ2つ目のポイントは、従業員の数です。

    資本金だけでなく、従業員の数からも会社の規模は推測できます。
    会社としての実績があり、利益を出すことができていないと、多くの従業員を雇うことはできません。
    従業員数が多いということは、それだけ会社が評価されていると言えます。

    (3)購入や売却、管理業務まで一貫して行ってくれる

    信頼できる不動産投資会社を選ぶ3つ目のポイントは、購入だけでなく、売却や管理業務などのサポートを一貫して行ってくれる会社かどうかです。

    販売会社と管理会社が別の場合は、物件購入の際に管理会社とも契約を行わなければなりません。
    不動産投資には、「空室リスク」というものがありますが、販売会社と管理会社が別の場合、管理会社は空室リスク対策を十分に行わない場合が多いです。
    対して、さまざまな業務を一貫して行っている不動産投資会社の場合は、顧客の満足度向上のためにも、十分な対策を行っている会社が多く見られます。

    売却も行っている不動産投資会社なら、売却検討時において別の会社を探す手間が省けます。
    不動産投資に専門的な知識がある不動産投資会社に依頼すれば、物件の資産価値を落とさない運用の方法など管理の知識も、豊富に熟知しているでしょう。
    売却時に、物件の価値を落とすことなく売却できる可能性が高くなります。

    特に、不動産投資初心者の方は、物件の購入に加えて売却、さらには業務管理まで行ってくれる不動産投資会社を選びましょう。
    不動産投資は長期的なものです。物件の購入だけでなく、その後の業務も行う会社を選ぶことで、充実したサポートを受けることを期待できます。

    (4)評判の良い口コミが多い

    信頼できる不動産投資会社を選ぶ4つ目のポイントは、口コミです。

    資本金や従業員数など、優良な不動産投資会社を選ぶポイントを紹介しましたが、やはり口コミは最大の判断基準であると言えます。

    口コミ評判は、実際にその会社を利用した人の意見です。
    Webや資料だけではわからない会社の雰囲気や、従業員の態度など、経験した人の実体験は貴重な情報となります。
    会社を選ぶ際には、先述した項目も頭に入れつつ口コミ評判の良い会社を選びましょう。

    2、資料請求で不動産投資会社の良し悪しがわかる

    興味のある物件や、興味のある不動産投資会社が見つかったら、まずは資料請求をしてみましょう。

    しかし、資料請求をすることで不動産投資会社の良し悪しは判断できるのでしょうか。

    まずは資料請求のメリットとデメリットを紹介します。

    (1)資料請求することのメリット

    資料請求して不動産投資会社を選ぶメリットは、以下のようなことが挙げられます。

    • 情報が多い
    • 取引がスムーズ
    • 無料
    • 会社の判断材料

    ①情報が多い

    資料請求の最大のメリットは、資料に不動産投資会社自体の情報が多く載っているということです。
    資料請求をして得られる資料には、Webなどの市場に出回っていない情報が掲載されている場合があります。
    会社からすると、自社に興味を持ってくれたという理解のもと資料を送るため、より気に入ってもらえるような情報を盛り込んでいるのです。

    ②取引がスムーズ

    資料請求の2つ目のメリットは、取引がスムーズになる点です。
    購入する物件の目処がない状態のままで不動産会社へ足を運んでも、物件の情報を仕入れることから始まり、時間がかかってしまいます。
    満足のいく物件が見つからなかった場合は、無駄足となってしまいかねません。

    時間をつくることが難しい人にとっては、あらかじめ資料請求をして情報を集めておくことで、物件の内覧・購入へとスムーズに移ることができます。
    資料には、写真も多く掲載されているため、物件に対するイメージがつきやすいというメリットもあります。

    ③基本的に無料

    資料請求する3つ目のメリットは、基本的に資料請求は無料であるということです。
    資料請求することで、時間的にも金銭的にも、効率的に物件を選ぶことができます

    ④会社の良し悪しの判断材料になる

    最後に紹介するメリットは、資料請求が会社選びの判断材料になるという点です。
    資料請求で、概ねその会社の良し悪しがわかるでしょう。

    資料請求をする人は、おそらく不動産購入に興味のある人であるため、会社としては、ぜひとも顧客にしたいと思うのが通常です。
    しかし、次々と物件を紹介してくる会社は、自社の利益を第一と考えており、本当に良い物件を教えている可能性は低いかもしれません。

    顧客の希望条件を第一に考え、第三者的な立場で不動産を紹介してくれる会社を選びましょう。
    悪質な不動産会社の場合は、相手が気に入るように、極端にメリットしか話さないということもあります。

    不動産業界では、同じ物件をいくつかの会社で紹介していることが多いため、不動産会社が気に入らない場合は、別の会社でも情報を取り入れてみましょう。

    (2)資料請求をすることのデメリット

    資料請求は、Web上での情報よりも多くの情報が手に入り、なおかつ基本的に無料であるため、デメリットはほとんどありません。

    デメリットとして考えられるのは、一度資料請求をしてしまうと、以下のことが懸念される点です。

    • メールが送られてくる
    • 電話がかかってくる
    • 悪質な業者だった場合、家に訪問されることもある

    先述したように、不動産会社は資料請求をしてくる「購入見込み客」を手放したくありません。
    全ての会社に当てはまるわけではありませんが、一度や二度は電話がかかってくるということはあるでしょう。

    資料請求すると、営業されることは避けられませんが、有益な物件情報が手に入ることはまぎれもない事実です。
    もし、営業の電話がかかって来た際には、受け身にならずにはっきりとこちら側の意思を伝えることによって、営業が止まるのが一般的です。

    曖昧な対応や態度を見せないことで、基本的にしつこい営業はなくなると考えて良いので、資料請求のメリットのみが得られます。

    3、資料請求する前に押さえよう!不動産投資の仕組み

    本章では不動産投資の仕組みについて説明します。
    ご存じでない方はもちろん、ご存じの方も、もう一度、不動産投資の認識を整理しておきましょう。
    仕組みを理解することで、不動産投資のイメージが捉えやすくなります。

    (1)不動産投資の2種類の収益方法

    不動産投資は、主に以下の2種類の方法で利益を生み出すことができます。

    • 売却益(キャピタルゲイン)
    • 運用益(インカムゲイン)

    ①売却益(キャピタルゲイン)

    売却益とは、購入した不動産を購入時よりも高い値段で売却することで得られる利益のことで、キャピタルゲインとも呼ばれます。
    例えば、一棟アパートを6000万円で購入し、1年後に7000万円で売却することができれば1000万円の売却益を得たことになります。
    これは景気が上向きであり、不動産価格が上昇しているときに大きな利益を生み出すことができるでしょう。

    ②運用益(インカムゲイン)

    運用益とは、毎月の家賃収入により得られる収入のことで、インカムゲインとも呼ばれます。
    例えば、一棟で6部屋あるアパートの家賃が7万円である場合、全ての部屋に入居者がいれば毎月42万円の収入が得られ、年間で504万円もの収入を得ることができます。

    市場によって左右される売却益よりも、運用益の方が堅実で長期にわたって収入を得ることが可能です。

    (2)投資する不動産の種類

    実際に投資する不動産には、物件の種類や方法があります。
    今回紹介する物件は、以下の2種類です。

    • 一棟物件
    • 区分マンション物件

    どちらの物件も需要が高く、それぞれの物件にメリットデメリットがあります。

    ①一棟物件

    マンションもしくはアパートを一棟購入するという方法です。
    一度の投資で大きな資産を形成することができ、収入効率が良いというメリットがあります。
    物件一棟には、複数の部屋があるため、家賃収入がゼロになることは基本的にありません。
    対するデメリットとしては、不動産購入に多額の資金が必要であるため、金融機関から融資を受けるのに時間がかかる点です。
    思いがけない地震や火災、老朽化による修繕やリフォームの費用が高額になってしまうこともあります。

    ②区分マンション物件

    区分マンションは、一棟マンションの一部屋を購入して、入居希望者へ賃貸として貸し出して家賃収入を得る方法です。
    一棟物件の購入では、多額の費用が必要なのに対して、区画マンションは一部屋であるため、初期費用を安く抑えることができます。
    異なるマンションで運用することも可能なので、分散投資にもなり、安全性も高いでしょう。
    デメリットとしては、一棟物件ではないためリフォームなどの自由性が低く、一棟物件と比べて資産価値が高くない点です。
    一度に、大きな利益をあげることができないという点もあります。

    4、資料請求できる不動産投資会社6選

    不動産投資会社を選ぶポイントを紹介しましたが、ゼロから会社を選定するのは、労力がかかります。

    「実際にどの会社が良いの?」という疑問にお答えするため、

    • 会社の規模が大きい
    • 実績が豊富
    • 販売から管理まで行っている

    という観点から、不動産投資初心者でも気軽に資料請求できる不動産投資会社をピックアップしました。

    (1)中古区分マンション

    GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)

    企業名 株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)
    資本金

    72億6247万6717円(2023年10月末時点)

    設立

    2013年3月12日

    従業員数

    1090人(2023年10月末時点、グループ会社を含む)

    上場市場 東証グロース 3491
    対応エリア 首都圏・関西エリア

    株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)は、設立から5年で上場し、売上200億円を達成した不動産業界で大きな注目を集める不動産投資会社です。

    同社が運営する不動産投資プラットフォーム「RENOSY(リノシー)」やオンラインでの取引完結を可能にするなど、不動産取引の古い慣習を次々にデジタル化するPropTech(不動産テック)企業でもあります。

    2022年は、中古マンション投資における販売戸数および売上高で3年連続No.1となり、さらに経済産業省「デジタルトランスフォーメーション(DX)銘柄」にも3年連続で選定されています。

    中古区分投資を検討するのであれば「一度は話を聞いておきたい不動産投資会社」といえるでしょう。

    J.P.Returns(ジェイピーリターンズ)

    企業名 J.P.Returns株式会社
    資本金

    9,000万円

    設立

    平成14年11月

    対応エリア 東京23区内、及び横浜市・川崎市

    J.P.RETURNS(ジェーピーリターンズ)は「都心・駅近専門」の不動産投資会社です。都心部へのアクセスが良い「低価格高利回り」物件から、山手線内側や都心5区の超好立地の「都心築浅ハイスペック」物件まで幅広く取り扱いがあります。

    販売、管理、リフォーム、売却まで一貫した「ワンストップコンシェルジュサービス」を提供しており、サブリース契約による家賃保証システムがあることから、空室リスクを抑えることができるといえるでしょう。

    e-Bookや動画など、不動産投資の基礎知識を得るための資料が充実しており、すべて無料で見ることが可能です。

    不動産投資の情報を収集中の方はぜひご覧ください。

    (2)新築区分マンション

    トーシンパートナーズ

    トーシンパートナーズ

    企業名 株式会社トーシンパートナーズ
    資本金 10億円
    設立 平成元年2月18日
    従業員数 248名(令和5年4月1日現在)
    対応エリア 東京都心、横浜、川崎エリア

    デザインだけでなく設備にもこだわっており、入居率は98.2%と業界最高水準。デザイン性が高く良質で資産価値の落ちにくいマンションに投資したい人におすすめです。

    プロパティエージェント

    プロパティエージェント

    企業名 プロパティエージェント株式会社
    資本金

    資本金 6億1,873万円(2024年1月時点)

    設立 平成16年2月6日
    従業員数

    従業員数(単独)140人(連結)214人

    親会社情報

    ミガロホールディングス株式会社

    (東証プライム市場 証券コード5535)

    対応エリア 東京、横浜エリア

    プロパティエージェントは、国内外の投資家から注目されている東京・横浜エリアを中心に、新築自社物件をメインに取り扱う不動産会社です。

    東証プライム上場グループ企業です。

    マンション開発・販売から管理まで自社で行っているので、オーナーの負担を最小限に抑えています。
    入居率も99.72%(2023年12月時点)と高い水準です。

    不動産クラウドファンディング事業や“オール顔認証マンション”などDX事業にも力を入れています。

    (3)一棟アパート・マンション

    中古メイン 武蔵コーポレーション

    武蔵コーポレーション株式会社

    企業名 武蔵コーポレーション株式会社

    資本金

    1億円

    設立

    平成17年12月9日

    従業員数

    220名(パート、派遣社員含む)※グループ会社を含む

    対応エリア 東京、千葉、埼玉、神奈川、静岡

    資料として代表の大谷義武氏の著書「利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50」を無料でお読みいただけます。

    新築メイン アイケンジャパン

    企業名 株式会社アイケンジャパン
    資本金

    1億円

    設立

    平成18年8月18日

    対応エリア 全国

    資料として代表の中島厚己氏の著書「新築アパート経営こそ副業の中の本業 成功の秘訣55」を無料でお読みいただけます。

    以上、おすすめの不動産投資会社を6社ご紹介しました。
    さらに多くの会社について知りたい方は「不動産投資会社おすすめランキング【2023最新版】」もあわせてご覧ください。

    不動産投資についてのよくあるQ&A

    不動産投資の仕組みは?

    不動産投資とは、不動産を購入し、それを運用することによって利益を上げる投資のことです。

    • 不動産の購入: 不動産投資をするためには、まず不動産を購入する必要があります。例えば、アパートやマンション、一戸建てなどの不動産を購入します。
    • 資金調達: 不動産を購入するためには資金が必要です。自己資金で購入するか、融資を受けて購入するかなど、資金調達の方法を選択します。
    • 運用: 購入した不動産を運用し、収益を上げるために入居者を募集し、家賃を受け取ります。また、不動産の管理やメンテナンスなども行う必要があります。
    • 収益の確保: 定期的に家賃収入を受け取り、それを利益として確保します。また、不動産の価値が上昇した場合には、売却することによって利益を得ることもできます。
    • リスク管理: 不動産投資にはリスクも存在します。例えば、入居者のトラブルや家賃収入の減少、不動産市場の変動などが考えられます。リスクを最小限に抑えるために、適切な保険の加入や適切な管理、市場の分析などが必要です。
    • 資産の増殖: 収益を再投資することにより、より多くの不動産を購入することができます。これにより、不動産投資のポートフォリオを拡大し、資産を増やしていくことができます。

    不動産投資会社は何をする?

    不動産投資会社は、不動産投資を専門的に行い、投資家に対してサポートやサービスを提供する企業のことを指します。

    • 不動産の選定: 不動産投資会社は、市場や地域の分析を行い、投資家に適した不動産を選定します。収益性や成長性を考慮し、投資家の投資目的に合った不動産を選びます。
    • 投資家への情報提供: 不動産投資会社は、投資家に対して不動産市場や投資のリスク・リターンなどの情報を提供します。投資家が理解しやすいように、専門的な知識をもとに分かりやすく説明し、投資家の意思決定をサポートします。
    • 投資のアドバイス: 不動産投資会社は、投資家に投資のアドバイスを行います。例えば、不動産の運用方法や収益の最大化のための戦略を提供し、投資家の投資効果を最大限に引き出すための支援をします。
    • 不動産の管理・運用: 不動産投資会社は、投資家の代理として不動産の管理や運用を行います。入居者募集や家賃収納、メンテナンスなどを管理し、スムーズに不動産の運用を行います。

    不動産投資会社を選ぶポイントは?

    良い不動産投資会社を判断する基準として以下の点が挙げられます。

    • 入居率が高いか
    • 優良エリアにある物件が多いか
    • 需要が多い物件の種類を扱っているか(都心近辺で家賃8〜9万円のワンルームマンションなど)
    • 提携している金融機関が複数あるか
    • 購入後のアフターフォローはしっかりしているか(どのような客付けができるか
    • 入居者募集のノウハウが充実しているか
    • 紹介率とリピート率(2戸目を購入しているお客様がどのくらいいるか)

    まとめ

    不動産投資会社選びは、不動産投資をする上で悩む大きなポイントといっても良いでしょう。
    しかし、不動産投資で成功するためには不動産投資の正しい知識を身に付け、信頼できる不動産投資会社を見つけることが大切です。

    不動産投資会社の資料請求は、Web上では得られない情報を得ることもでき、会社の判断材料ともなります。
    いろいろな側面から不動産投資会社を選定し、最高のパートナーを見つけて不動産投資を成功させましょう。

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    1000万円で不動産投資を始めるメリットといま注目されるの理由! https://fudousan-kyokasho.com/ten-million-real-estate-investment-20521 Sun, 17 Mar 2024 00:00:21 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=20521 1,000万円の資金で不動産投資を始める場合、どんな選択肢があるのでしょうか。

    自己資金が少額であれば区分マンション一択になりがちですが、1,000万円の自己資金があれば、一棟アパートも視野に入ります。

    さらに、1,000万円の自己資金がある会社員や公務員の方であれば、金融機関からの融資を利用して投資効率の高い不動産投資が可能になるでしょう。

    この記事では、不動産投資に関する情報を発信する「不動産投資の教科書」が、1,000万円の不動産投資について解説していきます。

    1,000万円で始める不動産投資についての知識が深まりましたら幸いです。








    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1000万円の自己資金があると、ローン審査が通りやすくなるため、一棟アパートや複数の区分マンションを購入することが可能になります。

    1、なぜ1,000万円あったら不動産投資なのか

    資産運用法は、不動産投資以外にもたくさんあります。1,000万円もあれば他の選択肢もたくさんあるわけですが、なぜ1,000万円あったら不動産投資が良いのでしょうか。

    (1)不動産投資ローンの審査が厳しくなっている

    2018年に起きた、かぼちゃの馬車やTATERUの融資書類改ざん問題は、不動産投資向けの融資事情に暗い影を落としています。

    特に、一連の騒動でやり玉にあがったのが一棟アパート向け融資だっただけに、一棟アパート投資向けのローン審査が厳しくなっています。融資書類改ざん問題以降、本来ローンを利用できていた人が、影響を受けてローンの審査が通らないという事態が起きているのです。

    不動産投資融資の際に、自己資金や属性に関する審査が厳格化しており、特に一棟アパート投資では自己資金は少なくとも1,000万円以上ないと難しいとも言われています。

    そのため、自己資金を1,000万円程度用意できる人にとっては、追い風と言える状況になっています。

    (2)インフレに強い資産形成ができる

    日本では長くデフレが続いていましたが、世界的に進行したインフレに伴い、2022年には日本でも様々なものやサービスが値上げされ、インフレに傾きました。インフレが起こると、物価が上がり相対的に貨幣の価値が下がります。

    日本の金融政策の一つに、「インフレ率(物価上昇率)2%」という目標があります。

    参照:2%の「物価安定の目標」と「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」

    仮に、インフレ率2%を維持したまま物価上昇が続くと、現金の価値はどのくらい目減りしてしまうのでしょうか。

    シミュレーションをしてみると、1000万円の現金は10年後には実質「約820万円」、20年後には「約672万円」の価値になると試算できます。

    インフレ時に、資産を現金だけで保有することは、資産価値を下げてしまうリスクがあることがわかります。資産を不動産として保有することで、物価上昇に合わせて物件価格や家賃などが上がると考えられ、インフレから資産を守れる可能性が高くなるのです。

    ただし、建物は経年と共に劣化し、資産価値が下がるものです。不動産投資を成功させるには、資産価値が下がりにくい物件の見極めや、物件の管理がされていることが必須になります。

    (3)抜群の資産形成効果

    不動産投資が他の投資と大きく違う点として、投資資金を金融機関から借入できるという特徴があります。

    借入した他人資本を用いて投資することで、自己資金に対する投資効率を高めることをレバレッジといいます。レバレッジを効かせることで、自己資金以上のスケールで投資することができるのです。

    レバレッジ効果をいかせば、ローン返済や諸経費の大部分を家賃収入でまかなうことができるため、2件目、3件目といったように投資の規模を拡大していくことも可能です。

    こうして資産を拡大していくことで億単位の資産形成ができるようになり、家賃収入を得られる資産が、老後の生活に大きな安心をもたらしてくれます。

    (4)相続対策になるケースがある

    将来、相続税が発生するほどの資産をお持ちの場合は、保有資産を現金ではなく不動産にしておくことで資産の評価額を減らすことができます。

    特に、相続資産の規模が基礎控除からギリギリのラインの方は、資産を不動産として持っておくことで相続税の課税対象から外れる可能性もあるのです。相続対策になる可能性がある方は、不動産投資による相続対策を選択肢に入れることをおすすめします。

    2、1,000万円で始める不動産投資の種類

    1,000万円で始める不動産投資として、

    • 区分マンション
    • 一棟アパート

    を紹介します。

    この章では、区分マンションと一棟アパートの比較や、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

    (1)1,000万円あれば両方の選択肢がある

    自己資金が数百万円規模であれば区分マンション投資の一択になるのですが、1,000万円の自己資金を用意できる人の多くは、おそらく年収もそれなりに高いと思われます。

    自己資金の多さと与信のよさによって、ローンの審査に通りやすくなるだけでなく、利用できる枠が大きくなるため、区分だけでなく一棟ものへの投資も現実味を帯びてくるのです。

    (2)区分マンションと一棟アパートの利回りを比較

    不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公表している2022年9月のレポートによると、区分マンションの全国平均利回りは7.27%、一棟アパートの全国平均利回りは8.03%でした。

    参照:https://www.kenbiya.com/img/press/pre2022-10-03.pdf

    区分マンションと一棟アパートの利回りを比較すると、一棟アパートの方が少し利回りが高いことがわかります。利回りの面では一棟アパートのほうが有利ですが、それぞれのメリットとデメリットについて次項で確認していきましょう。

    (3)区分マンションと一棟アパートのメリット・デメリット

    区分マンションと一棟アパートのどちらに投資するべきなのかという判断をするために、おもなメリットとデメリットを整理してみました。

     

    メリット

    デメリット

    区分マンション

    ・物件価格が安く参入しやすい

    ・空室リスクが比較的低い

    ・区分所有なので1戸所有であれば空室になると空室率100%になる

    ・安全志向だけに一棟より利回りは低め

    一棟アパート

    ・区分よりも利回りが総じて高い

    ・複数戸所有なので一部に空室が発生しても収益ゼロにはならない

    ・土地も所有するため資産価値が高い

    物件価格が高いため投資金額が大きくなる

    コストや修繕費の負担が大きくなりやすい

     

    れぞれにメリットとデメリットがあるため、投資の目的やライフスタイルと照らし合わせて総合的に判断する必要があります。

    3、区分マンション投資を成功させるには

    この章では、不動産投資を成功させるために押さえておくべきポイントを解説します。

    (1)物件の見極めが成否を決める

    不動産投資の最大のリスクは、「空室」です。長期にわたって空室リスクの少ない、賃貸需要があり続ける物件を選ぶことができるかどうかが、不動産投資の成否を決めると言っても過言ではないでしょう。

    賃貸需要において最大の要素となるのが「エリア」ですが、どこを選ぶといいのでしょうか。それはやはり、「東京23区」です。

    新型コロナウイルス流行により転出超過が話題となった東京ですが、2022年の調査では15~64歳の転入超過数の1位は東京23区でした。

    参照:東京都の転入超過3年ぶりに拡大|2022年の人口移動報告

    東京23区は、現在もなお学生や就業者が多く移り住む傾向にあることがうかがえます。

    (2)東京の区分マンションを扱う不動産投資会社3選

    一般的に不動産投資を始める際には、不動産投資会社に相談して、物件を提案してもらいます。そのため、不動産投資会社選びも物件選びと同様に、不動産投資の成否に大きく関わるのです。

    不動産投資会社を見極めるためには、複数の会社で面談をすることが欠かせません。複数の会社を比較することで、見極める力がついてきます。

    不動産投資会社の営業担当とやり取りする際には、以下の3点について留意することをおすすめします。

    1. やり取りがスムーズにできているかどうか
    2. 投資判断に必要な情報を自ら提供してくれるか
    3. 資格の有無や不動産投資の経験値を確認する

    以下にて、東京の区分マンションを扱う不動産会社を3社紹介します。まずは資料請求をして、無料で不動産投資の勉強を始めてみましょう。

    ①プロパティエージェント(新築・中古区分マンション)

    新築・中古区分マンションともに取り扱いがあり、投資向けマンションディベロッパーとして、お客様満足度調査で3年連続総合1位(株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ)に輝いた不動産投資会社です。

    東証プライム上場グループ企業であることからも、安心して不動産投資を始めることができるでしょう。

    自己資金10万円からスタート可能な運用プランがありますので、気になる方は資料請求をしてみてください。

     

    ②RENOSY(中古区分マンション)

    RENOSY(リノシー)は、東証グロースに上場している「GAテクノロジーズ」が運営する不動産投資サービスです。データを活用した資産価値の高い物件を仕入れており、管理状況もアプリで確認できる点が、本業を持つ方を中心に評判が高いサービスです。

     

    ③J.P.Returns(中古区分マンション)

    J.P.Returns(ジェーピーリターンズ)は投資用物件のラインナップが豊富で、物件の65%が3,000万円以下という比較的安い価格帯の物件を多く扱っています。

    また電子書籍、動画、個人相談など不動産投資について学べるコンテンツが充実しています。まずは、スマホで勉強できる資料請求から申し込んでみてください。

     

    5、1,000万円から始める中古一棟アパート投資の流れ

    自己資金が1,000万円ある場合、一棟アパートも選択肢に入ります。

    一棟アパートの利点は、前述したように土地ごと購入するため資産価値が残りやすいのと、複数戸所有なので空室リスクを緩和できる点にあります。

    この章では、仮に中古一棟アパートオーナーになる場合の流れを解説していきましょう。

    (1)不動産投資会社の比較検討

    一棟アパート投資の第一歩は、不動産投資会社探しから始まります。

    なぜなら、区分マンションと同様、不動産投資会社というパートナーの存在が投資の成否に大きく関わるため、物件探しと同時に不動産投資会社の比較検討をします。

    ポータルサイトなどで見つけた収益物件に問い合わせをすると、その物件を取り扱っている不動産会社から連絡が入ります。その時の対応や担当者との相性なども見極めながら、まずはパートナーとして信頼に値するかという視点で精査しましょう。

    不動産投資会社の比較検討法については、「不動産投資の営業がしつこい?良い不動産投資会社と営業担当の見極め方」にも解説がありますので、ぜひご参照ください。

    (2)購入する物件の選定とシミュレーション

    物件購入前に欠かせないのが、購入後の不動産経営のシミュレーションです。

    どれだけのコストやローン返済が発生して、それに対してどれだけの賃料収入があるのかに加え、修繕積立金の計画も重要項目です。

    不動産投資会社は、物件の提案と同時にシミュレーションの結果を提示してくれます。提示されたシミュレーションの内容を鵜吞みにせず、しっかり精査して疑問点は必ず解消し、不動産投資の未来予想をすることが大切です。

    (3)物件の実物を確認

    シミュレーションの結果が良くても、購入前に物件の現地確認をしておきましょう。

    新築物件だと物件が存在しないので物件を見ることはできませんが、中古の場合はすでに建っており、入居者もいるはずです。

    物件の状態だけでなく、そこに住んでいる人たちの様子も観察してみてください。それによって自分がオーナーになった時の不動産経営の姿がある程度イメージできると思います。

    加えて、周辺の環境もチェックしておきましょう。今後問題になりそうなものはないかという、今だけでなく将来も含めた視点でチェックしてみてください。

    (4)物件の購入意思を確認、ローン審査申し込み

    購入する物件が決まり、それが1,000万円以下の物件でなければ(おそらく大半がそうなると思います)、ローン審査の申し込みへと進みます。

    この場合、不動産投資会社が金融機関を紹介してくれるのであれば、その金融機関を利用したほうが審査にも有利に働くでしょう。そうでない場合は、不動産投資ローン(住宅ローンではなく事業性ローンです)を取り扱っている金融機関に申し込みをします。

    (5)代金支払い、登記

    自己資金とローン借入金を支払うことにより、物件は購入者のものとなります。それを法的に確定させるために、登記も行います。

    登記は通常、専門家である司法書士が代行します。

    (6)管理会社を決める

    区分マンションの場合は、建物全体を管理している管理会社があるはずですが、一棟アパートを購入した場合は、オーナーが管理会社を選定する必要があります。

    中古物件にはすでに既存の管理会社があるので、そのまま依頼するのであれば特に選ぶ必要はありません。また、不動産投資会社が、管理会社を紹介してくれることもあるでしょう。

    それ以外の場合は自分で探す必要があるわけですが、その方法や考え方については「大手?地元密着型?間違いのない賃貸管理会社の選び方・見極め方」で詳しく解説しています。

    以下にて、管理会社を2社紹介します。

    ①管理代行型の賃貸管理会社 TonTon(トントン)

    トントンは、

    • 入居率が90%以上の時のみ費用が発生する完全成果報酬型
    • コスト削減の実績1,800件
    • 管理手数料は業界最安水準である3%

    といった特徴があります。

    入居率にコミットして管理費が発生するため、空室が長期化しているときには賃貸経営に関して最適な提案を受けることができます。

     

    ②サブリース型の賃貸管理会社 武蔵コーポレーション

    武蔵コーポレーションは、中古物件のサブリースを専門に管理している賃貸管理会社です。築20年以上経過している中古物件でも、サブリース契約が可能なケースがあります。

    築古、駅から距離あり、空室率が80%、など普通のサブリース会社との契約が難しい物件でも取り扱いしている点が特徴です。

     

    (7)入居者の募集

    収益マンションを購入して登記が完了し、管理会社の選定を終えたらいよいよ最後のステップである入居者の募集活動です。仮に全室が満室になっている物件を購入した場合であっても、その入居者が永久にいるわけではないので、その人たちが退去した後のことを考えて入居者募集の段取りをしておく必要があります。

    パートナーとして相談相手でもある管理会社に依頼するのはもちろんですが、それ以外にも地元の不動産業者に相談するのも有効です。

    入居者の募集活動について一連の形が出来上がれば、以後は退去者が出たら次の入居者を募集するという作業の繰り返しになります。

    1000万円の不動産投資に関するよくある質問

    (1)不動産投資の相談ができる場所はありますか?

    不動産投資の教科書では、投資家に相談できる「セカンド・オピニオン」を提供しています。不動産投資会社や物件の見極め方、提案された物件について相談ができるサービスです。

    セカンド・オピニオンを多くの投資家に知ってもらいたいという思いから、現在無料で利用することができます。この機会にぜひご利用ください。

    (2)物件の見極め方についての記事はありますか?

    はい。収益物件について詳しく解説している記事「収益物件とは?初心者でも不動産投資で利益が得られる物件選びのコツ」をご参照ください。

    (3)余剰資金について具体的に教えてください。

    よく「投資は余剰資金で」と言われますが、余剰資金の捉え方は人によっても異なります。一般的には、生活費や非常時を想定し残しておくお金を差し引いた資金で、当面使う予定がないお金のことをいいます。

    余剰資金を資産運用する際は、自身のライフプランや子どもにかかる費用なども考慮しましょう。

    まとめ

    1,000万円あったら何ができるかという選択肢において、区分マンションだけでなく一棟アパートも視野に入れた本格的な不動産投資について解説しました。

    1,000万円の自己資金があれば、様々な選択肢があるというイメージを掴んでいただけたと思います。

    資産形成のための第一歩として、まずは情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。

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    ファミリータイプ物件の不動産投資を成功させる3つの法則 https://fudousan-kyokasho.com/reale-estate-investment-family-type-9955 Sat, 16 Mar 2024 00:00:54 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=9955 ファミリータイプ物件の不動産投資には、どのようなポイントがあるのでしょうか。

    本記事では、

    • ファミリータイプ物件の基礎知識
    • メリット・デメリット
    • 成功のためのポイント
    • ファミリータイプ物件の探し方

    について、詳しく解説していきます。

    以下の記事も参考にしていただけたら幸いです。

    不動産投資の種類5つ|活用方法やメリット・デメリットを解説

    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、ファミリータイプ物件の不動産投資

    本章では、ファミリータイプ物件の基本情報を、単身者向け物件との違いと併せて解説します。

    • ファミリータイプ物件投資とは?
    • ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 広さ・間取り編
    • ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 設備編
    • ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 立地編
    • ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 投資効率編

    (1)ファミリータイプ物件投資とは?

    ファミリータイプ物件とは、2世代以上の家族構成の入居者が生活できる仕様の住宅物件のことです。

    不動産投資では、単身者向け物件と比較されることが多く、物件の間取りや設備、立地条件における価値観が大きく異なります。

    不動産投資の目的と照らし合わせ、投資用不動産の種類としてファミリー向け物件か、単身者向け物件か戦略を立てる必要があります。

    下表は、単身者向け物件とファミリータイプ物件の違いを表したものです。

    単身者向け物件とファミリータイプ物件の違い

    それぞれの項目について詳しく解説していきます。

    (2)ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 広さ・間取り編

    ファミリータイプの物件は、少なくとも3人以上の人が生活します。

    広さは40平方メートル以上、間取りは2LDKや3LDK以上が一般的です。

    ファミリータイプに対して、単身者向けの場合、広さは30平方メートル以下の物件が多く、間取りはワンルームや1K、1DK、1LDKが大半です。

    しかし、広さだけでは単身者向けかファミリータイプかを判断しづらい場合があります。

    以下の2つの実在する物件を見てみましょう。

    1つ目は、広さが30平方メートル少々の1LDK物件です。

    リビングがかなり広く取られている物件で、寝室は1つです。この間取りで、3人以上の家族が生活をするのは不便でしょう。

    単身者向け物件で、中でも所得が高い人を対象にしていると思われます。

    2つ目は、60平方メートルで3LDKの物件です。

    広さがちょうど倍近くあることもさることながら、間取りが明らかにファミリータイプです。

    単身者向けなのか、ファミリータイプなのかは、広さと間取りの両方から判断するのが最も確実です。

    (3)ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 設備編

    住宅設備の面でも、単身者向けとファミリータイプでは、価値観が異なります。

    単身者向けであれば、無料インターネットやオートロック、また留守がちであることを考慮して宅配ボックス、浴室乾燥などに人気が集まりやすい傾向があります。

    ファミリータイプの賃貸物件の場合は、本格的な調理をすることが多いのでシステムキッチンや大きな収納、高齢者の生活を意識した浴室暖房や床暖房などが人気です。

    留守がちで「寝るだけ」ということが多くなりやすい単身者に対して、複数世帯は家にいる時間が長いことが考えられます。

    そのため、複数世帯が住むことになるファミリータイプ物件は、家にいる時間を快適・便利に過ごすことに主眼が置かれます。

    (4)ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 立地編

    ファミリータイプ賃貸で、物件選びに大きく影響するのが、立地条件の違いです。

    単身者向けの場合は、

    • 駅から近い
    • 都心や繁華街から近い

    など、利便性に優れた立地条件が好まれます。

    ファミリータイプの場合は、

    • 学校が近い
    • 周辺環境・治安が良い
    • 病院や介護施設が近い

    など、子供や高齢者の生活環境が重視され、家族の生活パターンに応じた価値観が優先されます。

    駅から必ずしも近くなくても良いという点も、ファミリータイプ賃貸の特徴といえるでしょう。

    (5)ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 投資効率編

    投資家の目線で投資効率を比較すると、ファミリータイプと単身者向けとでは、単身者向けに軍配が上がります。

    例えば、ワンルーム物件1戸と3DK物件1戸では、広さに3倍の差があったとしても、家賃がそのままワンルーム物件の3倍になるわけではありません。

    全室が満室になっている前提で比較すると、ワンルーム物件を3戸運用するほうが、家賃収入は高くなります。

    しかし、ファミリータイプ賃貸物件には、ファミリータイプ物件特有のメリットがあります。

    ファミリータイプのメリットが、不動産投資を安定化させるため、ファミリータイプ賃貸に絞って不動産投資を行っている投資家も少なくありません。

    次章では、ファミリータイプ向け賃貸経営のメリットを解説します。

    2、ファミリータイプ物件投資のメリット4つ

    本章では、安定した不動産投資ができるファミリータイプ物件の以下4つのメリットを解説します。

    • 入居者の属性が高い傾向がある
    • 入居期間が総じて長く賃貸経営が安定しやすい
    • 立地条件が良くなくても集客しやすい
    • 需要と供給のバランスが取れている

    (1)入居者の属性が高い傾向がある

    ワンルーム物件よりも広さがある分、必然的に家賃相場が高くなります。

    家賃相場が高くなるに伴い、ファミリー層のほうが比較的入居者の質が高くなる場合が多いため、賃貸経営をしていく上で優良顧客に恵まれやすいというメリットがあります。

    (2)入居期間が総じて長く賃貸経営が安定しやすい

    ファミリータイプ物件投資のメリットとしてよく言われているのが、入居期間の長さです。

    単身者向けワンルーム物件だと、比較的学生も多く入居することになります。専門学校生であれば2年、大学生であれば4年という大まかな居住期限があります。

    就学期間を終えると、就職先に合わせて引越することも多く、あくまでも仮の住まいという位置づけで利用されることが一般的です。

    一方で、ファミリータイプ物件は、転校を避けるために居住し続ける可能性が高く、小学校+中学校の9年間は退去しないということも考えられます。

    以前であれば、敷金や保証金で入居時に一時的な収入が見込めましたが、最近では入居時の費用が下がる傾向にあるため、退去時の原状回復費を捻出するのが難しくなっています。

    入居時費用低下の傾向がある時代背景において、一度入居したら長く入居する可能性が高いファミリータイプ投資は、安定的な賃貸経営を見込めるでしょう。

    (3)立地条件が良くなくても集客しやすい

    単身者向けワンルームは、都心や繁華街からの交通アクセスが重視される傾向にあります。

    一方、ファミリータイプは周辺環境や治安、公園の有無など子育てに向いている立地条件が優先されやすく、必ずしも駅から近くなくても需要があるのです。

    複数台のクルマを所有する家庭は、近隣に駐車場を確保しやすいことを優先するため、駅から遠い物件のほうが有利になることもあります。

    (4)需要と供給のバランスが取れている

    相続対策や、昨今の不動産投資ブームも相まって、大都市圏では需要の高い物件として単身者向けマンションやアパートの新築事例が、とても多くなっています。

    単身者向けマンションやアパートの新築事例が増え続けると、いつか供給過剰になり、さらに築年数が古くなってきた物件は、競争力を失う可能性が高まります。

    しかし、ファミリータイプの賃貸物件は、ブームに左右されることなく需給のバランスが比較的安定しているため、今後においても安定的な賃貸経営ができる可能性は高いでしょう。

    ファミリータイプ物件の不動産投資を成功させる3つの法則

    3、ファミリータイプ物件投資のデメリット3つ

    本章では、ファミリータイプ物件で不動産投資を行う際のデメリット3つを、以下のとおり解説します。

    • 実質利回りが低い
    • 物件価格が高くなるため初心者向きではない
    • 賃貸住宅だけでなく分譲住宅もライバルになる

    (1)実質利回りが低い

    ファミリータイプ物件は、広さの割に家賃を高くするのが難しいため、結果として実質利回りが高くなりにくい物件といえます。

    ワンルーム物件3戸分の広さがあるからといって、同じ地域のワンルーム3戸分の家賃を設定することは難しいからです。

    一方で、広さがあるため、税金やリフォーム費用など物件を維持するコストが高くなります。

    結果として、実質利回りはファミリータイプ物件のほうが低くなります。

    (2)物件価格が高くなるため初心者向きではない

    同じ区分マンション投資で比較すると、一般的に単身者向けワンルーム物件のほうが、初心者向きであるとされています。

    単純に、ファミリータイプのほうが物件価格の相場が高いことが理由です。

    想定通りに運用できなかったときのダメージを考えると、ファミリータイプは不動産投資経験のある人向きといえるでしょう。

    (3)賃貸住宅だけでなく分譲住宅もライバルになる

    ファミリータイプの賃貸住宅に住んでいる層を考えると、同時にマイホームの購入を検討している層とも重なります。

    単身者向けでは、卒業や就職といった節目での退去が多いので、ある程度見通しが立ちやすいでしょう。

    一方で、ファミリータイプの賃貸住宅の場合は、入居者の事情だけでなく「マイホーム購入」が退去の理由になることがあります。

    分譲住宅もライバルになり得るため、全体的に入居期間が長いとはいえ、入居期間の見通しが立ちにくい部分があります。

    4、ファミリータイプ物件で不動産投資を成功させるポイント3つ

    本章では、不動産投資を成功させるファミリータイプ物件ならではの、3つのポイントを解説します。

    • 間取りの上限は4LDKまで
    • 小学校の校区に着目する
    • ファミリー層が好む住宅設備で集客力アップ

    (1)間取りの上限は4LDKまで

    ファミリータイプの賃貸住宅を探す人の家族構成は、おおむね3~4人の親子世帯です。

    祖父や祖母が加わる3世代家族となると、マンションでは手狭なので、戸建住宅を検討する世帯が多くなるためです。

    「3~4人の核家族」が主なターゲットであることを踏まえると、間取りは3DKから、広くても4LDKまでで十分でしょう。

    4LDK以上の広さになると、需要がある層が極端に少なくなるので、ボリュームゾーンを狙うのが基本です。

    また、ファミリータイプ物件を探す人は、部屋の数が多い物件を好む傾向があります。

    それぞれの部屋が広くなくても、2人分の子供部屋と親夫婦の寝室が確保できる3LDK物件に人気が集まりやすいので、物件選びの際に参考にしてください。

    (2)小学校の校区に着目する

    文教地区といわれるようなエリアでは、小学校の校区が物件の人気を左右することがあります。

    近所で人気の小学校の校区にある物件は、家賃が少し高くても入居者が集まりやすいです。もちろん物件価格もその分高くなりますが、安定的な賃貸経営のためにも、小学校の校区は意識したいところです。

    以上の点は、単身者向けワンルーム物件などを検討する場合は、あまり考慮する必要がなく、ファミリータイプ物件での不動産投資ならではのポイントといえるでしょう。

    (3)ファミリー層が好む住宅設備で集客力アップ

    1ー(3)ファミリータイプと単身者向けの違い 設備編」で述べているように、ファミリータイプでは、入居候補となる人たちが好む設備が集客力に大きく影響します。

    ファミリータイプの賃貸住宅で強く意識されるのは、

    • 安全性
    • 快適性
    • 家事を支援する設備

    です。

    以下のような設備がある物件は、賃貸経営上有利になると考えられます。

    • 浴室乾燥
    • 追い炊き機能付き給湯器
    • 浴室暖房、床暖房
    • ホームセキュリティ、オートロック
    • TVモニター付きインターホン
    • システムキッチン(食洗器、IHクッキングヒーターなど)

    格安物件を購入した後で、リフォームによって上記の設備を追加するのも一考に値します。

    5、ファミリータイプ賃貸物件の探し方

    ここまで、ファミリータイプ物件の基本、メリット、デメリットをお伝えしてきました。

    ファミリータイプ物件の魅力に気付いた方も、多いのではないでしょうか。

    本章では、ファミリータイプ物件を検討したくなった方のために、不動産投資を成功させるファミリータイプ物件の探し方を3つご紹介します。

    • 不動産投資会社に相談する
    • 不動産ポータルサイトで探す
    • 地場の不動産業者で探す

    (1)投資用マンションを取り扱う不動産投資会社に相談する

    投資用マンションを扱う不動産投資会社に相談し、ファミリータイプ物件で不動産投資を検討していることを伝えておく方法があります。

    営業担当者に希望のエリア・立地・間取りを伝えることで、該当する物件をピックアップしてくれます。

    また、そのタイミングではファミリータイプ物件が少ない、もしくは無かったとしても、該当する物件があった場合に連絡をしてもらうよう依頼できるでしょう。

    ファミリータイプの物件は、単身者向けの物件より相場が高額なため、新築よりも価格が安い中古物件がおすすめです。

    以下にて、投資用中古マンションを扱う不動産投資会社を3つピックアップします。

    ①J.P.Returns

    J.P.RETURNSでは、投資家のニーズに合わせ「低価格高利回り物件」「都心築浅ハイスペック物件」「都心ファミリー物件」を取り揃えています。
    またスマホで読める電子書籍だけでなく、動画や個別相談など不動産投資について学べるコンテンツが充実しています。まずは資料請求をしてみてください。

     

    ②RENOSY

    RENOSYは、東証グロース上場企業であるGAテクノロジーズが運営する不動産にまつわるすべてをアプリで完結できるサービスです。

    データを活用して物件を厳選しているため、入居率は99.5%となっています。ぜひ資料請求してみてください

     

    ③エイマックス

    営業担当者が集客からご提案、ご契約までを一気通貫で行い、少人数で大きなパフォーマンスを出すことで、お客様にとって質の良い物件をご提案することを目指す不動産投資会社です。

    適正賃料かつ中古、東京23区(一部川崎、横浜)で入居率の高い立地(徒歩10分圏内)にこだわって仕入れた物件を扱っています。

     

    (2)不動産ポータルサイトで探す

    投資用不動産の情報を幅広く取り扱っているポータルサイトは、毎日のように登録業者からの物件情報が掲載されています。

    ポータルサイトの良いところは、情報の量が多いことです。

    まずは、相場を知るという意味も含めて、どんなファミリータイプの物件が売りに出されているのかを見てみましょう。

    気になる物件があったら、気軽に問い合わせをしてみましょう。

    購入に至らなくても問題はないので、ファミリータイプの物件が実際どのような物件なのかを知るだけでも、大いに価値があります。

    【LIFULL HOME’S 不動産投資】

    http://toushi.homes.co.jp/

    (3)地場の不動産業者で探す

    日本全国には、それぞれの地域に密着した地場の不動産業者があります。

    地場の不動産業者には、地元の人にしか知り得ない質の高い情報や地域に密着した人脈などがあり、大手とは異なる強みを発揮している業者も多く、侮れない存在です。

    ファミリータイプの賃貸投資を成功させるために、強力なパートナーになってくれるでしょう。

    地場の不動産業者の魅力や相談をする方法については、「情報を制するものが不動産投資を制す!質の高い物件を仕入れる方法」内で詳しく解説していますので、ぜひご活用ください。

    ファミリータイプ物件の不動産投資に関するQ&A

    (1)ファミリータイプ物件とはどのような物件ですか?

    ファミリータイプ物件とは、2世代以上の家族構成の入居者が生活できる仕様の住宅物件のことです。

    (2)ファミリータイプ物件の不動産投資を成功させるポイントはなんですか?

    ポイントは、

    • 間取りの上限は4LDKまで
    • 小学校の校区に着目する
    • ファミリー層が好む住宅設備で集客力アップ

    の3つです。

    (3)ファミリータイプ物件はどこで探せばいいのでしょうか?

    探し方は、

    • 不動産投資会社に相談する
    • 不動産ポータルサイトで探す
    • 地場の不動産業者で探す

    の3つがあります。

    まとめ

    ファミリータイプ物件の賃貸投資についての特徴や、単身者向け物件との比較、投資を成功させるポイントなどについて解説してきました。

    この記事ではファミリータイプの物件に特化して解説しましたが、他の物件で投資を成功させる方法と共通する部分も少なくありません。

    不動産投資の目的に合わせて選択することで、リスクを抑えられるでしょう。

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    ワンルームマンション経営ってどうなの?メリットとデメリットを解説 https://fudousan-kyokasho.com/one-room-condominiuminvestment-11302 Fri, 15 Mar 2024 00:00:07 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=11302 ワンルームマンション経営に興味をお持ちですか?

    現在の日本では少子化が進み、年金財政は厳しくなる一方で、今まで何度も年金制度の改正により給付が削減されています。

    そんな中、老後資金の不安を解消するためにワンルームマンションを選ぶ人が増えているのです。

    この記事では、ワンルームマンション経営を始める前に知っておきたいメリット・デメリットや失敗しないためのポイントについて解説します。

    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    ワンルームマンション経営とは、単身者向けの部屋を購入し、賃貸経営をすることです。ワンルームマンションは、一つの居室にキッチンやトイレ・バスといった設備が配された間取りとなっています。








    1、ワンルームマンション経営とは

    ワンルームマンション経営とは、単身者向けの部屋を購入し、賃貸経営をすることです。

    ワンルームマンションは、一つの居室にキッチンやトイレ・バスといった設備が配された間取りとなっています。

    2、ワンルームマンション経営のメリット

    相続税対策

    まずは、ワンルームマンション経営のメリットをみてみましょう。

    (1)自己資金が少なくても始めることができる

    少ない自己資金からでも始めることができる点は、ワンルームマンションの大きなメリットといえるのではないでしょうか。

    ワンルームマンションは、ファミリータイプの部屋や一棟物件に比べて価格が安くなります。

    また、金融機関から属性が高いとみなされれば、自己資金を抑え、フルローンで物件を購入することが可能です。

    (2)流動性が高い

    ワンルームマンションは価格が安いことから、売却を検討した場合も、購入を希望する人が比較的現れやすいという特徴があります。

    投資における流動性とは、投資対象の換金の容易さを表す要素のことです。

    不動産は、株式のように取引市場がなく、売却時には買い手を探したり、売却の手続きが必要になるため、3カ月〜6カ月程度かかります。

    ワンルームマンションは、ファミリータイプや一棟物件に比べ流動性が高いため、損切りや利益確定の際に比較的売却しやすくなります。

    (3)ランニングコストが抑えられる

    ワンルームマンションは、ファミリータイプに比べ面積が狭く設備も少ないことから、修繕や退去時の原状回復にかかる費用が安くなります。

    また、ワンルームマンションの場合、建物全体の修繕費用を各部屋のオーナー全員で積み立てることができます。

    一棟アパート経営では、オーナーが計画的に大規模修繕のための費用を積み立てなくてはなりません。

    総じて、ワンルームマンションは他の物件に比べランニングコストを抑えられるといえます。

    (4)生命保険の代わりになる

    金融機関でローンを組んで不動産を購入すると、原則、団体信用生命保険に加入することになります。

    団体信用生命保険は「団信」と呼ばれ、団信の保険料はローンの利息に含まれています。

    ローン契約者が死亡または高度の障害状態になった際に、ローンの残債が保険金から支払われるしくみです。

    ローン契約者に万が一のことがあった場合に、家族に資産を残すことができるため、生命保険の代わりになるといわれています。

    (5)新しい入居者はファミリータイプより決まりやすい

    ワンルームとファミリータイプの部屋を比較すると、ワンルームの方が入居者がすぐに見つかる傾向にあります。

    なぜなら、単身世帯の場合、入居を決める人はひとりだけだからです。

    家族の場合、複数人で相談して入居を決めることが多く、入居が決まるまでに時間がかかるのです。

    3、ワンルームマンション経営のデメリット

    ワンルームマンション 経営

    ワンルームマンション経営には、デメリットもあります。確認しておきましょう。

    (1)投資金額が小さいため、リターンも小さい

    ワンルームマンションは価格が安いことがメリットですが、その分家賃収入も多くはありません。

    収益の規模を拡大していきたいということであれば、ワンルームマンションを複数戸購入したり、一棟物件に投資するといった選択をして資産を拡大していく必要性があります。

    (2)土地を資産にすることができない

    アパートやマンションを丸ごと購入する一棟所有の場合、購入価格が高くなる反面、建物だけでなく土地も資産としてカウントすることができます。

    一方、建物の中の一室を購入するワンルームマンションの場合は、価格が安い反面、購入した部屋しか資産としてカウントすることができません。

    (3)空室が出た場合収入がゼロになる

    いくつかの部屋を所有している場合や、一棟物件の場合は1部屋くらい空きが出ても大きなダメージにはなりません。

    しかし、1つしか部屋を持っていない場合は、その部屋で空室が出てしまうと家賃収入がゼロになってしまいます。

    金融機関から借入をして物件を購入した場合、他の収入や自己資金からローンの返済をしなければなりません。

    念のため、2〜3ヶ月分の借入金が返済できるだけのキャッシュを用意しておく必要があるでしょう。

    4、不動産投資のリスク

    不動産投資 入居者

    ワンルームマンション経営は不動産投資の中でも比較的リスクが低いといえますが、投資である以上もちろんリスクはあります。

    不動産投資特有の主なリスク3つについて解説します。

    (1)空室リスク

    空室は、不動産投資最大のリスクといえます。

    空室リスクを回避するには、退去があっても次の入居者がすぐ見つかる物件を選ぶことが重要です。

    賃貸需要が下がらない物件について情報収集をし、物件選びで失敗しないようにしましょう。

    (2)家賃下落リスク

    家賃下落は、建物の老朽化や賃貸需要の低下が原因となって起こります。家賃が下落すると、家賃収入が減ることになります。

    建物の老朽化は避けることができないため、家賃下落は自然に起こるものです。

    しかし家賃下落は、

    • 賃貸需要が今後もあり続ける物件を選ぶ
    • 物件管理を適切に行う

    ことで抑えられ、場合によっては家賃が上がることもあります。

    (3)金利上昇リスク

    不動産ローンに関しては、固定金利型と変動金利型の2種類の形態があるのですが、現在は低金利が続いているため、変動金利型を選ぶ人が多いです。

    しかし、変動金利型の場合には半年に1度金利の見直しがあるので、その時に金利が上昇してしまう可能性があります。

    金利は金融政策の転換によりいつ上がるかわかりません。さまざまなケースを想定したシミュレーションをしておくことや、購入後もしっかりフォローしてくれて、返済計画についても相談できる不動産投資会社をパートナーに選ぶことが大切です。

    5、ワンルームマンション経営を始めるまでの4つのステップ

    ワンルームマンション 経営

    この章では、ワンルームマンション経営の始め方について解説します。

    (1)情報収集

    収益性の高いワンルームマンション経営をするためには、情報収集をして不動産投資の基礎知識を身につけることが重要です。

    なぜなら、ある程度知識がないと、不動産投資会社の営業担当から「言ったことは信じてもらえる」と思われる可能性が高くなるからです。

    その結果、自分に合った収益性の高い物件ではなく、不動産投資会社が売りたい物件を購入することになってしまうかもしれません。

    不動産投資の情報は、インターネットや本、動画、セミナーで収集することができます。

    (2)新築か中古か

    ワンルームマンション投資を始めるにあたって、新築のマンションを購入するのか、中古のマンションを購入するのかを選択する必要があります。

    それぞれの特徴を比較したので、参考にしてください。

    ①新築ワンルームマンション

    新築マンションは部屋が綺麗という印象が強い事から客付きが良く、最初の入居者には困らないというメリットがあります。

    また、エアコンや水道管といった設備が新しく、急な修繕費の発生などのアクシデントが起こる可能性は低くなります。したがって、購入時にシミュレーションした通りの数値に収束しやすいという特徴があるため、安定した経営が期待できるでしょう。

    一方、中古よりも物件価格が高く、2人目以降の入居者からは、新築時より低い家賃設定になることが多いため、利回りが低い傾向にあるというデメリットがあります。

    ②中古ワンルームマンション

    中古というと築年数が古いマンションというイメージがあるかもしれませんが、新築のマンションに入居した人が1ヶ月で退去したとしても、その時点で中古という扱いになります。

    中古マンションは新築と比較すると安く買うことができ、さらに新築と比較して家賃が大幅に下がるということは無いので、新築よりも利回りが高い傾向にあります。

    しかし、水道管の故障などによって修繕費が発生したり、修理をしなければ人が住めない状態になってしまうケースも稀にですがあるのが事実です。

    そのため、急な出費や収入が途絶えることにより、利回りが低下するリスクがあります。

    ③築年数が浅めの中古マンションがおすすめ

    上記を踏まえた上で考えれば、「リスクが少ない中古マンション」が最も理想的であるということがわかります。つまり、「築浅の中古マンション」です。

    新築というラベルはないものの、家賃は大きく下げずに済み、尚且つ修理などによる急な出費が発生するリスクを抑えることができるからです。

    しかし、そのような物件は人気があるので、見つけるのは難しいといえます。

    どうしても探すのが難しいということであれば、無理をして中古のマンションを購入するよりも、新築の物件を購入することを検討してもよいでしょう。

    (3)収益性の高い物件を見つける

    不動産投資の初心者にはワンルームマンションが適していると前述しましたが、ワンルームマンションならどの物件でもいい、というわけではありません。

    物件を探すときは、ポータルサイトを見たり、不動産投資会社に紹介してもらう方法があります。

    ポータルサイトは、都合のいい時間に多くの物件情報を見ることができます。しかし、物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みであることが多くあります。

    一方、売主として投資物件を販売している不動産投資会社の場合、随時物件情報を更新しています。営業担当者といい関係を築くことで、最新の情報情報を教えてもらうこともできるでしょう。

    物件選びで失敗しないためには、以下のポイントをおさえましょう。

    ①実質利回りが高い

    利回りは、不動産投資の収益性を測る指標として用いられます。

    利回りは、大きく分けて

    • 表面利回り
    • 実質利回り

    があります。

    物件情報には、諸経費が考慮されていない表面利回りが記載されていることがありますが、表面利回りの数値は参考程度にしかなりません。

    収益性を測るのに大切なのは、発生した家賃収入から諸経費を引いた上で計算された実質利回りです。

    管理費や修繕積立金、固定資産税なども含めてシミュレーションすることで、できるだけ正確な数値を出した上で、高い実質利回りが期待できる物件を選定しましょう。

    不動産投資のシミュレーションについては、「不動産投資のシミュレーション方法|3つのステップで収益性を確認しよう」を参考にしてください。

    ②地方よりも都心部の物件を選ぶ

    地方物件は都心部と比較しても人口が少ないため、新しい入居者を見つけるのが難しい傾向にあります。地方物件は比較的価格が安いため利回りが高い傾向にありますが、空室が出てしまうと家賃収入を受け取ることができず、実際の利回りは低下してしまうケースも考慮する必要があるのです。

    一方、都心部の物件の場合は人口が多く、賃貸需要も下がらないため、退去者が出たとしても新しい入居者がすぐに見つかる可能性が非常に高いといえます。

    ワンルームマンション経営は、数十年と長期にわたる事業です。今後、日本の人口が減っても賃貸需要が下がりにくいと予想される、都心部の物件を選ぶことが失敗しない不動産投資につながります。

    ③駅から徒歩10分以内の駅チカ物件

    ワンルームマンションに住む人のほとんどは、通勤や通学をしている社会人や学生です。

    1日のほとんどを職場や学校などの出先で過ごしているため、家に居る時間は短いと考えられます。

    そのため、ターミナル駅にアクセスしやすい駅から近い物件が選ばれやすく、退去しても次の入居者が決まりやすいのです。駅から7分以内が理想的ですが、10分以内であれば賃貸需要が大きく下がることはないでしょう。

    (4)不動産投資会社に連絡して購入を決定する

    条件に合った物件を見つけたら、不動産投資会社に連絡をして、物件の詳細を確認し売買契約をしてマンションを購入します。

    もちろん商談の中で他の候補のマンションも案内されるケースもありますが、その時に注意をして欲しいのが「決めた基準を簡単に変えない」という点です。

    不動産投資に失敗して赤字を抱えてしまう人は、営業担当の巧みなトークによって本来購入したかった物件よりも収益性の低い物件を購入させられたケースがあります。

    営業担当の話を参考にするのは大切ですが、営業によって別の決断にすり替えられてると感じたら、一度冷静になって本当に購入したい物件なのか考えましょう。

    上記のケースでは、他の不動産投資会社や、不動産投資の経験者に相談することも有効です。

    6、不動産投資会社の選び方

    不動産投資会社は、それぞれ取り扱う物件や強みが異なります。ワンルームマンション経営を考えているのであれば、ワンルームマンションを専門に扱う会社を選ぶようにしましょう。

    不動産投資会社は、物件管理まで依頼できる会社が多いため、物件管理の実績や評判を調べておくことも重要です。

    この章では、物件管理の実績が豊富な不動産投資会社を紹介します。

    ①新築ワンルームマンション

    トーシンパートナーズ

    トーシンパートナーズは、東京都心、横浜、川崎エリアの駅徒歩10分圏内の自社ブランドマンションを中心に、周辺物件と差別化したワンルームマンションを展開する不動産投資会社です。

    ZOOM・フェニックスの2ブランドを展開し、特に新築の“ZOOM”シリーズは9年連続グッドデザイン賞を受賞するなど高い評価を受け、中古市場でも人気の物件です。

    デザインだけでなく設備や物件管理にもこだわっており、入居率は98.2%と業界最高水準。デザイン性が高く良質で資産価値の落ちにくいマンションに投資したい人におすすめです。

     

    プロパティエージェント

    プロパティエージェントは東証プライム上場グループ企業で、東京・横浜エリアを中心に新築自社物件・中古物件ともに取り扱いがある不動産投資会社です。

    マンション開発・販売から管理まで自社で行っているので、オーナーの負担を最小限に抑えています。

    入居率も99.72%(2023年12月時点)と高い水準です。

    不動産クラウドファンディング事業や“オール顔認証マンション”などDX事業にも力を入れています。

     

    ②中古ワンルームマンション

    日本財託

    日本財託は“中古・東京・ワンルーム”をメインに取り扱う不動産投資会社です。

    オーナーの年代は30代〜50代と幅広く、日本財託の物件を複数購入している“リピーター投資家”が登壇するオンラインセミナーではリアルな体験談から資産形成の状況までを知ることが可能です。

    「副収入が欲しい」「ゆくゆくは不動産投資でFIREしたい」という方におすすめの不動産投資会社です。

     

    リノシー

    RENOSY(リノシー)は、株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)が運営する、不動産投資の入口から出口までを一貫してサポート不動産投資サービスです。

    RENOSYでは、オンラインでの取引完結を可能にするなど、不動産取引の古い慣習を次々にデジタル化するPropTech(不動産テック)企業でもあります。

    2022年は、中古マンション投資における販売戸数および売上高で3年連続No.1となり、さらに経済産業省「デジタルトランスフォーメーション(DX)銘柄」にも3年連続で選定されています。

    7、運用物件数を増やして本格的な資産形成を行うには

    ワンルームマンション 経営

    区分のワンルームマンションを一室持っているだけでは、大きな不動産収入を得ることは難しいでしょう。ワンルームマンションへの投資は、あくまでも最初のきっかけに過ぎません。

    より収益を大きくしていくためには、「複利」で投資をしていくという思考が必須です。

    最初の投資によって得た収益を使って、新たな物件に再投資することで資産が雪だるまのように増えていき、本格的に資産形成をすることができます。

    この章では、「複利」の投資を効率良く行う具体的な方法について解説します。

    (1)月々の返済額を最低限に抑えてキャッシュを残す

    不動産投資を初めて間も無い人の多くは、「借りたものは早く返さないといけない」という思考に陥りがちですが、それは資産形成を行うという観点で言えば間違いです。

    銀行が融資をする際に重視しているのは現在の借金の額ではなく、持っている資産だからです。

    銀行はお金を返せる見込みがある人に貸したいので、安定した収入や、不動産や現金といった資産をどれだけ持っているかを重要視します。

    なので、効率よく資産形成を進めていくためには、借金の返済額は最低限に抑えて手元にキャッシュを増やしていく体制を作るようにしましょう。

    (2)自己資金に対する借入額の割合を大きくしてレバレッジをかける

    少ない自己資金で多くの融資を受けることができれば、レバレッジを活用できるので効率よく資産形成を行うことができます。

    端的にいえば、「たくさんお金を借りた方が効率がいい」ということです。

    そうなると心配になってくるのがリスクですが、不動産投資の場合はFXや先物などと比較して小さなリスクでレバレッジを掛けることができます。

    なぜなら、FXや先物は失敗してしまったら何も残りませんが不動産投資の場合は土地や建物が資産として残るからです。失敗しても、資産がゼロになってしまう心配はありません。銀行が不動産投資をする個人に対して、融資をしてくれるのはそのためです。

    まとめ

    ワンルームマンション経営は少ない自己資金で始めることができ、ローン完済後には不動産収入を期待できる投資です。老後のお金の不安を解消するためにワンルームマンションが選ばれる理由を理解いただけたかと思います。

    しかし、いざ物件を購入するとなると、金額が大きい分不安も大きくなることと思います。不動産投資のリスクを最小限に抑えるためには、経験者に相談してから始めることが有効です。

    不動産投資の教科書では、現役の投資家に相談できる「セカンド・オピニオンサービス」を提供しています。

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    セカンド・オピニオンを担当するのは編集部に在籍する現役の不動産投資家なので、不動産投資会社で聞きにくいことも聞けますし、物件を提案されることもありません。

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    あなたに最適な資産運用は【不動産投資VS株式投資!】どちらか診断 https://fudousan-kyokasho.com/asset-management-real-estate-33310 Thu, 14 Mar 2024 00:00:00 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=33310 資産運用のひとつに不動産投資があります。

    資産運用の方法は数多くありますが、その中でも不動産投資は安定性と収益性の両方の魅力を持っています。

    しかし、どんな資産運用でも、リスクはあります。

    この記事では、不動産投資のしくみや、メリット・デメリット、株式投資と不動産投資の比較、不動産投資が向いている人の特徴について解説していきます。

    不動産投資を含む資産運用全般については、「資産運用とは?|金融商品の種類、メリットデメリット徹底解説」で詳しく解説しています。

    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、不動産投資で資産運用する方法とは

    不動産投資の利益は、賃貸経営による家賃収入(インカムゲイン)と、不動産売却による売買差益(キャピタルゲイン)があります。

    それぞれのしくみや運用方法について解説します。

    (1)賃貸経営によるインカムゲイン

    不動産投資は、物件を購入し(マンションやアパート等)、第三者に賃貸することで収入を得るしくみになっています。「不動産投資」といっても実際は、賃貸経営といえるでしょう。

    賃貸経営は以下の流れで進みます。

    1. 入居者の募集
    2. 賃貸借契約の締結
    3. 物件管理
    4. 入居者の退去
    5. 入居者の再募集

    また、投資対象が不動産で高額になるため、金融機関のローンを活用して購入するケースが多くなります。

    毎月のローンの支払いは、基本家賃収入でまかないます。ローンを利用することで、他人資本でスケールの大きな資産を形成できることが不動産投資の特徴です。

    また、ローン完済後は、家賃から経費をひいた分が収入になるため、老後資金に備えて不動産投資を始める方が多いのもうなずけます。

    (2)売却によるキャピタルゲイン

    キャピタルゲインは、安く買って高く売ることによって得られる売買差益です。一般的には、賃貸経営を適切に行い、最終的に売却することで得られるものになります。

    短期間で売買しキャピタルゲインを狙う投資もありますが、高いスキルが必要な投資方法です。

    物件の価格は、その時の不動産市況や景気に影響されるため、キャピタルゲインを目的とした不動産投資は非常に難しい投資になります。

    現在の不動産投資で大切なのは、賃貸需要が長期的に見込まれる物件を購入し、適切に賃貸経営することといえるでしょう。

    2、不動産投資のメリットとデメリット

    この章では、不動産投資で資産運用することのメリットとデメリットを紹介していきます。

    (1)不動産投資のメリット

    ①「不動産」という実物資産が残る

    株式などの投資商品は、会社の倒産などによりゼロになってしまう可能性がありますが、不動産投資の場合、購入した物件という実物の資産が残る点が大きなメリットといえます。

    一棟マンション、一棟アパートなどを購入した場合は、たとえ建物が老朽化により価値がなくなっても、土地はなくなりません。

    実物資産が残ることにより、「いざとなったら住める」こともポイントになるでしょう。

    ②少額の自己資金で大きな投資ができる

    不動産投資の場合、金融機関から購入資金を借入する事が可能です。他の投資商品では、投資をするための資金を金融機関から借入して購入することはまずできないでしょう。

    物件価格よりも少ない自己資金で始められ、他人資本を利用して大きな資産を築くことができる点がメリットといえます。

    ③安定した収入により私的年金の確保ができる

    不動産は金融資産に比べると、価格変動が起きにくい資産です。

    また、不動産で得られる家賃収入は、入居者がいれば毎月一定の収入が得られます。安定した収入を得られるというのは、心理面において大きなメリットでしょう。

    日本はこれから先も少子高齢化が進み、受け取れる公的年金が安くなることが予想され、老後資金への不安が高まっています。

    賃貸需要が高い物件を購入することで安定した家賃収入を期待できるため、老後に備えた資産運用として有効と言えるでしょう。

    ④生命保険のかわりになる

    ほとんどの不動産投資ローンには、団体信用生命保険の加入が含まれています。

    万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障害者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。

    残されたご家族がいる場合、無借金の不動産と、毎月の家賃収入を残すことができます。保険のような役割も果たせるのは、不動産投資の大きな特徴と言えるでしょう。

    ⑤相続・贈与税対策として有効である

    現金や有価証券の場合、相続・贈与税の評価金額は時価とされます。

    不動産の場合は、相続や贈与の対象となり、固定資産台帳や路線価などから算出した評価に対して課税するので、納める税金の額を相対的に少なくする事ができるのです。

    建物の場合は、およそ50〜60%で評価され、土地は公示地価の80%位で評価されます。

    また、賃貸中の場合は評価額がさらに30%が控除され、現金に比べ1/3程度の評価となるため、相続・贈与税対策としても有効と言えるでしょう。

    (2)不動産投資のデメリット

    ①投資金額が大きい

    一般的に、投資用不動産の物件価格は数百万円~数千万円です。

    築古や立地の悪い物件であれば、投資金額は安くなりますが、その分空室リスクが高くなります。空室リスクが高いと安定した家賃収入が得られず、投資が失敗する可能性が高くなってしまうのです。

    他の投資商品に比べて投資金額が大きくなることは、メリットでもありデメリットにもなり得ます。

    ②不動産投資特有のリスクがある

    不動産投資には、購入時・所有時・売却時のタイミングで特有のリスクがあります。

    主なリスクとして、7つあります。

    • 空室リスク
    • 家賃滞納リスク
    • 家賃下落リスク
    • 金利上昇リスク
    • 費用リスク
    • 火災・天災リスク
    • 賃貸管理会社倒産リスク

    しかし、不動産投資のリスクにはそれぞれに回避策があります。

    不動産投資のリスクと回避策に関しては、「不動産投資の10のリスクとは?失敗しないための対策を徹底解説」で詳しく解説しています。ぜひ併せてご覧ください。

    ②流動性が低い

    不動産は高額な取引になるため、不動産会社の仲介によって売買します。まれに個人間で行うケースもあります。

    契約にあたっては瑕疵担保責任など、契約後に損害賠償が発生する事態も考えられるので、慎重に進められていきます。

    株式投資のように、売却したいときにスマホで取引するようなことはできません。

    特に賃貸用の収益不動産だと購入希望者は少しでも利回りを良くしようと考えるので、値下げ交渉してくる場合もあります。売却希望価格と購入希望価格との間に差があると、売るに売れない状況になることもよくあります。

    一般的に不動産の売却にかかる期間は早くても2~3カ月、遅いと1年以上かかる場合もあります。

    急に現金が必要になった場合でも間に合わない可能性があることや、間に合わせるために売却価格を下げざるを得ないケースがあることを覚えておきましょう。

    不動産投資会社おすすめランキング TOP20【2023年最新版】

    3、株式投資で資産運用する方法とメリットとデメリット

    この章では、よく不動産投資と比較される、株式投資による資産運用方法とメリットとデメリットを解説していきます。

    (1)株式投資で資産運用する方法

    株式投資の利益は、配当金(インカムゲイン)と、売買差益(キャピタルゲイン)があります。

    配当金によるインカムゲインは、株式を保有することで得られるものです。配当が年利3%を超える銘柄も多く、銀行預金するよりも資産運用としては魅力的でしょう。

    ただし、配当はいつまでも同じ内容が続くとは限りません。業績が悪化すると配当利回りが低くなったり、無くなる可能性もあることに留意が必要です。

    株式投資におけるキャピタルゲインは、一般的に「株価が値上がりしたときの売却益」になります。たとえば、1株500円の銘柄を100株購入し、その後550円に値上がりした時点で売却すれば5000円の利益になります。

    なかには「テンバガー」と呼ばれるように、株価が10倍になる銘柄もありますが、テンバガーを達成するような銘柄は非常にレアなケースです。

    株式投資で大きなリターンを得るためには、多額の投資資金を用意するか、頻繁に売買を繰り返して利益を積み重ねる必要があります。

    (2)株式投資のメリット

    ①少額から始められる

    株式投資は、自己資金が数万円からでも始めることが可能です。

    各企業の時価総額は「株価×発行済株式数」で決まります。

    大企業であっても発行済み株式数が多く株価が低い銘柄や、これから成長する銘柄のため株価が低く少額で購入できるケースもあります。

    株式投資は怖いイメージがあるかもしれませんが、少額から始めれば損失を被ってもそれほど大きなダメージにはなりません。投資初心者ほど少額で始められる点は大きなメリットです。

    ②売買しやすい

    株式投資は、PCやスマホを操作するだけで簡単に取引ができます。

    かつては対面式の証券会社を利用する必要があり、投資を始めるハードルも高かったのですが、現代ではネット証券を活用すれば手軽に取引を始められます。

    また、株式投資などの金融商品は現金化までの日数が短いのもメリットです。売買が成立すれば即座に口座へ反映されるケースも増えてきており、すぐに次の投資を始めることもできます。

    資金が必要になったら、現金化してすぐに使えるという点では安心感も大きいでしょう。

    (3)株式投資のデメリット

    ①常に動向を確認しないといけない

    株式市場は日々大きく変動しています。値幅制限はありますが、1日で20%程度も株価が下落するケースも珍しくありません。

    大切な資産を減らさないためには、ちょっとしたニュースから今後の株価を予測する必要があります。そのため、常に最新の情報を仕入れて株価の変動をチェックしなければいけません。

    また、今後の株価を予測するためには、各種の指標や専門用語などを理解することも重要です。それらを理解したうえで判断していかなければ、大きなリターンを得ることは難しいでしょう。

    ある程度時間に余裕があり、スキルや知識を身につけられないと、利益を上げにくい点はデメリットと言えます。

    ②変動があり、大きく損をする可能性がある

    株式は、いつどんなことで株価が変動するか分かりません。

    予期できない地震などの天災や海外情勢の変化、最近はフェイクニュースやネットの情報によって突然株価が大きく下がる恐れもあります。

    また、株式市場には運用のプロであるヘッジファンドも参戦しています。ヘッジファンドはとにかく利益を上げることを顧客から求められており、株式を買うだけでなく、売りから入って値下がりした差額分を利益にする投資も行っているのが特徴です。

    たとえ業績の良い一流企業であっても、ヘッジファンドの売り崩しによって株価が大きく値下がりしたケースも多くあります。

    株式投資は、数ある投資のなかでも比較的ハイリスクハイリターンに分類されるので、大きく儲ける可能性もあれば大きな損失を出すリスクもあることは理解しておきましょう。

    4、株式投資と不動産投資どっちがいいのか

    株式投資と不動産投資のメリット・デメリットは相反する部分が多く、どちらがいいかを一概に言うことはできません。大切なことは自分の性格や知識、投資の目的などを考慮して、合っているほうを選ぶことです。

    そこで「不動産投資の教科書」が考える、それぞれの投資に向いている人を解説していきます。

    (1)株式投資に向いている人

    株式投資に向いている人は、

    • 少額から始めたい
    • 気軽に取引できるものがいい
    • 自己資金で投資したい

    と考えている人です。

    株式投資は数万円程度から始められるうえ、売却すれば数日で資金を別口座へ移せます。止めたくなったらすぐに止められる点はメリットです。

    また、信用取引などのレバレッジを効かせないかぎり、借金をすることはありません。一般的な現物取引であれば購入した銘柄の企業が倒産した場合でも、最悪0円になるだけです。

    投資金額が大きく、金融機関から借入して始める不動産投資に比べると、気軽に始められるでしょう。

    そのほかにも、投資や経済に関して知識や経験が豊富な人も向いています。

    なぜなら、株式投資は変動が激しく、チャートや政府の経済政策などから将来的な株価を予測しないと、短期間に大きな損失を出すリスクがあるためです。

    (2)不動産投資に向いている人

    不動産投資に向いているのは

    • 会社員や公務員など安定的な収入がある
    • 長期的に安定した収入を得たい
    • あまり手間をかけず資産運用したい

    という人です。

    不動産投資を始める際は、金融機関に借入をして物件を購入すると前述しました。与信がいい会社員や公務員は、金融機関からの融資を受けやすくなるため、不動産投資に向いていると言えるのです。

    不動産投資で得られる家賃収入は数ある投資のなかでも、安定性が高いのが特徴です。家に住むことは生活の基本なので、たとえ不景気であっても大きな影響は受けにくく、入居率の高い物件であれば老後資金の備えもできるでしょう。

    また、現在は賃貸経営に必要な業務を管理会社に委託する投資家がほとんどです。

    管理を委託すれば、手間はほとんどかからないため、現役で働いているうちは資産運用に割く労力や時間がない人でも、比較的始めやすい点がメリットになります。

    最初のうちはとりあえず管理会社に委託してノウハウを蓄積し、退職して生活に余裕ができた段階で、自ら管理を始めるという選択もできます。

    5、不動産投資、株式投資の始め方

    この章では、不動産投資、株式投資それぞれの始め方について解説します。

    不動産投資は不動産投資会社、株式投資は証券会社を利用しますが、それぞれおすすめの会社も紹介します。

    (1)初心者に向いている物件とは?

    不動産投資と一言で言っても、区分マンション、1棟アパート、戸建てなど様々な種類の物件があります。

    不動産投資の初心者におすすめなのは、マンションの1室を所有する区分マンション投資です。

    なぜなら、区分マンションは比較的物件価格が安いため、初期費用を抑えながら、空室リスクが低く条件のよい物件を運用できるからです。一棟物件や戸建てよりも買手がつきやすく、流動性が高いというメリットもあります

    では、賃貸需要において最大の要素となる「エリア」はどこを選ぶといいのでしょうか。それはやはり、東京23区です。

    新型コロナウイルス流行により転出超過が話題となった東京ですが、2022年の調査では15~64歳の転入超過数の1位は東京23区でした。

    参照:東京都の転入超過3年ぶりに拡大|2022年の人口移動報告

    東京23区は、現在もなお学生や就業者が多く移り住む傾向にあることがうかがえます。

    (2)東京の区分マンションを扱う不動産投資会社を紹介

    一般的に不動産投資を始める際には、不動産投資会社に相談して、物件を提案してもらいます。そのため、不動産投資会社選びが不動産投資の成否に大きく関わるのです。

    不動産投資会社を見極めるためには、複数の会社で面談をすることが欠かせません。複数の会社を比較することで、見極める力がついてきます。

    不動産投資会社の営業担当とやり取りする際には、以下の3点について留意することをおすすめします。

    1. やり取りがスムーズにできているかどうか
    2. 投資判断に必要な情報を自ら提供してくれるか
    3. 資格の有無や不動産投資の経験値を確認する

    以下にて、東京の区分マンションを扱う不動産会社を3社紹介します。資料請求やLINEでのやり取りを通して、無料で不動産投資の勉強を始めることができるのでおすすめです。

    ①プロパティエージェント(新築・中古区分マンション)

    新築・中古区分マンションともに取り扱いがあり、投資向けマンションディベロッパーとして、お客様満足度調査で3年連続総合1位(株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ)に輝いた不動産投資会社です。

    東証プライム上場グループ企業であることからも、安心して不動産投資を始めることができるでしょう。

     

    ②RENOSY(中古区分マンション)

    RENOSY(リノシー)は、東証グロースに上場している「GAテクノロジーズ」が運営する不動産投資サービスです。データを活用した資産価値の高い物件を仕入れており、管理状況もアプリで確認できる点が、本業を持つ会社員を中心に評判が高いサービスです。

     

    ③エイマックス(中古区分マンション)

    エイマックスは、大手不動産会社でトップの営業成績を残し、自らもマンション投資をする不動産投資家が代表を務める不動産投資会社です。少人数で大きなパフォーマンスを出すことで、お客様にとって質の良い物件をご提案することを目指しています。

    営業担当とLINEを使って連絡できる点も、メールより気軽にやり取りでき、情報をキャッチしやすいと評判です。

    エイマックスのインタビュー記事も、ぜひ併せてご覧ください。インタビュー記事のリンクからLINE登録し、LINEでやり取りを開始することもできます。

     

    (3)株式投資の始め方

    一般的に株式投資は、証券会社に口座を開設して株式を購入します。現在は、取引手数料の安さや使い勝手のよさからネット証券が主流となっています。

    以下にて、おすすめのネット証券会社を3社紹介します。

    ①SBI証券

    SBI証券は、ネット証券会社のなかでも最も口座開設数が多い証券会社です。

    商品やサービスについても、手数料のかからないノーロード投資信託が2658本もあり(2023年1月現在)、IPO取り扱い数も含めて業界トップクラスを誇っています。

     

    ②楽天証券

    楽天証券を利用するメリットは、なんといっても「ポイントプログラムが充実している」ことが挙げられ、株の売買や投資信託の積立によって楽天ポイントが貯まります。

    「楽天経済圏」にいる方にとくにおすすめの証券会社です。

     

    ③松井証券

    松井証券は、投資信託用のロボアドバイザーが充実しており、25歳以下であれば日本株の取引手数料が無料になるなど、投資家にとってメリットが多い証券会社です。

    ロボアドバイザーは「投信工房」「投資提案ロボ」「投信見直しロボ」の3つが用意されており、それぞれの用途に応じて使い分けが可能です。

     

    6、今注目の不動産クラウドファンディング

    不動産クラウドファンディングは、近年人気のある資産運用です。現物不動産投資にはハードルがあるので、まずは不動産投資を経験するために不動産クラウドファンディングに投資する、という人もいます。

    この章では、不動産クラウドファンディングについて解説します。

    (1)不動産投資型クラウドファンディングとは

    不動産投資型クラウドファンディングは、事業者(不動産購入者)がインターネットを通じて不特定多数の個人投資家などから資金を調達します。

    その資金で、不動産の購入・運営を行い、不動産の運用や売却で得られた収益を投資家に分配するという仕組みになっています。

    現物不動産投資と異なるのは、個人投資家が直接不動産を購入・運営するのではなく、投資家として事業者を支援するという点です。

    「不動産」と聞くと、投資金額が大きいイメージを持つ方も多いかと思いますが、不動産クラウドファンディングは1万円から始められるため、資産運用初心者におすすめです。

    (2)不動産投資型クラウドファンディングのメリット

    不動産クラウドファンディングのおもなメリットは、以下の5点です。

    • 少額で投資を始められ、分散投資が可能
    • 現物不動産投資と比較して手間がかからない
    • リスク軽減の仕組みがある
    • 価格変動のリスクが比較的小さい
    • 投資案件の不動産情報をもとに投資家が物件を選定できる

    (3)不動産クラウドファンディングのデメリット

    不動産クラウドファンディングのおもなデメリットは、以下の3点です。

    • 元本保証ではない
    • 条件のよい案件はすぐに募集が終了してしまうことがある
    • 案件の契約期間中は途中解約ができないため流動性が低い(一部解約できる案件もあり)

    (4)おすすめの不動産クラウドファンディング4選

    これから不動産クラウドファンディングを始める方へ向けて、日本国内の代表的な不動産クラウドファンディングサービスを4社ご紹介します

    ①COZUCHI(コヅチ)

    COZUCHI(コヅチ)出典:COZUCHI(コヅチ)

    COZUCHI は、1999年に創業したLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。

    長年不動産に関わっている企業で、不動産投資に関する知識やノウハウは十分にあり、信頼性の面で申し分ないサービスです。

    コヅチは、リターンの上限を設けない配当が特徴なので、利回りを重視したい方にとって最適な不動産クラウドファンディングサービスと言えます。

    また、COZUCHIは手数料を支払えばファンドの途中解約ができるので、急に現金が必要になった際も安心です。

     

    ②CREAL(クリアル)

    CREAL(クリアル)出典:CREAL|不動産投資クラウドファンディング

    東証グロースに上場している、クリアル株式会社が運営するサービスです。

    クリアルの最大の特徴は、クラウドファンディング事業・ファンド事業を通じて、中古区分・中古一棟・新築一棟の他にも、

    • ビジネスホテルなどの宿泊施設
    • 保育園や専門学校などの教育施設
    • オフィス
    • ヘルスケア施設 

    など、さまざまな案件を扱っている点です。

    案件の種類が豊富であるため、多くの案件に投資したい人や、投資対象を選択したいと考える投資家に向いているサービスと言えます。

     

    ③OwnersBook(オーナーズブック)

    OwnersBook(オーナーズブック)出典:不動産特化型クラウドファンディング『OwnersBook』

    運営会社のロードスターインベストメンツ株式会社は東証プライム上場のロードスターキャピタル株式会社の100%子会社で、確かな信頼のもと投資をすることができます。

    案件が豊富なため、運用が終了した案件、運用中の案件が非常に多いことが特徴で、それだけ実績があるサービスと言えます。

    さらに、応募方法は案件により先着方式と抽選方式があり、今までなかなか先着で案件を獲得することができなかった人にもチャンスがあるサービスです。

    不動産投資による資産運用に関するよくある質問

    (1)不動産クラウドファンディングの登録は、オンラインでできますか?

    はい。ほとんどのサービスがオンライン上で登録が完了します。

    (2)不動産投資の相談ができる場所はありますか?

    不動産投資の教科書では、投資家に相談できる「セカンド・オピニオン」を提供しています。不動産投資会社や物件の見極め方、提案された物件について相談ができるサービスです。

    セカンド・オピニオンを多くの投資家に知ってもらいたいという思いから、現在無料で利用することができます。この機会にぜひご利用ください。

    (3)資産運用において注意することはありますか?

    一般的に最もリスクの少ない資産運用といわれているのが定期預金です。

    一方、比較的ハイリスクとされているのが仮想通貨やFXなどの通貨取引です。ハイリスクな投資の特徴は、自己資金以上の取引ができるレバレッジが活用できることです。

    資産運用にはさまざまな種類がありますが、どの取引においてもリスクがあることは覚えておきましょう。大切なのは、自分の資産運用の目的に合わせて、リスクとリターンのバランスを決めることです。

    まとめ

    不動産投資による資産運用の基礎知識や、メリット・デメリットについて説明してきました。

    株式投資はそれなりの知識が必要で、日々変化する相場の状況に敏感にならないと利益を出すことが難しい投資です。初心者や本業が忙しい人にはあまりオススメできません。

    不動産投資も知識はもちろん必要ですが、管理会社に委託することである程度補えます。長期的に安定した収入を得られる資産を築きたいと考えているなら、不動産投資を選択したほうがよいでしょう。

    不動産投資にも、不動産クラウドファンディングという新しい形も出てきています。

    どの資産運用が合っているかは人それぞれ違うため、目的や状況と各運用方法のメリット・デメリットを照らし合わせて選択するようにしましょう。

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    投資用不動産の購入を考えたら必ず確認してほしいポイントとリスク! https://fudousan-kyokasho.com/investment-property-3082 Wed, 13 Mar 2024 00:00:12 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=3082 インフレ対策や相続税対策などとして、投資不動産を購入される方が増えています。

    しかし、いい投資不動産の探し方や選び方をご存知でない方も少なくないのではないでしょうか。

    不動産投資で失敗しないためにはいい物件の探し方と選び方が最も重要といっても過言ではありません。

    今回、不動産投資の教科書では、投資不動産の購入を決めたら必ず確認してほしい方法をご紹介します。

      • 失敗しないための投資不動産の探し方は?
      • いい不動産投資会社を見分けるポイントは?
      • いい投資不動産の選び方のポイント
      • 自分に適した投資不動産の選び方   

    なぜ不動産投資にセカンドオピニオンが必要なのか?有効な活用法








    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
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    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
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    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、投資不動産を購入をする目的とメリット・リスク

    投資不動産を購入する前に、投資不動産を購入する目的とメリットやリスクについて知っておきましょう。

    (1)投資不動産を購入する目的とは?

    投資不動産を購入するとさまざまなメリットを得ることができます。

    しかし、とにかく収益を得たいからと何も目的を持たずに始めてしまうと、思わぬリスクを伴うケースがあるので、投資不動産を購入する目的を明確にしておくようにしましょう。

    投資不動産を購入する目的①副業として稼ぐ

    まず初めに思いつく目的は、副業として稼ぐということではないでしょうか。不動産投資で儲けるには、運用益(インカムゲイン型)と売却益(キャピタルゲイン型)で利益を出す方法があります。

    「運用益」は不動産物件を購入し貸し出すことで家賃収入を得る方法で、「売却益」は不動産を購入価格より高く売り利益を得る方法です。売却益を出すためには豊富な資金や知識などが必要になるため、一般的には運用益を得ることが「副業として稼ぐ」方法となります。

    例えば本業でサラリーマンとして働いていても、投資用不動産を購入し所有し続ければ、その間は副業として毎月安定した家賃収入を得ることができるのです。

    投資不動産は金融機関から融資を受けて購入するのが一般的なので、自己資金が少なくても副業として儲けを生み出すことができます。

    ただ、本業が忙しくて投資にまで手が回るのか不安なところですが、不動産の管理を管理会社に委託すれば、特に何もしなくても安定した不労所得を得られるようになります。

    投資不動産を購入する目的②老後の資金として

    投資不動産を所有することで、老後の生活を支える資金にもなります。

    少子高齢化に歯止めがかからない日本では、退職後の年金生活に不安を感じている方が多いのではないでしょうか。今の年金制度が、自分が受け取る側になるときまで維持できているのか、など気になるところです。

    老後を想像したときに、年金だけでは生活できない、働きに出るにしても体力の衰えで自信がないなど、考えるだけで不安な要素はいくらでも出てきます。

    そのため、ローンを支払える力があるうちに、老後も続く安定した収入を得る目的で投資不動産を購入するケースも多くあるのです。

    投資不動産を購入する目的③税金対策として

    投資不動産は、税金対策を目的とするケースも少なくなりません。

    例えば相続税だと、現金で相続する場合はその金額が相続評価額になりますが、土地や建物など不動産は固定資産台帳や路線価などから算出され相続評価額が決まるため、現金で相続するより金額が低くなるため節税になります。

    また、確定申告することで、副業の不動産投資が赤字であった場合は本業の収入から相殺、建物の減価償却期間であれば経費として計上できるなど、節税対策となるのです。

    不動産投資でかかる税金8種類と節税方法を徹底解説

    (2)投資不動産購入のメリット

    では次に、投資不動産購入のメリットについてみてみましょう。

    大きく以下の7つのメリットが挙げられます。

    • 安定した不労所得が得られる
    • 高利回りが期待できる
    • 相続、贈与税対策として有効である
    • 生命保険のかわりになる
    • 借入により少額自己資金から始められる
    • 節税効果がある
    • 私的年金の確保ができる

    詳しい内容については「不動産投資の8つのメリットと想定されるデメリット」をご参照下さい。

    不動産投資のメリットまとめ|デメリットも解説します

    (3)投資不動産購入のリスク

    一方、投資である以上デメリット、つまりリスクも伴います。

    投資不動産購入には大きく以下のようなリスクが挙げられます。

    • 空室リスク
    • 家賃下落リスク
    • 金利上昇リスク
    • 流動リスク

    など。投資不動産購入のリスクについて詳しくは「不動産投資の10のリスクとは?失敗しないための対策を徹底解説」にてご参照下さい。

    不動産投資は危険?10のリスクと対策

    2、投資不動産購入の失敗事例

    不動産投資における失敗はどのようにして起こるのでしょうか。ここでは、具体的な失敗事例を紹介するので、失敗しないための知識を身につけましょう。

    (1)投資不動産を購入する時に様々な視点で判断していない

    「学校が近いから学生に需要がある」「オフィスがあるからサラリーマンやOLに需要がある」などと需要だけを見込んで投資不動産を購入するのは危険です。不動産投資は立地面ほか、環境面などさまざまな視点から検討する必要があります。

    例えば、そのエリアはファミリー層が多いのにも関わらず、近くに大学があるからと、大学生をターゲットに1Kのマンションを購入しても、もしもその大学が別のエリアに移転してしまったら、入居者がなかなか集まらなくなります。

    このように、大学などひとつの施設環境だけで判断し、購入すると「長期的に続けられない」「売却が難しくなる」など、失敗してしまうケースがあるので、さまざまな視点で検討しましょう。

    (2)利回りが高いことに目が行ってしまう

    想定された数字上の利回りに惑わされて購入するのは危険です。どうすれば安定的に収入を得られるのか、家賃の相場や設定した家賃は、部屋のグレードにマッチしているのかなどを考慮する必要があります。

    例えば、築30年以上の投資物件を購入したとします。築年数も古く、駅からは遠いので、購入する際の物件価格は安く、利回りは良いでしょう。ただ、入居者が退去してしまうと、条件的になかなか次の入居者を探すことが難しくなるでしょう。

    このように想定される高い利回りだけに目が行くと、空室になった際、次の入居者を探すことに苦労してしまいます。結果、空室期間が長くなったり家賃を下げたりするため、想定した利回りとは程遠い投資となってしまうのです。

    安定的に収入を得るには、立地や間取り、築年数などを考慮した家賃相場を調査し、入居率や利回りを判断する必要があります。

    3、自分に適した投資不動産購入の方法

    ここでは、不動産投資の種類を紹介したうえで、それらのメリットとデメリットなども解説します。

    自分に適した投資不動産選びの参考にしてください。

    不動産投資物件の選び方!失敗しないための4つのポイント

    (1)一棟マンション

    マンション一棟を土地も含めて購入し、家賃収入を得る投資方法です。

    エリアや規模によっては物件を購入するための初期費用が高額になるため、失敗したときのリスクを考慮すると初心者向きとは言えないでしょう。複数の投資不動産で安定した収入を得ている人などに向いている投資方法です。

    (2)区分マンション

    マンションを部屋単位で購入し、家賃収入を得る投資方法です。

    初期費用が安く抑えられるため始めやすい投資で、ワンルームやファミリー向けなど地域の住民層にマッチした部屋であれば安定した家賃収入を得られ、複数のマンションに投資することでリスクを分散することもできます。

    また、前章の失敗例で「不動産を売りたくても売れない」という事例を紹介しましたが、区分マンションは部屋単位なので売れやすいのも特徴です。

    (3)一棟と比較した区分マンション投資のメリットとデメリット

    一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始められると人気を集めています。

    一棟と比較した区分マンション投資のメリットとデメリットについて説明しますので、参考にしてみてください。

    ①区分マンション投資のメリット

    一棟アパートと比較した区分マンションのメリットとして、具体的には以下の3つがあります。

    • 投資金額が安いため始められやすい
    • 高利回りが期待できる
    • 経営管理に手間がかからない

    ②区分マンション投資のデメリット

    一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

    • 投資金額が少ないため、リターンも少ない
    • 資産は建物のみ
    • 空室になった場合、収入がゼロになる

    なお、一棟アパート経営について詳しくは「アパート経営の基本|絶対に失敗しないために知っておくべきこと7つとは?」をご参照下さい。

    これが知りたかった⁉アパート経営で失敗しないための7つの極意

    (4)新築と比較した中古物件のメリットとデメリット

    新築物件と中古物件で迷われている方も少なくないでしょう。ここでは新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて説明していきますので、参考にしてみてください。

    ①中古物件のメリット

    中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。

    • 初期費用が安く抑えられる
    • 個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い
    • 日当たりなど物件の状態を確認することができる
    • 周辺近隣の状況を確認することができる

    など。

    ②中古物件のデメリット

    一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

    • 融資をする場合の担保力が低い
    • 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
    • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

    4、購入してからの失敗は避けたい!投資不動産の探し方は?

    投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

    実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

    それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

    以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ資料請求してみてください。

    また、以下の不動産投資会社でもあなたの不動産投資を成功に導いてくれる会社はあります。そのような会社の見分け方は「4、不動産投資を成功させるには不動産投資会社選びが重要!いい不動産投資会社を見分けるポイントは?」をご参照下さい。

    (1)区分マンション

    プロパティエージェント(新築・中古物件)

    東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントさんは、新築・中古区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。

    購入後の顧客満足度1位(株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ)のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。

    新築・中古区分マンション投資をどちらも取り扱いがあるため、

    不動産投資に興味がある方は、まず資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

     

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    RENOSY リノシー(中古物件)

    RENOSYさんの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

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    (2)一棟

    アイケンジャパン

    アイケンジャパンさんは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から
    10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン
    独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
    アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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    5、不動産投資会社を選ぶポイント

    数多くある不動産投資会社の中で、どのように信頼できる会社を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないではないでしょうか。

    HPなどの情報で判断できる情報で以下のようなポイントが挙げられます。

    • (1)資本金が大きい
    • (2)従業員数が多い

    詳しく内容についてはこちらをご参照下さい。

    不動産投資会社おすすめランキング TOP20【2023年最新版】

     

    なお、「不動産投資会社への一括比較」より厳選された不動産投資会社の資料を無料にて一括で請求できます。利用特典もあるので、ぜひ利用してみてください。

    6、購入する時に投資不動産の物件を選ぶコツ

    POINT!

    毎月安定した家賃収入を得られるには、空室になりにくい投資不動産を選ぶことが重要です。

    具体的には以下のようなポイントが挙げられます。

    • (1)空室になりにくい物件
    • (2)割安な物件
    • (3)高利回りが期待できそうな物件

    では、それぞれについてみてみましょう。

    (1)空室になりにくい物件

    空室になりにくい物件とは、賃貸の需要が高い物件と言えます。

    具体的には以下のような条件が挙げられます。

    • 物件の利便性がいい
    • 管理・メンテナンスがきちんとされている
    • 時代の流れに合った設備・仕様がある

    (2)割安な物件

    投資不動産を購入する前に、その不動産の資産価値を知っておく必要があります。

    「収益価格」を算出することによって資産価値を知ることができます。

    ①収益価格とは

    収益価格とは、

    • 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する「純利益」
    • 現在価値を総合して算出する「不動産の価値」

    を合計した価格を言います。

    ②収益価格の算出方法

    不動産の収益価格は以下の2つの方法で算出することができます。

    • 直接還元法
    • DCF法

    計算方法などにつて詳しくは「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照下さい。

    収益価格とは?収益還元法の仕組みや計算方法

     

    一方、居住用不動産の価値は「積算価格」より算出することができます。計算方法などについて詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照下さい。

    積算価格とは?土地・建物・マンションの計算方法

    ③相場価格を知る

    購入を検討している投資不動産の価格は適正であるかどうかは、物件の相場を知っておく必要があります。

    実際の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

    (3)高利回りが期待できそうな物件

    投資である以上、物件の収益性が重視されます。 その一つの判断ポイントとしては、利回りが挙げられます。

    一般的には、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

    また、いい投資不動産を選ぶ際のポイントなどについて詳しくはこちらをご参照下さい。

    不動産投資物件の選び方!失敗しないための4つのポイント

    7、投資不動産の購入はライフスタイルを考えることも大切!

    不動産投資には人それぞれのライフスタイルにマッチした、さまざまなパターンがあります。

    例えば、自分が住んでいたマンションを賃貸に出して運用することや、子育てでお金がかかるかかる時期はあまり大きな物件には手を出さずに、子供が自立したら大きな物件に投資するなど、自分自身のライフスタイルや資金を考慮して不動産投資物件の購入を進めていくことも大切です。

    稼ぎたい、老後の生活のため、節税対策など、不動産投資をする目的は人それぞれですが、家族のライフスタイルにマッチしない投資は失敗した際のダメージが大きくなります。安い買い物ではありませんので、自分に合った不動産投資を見極めましょう。

    8、投資不動産の購入する前にするべきこと

    不動産投資で成功するには、自ら知識を身につけること、客観的なアドバイスをくれる信頼できるパートナーの存在が不可欠です。

    (1)自分で勉強する

    自ら勉強し知識をつける必要があります。不動産投資の知識が詰まった本を読むなどをし、知識を身につけましょう。

    安い買い物ではありませんので、何も知らずに営業マン任せに不動産物件を購入するのは非常にリスクが高くなります。

    不動産投資について勉強するなら「究極の不動産投資おすすめ本11選!【無料プレゼント有】」を参考にしてください。

    (2)不動産投資のセミナーに参加する

    不動産投資のセミナーに参加することも効果的です。

    セミナーでは投資物件情報だけではなく、節税の方法などさまざまなノウハウも知ることできますし、パートナーとなる不動産会社や管理会社と出会える可能性もあります。

    また、他の投資家と交流することで、さまざま情報を得ることもできます。

    不動産投資セミナーについての詳細は「不動産投資セミナーに参加するメリットや注意点は?オススメのセミナーも紹介します」でご確認ください。

    (3)セカンドオピニオンで相談

    投資不動産の購入で失敗しないためには、客観的なアドバイスをくれる良きパートナーが欠かせません。信頼できる不動産投資のプロに相談するのが成功の近道です。

    だけど、「良きパートナーをどうやって探せばいいの?」と疑問に思うかもしれません。

    そんなときはセカンドオピニオンサービス」を利用してみてください。「セカンドオピニオンサービス」は、中立な立場から不動産物件に対し客観的なアドバイスを受けられます。不動産会社や優良物件の選び方、気になる不動産物件についてなど、さまざまなことが相談できます。

    収益用不動産セカンド・オピニオンサービス

    不動産投資を始めるなら、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

    まとめ

    今回は投資不動産について書きましたがいかがでしょうか?ご参考になれば幸いです。

    これから投資不動産の購入を検討しているけれど、今後の市場や動きが気になるという方は「不動産投資はやめたほうがいいのか?不動産の今後を様々な観点から考えてみる」を参考にしてください。

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    副業として不動産投資を始める人へ!家賃収入を得るまでの5ステップ https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-side-job-14918 Tue, 12 Mar 2024 00:00:39 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=14918 「不動産投資で副業を考えています。」というお話をよく聞くようになりました。

    先行きの不安を感じることが多いこの時代、収入の安定化や将来・老後への備えとして副業をお考えの方は多いと思います。副業である以上、本業に支障が出るような本格的なものではなく、あくまでもサイドビジネスとして取り組めるものが理想的です。

    そんな時に多くの方が思い浮かぶのが、不動産投資ではないでしょうか。収益物件を用意して家賃収入を得るという形であれば本業に影響を及ぼすことなく、安定的な副収入が得られそうです。

    今回は

    • 副業としての不動産投資がおすすめである理由
    • 具体的に不動産投資を始める方法

    についてまとめました。

    ご参考になれば幸いです。








    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、不動産投資を副業で始めるための基礎知識

    副業で不動産投資を始めてみたいと思った方が、まず知っておくべき基礎知識をまとめました。特に副業だからこそ成功しやすい理由やメリットについては知っておいていただきたい部分なので、しっかり押さえておいてください。

    (1)不動産投資ブームの主役は副業投資家

    いわゆる不動産投資ブームといわれる状況が続いています。それまで不動産投資といえばすでに不動産など資産を持っている人の専売特許という感じでしたが、ローンを活用して参入する方法が確立されたこともあって副業投資家が続々と参入しました。「サラリーマン大家」「週末大家」という言葉も、そんな時代背景を象徴しています。

    既存の不動産などを持っていなくても不動産オーナーになれて、そこから家賃収入を副業レベルでも十分得ることができるのですから、それがブームとなるのは自然の流れでしょう。

    参入のハードルが下がったのであれば自分も始めてみたいというのは、この記事をお読みの方にも当てはまる部分だと思います。副業だからこそうまくいくという副業のメリットもあるので、次項で詳しく解説します。

    (2)副業だからこそ成功する理由と不動産投資を副業にするメリット

    副業不動産投資家が増えていることにはもうひとつ、副業だからこそ成功しやすいというメリットも関係しています。副業で不動産投資を始めることによるメリットと、それゆえに成功しやすい理由は以下の通りです。

    安定した所得があるためローン審査に有利

    副業として不動産投資を始める人の多くは、物件購入費用の大半をローンで調達することになると思います。ローンには審査がありますが、本業で安定した収入がある人はローンの審査に通りやすく、また低金利のローンを利用しやすい属性にあるため、資金調達という最も重要な部分で決定的な強みがあります。

    レバレッジ効果を最大化して資産形成ができる

    ローンを利用して物件を購入するということは他人のお金を活用して資産を持ち、そこからの収入を得ることです。ローン返済中は全部が投資家のものではありませんが、家賃収入は丸々全額が投資家のものになります。これはレバレッジ効果と呼ばれており、てこの原理から生まれた言葉です。てこのように小さな力で大きな力を生み出すという構図になぞらえています。

    ローン審査に有利な人たちは、このレバレッジ効果を最大化できる人たちです。ローンという他人のお金を活用しながら所有物件を増やしていけば、全く既存の資産がなかった人であっても資産家並みの不動産オーナーになることができます。

    副業なのでハイリスクの投資をしなくても済む

    あくまでも副業であり、生活のために不動産投資による収入を当てにしなくても良いため、高いリターンを見込むことなく余裕を持った投資スタンスをとることができます。専業投資家であれば不動産投資で生計を立てなければならず、どうしてもすぐに利益が上がること、より高い利益が上がることを前提にしなければならないため、自ずとリスクも高くなります。

    本業収入に加算する形での利益を狙うのが副業の本質なので、副業投資家の方が安全性は高くなります。

    ④本業に専念しやすい

    アパートやマンションのオーナーになると、家賃回収、入退去や更新の手続き、物件管理などの業務が発生します。エアコンや給湯器など住宅設備が故障したら迅速な工事手配が必要ですし、家賃の滞納があれば何度も催促しなくてはなりません。入居者のマナーが悪い場合には近隣からクレームが寄せられることもあります。賃貸管理は素人には難しいのではないでしょうか。

    しかし、これらの業務は不動産管理会社に委託することができます。家賃回収からトラブル対応まで、すべて代行してもらえるので、オーナーはほとんどすることがありません。日常生活に支障がなく、本業に専念できます。

    また、本業のスキルが活かせるのも不動産投資を副業にするメリットです。例えば、物件を選ぶときには人気のエリアや物件情報をリサーチするマーケティングスキルが、価格交渉には営業スキルが役に立ちます。

    財務経理担当なら税金やキャッシュフローの計算は得意分野ですし、確定申告もスムーズに済ませることができるでしょう。反対に、不動産投資を通して得た知識や経験を本業に上手く活かせば、キャリアアップも夢ではありません。

    ⑤長期的に収入を得られる

    不動産投資は株やFXのように短期間で儲けたり損したりすることがありません。物件を維持している間は、空室にならない限り安定した家賃収入が得られます。万一、本業での給与が下がった場合にも、副業の不動産収入があれば生活費の助けになるでしょう。

    長期的な収入が期待できることから、定年退職後の私的年金として、若いうちに不動産投資を始める会社員は少なくありません。ローンを組む場合には団体信用生命保険に加入するため、生命保険の代わりにもなります。

    購入した物件は自身の資産であるため、売却して現金にすることも可能です。一般的に建物は築年数が経つにつれて資産価値が下がるものですが、物件近くに駅ができたり大規模な施設ができたりして利便性が高くなると、比較的高い値段がつく可能性もあります。

    (3)副業不動産投資の基本スタイル

    専業ではなく副業で不動産投資を行う場合、あくまでも副業なので不動産投資に要する手間を極力少なくする必要があります。最初と最後、つまり物件の購入と売却だけは投資家が自ら判断を行い行動もしますが、それ以外の賃貸経営は管理会社に任せるのが一般的な形です。

    実はこの形でないと副業とは認められず、「本業以外に事業を行っている」と見なされる場合があります。公務員の兼業禁止規定についてもここがひとつの境界線になっているため、本業への影響を抑える意味だけでなく兼業禁止に抵触しないという意味においても物件の管理は管理会社に任せるのが常道です。

    (4)不動産投資初心者におすすめの始め方

    これから不動産投資を副業で始めたいという方にとって、最も価格的に手ごろなのは区分ワンルームマンションです。区分物件とは一棟物件の反対語で、建物丸ごと一棟ではなくその中にある部屋単位で購入し、賃貸経営をする物件のことです。

    ワンルーム物件を1部屋購入し、そこに入居した人からの家賃収入を得るのが不動産投資を始める最小単位ということになります。リスクを抑えるという意味でも、まずはワンルーム物件1室から始めてみてはどうでしょうか。

    1室であっても不動産投資には変わりはなく、そこから色々な経験や気づきが得られるので、今後の投資拡大に向けてのノウハウにもなります。

    不動産投資初心者のための本『不動産投資は、物件で選ぶと99%失敗する』

    2、気になる副業禁止規定と不動産投資の関係

    本業に収入を上乗せするために始める副業が、本業に悪影響を及ぼすことがあっては本末転倒です。そこで気になる副業禁止の規定との関係や注意点を解説します。

    (1)サラリーマンの不動産投資は就業規則の確認を

    公務員の場合は明確に法令による規定があるので分かりやすいのですが、民間企業の場合はどうでしょうか。この判断は、勤務先の就業規則がどうなっているかが重要です。

    副業禁止の規定がある場合、形式上は不動産投資も副業に当たるため抵触する可能性がありますが、本業に支障がない範囲であれば実質的に問題なしとするケースが大半です。そのため不動産投資の事実を自ら進んで勤務先に伝える必要はありませんし、仮に咎められたとしても上記の理由で反論することも可能です。

    最近では会社レベルに留まらず国も副業を容認する方向に進んでいるので、不動産投資を問題なしとする風潮はさらに強まっていくと思われます。

    (2)勤務先に見つからずに不動産投資はできるか

    副業の禁止規定が特になく規則上の問題がないとしても、勤務先に不動産投資の事実を知られたくないという人もいます。勤務先に見つかることなく不動産投資をすることは可能ですが、そのためには少し工夫が必要です。

    本業に支障がない範囲であれば、自分から周りに申告しない限り見つかることはないのですが、問題は税金面です。

    副業による収入があると本業の収入に加算されるので所得税が高くなって見つかるのではないかと思われるかも知れませんが、これは不動産収入の分だけ確定申告をすれば見つかる原因にはなりません。しかし、住民税となると事情が異なります。というのも、住民税はすべての所得を合計した金額によって算出されるため、勤め先の給料と大きくかけ離れた住民税額になると見つかる可能性が高くなります。

    この対策として、住民税を勤め先の天引き(特別徴収)ではなく、自分で納付する普通徴収に切り替える方法が有効です。

    公務員が不動産投資する際知っておくべき副業の注意点と具体的な方法

     3、副業で不動産投資を始めて家賃収入を得るまでの5ステップ

    実際に不動産投資の副業を始めたいと思った方が、副収入を得るまでの最短5ステップを時系列で解説します。

    (1)資金計画、自己資金の準備

    不動産は高額商品だけに、投資に当たっての資金計画はとても重要です。自己資金をいくら用意できるのか、そこからどれくらいの価格帯の物件なら買えるのか、無理なくローンを返済していけるのか。

    自己資金が20%、ローンが80%というのが大まかな目安となっているので、例えば3,000万円の物件を購入するのであれば自己資金は600万円ということになります。

    不動産投資ブームの影響もあって「自己資金ゼロからOK」という宣伝文句を見ることがありますが、融資を受けることはできても返済の段階で負担が大きくなるので、あまりオススメはできません。

    (2)物件探し、不動産会社探し

    不動産投資の成否は物件選びとパートナー選びが成否を分けるといって良いでしょう。不動産は立地条件による優劣がとても大きくなる投資商品なので、立地条件をしっかりと精査した上で、家賃相場が下落することのない条件の物件を絞り込みます。家賃相場が下落することがないということは、立地的な物件の価値もが下がらないということです。売却という出口戦略のことも考えて、物件選びをしてください。

    それと同時に、物件を購入するには不動産会社を利用することになるので、不動産投資に強い会社、優良物件の提案力に優れている会社を選ぶ必要があります。

    それぞれのポイントは以下の記事で詳しく解説していますので、そちらをお読みください。

    ①物件探しのポイント

    ②不動産会社探しのポイント

    不動産投資会社おすすめランキング TOP20【2023年最新版】

    (3)物件の購入

    不動産会社からの提案や自分で探した結果も踏まえて、物件の購入手続きをします。ローンを利用する場合、ローンの審査にパスして購入代金の決済が完了し、登記が完了した時点でその物件は購入者のものとなります。

    (4)管理会社探し

    副業で不動産投資をする場合に欠かせないのが、管理会社です。家賃の回収や入居者とのやり取りなど賃貸経営に必要なことをほぼすべて任せることができるので、不動産オーナーの強い味方です。

    管理会社選びも不動産投資の成否に大きく関わるため、安心して任せられる業者を探したいものです。

    「不動産投資の教科書」としても管理会社選びをとても重視しており、賃貸経営を成功させるためにこだわるべきだと考えています。以下の記事で管理会社選びのポイントを詳しく解説していますので、ぜひお読みください 

    (5)家賃収入の管理

    管理会社を通じて家賃の回収を行う場合(おそらく副業の場合はほとんどこの形になります)、家賃は管理会社から振り込まれます。ご自身で家賃の回収を行う場合は入念にチェックをして延滞や未払いへの対応も必要になりますが、管理会社を利用している場合はその作業も任せることができるので、オーナーの仕事は毎月の入金をチェックする程度で良いでしょう。

    4、副業で不動産投資を失敗しないために

    不動産投資は実質的な業務を管理会社に委託できるため、手間がかからないという点で理想的な副業です。とはいえ、安易な気持ちでは失敗し、後悔することになるでしょう。不動産投資を成功させるために心掛けたい6つのポイントについて説明します。

    (1)投資する目的を明確にする

    不動産投資を始める目的は人それぞれです。「お小遣い程度の収入があればいい」と考える人もいれば、「がっつり稼ぎたい」と考える人もいます。老後の生活費や相続税の節約を目的にする人もいるでしょう。

    目的によって、投資すべき物件のタイプが異なります。安定した収入が目的であれば、入居希望が多い人気のエリアや入居率が安定している物件を選ぶ必要がありますし、売却益を目的にするなら、将来値上がりしそうな物件を見極める分析力が必要です。

    目的が明確になることで実際にどう行動すべきかが変わってきます。ローンの返済計画にも影響しますので、しっかりと考えるようにしましょう。

    (2)投資について積極的に学ぶ

    不動産投資は初心者向けともいわれますが、まったく知識がなくても大丈夫というわけではありません。不動産は簡単に手放すことができないため、慎重に選ぶ必要があります。購入時にも、より良い条件で融資が受けられる金融機関や信頼できる管理会社など、自分で調べて選ぶことが大切です。

    不動産投資のことをよく知らないという場合は、まず知識を蓄えましょう。不動産投資に関する本や新聞、ウェブサイトなど、学ぶ方法はいろいろあります。不動産投資会社が主催するセミナーに参加するのもひとつの方法です。

    セミナーに参加すると、その場で物件購入を勧められることがありますが、即決は避けましょう。残念なことに売りたいがためにデメリットを隠すケースもあります。物件の購入は、情報が正しいかどうかを判断できるくらいの知識を蓄えてからでも遅くありません。

    不動産投資をしたら確定申告は必要?手順や経費の節税方法を確認しよう

    (3)不動産投資は物件選びが成功を左右する

    不動産投資でもっとも避けたいのが長期間の空室です。安定した家賃収入が得られるのは、常に入居者がいる物件であることを忘れてはいけません。投資用物件情報を見ていると、つい利回りの良さに注目しがちですが、入居者がつかない物件では家賃収入はゼロです。

    物件選びに失敗したと気づいても、買い替えは簡単にできません。不動産投資について本やウェブサイトで学び、物件を数多く内覧して、より良い物件を選択できる目を養いましょう。

    (4)不動産会社選びは慎重に

    不動産投資会社および管理会社は、不動産投資を行ううえでの大切なパートナーです。物件のメリットとデメリットの両方を伝えてくれる誠実な不動産投資会社、物件を任せるにあたり信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。

    不動産投資を副業にして本業に専念するには、きちんとした対応をしてくれる管理会社が欠かせません。長い付き合いになるため、慎重に選ぶことが大切です。

    (5)キャッシュフローのシミュレーションを綿密にする

    株やFXなどと異なり、不動産は長期間じっくりと行う投資です。その間には、建物や住宅設備のメンテナンス、リフォームなどの費用がかかることは予定しておかなくてはなりません。入居者がつかずに家賃収入が途絶えるなど、なにかしらのトラブルが発生する可能性もあります。

    実際にマイナスになったときに慌てないために、あらかじめ現金の流れをつかむキャッシュフロー計算書を作成し、収支のシミュレーションを行いましょう。シュミレーション するべきことは、家賃収入からローンの返済額、管理費、修繕積立金などの経費を引いた額が毎月の利益です。

    年間では固定資産税および都市計画税の支払いが発生します。さらに住宅設備の交換時期をふまえて工事費の概算も盛り込み、長期的な収支を把握する必要があります。シミュレーションからは、購入時にかかった費用が回収できるのは何年後かを知ることもできるため、出口戦略を練るのにも役立ちます。

    (6)あらゆるリスク対策をする

    投資にリスクは付きものです。しかし、不動産投資では、ある程度予測して対策を講じることができます。例えば、家賃滞納などの入居者トラブルは、賃貸管理のプロである管理会社に解決してもらうのが一番です。そのほかに考えられるリスクと対策について説明します。

    ①空室対策

    不動産投資を行ううえで、もっとも避けたいのが空室リスクです。このリスクを避けるには、次の2点に注意しましょう。 ●賃貸需要の高いエリアで条件の良い物件を選ぶ ●入居者募集に強い管理会社を選ぶ

    ②災害対策

    台風や地震などの自然災害は避けようがありません。また、火災のリスクもあります。建物が住居として使用できないほどの被害を受けてしまうと、家賃収入は見込めません。ローンを組んでいれば返済だけが残ることになります。災害による被害を補償してくれる火災保険や地震保険に加入しておきましょう。

    ③事故物件対策

    室内で入居者が亡くなったり事件があったりした物件は、事故物件と呼ばれます。故人に身寄りがなければ、遺品整理や室内の原状回復はオーナーが負担しなくてはなりません。次の入居者がつきにくくなり家賃収入が途絶えるだけでなく、入居者を募集ために家賃を大幅に下げる必要もあります。

    物件を保有する以上、事故物件となる可能性はゼロではありません。増えつつある孤独死や自殺に対応するために、原状回復にかかる費用や空室期間の家賃などを補償してくれる保険商品が登場しています。リスク対策として検討してはいかがでしょう。

    ④金利上昇対策

    変動金利型のローンを組む場合には、将来的に金利が上がり、返済総額が増えてしまう可能性があります。これを避けるには、次の対策を検討してください。

    • 頭金を多めに用意し、借入れを少なくする
    • まめに繰上げ返済を行う

    まとめ

    副業としての不動産投資をお考えの方にとって、ここまで解説してきた内容は、おおむね「期待していた通り」「想像していた通り」だったのではないでしょうか。兼業や副業を禁止する規定との兼ね合いについても実質的に問題がないことが分かれば、後は行動あるのみです。

    投資に使える資金の金額から、どれくらいの物件が買えるかという簡単なシミュレーションから始めて、具体的な不動産投資家像を描いてみてください。

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    なぜ医師は不動産投資が好きなのか?その理由と成功するわけ https://fudousan-kyokasho.com/doctor-real-estate-investment-21735 Mon, 11 Mar 2024 00:00:25 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=21735 医師の皆さんにとって、不動産投資とはどんな存在でしょうか。

    • 「本業以外に副収入が得られる投資」
    • 「不動産を持つことで資産形成ができる」

    といったように、何らかの形で自分のためになるものというイメージをお持ちだと思います。

    これはもちろん正解ですが、実は医師の皆さんには不動産投資との深い縁があります。

    その縁とは、「不動産投資を始めるのにとても有利な立場にある」という事実のことです。

    このことは医師の皆さんが不動産投資のメリットを享受していただくためにとても重要なことなので、この記事ではその点にもフォーカスして解説をしていきたいと思います。

    すでに、「不動産投資を始めませんか?」といった内容のDMや勧誘電話などが入っているという医師の方々も多いことと思います。なぜこんなに多くの不動産会社が医師であるという理由で不動産投資を勧めてくるのでしょうか。

    多くの方々はその理由や背景を何となくイメージとして理解されていると思いますが、医師の方々と不動産投資の縁は、良いことばかりではありません。
    医師と不動産投資の高い親和性と、その親和性をいかした不動産投資の始め方、メリットを得る方法、節税になる仕組み、そして医師という立場であるがゆえの注意点などをまとめました。

    不動産投資に少しでも関心がある医師の方々にとって非常に重要な情報ばかりなので、どうぞ最後までお付き合いください。

    なお、不動産投資家への最短4ステップと参考にしたい5人の投資家で不動産投資家になるための手順を詳しく解説しています。こちらも合わせてご覧ください。

    不動産投資家への最短4ステップと気になる7つの疑問!収入は?








    1、医師こそ不動産投資を始めるべきと言われる3つの理由

    不動産会社の宣伝文句でもよく見かける「医師こそ不動産投資を始めるべき」という文言は、決して誤りではありません。それではなぜ、医師こそ不動産投資を始めるべきなのでしょうか。

    (1)医師は属性が高くローン審査に通りやすい

    不動産投資はローンを活用してナンボといわれています。その理由は、ローンという他人資本を運用することによって利回りを稼ぐと、投資効率を高めることができるからです。物件購入費用のうち自己資金は1020%程度というのが普通なので、残りの80%以上は他人のお金です。ローンを利用して購入した不動産からの賃料収入であっても満額がオーナーのものとなるというのが、不動産投資はローンを活用してナンボといわれる所以です。

    その肝心のローンを活用するためには審査に通らなくてはなりませんが、医師は総じて収入が高く、なおかつ収入が安定しているので、ローン審査においては属性が高いと判断されます。

    ローンに通りやすいということは、不動産投資の計画を絵に描いた餅として終わらせることなく実践できるというとても有利な立場にあるということなのです。

    (2)激務であることが多く不労所得でないと始めにくい

    収入が高く安定しているのであれば、他にもさまざまなサイドビジネスも視野に入ります。例えば、医師が出資者(オーナー)となって飲食店を経営するといった具合です。金銭的には可能かも知れませんが、実際にそういうことをしている医師の方は少数でしょう。

    その理由は簡単です。医師という職業は激務であり、サイドビジネスで飲食店などやっているような時間は到底ないのです。

    医師が不動産投資に向いているというのは、ここにも理由があります。不動産投資はほとんどの実務をアウトソーシングすることができるため、賃料収入は実質的な不労所得となります。

    働かずして収入を得られるのは誰もが羨むような話ですが、むしろそうでないと医師が副業に参入することは難しいのが実情なのです。

    (3)高収入であるがゆえに税金が高く節税の効果が大きい

    医師全体の平均年収は、1,500万円程度になるといわれています。一般的なサラリーマンの年収と比べると羨ましい限りですが、高収入であるがゆえに悩みもあります。その中でも直接的な悩みが、税金です。

    所得税は累進課税といって、所得が高くなればなるほど税率が高くなる仕組みになっています。標準的なサラリーマン年収である500万円程度だと所得税率は20%ですが、医師の平均年収である1,500万円の場合は税率が33%になります。実に、13%も税率に差があります。

     

    出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

    不動産投資の仕組みをうまく活用すると、このように収入の高い人が節税をすることができます。所得税率に累進性があることを踏まえると、不動産投資の仕組みを活用して少しでも課税所得を低くして1つ下の税率カテゴリーにすることができれば、節税メリットはとても大きくなります。

    また、将来の相続税対策という意味においても現金で相続をするよりも不動産で相続をしたほうが大きな節税になるので、その意味でも医師が不動産投資を始める意義はあります。

    2、不動産投資で医師である優位性をいかす

    記事の冒頭から、医師と不動産投資にある深い縁についてお話をしてきました。では、医師であることの優位性をいかして不動産投資を始めると、どんなことが起きて、どんなメリットが生まれるのでしょうか。 

    (1)自己資金を多く用意できるのでキャッシュフローを出しやすい

    毎月の賃料収入からローン返済を含む諸経費を差し引いた手残りのことを、キャッシュフローといいます。不動産投資家にとって、このキャッシュフローをどれだけ出せるのかが最も重要になります。

    医師には高収入という武器があるので、不動産投資においてローンを利用するといっても自己資金を多めに用意できる人が多いと思います。自己資金が多いということはローン借入額がその分少なくなるため、毎月の返済額は必然的に少なくなります。

    ローン返済額が少なくなった分がそのままキャッシュフローとなるため、医師による不動産投資はキャッシュフローを出しやすく、成功する確率は高いと言えるでしょう。

    (2)有利な条件で融資を受けられるのでキャッシュフローを出しやすい

    先ほど、ローンの返済額が少なくなればその分キャッシュフローを出しやすくなると述べました。ローン返済額を減らすには、自己資金を多くする以外にも方法があります。金融機関からの借り入れ金利はリスク度によって審査され、変動します。

    属性が高い職業である医師の場合、より有利な金利(つまり金利が安い)でローンの審査にも通る可能性が高く、金利が安くなればその分返済額が減るため、キャッシュフローが増えます。

    融資審査での有利さはそのままローン利用の有利さなので、この点においても医師による不動産投資には追い風が吹いています。

    (3)不動産投資をいかした節税で本業収入の手残りが増える

    不動産投資には節税の余地があるので、うまく仕組みを活用すると本業の収入にかかる税金を低く抑えることが可能になります。医師の中には節税目的で不動産投資をしている人もいるほどで、このメリットをいかして所得税率を下のカテゴリーに落とせば、かなりの節税効果が期待できます。

    その結果本業収入の手残りが増えれば、仮に不動産投資で利益が上がっていない(もしくは赤字)であっても、トータルでプラス収支に持っていくこともできます。

    (4)多忙であっても不動産投資なら不利にならない

    医師の皆さんであればすでに認識されていることと思いますが、いくら余剰資金があるからといっても新たに何か事業を始めるような時間なんて到底ないとお感じのことでしょう。

    時間的な制約のせいで不利になってしまうような事業や投資だと医師であることが不利に働いてしまいますが、不動産投資であれば最初に仕組みさえ作ってしまえば後はほとんどの実務を人に任せることができるため、不動産投資は多忙な人向きであるといわれています。

    多忙であることが不利にならないというのも、医師と不動産投資の親和性が高いといわれる理由のひとつです。 

    (5)本業の動向に影響されない資産と収入源が手に入る

    医師は、究極のスキルワーカーです。医師免許という国家資格がなければ職業に就くことすらできませんし、十分な知識や経験がなければ医業を続けていくのは困難です。レベルの高いスキルワーカーであるがゆえに高収入であるのは当然と言えますが、何らかの理由でスキルワーカーでいられなくなった時のことを考えると、不安を感じるという医師の方はとても多くいます。

    そんな不安に備えて本業以外の収入源を確保しておくことは、人生のリスク管理という意味でもとても有効です。こうした効果は不動産投資の「保険効果」とも呼ばれており、医師でなくてもあらゆる職業の人にとって重要なメリットです。

    その中でも高収入である医師は「仕事を続けられなくなる」というリスクが顕在化した時の落差がとても大きいため、不動産投資によるリスク管理がより重要になるのです

    3、医師が不動産投資を始めると節税になる仕組み

    節税メリットは、医師が不動産投資を始める上で重要なメリットです。ここでは、なぜ不動産投資が節税になるのかという仕組みを解説します。

    (1)不動産投資の経費を計上できる(所得税)

    不動産投資には、さまざまなコストが発生します。主なものを挙げてみると、以下のようになります。

    • 不動産を購入、維持するためにかかる税金
    • 火災保険料、地震保険料
    • 物件の修繕、メンテナンス費
    • ローンの利息
    • 管理会社への報酬

    これらのコストはすべて経費として認められるため、本業収入と不動産賃料収入を合計した所得額から差し引くことができます。

    不動産投資をしていなければ発生しない経費ばかりだと思いますので、不動産投資を始めることで節税の余地が生まれるというわけです。なお、不動産投資との関連は低いですが、これ以外にも通信費や交通費、新聞図書費、交際費なども経費として差し引くことができます。

    以下の記事で不動産投資の経費について詳しく解説していますので、そちらも併せてお読みください。

    確定申告時に知っておくと得する不動産所得の13の必要経費とは

    不動産所得で認められる経費はなに?上手に節税する方法を解説

    (2)減価償却費で本業の所得を圧縮できる(所得税)

    先ほどの経費で敢えて触れませんでしたが、不動産投資にはもうひとつ計上できる重要な経費があります。それは、不動産そのものの購入費用です。購入費用については、減価償却費という形で経費にすることができます。時間が経つにつれて建物は劣化して価値が下がっていくため、その価値が下がった分を経費として認めるというのが減価償却費の考え方です。建物と違って土地は劣化することがないので、あくまでも建物に発生する経費です。

    建物の構造によって国が法定耐用年数を定めており、その年数が経つと残存価値がゼロになるように毎月価値が下がっていくという考え方です。この「価値が下がった分」を経費として確定申告をすると、こちらも課税所得から差し引くことができます。

    減価償却費の詳しい計算方法についても、先ほどご紹介した記事に詳しい解説がありますので、ぜひそちらも参考にしてください。 

    (3)財産の評価を低くできる(相続税)

    高収入である医師の方々にとって、将来の相続問題は悩みの種だと思います。相続税は税率が高く、有効な対策を何もしなければ高額の税金を支払うことになってしまう可能性もあるため、課税対象となる見込みの方は早め早めの対策が重要です。

    不動産投資が相続税対策になるというのは、見聞きしたことがある方も多いと思います。その理由は、現金で相続するよりも不動産として相続したほうが相続財産の評価額を低くすることができるからです。

    現金であれば転用性が高い(用途が広い)ですが、土地や建物といった不動産だと売却しない限り不動産投資以外に転用性がありません。この分が現金よりも価値が低いと見なされるため、財産を不動産にしておくだけで評価額を3割~4割程度低くすることができます。

    しかもその不動産が不動産投資向け、つまり賃貸物件だと評価を半分程度にすることができるため、相続税を大きく節税することができます。

    4、医師が不動産投資を始めて資産形成と収入源確保を達成するまでの流れ

    医師であるという優位性をいかして不動産投資を始めて、目的を達成するまでの大まかな流れをまとめました。 

    (1)不動産投資会社を比較検討する

    投資目的で不動産を購入する場合、物件選びよりも先に不動産投資会社選びをするのが順当です。なぜなら、不動産投資を始めてから長い付き合いになるパートナーを選ぶ作業に他ならないからです。良い不動産投資会社は良い物件を取り扱っていますし、投資家の利益を考えた提案をしてくれるはずなので、良い不動産投資会社を選ぶことができれば、それはもう物件選びも同時に成功したのも同然です。

    「不動産投資の教科書」でも多くの不動産投資会社をご紹介していますが、不動産投資会社の選び方を知っておくことはとても重要なので、以下の記事にある解説を参考に不動産投資会社を比較検討してください。

    不動産投資会社を選ぶことの重要性と選び方の基本は、こちら。

    不動産投資の営業がしつこい?良い不動産投資会社と営業担当を見極める方法

    不動産投資の営業がしつこい?良い不動産投資会社と営業担当を見極める方法

    先ほども述べましたが、不動産投資において不動産投資会社選びは成否に関わる最重要ポイントなので、ぜひご自身にぴったりのパートナーを見つけてください。

    (2)購入物件を選ぶ

    不動産投資会社から提案された物件を吟味して、購入する物件を選びます。パートナーにしようとお考えの不動産投資会社から提案されている物件だけで選ぶのも良いですが、ネットなどで検索して売りに出ている中古物件などから選んでも問題はありません。

    流通している不動産は不動産業者であればどの会社でも買うことができるので、自分で見つけた物件を逆に不動産投資会社に吟味してもらうというのも悪くないでしょう。信頼できる会社であれば、率直な意見を述べてくれるはずです。

    医師の方々であれば日常的に勧誘があると思いますが、向こうから勧誘してくるような物件にはあまり良いものはないと思っておいたほうが無難です。

    (3)ローンを申し込み融資を受ける

    不動産投資はローンを利用して投資効率を高めることでメリットが大きくなるので、購入する物件が決まったらローンの段取りに進みます。医師である優位性をいかして少しでも有利な条件でローンを利用できるようにしたいものです。

    (4)物件を購入する

    ローンの審査に通ったら、いよいよ物件の購入です。購入に必要な手続きについては不動産投資会社がサポートをしてくれるので、「難しいのではないか」とあまり不安に思う必要はありません。

    所有権移転の登記を完了したら、その物件は晴れてあなたのものです。 

    (5)管理会社を決める

    物件の購入が確定した時点で、不動産管理を任せる管理会社を選びます。通常は不動産投資会社が関連会社や懇意にしている管理会社を紹介してくれるので、そこに任せるのが最も手っ取り早くて無難です。

    もちろん自分で管理会社を探して依頼することもできますが、その際には以下の記事にあるような方法や注意点に留意して選定してください。 

    賃貸物件オーナー必見!優良な賃貸管理会社の選び方と比較ポイント

    (6)入居者を募集する

    管理会社が決まったら、いよいよ入居者の募集活動です。中古物件であればすでに入居者がいる場合もありますが、そうであってもその入居者が退去したら募集活動が必要になるので、遅かれ早かれ入居者の募集活動が必要になるとお考えください。

    入居者の募集活動も、不動産会社が行います。不動産業者同士で利用されているデータベースに賃貸物件情報を掲載して、それに応じて不動産会社が宣伝活動をするなどの方法で入居者を募集していきます 

    5、医師が不動産投資で注意すべきこと3つ

    医師は属性が高く不動産投資との縁は深いのですが、それゆえに注意したいこともあります。医師による不動産投資の注意点を3つ解説します。 

    (1)高属性であるがゆえに悪質な業者に狙われやすい

    医師の方々が不動産投資を始めるに当たって最も注意すべきなのは、悪質な不動産業者の存在でしょう。医師であるがゆえにローン審査に通りやすく、そこに「お金の匂い」を嗅ぎつけた不動産業者が近寄ってくるのは避けられないことで、日々多くの勧誘があるのも、これが遠因です。

    そういった業者のすべてが悪質であるわけではないでしょうが、中には自社の利益しか考えておらず、高属性の医師にキャッシュフローの出ないような物件を売りつけようと考える輩がいたとしても不思議ではありません。

    医師であることは優位性ですが、それゆえに良からぬ輩も集まってきやすいことを忘れないでください。

    (2)多忙な医師向けと言われるが最初は意外にやることが多い

    不動産投資は実務の多くをアウトソーシングできることがメリットであると述べましたが、それは不動産経営が軌道に乗ってからの話です。前章では不動産投資会社選びや物件選びなどのフローを解説しましたが、こうした段階では意外にやることが多く、「何もしなくてもOK」というわけではないことを覚えておいてください。

    (3)医師は収入こそ多いが不動産投資のプロではないと心得る

    人は現実味のある額のお金に対しては感覚が敏感でいられるのですが、数千万円という金額になると現実感が薄れるのか、思考が雑になる傾向があります。特に医師の方々は投資に回せる余剰金に恵まれている上に日々の仕事が激務なので、不動産投資で動くお金に対する感覚が希薄になりがちです。

    悪質な業者にとってはそれこそが格好の「カモ」となります。悪質な業者でなくても投資の判断が雑になってしまうと成功するものまで成功しなくなってしまうので、謙虚な姿勢は重要です。

    医師は収入が多いので投資家としてのポテンシャルは高いですが、あくまでも医療のプロであって不動産のプロではないという意識も大切です。

    まとめ

    「医師+不動産投資」という組み合わせには深い縁があって親和性が高く、その優位性をいかすべきであるという視点で、医師の方々が不動産投資を始めるメリットやその道筋を解説してきましたが、いかがでしたか?

    一方で、その優位性が強いばかりに足元をすくわれてしまっては本末転倒です。そうならないために注意したい点についても解説してきましたので、攻めと守りのバランスを取りながら不動産投資家としての成功を目指してください!

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    RENOSY(リノシー)の評判・口コミは?メリットデメリットなど基本情報から解説 https://fudousan-kyokasho.com/ga-tech-2-47540 Sat, 09 Mar 2024 00:00:12 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=47540 2022年、中古マンション投資の売上実績で3年連続No.1を獲得したのが、GAテクノロジーズが運営する不動産投資プラットフォーム「RENOSY(リノシー)」です。

    不動産投資DXのトップランナーとしてアプリで完結する不動産投資が可能なRENOSY。

    どのようなサービスなのかを詳しく解説するとともに、実際に利用した方の口コミや評判などをご紹介します。








    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、RENOSY(リノシー)の基本情報

    本章では、RENOSY(リノシー)とは

    • どんなサービスなのか
    • どこが運営しているのか
    • 実績

    など、基本情報をお伝えします。

    (1)RENOSY(リノシー)のサービス概要

    GAテクノロジーズが提供する「RENOSY(リノシー)」は、不動産投資にまつわるすべてをアプリで完結できるサービスです。

    具体的には、不動産に「投資する」、「買う」「売却する」「貸す」「借りる」、すべてのサービスを提供しています。

    特に、RENOSYの不動産投資サービスには、独自のAIによるスコアリングで、資産価値の高い物件を厳選してくれる機能もついています。

    このようなテクノロジーをふんだんに活用したサービスが便利であるため、不動産投資で副収入を得たい、という忙しい会社員に評価されています。

    (2)RENOSY(リノシー)を運営するGAテクノロジーズの会社概要

    株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)は、東京証券取引所グロース市場へ上場している会社で、「不動産×テクノロジー」を強みにサービスを提供しています。

    詳しい会社概要は、以下の表をご覧ください。

    会社名 株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)
    代表者

    樋口 龍

    所在地

    Headquarters(東京本社)

    〒106-6290

    東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F

    Tel.03-6230-9180 Fax.03-6230-9181

    Osaka Branch(大阪支社)

    〒530-0001

    大阪府大阪市北区梅田2-4-9 ブリーゼタワー 12F

    Tel.06-7777-9310 Fax.06-6346-3340

    Nagoya Sales Branch(名古屋営業所)

    〒451-6090

    愛知県名古屋市西区牛島町6-1 名古屋ルーセントタワー5F

    Tel.052-990-9103 Fax.052-766-3318

    Fukuoka Sales Branch(福岡営業所)

    〒810-0001

    福岡県福岡市中央区天神1-1-1 アクロス福岡12F

    Tel.092-791-9866 Fax.092-791-9908

    設立 2013年3月12日
    資本金

    72億3879万8466円(2022年10月末時点)

    従業員 1090人(2023年10月末時点、グループ会社を含む)
    事業内容

    ネット不動産投資サービスブランド「RENOSY」の開発・運営

    SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発

    免許登録

    宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第9135号

    建設業 東京都知事許可(特-3)第145636号

    建設業 東京都知事許可(般-3)第145636号

    マンション管理業 国土交通大臣(1)第034425号

    小規模不動産特定共同事業者 東京都知事(1)第1号

    2、RENOSY(リノシー)の評判・口コミ

    本章では、実際にRENOSY(リノシー)を利用した方々の口コミをご紹介します。

    良い評判も悪い評判もどちらもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてださい。

    (1)RENOSY(リノシー)の良い評判・口コミ

    良い口コミ①30代後半 / 男性 / 年収800万円台

    信頼する方からの紹介でGA様を知りました。興味本位でWeb面談を受けてみたのが本音ですが、担当営業さんのリスク含めた説明が理路整然としており、その気になるのに時間はかかりませんでした。また、決断に足る物件をすぐに提案して下さいました。

    参照:https://www.renosy.com/asset/reviews/2160?satisfaction_rate=5

    良い口コミ②30代後半 / 男性 / 年収600万円台

    営業担当者がとても親身になって相談に乗ってくれ、当社は半信半疑でしたが、面談回数を重ねるにつれてここなら信用できると思い、購入を決心しました。購入後もアフターサービスが充実しており、とても満足しています。

    参照:https://www.renosy.com/asset/reviews/2161

    良い口コミ③40代前半 / 男性 / 年収1100万円台

    老後資金の準備については前々から悩んでいましたが、手元資金が無いこともあり、実行に移せておりませんでした。今回、RENOSYを紹介され、はじめて、不動産投資について勉強し、自己資金が少なくても信用ローンという方法ではじることが出来ることを知り、納得してはじめることが出来ました。

    参照:https://www.renosy.com/asset/reviews/2158?satisfaction_rate=5

    (2)RENOSY(リノシー)の悪い評判・口コミ

    40代前半 / 女性 / 年収700万円台

    自社の営業さんやスタッフが楽になるシステムではなくて、オーナー側の負担が少なくてメリットが見える、投資する価値があると思えるシステムにしてほしいです。

    参照:https://www.renosy.com/asset/reviews/1183?satisfaction_rate=2

     40代前半 / 男性 / 年収1400万円台

    期限内に売りたい営業の方の思いが強すぎ、かなり強引に手続きを進められたと感じている。そのため、シミュレーションについても借り入れ年数の複数の提示を受けられず、十分な検討ができなかった。

    また、借り入れの金利が実は低い金利が適用されることが分かったにも関わらず、時間がなかったからか、その変更を提案いただけなかった。結局、銀行より連絡を頂き、至急契約書の書き換えを行うことで対応できましたが、GA Technologiesの担当の方が何も対応して頂けなかったことから、不信感しか持てません。

    参照:https://www.renosy.com/asset/reviews/473?satisfaction_rate=2

    (3)RENOSY(リノシー)の評判・口コミを調べて分かったこと

    RENOSYは、中古区分マンション投資では最大手であり、DXも最先端です。

    初めて不動産投資をする、忙しい本業のかたわら副業として不動産投資をしたい、という場合に資料請求からすべてオンライン完結できる仕組みは魅力的です。

    不動産投資のメリット・デメリットなどの基本情報を整理したあとに、大手ならではの豊富な物件情報にアクセスすることができます。

    中古区分マンション投資を検討するなら一度は問い合わせしてみるべきと言えるでしょう。

    RENOSYの悪い評判のほとんどは「PayPay5万円が貰えなかった」「PayPay5万円についての営業マンの対応が悪い」「PayPay5万円を貰ったが営業が強引」など、不動産投資とは関係のない内容と言っても過言ではありません。

    1人5万円という高額なインセンティブや告知するための広告費用の一部を最終的に負担するのは、物件購入者です。

    そのことを頭の隅に置き、「話を聞いたのはRENOSYだけで不動産投資を始めてしまった」とならないよう、数多ある不動産投資会社の一つであることも忘れないのが大切です。

    3、RENOSY(リノシー)のメリット

    本章では、RENOSY(リノシー)の以下4つのメリットについて詳しくお伝えします。

    • データを活用し投資価値の高い物件を厳選
    • 充実の賃貸管理サービス
    • 購入後もアプリでサポート
    • 中古マンション購入時の仲介手数料ゼロ

    (1)データを活用し投資価値の高い物件を厳選

    RENOSY(リノシー)では、「都市部の中古マンション」のなかでも、特に資産価値の高い物件を厳選して取り扱っています。

    マンション経営をする上で、最もリスクとなるのは「空室」です。

    空室リスクを最大限減らすために、厳しい基準を設けて物件を厳選しています。

    基本条件は、以下の項目です。

    • 主要エリアまで電車で15分以内で行ける
    • 新耐震基準を満たしている
    • 総戸数20戸以上
    • 最寄り駅徒歩10分以内(安定運用を見込める物件の場合例外もあり)

    (2)充実の賃貸管理サービス

    RENOSY(リノシー)には、煩わしい管理業務を代行してくれるサービスがあります。

    RENOSYの管理サービスの主な強みは、以下の3点です。

    • 解約2ヵ月前の予告でも次の入居者を素早く募集
    • 原状回復作業を7営業日に短縮
    • 専属カメラマンによるハイクオリティな物件写真

    また、クレーム対応などに関しても代行してくれるなど、充実した管理サービス内容になっているので、働きながらでも楽に運用することができます。

    (3)購入後もアプリでサポート

    不動産オーナーのためのアプリ「OWNR by RENOSY(オーナーバイリノシー)」は、購入後の資産管理をサポートしてくれるアプリです。

    主な機能は、以下のとおりです。

    • 購入時の契約書類などをすべて、デジタルデータとして手元の端末で閲覧できる
    • 所有物件の基本情報や契約情報、月々の賃料や送金明細、入退去についての最新の情報が分かる
    • 確定申告サポート機能で経費登録を簡単に行うことができる

    (4)中古マンション購入時の仲介手数料ゼロ

    RENOSY(リノシー)を運営するGAテクノロジーズでは、自社が売主として物件を販売しているので、購入時の仲介手数料を節約することができます。

    初期コストを抑えたい方には、とてもありがたいメリットといえるでしょう。

    4、RENOSY(リノシー)のデメリット

    本章では、RENOSY(リノシー)の以下2つのデメリットについて詳しくお伝えします。

    • 短い期間で高額なリターンは見込めない
    • 投資できる不動産は限定的

    (1)短い期間で高額なリターンは見込めない

    RENOSY(リノシー)の不動産投資は、都市部の中古マンションでワンルームを対象としており、長期間で安定的な収入を得たいという方におすすめです。

    そのため、1〜2年ほどで大きな収益を得たいという方にはあまりおすすめできません。

    (2)投資できる不動産は限定的

    RENOSY(リノシー)では、都市部の中古マンションを中心に取り扱っているため、投資できる不動産の選択肢としてはとても限定的です。

    不動産投資初心者にとっては選びやすくありがたいですが、もっとたくさんの種類の物件から選びたいという方には、少し物足りないかもしれません。

    5、RENOSY(リノシー)はこんな人におすすめ

    GAテクノロジーズが運営するRENOSY(リノシー)は、非常に便利なサービスです。

    特に、以下に当てはまる方におすすめです。

    • 働きながら不動産投資をしたい方
    • 管理業務が面倒だと感じる方
    • 初めて不動産投資をする方
    • リスクをなるべく抑えながら資産形成したい方

    6、RENOSY(リノシー)で不動産投資をする流れ

    本章では、RENOSY(リノシー)で不動産投資を始める際の流れや手順をお伝えします。

    以下が主な流れです。

    • RENOSYに資料請求・問い合わせ
    • RENOSYの担当者と面談
    • 物件選定・売買契約・物件引渡し
    • RENOSYアプリで物件管理

    (1)RENOSY(リノシー)に資料請求・問い合わせ

    まずは、RENOSYに問い合わせをしましょう。

    公式サイトの右上にある「お問い合わせ」をクリックすると、各種お問い合わせページが出てきますので、自分の問い合わせ内容に沿って進めましょう。

    お問い合わせすると、担当者からメールか電話で返事がきます。

    主に面談の日程調整や今後の手順についての話を聞きます。その際、不動産投資に関する相談があれば、してみるとよいでしょう。

    返事の連絡が来ない場合、再度お問い合わせしてみましょう。

    いきなり問い合わせは……という方は、資料請求からしてみてください。

    (2)RENOSY(リノシー)の担当者と面談

    RENOSYの担当者と面談をします。

    面談は、対面かオンラインで選択可能です。

    面談内容は、プランの提案やプランの詳細、不動産投資の特徴、メリット・デメリットなどまで丁寧に説明してくれます。

    (3)物件選定・売買契約・物件引渡し

    RENOSYの厳選された物件の中から自分の投資物件を探します。

    物件選定ができたら、売買契約を結びます。

    売買契約締結後にトラブルに巻き込まれないために、契約内容や、疑問点についてはしっかり確認しておくことが重要です。

    申込の際には、本人確認書類が必要なので、用意しておきましょう。

    ローンを利用する方は、金融機関に申込を行いましょう。

    抵当権設定登記の申請など、売買契約の決済が終わったら引渡しです。

    不動産投資が本格的に始まります。

    (4)RENOSY(リノシー)アプリで物件管理

    不動産投資は物件の管理が、成功のカギです。

    RENOSYの不動産投資オーナー専用アプリでは、物件のリアルタイムな情報を自分のスマートフォンやパソコンからいつでもどこでも確認することができます。

    契約翌月から10営業日を目安に、物件の管理情報が反映されるようになりますので要チェックです。

    入居者の募集やトラブル対応など面倒な管理も、RENOSYが代行してくれるので、働きながら不動産投資をしたい人にとって嬉しいサービスでしょう。

    7、RENOSY(リノシー)で不動産投資をする上でのリスクと注意点

    不動産投資は、投資に必要な金額も大きく、投資する上でのリスクや注意点をしっかりと把握しておく必要があります。

    本章では、不動産投資をする上で知っておきたいリスクと注意点3つをお伝えします。

    • あくまで投資なのでリスクはつきもの
    • 不動産投資は流動性が低い
    • 物件選びを間違えると大きな損失になる

    (1)あくまで投資なのでリスクはつきもの

    不動産投資は、物件の価格変動が少なく同行も読みやすいことから、投資商品の中でも安定しているといわれています。

    しかし、あくまで投資なので一定のリスクがあり、事故や自然災害によって物件の価値が大きく下落する可能性もあります。

    あくまでも「不動産投資は投資である」という認識を忘れずに、不動産投資会社選びや物件選びを慎重に行いましょう。

    (2)不動産投資は流動性が低い

    投資における「流動性」とは、売買がどれだけ活発に行われているかを表します。

    FXや株は、流動性が高く簡単に売買できるため、短期間で大きい利益を得られる可能性があります。

    一方で、不動産投資は流動性が低いため簡単に売買が行えず、市況の変化により物件の価格を大きく下げないと売れなかったり、何か月も買い手がつかないということもあり得るのです。一般的に不動産投資は20年以上続く事業であり、初心者が短期間で利益を得ることは非常に難しい投資です。

    (3)物件選びを間違えると大きな損失になる

    不動産投資の一番のリスクといわれているのが、「空室」です。

    自分にとって、どれだけ理想的な物件を購入したとしても、入居者が住みたいと思う部屋でなければ、空室が生まれてしまいます。

    空室がたくさんあるとキャッシュフローが残らず損失になりますし、売却益も見込めません。

    不動産投資にとって、物件選びはとても重要になるので、慎重に厳選しましょう。

    8、RENOSY(リノシー)・GAテクノロジーズに関するよくある質問

    ここまでRENOSY(リノシー)について、詳しくお伝えしてきました。

    最後に、RENOSYやGAテクノロジーズに関するよくある3つの質問についてお答えします。

    • RENOSYを利用する人はどんな人が多い?
    • RENOSYと共にグッドデザイン賞を受賞した「OHEYAGO(オヘヤゴー)」はどんなサービス?
    • 不動産オーナーのためのアプリ「OWNR by RENOSY(オーナーバイリノシー)」は物件所有前でも利用できますか?

    (1)RENOSY(リノシー)を利用する人はどんな人が多い?

    GAテクノロジーズが2021年に発表した「不動産投資アニュアルレポート」では、利用者について以下のデータを発表しています。

    • 8割以上が男性
    • 年齢は25~29歳が26%と最も多く、30~34歳が21%、35~39歳が20%と続き、25~39歳が約7割を占めている
    • 約7割が関東エリアに居住
    • 8割以上が会社員
    • 年収は500~600万が17%で最多

    (2)RENOSY(リノシー)と共にグッドデザイン賞を受賞した「OHEYAGO(オヘヤゴー)」はどんなサービス?

    OHEYAGOは、物件の検索から内見の予約、入居申し込み、契約の手続きまでをオンライン上で行えるサービスです。内見も現地直行で、不動産店舗に行く必要はありません。

    さらに、内見予約は物件ページのカレンダーから選んで完了するなどお部屋探しのムダをなくしたため、仲介手数料は0円〜とリーズナブルです

    (3)不動産オーナーのためのアプリ「OWNR by RENOSY(オーナーバイリノシー)」は物件所有前でも利用できますか?

    OWNR by RENOSY(オーナーバイリノシー)は、サンプルの物件を用いて各種機能を試すことができ、アプリの使用感を確認できるので安心です。

    RENOSYで物件を購入後、各種手続きが済み次第、所有物件で利用できます。

     まとめ|RENOSY(リノシー)の資料請求しよう

    最後まで、お読みくださりありがとうございます。

    RENOSY(リノシー)を運営するGAテクノロジーズは「不動産×テクノロジー」で充実したサービスを提供しており、なるべくリスクを抑えながら不動産投資をしたい方や初心者の方にとてもおすすめできる会社です。

    本業を持ちながら不動産投資をしたい方、初めての不動産投資をご検討中の方は、ぜひRENOSY・GAテクノロジーズに相談してみてください。

    まずは、RENOSYの資料請求だけでもしてみてはいかがでしょうか。

     

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    迷惑な不動産投資の営業電話が来た!勧誘に対処するための3つのこと https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-annoying-phone-21681 Fri, 08 Mar 2024 00:00:16 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=21681 将来への不安が広がっている昨今、このように考えている人も多いでしょう。

    • 「将来の備えとして不動産投資を始めてみたい」
    • 「ポートフォリオに不動産投資を加えたい」

    一方で、不動産投資では、不動産投資会社から突然、営業電話がかかってくることが少なくありません。仮に不動産投資を考えていたとしても、不動産投資の“営業電話”には注意が必要です。もし、営業トークの内容をうのみにしてしまうと、手痛い目にあう可能性もあるからです。

    では、どのように対処するのがよいのでしょうか。迷惑な不動産投資の営業電話がかかってきた時にやるべき3つのことを紹介していきます。

    なお、不動産投資物件の購入を勧誘されている方が知っておくべき7つのことでも勧誘に対する対処法について詳しく解説しています。こちらも合わせてご覧ください。


    フドウくん
    不動産投資の教科書YouTubeチャンネル「山本社長の不動産事件簿もぜひご覧ください!








    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    不動産投資の営業電話の断り方は、「現在は検討中であり、しばらく考えさせていただきたい」と伝えるのが適切です。

    突然の営業電話 言われるがまま買ってはいけない!

    不動産投資 営業 断り方

    そもそも、なぜ不動産投資の営業電話には注意すべきなのでしょうか。そこには、不動産投資を勧める業者の事情が背景にあります。簡単に言えば、積極的に電話営業を行っている不動産業者は、「それだけ物件を売りたがっている」ということなのです。

    本来、優良な物件ではあれば、欲しがる人はたくさんいます。例えば、立地がよく、需要が見込めるエリアの物件は、積極的に営業をかけなくても自然と売れていくものです。不動産投資会社が、営業電話を、わざわざかける必要はないのです。

    だから営業電話をかけてきているということは、不動産業者側に、それなりの理由があると考えたほうがよいでしょう。

    営業マンの言う通りに物件を購入してはいけない理由

    不動産投資 営業 断り方

    営業マンが展開する巧みな話術にも注意が必要です。彼らはあらゆる視点から紹介する物件の魅力を上手に伝えてきます。

    例えば、不動産投資の入り口では「将来の年金代わり」「生命保険の代替」などの口説き文句が挙げられます。これらは、よく聞くフレーズではありますが、多くの人が抱えている将来の不安に直結しているため、それなりに訴求力があります。

    また、購買への意欲を高めるトークとして「増税前の今なら購入チャンスです!」「この機会を逃したら手に入りません!」などの買い手の意識をあおる言い回しもあります。このフレーズは、もっともらしく聞こえるので、話を聞いた人はポジショントークであると気づきにくいのです。

    このような営業マンのトークを安易に信じてしまうと、本当に必要な判断基準がないがしろにされ、結果的に後悔するケースが少なくありません。

    営業電話の受け方と断り方

    営業電話を受けたら、相手に何を聞けばよいのでしょうか。
    まずは、相手の名前や会社名、担当者の役職などを聞いてみましょう。また、具体的な案件についても詳しく聞くようにしましょう。不明な点や疑問点があれば、積極的に質問しましょう。

    営業電話を受けた際には、必ずメモをとる

    営業電話を受けた場合には、相手の名前や会社名、担当者の役職などをメモしておくことが重要です。
    また、話し中に出てきた内容や条件、提案などもメモしておきましょう。

    こうすることで、自分が受けた営業電話の内容を客観的に把握することができます。
    また、メモによって、自分が忘れてしまったり、認識の齟齬を生んでしまったりすることを防ぐことができます。

    営業電話を受けた場合の断り方

    営業電話を受けたときは、まずは落ち着いて対応しましょう。
    不動産投資の営業マンの口車に乗せられ、焦って契約することのないように注意しましょう。

    営業マンは、契約を急かすことがありますが、自分にとって最適な不動産投資かどうかを検討する時間を取りましょう。

    断り方としては、
    「現在は検討中であり、しばらく考えさせていただきたい」
    と伝えるのが適切です。

    具体的な日程を提示することで、営業マンも次のアクションを考えやすくなります。

    また、断り方に迷った場合は、相手の電話番号をメモしてから電話を切りましょう。
    後から検討する時間を取りながら、相手からの追加の電話を待つことができます。

    言われるがままに物件を購入し失敗してしまった2つの事例

    不動産投資 営業 断り方

    営業マンの言われるがままに不動産投資を始めたると、どのような失敗につながるリスクがあるのでしょうか。ここでは、2つの失敗事例を紹介しましょう。

    ■入居者を獲得できない物件を買わされる

    大企業に勤めているAさんは、ある日、不動産会社からの営業電話を受けました。

    もともと投資の経験がなかったAさん。最初のうちは話半分で聞いていましたが、「将来への備え」という言葉に気持ちが傾きはじめました。

    その後、Aさんは不動産業者が勧める物件を購入することにしました。しかし、購入後は思うように物件の客付けがうまくいかなったのです。さらに、売却した場合でも、赤字が出てしまう状況に追い込まれてしまいました。

    ■サブリースで、家賃を一方的に大幅に減額される

    公務員のBさんも、不動産会社の営業電話を受けて不動産投資を始めました。

    慎重なBさんは当初、空室リスクを気にしていましたが、営業マンから「サブリース(転貸借)契約を結べば大丈夫です」と言われて物件を購入しました。

    しかし、数年後には、一方的に家賃の減額を通告されたのです。その結果、想定していた収益が得られず、厳しい状況で不動産投資を続けていかざるを得ない状況になってしまいました。

    営業電話に対処するためにやるべき3つのこと

    不動産投資 営業 断り方

    2つの例のように営業電話から不動産投資を始めた結果、失敗してしまったケースは枚挙にいとまがありません。そうならないようにするためには、営業トークに対処できるよう「やるべき3つのこと」が大切です。

    (1)不動産投資に役立つ記事を読んでおく
    (2)書籍で不動産投資の全体像を学んでおく
    (3)セミナーに参加してリアルな情報を得ておく

    です。それぞれついて詳しく説明していきます。

    (1)不動産投資に役立つ記事を読んでおく

    まずは、不動産投資に関連する基礎知識を身につけましょう。インターネットで検索すると、不動産投資に関するさまざまな情報が見つかります。そうした記事の中でも“第三者の視点から書かれている記事”を中心に読み込み、基礎知識を学ぶようにしてください。

    不動産投資の教科書では、以下のリンクで紹介しているような「不動産投資のメリット・デメリット」や「不動産会社&営業マン選び」、さらに「区分・一棟、新築・中古」など、不動産投資を行うにあたって基本を知ることができる記事を掲載しています。こうした記事から知識を得ておけば、正しい判断ができるようになります。

    不動産投資を成功させるために知っておきたい!メリットとデメリットについて

    なぜ、不動産投資成功のために不動産投資会社&営業マン選びが重要なのか?

    区分マンション?1棟アパート?中古?新築?資産運用の目的によってあなたに適した不動産投資物件は変わる!

    (2)書籍で不動産投資の全体像を学んでおく

    2つめは、書籍を読んで不動産投資の全体像を学んでおくことです。書籍の情報は、ネット記事のような速報性はありませんが、より深い知識を得るには最適な方法です。特に不動産投資の収益構造を知っておけば、成功する確率が高まる物件の選択につながります。

    ただし、不動産投資関連の書籍も内容は玉石混交です。中には、不動産投資会社が自社の宣伝で出版しているものも少なくありません。

    そこで不動産投資の教科書では、不動産投資をはじめるにあたり必ず知っておきたいことを網羅した書籍を出版しました。不動産投資の全体像をつかむため、参考にしていただけると幸いです。

    (3)セミナーに参加してリアルな情報を得ておく

    3つめは、セミナーに参加することです。セミナーに参加すると、ネットの記事や書籍よりもタイムリーでリアルな情報に出会える可能性があります。また、有料セミナーの場合であれば、表に出ていない情報を得られる可能性もあります。

    参加するセミナーを選ぶ際には、不動産の種類はもちろん、主催している不動産会社の状況やセミナーの回数、さらには講師の質についてもチェックしてください。有意義な時間を過ごすためにも、事前の準備は欠かせません。不動産投資の教科書では、おすすめのセミナーを掲載しているので役立ててください。

    不動産投資の教科書 “e-book”もおすすめ

    ネット記事、書籍、セミナーなどに加えて、ぜひ目を通しておきたいのが「e-book」です。e-bookは、書籍よりも負担が少なく、ネット記事よりも視認性が高いのが特長です。そのため、不動産投資の総まとめとして読んでおくことを勧めます。

    また、e-bookは、テーマごとに作成されているので、ちょっと確認したい時に短時間で見ることができます。不動産投資投資会社が提供しているe-bookの中には、不動産投資をする人にとって役立つものも少なくありません。メールアドレスなどの登録が必要にはなりますが、手に入れる価値は十分にあります。

    例えば、中古の区分マンションの販売を手掛ける明光トレーディングが提供しているe-bookは、マンションへの投資と経営の基礎知識が学べるので、大変おすすめです。以下のリンクからダウンロードすることができます。

    >>  無料eBookダウンロードはこちらへ

    3つのポイントを押さえるとともに、e-bookも活用することで、不動産投資で失敗するリスクを減らしましょう。

    【不動産投資を始めようと考えている方におすすめの記事はこちら】

    物件&職業別!不動産投資をするなら読んでおくべきブログ19選

    不動産投資家への最短4ステップと参考にしたい5人の投資家

    不動産投資とは?将来の安心のために知っておきたい7のこと

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    サラリーマンでもマンション経営できる?成功するためのポイントを解説 https://fudousan-kyokasho.com/apartment-management-802 Thu, 07 Mar 2024 00:00:12 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=802 サラリーマンとマンション経営、上手く両立できるの……?

    将来へのお金の不安を抱える方が多い中、不動産投資に興味を持つ方が増えています。

    特に、普段仕事が忙しいサラリーマンには、時間と労働において自由になれるマンション経営やアパート経営はとても人気があります。

    マンション経営に興味はあるものの、「本業と両立できるのか」という不安があり、なかなか踏み出せない方に向けて記事を書きます。

    今回は、

    • 今はマンション経営の始め時?投資マンション市場について
    • マンション経営のメリットとは?
    • マンション経営のリスクは?
    • 新築マンションと中古マンション!投資するならどっち?
    • 失敗しない投資マンションの選び方
    • 投資マンション購入の手続き

    などについて解説します。

    現在マンション経営を検討されているサラリーマンの方のご参考になれば幸いです。

    この記事をご覧の方は、以下の記事を読むとより深く理解できます。合わせて読んでみてください。

    サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておきたい7つのこと

    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、サラリーマンのマンション経営はいつ始めるべき?

    国土交通省が2023年2月28日に発表した「不動産価格指数」によると、2013年以降マンション価格が上昇し続けており、2020年頃からは全体的に上昇傾向にあります。


    出典:国土交通省

    マンション価格が高騰している今、マンション価格が引き続き上がり続けるのか、それとも下がるのかが気になる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

    マンション投資をするか決断するにあたって上がるか下がるかは非常に重要です。

    マンションの価格がこのまま上がり続けるのか、そろそろ落ち始めるのか、正確に予測することは難しいです。

    以下の2つのポイントを踏まえ、マンション投資を検討しましょう。

    (1)家賃の推移

    「マンション賃料インデックスから見る住宅市況-2023年第3四半期」を見ると、地方都市は概ね上昇、東京23区・首都圏郊外部は横ばいとなっています。


    出典:三井住友トラスト基礎研究所

    (2)金利動向

    日銀総裁の交代や金融政策の見直しにより、今後も金利動向に動きがあると考えられます。

    今のタイミングでマンション経営をすべきか検討する事情の一つといえるでしょう。

    2、サラリーマンがマンション経営をするメリット

    マンション経営するには、

    • 売却益によるキャピタルゲイン
    • 安定した家賃収入によるインカムゲイン

    によって収益を得ることができる以外に、下記のようなメリットもあります。

    (1)「不動産」という「実物資産」が残る

    マンション経営は、価格の値下がりなどのリスクもあります。しかし、実物資産として残るため、株式投資などのように無価値になってしまうリスクがないのが不動産ならではの魅力です。

    (2)融資で加入する「団体信用生命保険」が「生命保険」の代わりになる

    不動産を購入する際には多くの人がローンを利用すると思います。融資の際には団体信用生命保険に加入しますが、団体信用生命保険は、融資を受けた本人が死亡、または高度障害となった場合、残りのローンを完済してくれる保険です。ローンの契約者に万が一のことがあった場合、残された家族に生命保険代わりの資産を残せます。

    (3)退職後にも毎月安定した家賃収入が「私的年金」になる

    年金受給額が低下し老後の暮らしに不安を感じている人もいるでしょう。マンション経営では、安定した家賃収入があるので老後の私的年金になります。

    (4)路線価などの評価価格により「相続・贈与税対策」として有効

    現金で相続すると高額な相続税、贈与税がかかります。マンションの相続税は、土地は路線価により、建物は固定資産税評価額により算出するため、現金相続よりも節税できるのです。

    (5)融資により「少ない自己資金」で始められる

    マンション経営は、融資を受けることでレバレッジを効かせる投資方法です。少ない自己資金でも、家賃収入を生み出すことで、これまで紹介した上記のようなメリットを得られます。

    3、サラリーマンがマンション経営をするリスク

    一方、もちろんマンション経営にはリスクもあります。

    具体的には以下のようなリスクが挙げられます。

    (1)空室リスク

    マンション経営は、融資を受けて家賃収入からローンを返済するのが一般的です。そのため、空室により家賃収入がなくなるのはリスクとなります。

    (2)流動性リスク

    マンションをやむを得ず手放す必要に迫られても、簡単に売却できるものではありません。手放す理由が空室や老朽化によるものなら、さらに売るのは難しくなります。

    (3)金利上昇リスク

    マンション経営は融資を受けて行うのが一般的なので、金利が上昇すると家賃収入からローンの返済に充てる割合が多くなってしまいます。金利の上昇は景気による物価上昇などがおもな原因になるので、市場の動きなどをチェックしておきましょう。

    (4)事故物件リスク

    自殺や殺人現場になったマンションは事故物件となります。空室になりやすい、家賃が下がるなどのリスクは避けられません。

    不動産投資において知っておくべきリスクについて詳しくは「不動産投資の10のリスクとは?失敗しないための対策を徹底解説」をご参考ください。

    不動産投資は危険?10のリスクと対策

    4、サラリーマンがマンション経営に向いている理由

    マンション経営は、以下の理由から本業をもつサラリーマンに向いている投資と言えます。

    (1)マンション経営は本業への影響が少ない

    マンション経営では、建物の管理や入居者対応などを管理会社へ委託するのが一般的です。そのため、マンションを経営するからと言って本業に影響が出ることは、ほとんどありません。よって「両立しやすい」と言えるのです。

    (2)マンション経営は融資を受けて始める投資スタイルであるため

    前述したように、マンション経営は融資を受けることでレバレッジを効かせる投資です。融資を受けるには、金融機関の審査を通過する必要があります。会社という大きな信用があるサラリーマンは、融資を受けるのに有利と言えるでしょう。

    5、サラリーマンがマンション経営するためのマンション購入手続きの流れ

    では、実際に投資用マンションを購入する時の手続きはどうなるでしょう。

    大きく以下のような流れになります。

    1. 購入物件の予算を決める
    2. 購入物件の詳細条件を決める
    3. 不動産投資会社を選ぶ
    4. 現地見学に行く
    5. 売主宛てに買付証明書を提出する
    6. 不動産会社から物件に関する重要事項説明を受ける
    7. 売買契約を締結する(売主に手付金を支払う)
    8. (融資を受ける方のみ)金融機関の不動産投資ローン審査を受ける
    9. 決済し、物件の引き渡しを受ける
    10. (自己管理をしない方は)賃貸管理会社を選ぶ 

    内容について詳しくは「サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておきたい9つのこと」をご参考ください。

    6、新築マンションと中古マンション|サラリーマンがマンション経営するならどっち?

    マンション経営と言っても、新築マンションと中古マンションの2種類があります。投資ならどっちにするかで迷われている方も少なくないでしょう。

    以下にて新築マンションと比較した中古マンションのメリットとデメリットについて書いていきますので、参考にしてみてください。

    (1)新築マンションと比較した中古マンションのメリット

    まず、新築マンションと比較して中古マンションのメリットをみてみましょう。

    主に以下の3つ挙げられます。

    • 初期費用を安くおさえられる
    • 高利回りが期待できる
    • オーナーチェンジ物件により購入後すぐ収入が得られる

    ①初期費用を安くおさえられる

    物件価格だけで判断すると、中古マンションは新築マンションと比べて安いところがメリットです。初めてマンションを購入する場合、自己資金をそこまで多くかけられないでしょう。

    新築マンションよりも諸経費や金利が高いこと、修繕やリフォーム費用が後々かかることなど、物件価格以外の経費は新築よりも高くなりますが、購入時点での初期費用はおさえることができます。

    ②高利回りが期待できる

    新築マンションは購入価格が高いため初期費用が多くかかります。そのため、すぐに高利回りになることはほとんどありません。中古マンションなら購入価格をおさえられるため、すぐに高利回りを期待できるでしょう。

    ③オーナーチェンジ物件により購入後すぐ収入が得られる

    新築マンションでは、新たに入居者を募集、管理会社との契約が必要です。中古マンションなら、入居者がいるのですぐに家賃収入を得られます。また、その物件を管理し把握している管理会社との契約も可能です。そのため、初心者にも経営しやすいこともメリットと言えるのではないでしょうか。

    (2)新築マンションと比較した中古マンションのデメリット

    一方、新築マンションと比較して中古マンションは以下のようなデメリットが挙げられます。

    主に以下の3つ挙げられます。

    • 融資をする場合の担保力が低い
    • 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
    • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

    ①融資をする場合の担保力が低い

    購入時に融資を受ける場合、物件の担保価値も審査の対象となります。中古マンションなど、担保力が低い物件では高額な頭金が必要になったり、融資の審査を通すのが難しくなる、などのデメリットがあります。

    しかし、審査は融資を受ける本人の属性がもっとも重要視されるため、勤続年数や年収が安定していれば問題ないでしょう。

    ②物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある

    例えば、ひとり暮らしに適した地域で4LDKであったり、ファミリー層に需要ある地域でワンルームだったりと、中古のため現時点でのニーズに合った間取りでないケースもあります。

    また、最新の設備がないマンションでは、入居者が見つからない、家賃を安くする必要がある、設備投資にコストがかかるなどのデメリットも考えられるでしょう。

    ③(建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

    建築年数が古いマンションの場合、地震や台風、洪水などさまざまな災害により、損傷や倒壊リスクが高くなります。1981年以前の物件は新耐震基準を満たしてないため、耐久性の懸念から入居率にも影響が出てしまうでしょう。

    詳しい内容については「投資用マンションとは?投資初心者が「確実におさえておきたい」5つのこと」を参考にしてみてください。

    7、サラリーマンが陥りがちなマンション経営の失敗事例

    マンション経営は、安いとは言えない初期費用やローンを組んで始めることになります。そのため、失敗してしまうと損失も大きくなり、すぐにやり直せる投資ではありません。

    ここでは、サラリーマンが陥りがちなマンション経営の失敗例を紹介します。マンション経営を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

    (1)不動産会社の営業マンの話を鵜呑みにする

    マンション経営を始めるには、自身で勉強し判断する力をつけることや、信用できるパートナーが必要です。しかし、すぐにマンション経営を始めたいという気持ちから、不動産会社の営業マンの話を鵜呑みにしてしまい、不良物件を掴まされてしまう失敗例が多くあります。

    マンション経営は、自身で勉強し判断力をつけること、そして営業マン自身の利益ではなく、お客様さんのことを第一に考えてくれるパートナー選びから始めましょう。

    (2)利回りばかり優先してしまう

    マンション経営では税金や管理費、修繕費などさまざまな経費がかかるため、利回りばかりを優先すると失敗してしまうケースがあります。

    不動産会社の物件情報は、満室時を想定した表面利回りを載せるのが一般的です。購入後の収支の参考にする程度なら有用ですが、その数字を信用してしまうと失敗する可能性があります。

    投資用マンションを購入する際は、立地や設備などを考慮した入居率による収支計算が必要です。

    (3)節税効果を期待する

    マンション経営には、本業で納付した所得税や住民税の還付が受けられるなど節税効果がありますが、節税目的だけでマンション経営に手を出すと失敗リスクがあります。

    節税できるおもな条件は、マンション経営が赤字であることです。しかし、マンション購入直後にはさまざまな経費が発生し赤字になる可能性がありますが、数年経過し普通に家賃収入が安定すると赤字にはなりません。赤字計上による節税効果を期待できるのは、最初の1~2年くらいでしょう。

    マンション経営を始める時には節税効果だけを期待するのではなく、老後資金の準備など、そのほかの目的も持っておくと良いでしょう。

    (4)管理など全て自分でやろうとする

    管理会社へ管理を依頼すると費用が発生します。その費用を節約しようと管理を全て自分でやろうとすることも失敗してしまう原因です。

    マンション経営では、入居者の生活リズムに合わせた対応が必要となるケースが多くありますが、平日に本業があるサラリーマンでは、問い合わせや訪問などの対応ができません。

    そのため、入居者を待たせるたり休日や夜間にしか対応できなかったりするのは、入居者の不満、本業への悪影響など、さまざまな問題が起こってしまうのです。

    8、失敗しない投資マンションの選び方

    毎月安定した家賃収入を得るには、物件の選び方は非常に重要です。

    失敗しない投資マンションを選ぶ時には具体的には以下のようなポイントが挙げられます。

    (1)空室になりにくい物件

    立地条件が良いこと、管理やメンテナンスが行き届いていること、時代や地域の入居者層にマッチしている間取りや設備であることなどが、空室になりにくいマンションの条件と言えます。

    (2)相場より割安な物件

    相場よりも割安なマンションを購入できれば、より収益を上げられます。融資額を抑えることができますし、家賃はその地域の相場金額で設定することも可能です。

    相場価格より割安なマンションは、「土地総合情報システム」の利用や信頼できる不動産会社のアドバイスなどで判断しましょう。

    (3)高利回りが期待できそう物件

    高利回りが期待できるかは、税金や経費などを考慮した収益の計算が必要です。表面利回りではなく、実質利回りで判断しましょう。

    また、ここでも信頼できる不動産会社があれば心強いです。

    詳しい内容については「不動産投資物件の選び方!失敗しないための4つのポイント」をご参考下さい。

    不動産投資物件の選び方!失敗しないための4つのポイント

    9、サラリーマンがマンション経営を始める前にすべきこと

    マンション経営で失敗しないためには、事前に以下の準備をすることが大切と言えます。

    • 本やブログにて不動産投資についてのスキルをつける
    • やってしまいがちな失敗例を知る
    • 不動産投資セミナーに最新のマーケット情報を収集する

    (1)不動産投資初心者に人気のセミナー

    「失敗しないためのオンライン投資講座」

    • 主催会社:シノケンハーモニー
    • 講師:シノケンハーモニー取締役
    • 取り扱い物件:1都3県の物件を中心に幅広く、デザイナーズマンションが豊富
    • その他:条件達成でQUOカードPayプレゼント

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    「マンション投資セミナー」

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    • 主催会社:J.P.Returns
    • 講師:投資物件オーナー、ファイナンシャルプランナー、資格保有者、ベテランコンサルタントなど
    • 取り扱い物件:区分マンション
    • その他:「マンション投資Q&Aブック」プレゼント

    (2)初心者に人気の不動産投資会社

    また、数多くの不動産投資会社からどの会社を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないでしょう。

    以下にて『不動産投資の教科書』がオススメする不動産投資会社にぜひ資料請求してみて下さい。 

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    10、サラリーマンのマンション経営|気になる税金と節税対策

    サラリーマンのマンション経営において気になるのは、節税対策についてではないでしょうか。ここでは、マンション経営における税金と節税対策について説明します。

    (1)必要経費を計上する

    家賃などの収入から必要経費を引いた金額が課税対象です。そのため、マンション経営に関わる諸費用などは、しっかりと必要経費として計上することが節税のポイントとなります。

    必要経費として認められるのは、マンション購入ローンの金利、管理費、固定資産税、火災保険料などです。また、物件の種類や築年数によって減価償却費も計上することができます。

    (2)節税対策に欠かせない減価償却費とは?

    マンションなど建物は、建設時の資産価値を永遠に維持できるものではありません。年々劣化して資産価値が低下するのが通常です。

    そのため、建物の資産価値の低下に対して減価償却費の計上が認められています。減価償却費には、一定額を毎年計上する定額法と、残存価格を一定割合で計上する定率法があり、申請することで定額法から定率法へ変更可能です。

    (3)確定申告を忘れずに

    本業でサラリーマンをやりながら、副業としてマンション経営をしていると忘れがちなのが確定申告です。確定申告を行わないと、無申告や滞納などで加算税が課せられてしまい、節税どころではなくなってしまうので注意しましょう。

    確定申告には白色と青色申告があり、節税に適しているのは青色申告です。しかし、青色申告は複式簿記で帳簿をつけるなど手間がかかります。本業もあり時間に余裕がない場合もありますが、節税効果で大きくしたいなら青色申告も検討してみましょう。

    まとめ 

    今回はサラリーマンの方がマンション経営を失敗させないために事前に知っておきたいことについて書きましたがいかがでしたでしょうか。マンション経営にはメリットもあればデメリット(リスク)もあります。マンション投資を成功させるためにこの記事が参考になれば幸いです。

    もっと詳しく知りたい方はこちらもどうぞ。

    不動産投資家への最短4ステップと参考にしたい5人の投資家

    また、記事内で何度か触れたようにマンション経営で失敗しないためには、客観的なアドバイスをくれる良きパートナーが欠かせません。信頼できる不動産投資のプロに相談するのが成功の近道です。

    セカンドオピニオンサービス」は、中立な立場からマンション物件に対し客観的なアドバイスを受けられます。不動産会社や優良物件の選び方、気になるマンション物件についてなど、さまざまなことが相談可能です。

    これからマンション経営を始めるなら、ぜひ相談してみてください。

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    サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておきたい7つのこと https://fudousan-kyokasho.com/salaried-real-estate-investment-549 Wed, 06 Mar 2024 00:00:00 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=549 サラリーマンが資産形成するなら不動産投資が良い……?

    近年、雇用情勢や老後の生活資金への不安が高まっている影響で、現物資産である不動産投資の人気が高まっています。不労所得が得られるということはもちろん、将来が不安視される年金制度の代わりになることに魅力を感じるサラリーマンが多いようです。

    株やFXなどの投資商品と比較して、不動産投資は、管理や運営などを管理会社に委託すれば、手間が省けることも人気の理由の一つです。

    今回は、サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておきたい9つのことを解説します。

    以下の記事では、不動産投資家になるためのステップを解説していますので、興味のある方は参考にしてみてください。
    不動産投資家への最短4ステップと参考にしたい5人の投資家

    不動産投資家への最短4ステップと気になる7つの疑問!収入は?

    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
    初心者が知っておくべき
    不動産投資のバイブル
    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
    • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう

    1、サラリーマンが資産形成をするなら不動産投資がいい理由

    (1)不動産投資で利益を得る方法は?

    まず、不動産投資について知りましょう。不動産投資とは、不動産を購入することにより利益を得ることをいいます。

    不動産投資で利益を得る方法には以下の2つがあります。

    ①   インカムゲイン方式

    インカムゲイン方式とは、不動産を第三者に賃貸し家賃収入で利益を得る方式をいいます。

    ②   キャピタルゲイン方式

    キャピタルゲイン方式とは、不動産が低価格の時に購入し、景気や需要により価値が上昇した際に、購入価格より高く売却し利益を得る方式といいます。

    (2)サラリーマンが不動産投資するメリット

    具体的なメリットは主に以下5つが挙げられます。では、それぞれについて見てみましょう。

    • 管理の手間がかからない
    • 所得税・住民税が節税できる場合がある
    • 生命保険の代わりになる
    • 私的年金の確保ができる
    • インフレに強い

    ①管理の手間がかからない

    サラリーマンの方にとっては、本来の業務があるため、FXや株式など細かく動向について確認する必要がある投資商品はなかなか難しいかもしれません。一方、不動産投資の場合、物件の管理や入居者の管理など多くの業務を管理会社に委託することができ、ほとんど管理の手間はかからないといえます。

    ②所得税・住民税が節税できる場合がある

    サラリーマンの方が不動産投資をした場合、不動産投資による「不動産所得」と本来の給与所得と損益通算することが可能です。不動産投資に関連する費用を計上して不動産経営での年間収支が計算上で赤字になった場合は、給与収入と損益通算をし、確定申告をすることによって納めすぎた「所得税」を還付させる事ができます。また、所得税の納税額をもとに算出する「住民税」も節税する事が可能です。

    年収500万円のサラリーマンの方が、不動産投資をした際のシミュレーションを見てみましょう。

    不動産投資をしていない場合

    給与所得 5,000,000
    所得税 528,736
    住民税 250,500

    不動産投資をした場合

    不動産所得 -500,000
    合計所得 4,500,000
    所得税 333,500
    住民税 235,000

    節税金額

    所得税(②−⑦) 195,236
    住民税(③−⑧) 15,500
    合計 210,736

    結果としては、給与所得だけの場合、所得税は⑥「333,500円」で、住民税は⑦「235,000円」に対して、不動産投資をし、損益通算により、所得税と住民税を合計して⑩「210,736円」節税することができました。

    なお、サラリーマンの方で不動産収入がある場合の確定申告の手順は

    不動産所得があるサラリーマンのための確定申告講座」をお読みください。

    【税理士が教える】サラリーマンが確定申告で還付が受けられる6つのケース

    また、不動産投資による節税効果については詳しくは

    不動産投資するか迷っている方が知っておくべき3つの節税効果」を併せてお読みください。

    不動産投資で得られる節税効果とは?節税の仕組みや注意点なども解説

    ③生命保険の代わりになる

    不動産購入する際に金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障害者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済され、残されたご家族には、無借金のマンションを残すことができます。毎月安定した家賃収入も得ることができます。

    遺族に保険のような役割も果たせるのは、不動産投資の大きな特徴といえるでしょう。

    ④私的年金の確保ができる

    日本の公的年金は、財源不足により受給額減や受給年齢の引き上げなどで不安が高まる一方です。今のうちから不動産投資を始めることによって、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができ、退職後のセカンドライフも期待できるでしょう。

    ⑤インフレに強い

    インフレ時に現金を所有していても現金の価値が下がっていきますが、相対的に不動産の価値が上がっていきます。つまり、インフレ時には現金を持っているより不動産を購入した方が資産運用の観点からはベターです。また、家賃も上昇傾向になることから、不動産投資はインフレに強いといえるでしょう。

    2、サラリーマンが不動産投資をするリスク

    では、不動産投資のリスクについても見てみましょう。

    具体的にリスクとしては以下3つが挙げられます。では、それぞれについて見てみましょう。

    • 投資金額が大きい
    • 空室により収入減もしくはゼロ
    • 流動性が低い

    (1)投資金額が大きい

    不動産のタイプやエリアなどの条件により変わりますが、500万円前後から億超えの幅広い価格設定がされています。FXや株式などに比べ、一括の投資金額は大きいといえるでしょう。

    (2)空室により収入減もしくはゼロ

    ずっと入居者がいればいいですが、物件を所有している間に、空室期間が出ることも考えられます。空室期間中は、収入がないのにもかかわらず、管理費などの諸経費がかかります。したがって、空室になりにくい物件を選ぶ必要があるといえるでしょう。

    (3)流動性が低い

    何らかの理由により、急遽物件を売却する必要が出てくる可能性も出てくるかもしれません。しかし、不動産の場合は金額が大きいため、すぐに買い手が見つからないなどの理由から、売却しにくい傾向があります。ちなみに、一般的には不動産の売却期間は3ヶ月から6ヶ月がかかるといわれています。

    その他不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方は「不動産投資において失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を併せてお読みください。

    3、不動産投資に向いているサラリーマンの特徴

    下記の不動産セミナーに参加したサラリーマンのアンケート結果の通り、実際に不動産投資をしているサラリーマンの方は、年齢30〜40代で、年収700〜1,000万円の方が最も多いです。

    スクリーンショット 2014-09-11 15.19.15 出典:ネクスト

    つまり、不動産投資に適したサラリーマンの条件として、「仕事がある程度安定している」「手元に資金の余裕がある年収がある」などが挙げられるでしょう。

    4、現役サラリーマンが不動産投資をする際購入すべき物件

    不動産投資と一口にいっても、不動産のタイプ、エリア、様々な条件があります。では、サラリーマンの方が購入すべき物件はどのような物件でしょうか。大きく以下の点から見てみましょう。

    •  都市部VS地方
    • 一棟VS区分
    • 新築VS中古
    • ファミリータイプVSワンルームタイプ

    (1)都市部VS地方

    どこのエリアの物件を購入すべきかと悩まれている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。毎月安定した家賃収入を得られるため、地方と比べ、人口が多い都市部の方が賃貸に対するニーズは高いといえるでしょう。つまり、都市部の方が空室になりにくいのです。また、万が一売却となった場合も、都市部の物件に対する需要性が高いため、短期間での売却ができる可能性が高いといえるでしょう。もっとも、都市部の物件は資産価値が高いことから物件価格も高くなっている物件が多く、地方の物件より利回りは低くなることがあります。

    (2)一棟VS区分

    まず、売買価格は圧倒的に一棟の方が高くなります。また、管理の面でも一棟は修繕計画や定期点検など手間がかかります。一方、区分の場合は、ほとんど管理会社にて管理してもらえるので、手間がかからないのは大きなメリットです。本業で忙しいサラリーマンにとっては、手間のかからない区分の方が適しているといえるでしょう。

    (3)新築VS中古

    エリアなどにもよりますが、中古より新築の方が高くなります。一般的には、築浅の中古物件は、新築分譲時価格の7割前後で購入することができます。また、新築物件は物件価格が高くなっている分に見合う家賃を取れるわけではないので、収益性も中古物件より低くなることが多いようです。この点を踏まえると、新築よりも中古を購入すべきといえるでしょう。

    (4)ファミリータイプVSワンルームタイプ

    部屋の面積が広いファミリータイプの売買価格は、ワンルームタイプより高くなることが多いです。しかし、賃貸に対するニーズは、ファミリーより学生、サラリーマンなどの単身者が多いため、空室になるリスクは低くなりやすいです。この点を踏まえると、ファミリータイムよりもワンルームタイプを購入すべきといえるでしょう。

    5、サラリーマンが不動産投資をする際の注意点

    不動産投資は一回クリックで売買をし、利益が確定されるような手軽な投資ではありません。購入金額も高額になることから、事前に、以下のような点を注意するようにしましょう。では、それぞれについて見てみましょう。

    • 管理会社に管理を丸投げしない
    • 実質利回りをきちんと確認する
    • いい物件を探すのは大変

    (1)管理会社に管理を丸投げしない

    上記、不動産投資は物件の管理を管理会社に委託することができ、管理の手間がかからないというメリットがあると書きましたが、しかし、丸投げはしないようにしましょう。

    毎月きちんと家賃を振り込んでくれたかどうか、入居者の募集をかけた際に広告の掛け方、入居者からクレームがあったかどうかなど具体的な管理内容についても把握するようにしましょう。

    (2)実質利回りをきちんと確認する

    物件の収益性つまり利回りを確認するときは、販売図面に書いてある表面利回りではなく、管理費、税金など除いた実質利回りを確認するようにしましょう。

    表面利回りが高くても、ランニングコストも高ければ実質利回りが低くなってしまいますので、きちんとシミュレーションして実質利回りを確認しましょう。

    (3)いい物件を探すのは大変

    インターネットにて投資用の不動産を検索することも可能ですが、しかし、実際にいい投資不動産はインターネットに掲載される前にもう既に取引が終わってしまったケースも多くあります。従って、自分で検索するのもいいですが、不動産投資会社で信頼できる担当者からいい物件を紹介してもらうことも大切といえるでしょう。つまり、信頼できる担当者との関係構築が重要となります。

    6、サラリーマンが不動産投資をする際の不動産購入の流れ

    では、実際に投資用不動産を購入する場合の流れを見てみましょう。

    大きく以下のような流れになります。

    • (1)予算費用決め
    • (2)物件条件を決める
    • (3)不動産投資会社を選ぶ
    • (4)現地確認
    • (5)買付提出
    • (6)重要事項の説明を受ける
    • (7)売買契約を締結(手付金を支払う)
    • (8)(融資を受ける方のみ)不動産投資ローン審査を受ける
    • (9)決済を行う
    • (10)賃貸管理会社を選ぶ

    (1)不動産投資の予算決め

    まず、どのくらいの予算規模で投資をするのか決めましょう。もし自己資金のみで足りなければ、借入も視野に入れて検討してみてください。

    (2)不動産投資する物件条件を決める

    不動産投資の物件選びは、自分が住みたい物件を選ぶのではなく、この物件なら借りたいという目線から選ぶ必要があります。物件を選ぶ際の条件にも優先順位を決めましょう。

    (3)不動産投資会社を選ぶ

    不動産投資会社は、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれます。不動産投資会社を選ぶ基準としては、資本金、会社規模から見て、安定性のある会社を選びましょう。

    武蔵コーポレーション(中古一棟)

    武蔵コーポレーションは、一棟もの売買や仲介に特化した不動産会社で、賃貸管理にも強みがあります。また、社員の中にはアパート経営を経験された方が複数おられ、究極のオーナー目線であることも特徴の一つです。

    不動産投資の教科書としてもおすすめしている会社の1つであり、今ならAmazon不動産投資本部門1位となった書籍の無料プレゼントキャンペーンが実施中ですので、是非とも応募されてみてはいかがでしょうか?!

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    なお、不動産投資会社について詳しく「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」にて紹介してありますので、参考にしてみてください。

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    新築・中古区分マンション投資をどちらも取り扱いがあるため、

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    RENOSY(中古物件)

    RENOSYさんの管理物件入居率は「99.6%」(2023年4月時点)という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

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    (4)現地確認

    条件に合った物件がありましたら、現地まで足を運び、物件の外観、共有部分、周辺環境などについて確認するようにしましょう。

    (5)買付証明書提出

    現地確認をし、問題がなければ、売主に物件購入する意思があることを表すために「買付証明書」を提出します。

    なお、買付証明書はあくまでも物件を購入したいという意思表示であり、必ずしもこの物件が買えると保証されるわけではありません。基本的に一番目に提出した方が優先的に売主と交渉する権利があります。

    (6)重要事項の説明を受ける

    無事売主と合意ができたら、不動産投資会社の宅地建物取引主任者が口頭より購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

    (7)売買契約を締結(手付金を支払う)

    重要事項の説明を受け、内容に関し問題なく納得ができたら、重要事項の説明と同じ日に正式に売主と売買契約を締結します。売買契約後に、売買価格の1割前後の手付金を支払います。

    (8)(融資を受ける方のみ)不動産投資ローンの審査を受ける

    融資を受ける方のみですが、売買契約の締結後に不動産投資ローンの審査を受けます。一般的には2〜4週間が審査期間です。

    (9)決済を行う

    残りの代金を売主に支払うことにより、物件の引き渡しを受けます。

    (10)賃貸管理会社を選ぶ

    賃貸管理会社がいなかった場合、ご自身で賃貸管理会社を探す必要があります。賃貸管理会社を選ぶ際の基準などについて詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を併せてお読みください。

    また、投資不動産の購入手順について詳しく知りたい方は「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」をお読みください。

    7、不動産投資の勉強をするサラリーマンにおすすめの本3選

    不動産投資の勉強をいたいですが、どの本を読んで勉強すればいいかを悩む方は少なくないでしょう。

    最近サラリーマン向けの不動産投資をする方法について書かれた本も増えており、事前に読んでおけるとよいでしょう。

    以下いくつかピックアップしますので、参考にしてみてください。

    (1)サラリーマンでも「1億円貯蓄」できる不動産投資法(経営者新書)

    (2)(最新版)中古1Rマンション堅実投資法〜19年間の経験と区分所有43室のデータによる

    (3)サラリーマンのための不動産投資講座

    なお、不動産投資を勉強する本については詳しくは「不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおきたい本11選」にて紹介しておりますので、ぜひお読みください。

    まとめ

    今回は、サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておくべきことについてお伝えしました。
    この記事が不動産投資をしたいサラリーマンの方のお役に立てば幸いです。
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    不動産投資物件の購入を勧誘されている方が知っておきたい7つのこと https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-investment-solicitation-15515 Tue, 05 Mar 2024 00:00:37 +0000 https://fudousan-kyokasho.com/?p=15515 不動産投資に関心をお持ちの方でもそうでない方でも、電話などで、不動産会社から投資用物件購入を勧誘された経験があるのではないでしょうか??

    そのようなとき、どう対応すれば良いかわからず、困惑してしまう方が多いです。 

    正しく対応しないと、あれよあれよという間に不動産を購入してしまうこととなって、さまざまな負担を負うことになってしまうケースもあるので、注意が必要です。

    今回は、

    • よくある不動産投資の勧誘事例
    • 不動産投資物件の購入を勧誘された場合に知っておくべきこと
    • 勧誘がしつこい場合の相談先

    など、不動産投資物件の購入を勧誘されている方が知っておくべき7つの重要なことをご紹介します。

    不動産投資家への最短4ステップと参考にしたい5人の投資家

    不動産投資家への最短4ステップと気になる7つの疑問!収入は?








    初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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    • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
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    • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
    • 今は不動産投資の始めどきなのか?
    • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
    • 不動産投資の失敗例から学ぼう


    1、よくある不動産投資の勧誘事例

    不動産投資の勧誘は、どのような形で行われることが多いのでしょうか?

    よくあるのは、サラリーマンやOL、経営者などの方に、突然電話がかかってくるパターンです。

    そして、以下のような言葉で投資物件の購入を勧誘します。 

    • 今は低金利の時代ですが、不動産投資なら大きな利回りを期待できます
    • 年金も期待できない時代ですが、不動産投資なら将来の年金代わりになります
    • 都心で人気の新築マンションなので、利回りは5%以上です
    • 減価償却費などの経費算入ができて、給与所得と損益通算もできるので、節税効果も高いですよ
    • 賃料によってローンを全額支払えますし、資産形成ができます。不動産オーナーになれますよ
    • 弊社の空き室保証制度を利用していただいたら、空き室リスクを心配することなく、確実に家賃を受けとることができます

    断っても「良い物件があるから、特別に案内します」などとしつこく言ってくるので、根負けして契約してしまわれる方もいます。1回電話を切っても、何度もかけてくる業者もいます。

    また、日中には勤務先にかけてくることが多いですが、夜間になると、帰宅を見越して自宅に電話してくることもよくあります。

    2、なぜ不動産投資は電話勧誘が多いのか?

    不動産投資の勧誘は、多くのケースで「電話」によって行われますが、なぜ電話によって営業をするのでしょうか?また、どうやって電話番号を調べているのか、不審に思う方もおられるでしょう。

    こうした電話勧誘の不動産販売会社は、投資用の物件を売るため、若い営業マンを数十人単位で雇い入れます。彼らの年収は300万円程度です。

    そして、一日中、ひたすら勧誘の電話を掛けさせます。

    社員のほとんどは数年以内に辞めることが多いですが、1人が年間2部屋ぐらい売れば会社には十分利益が出るのです。

    電話番号は、名簿業者から名簿を購入して調べます。ただ、名簿にある電話番号だけではなく、下の数桁を変えながら、無差別に電話させ続けるケースなどもあります。

    効率が良いとは言えませんが、100人のうち23人が話を聞いてくれますし、話を聞いてくれた人の30人に1人くらいでも買ってくれれば十分です。

    つまり、不動産会社は、安い賃金で若い営業マンを大量に雇い入れて、手当たり次第に電話をかけさせて、少しでも売れれば利益を出せる、と考えているので電話による不動産投資の勧誘は一向に無くならないのです。

    3、不動産投資物件の購入を勧誘された場合の対処法

    迷惑な不動産投資物件購入の勧誘をされたら、どのように対応するのが良いのでしょうか?

    この場合、まずは話を聞かないことです。すぐに切ってしまってもかまいません。相手の営業マンも、話を聞いてもらえることはそもそも少ないですから、相手にしなければ諦める可能性が高いです。

    間違っても、購入に関心を持っているそぶりを見せてはいけません。そのようなことをすると、相手は「カモになる」を思い、さらに激しく勧誘をしてきて、最終的に説得されてしまうことになりやすいです。

    「時間が無い」「関心ありません」「結構です」などと言って、早々に電話を切ってしまうのが良いでしょう。

    4、電話営業を止める方法

    そうは言っても、不動産投資の営業マンは、簡単には引き下がらないことが多いものです。

    電話を切ってもまたかけ直してくることもあるでしょう。

    (1)法律を盾にとって対抗する

    相手がしつこい場合、まずは法律の規制を使って退散させる方法があります。

    現在、宅地建物取引業法では、さまざまな規制が行われています。

    電話勧誘に関連しそうな規制として、以下のようなものがあります。

    • 勧誘に先だち、宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的であることを告げなければならない
    • 相手方が契約を締結しない意思、勧誘を引き続き受けたくない意思を表示しているにもかかわらず、勧誘を継続してはいけない
    • 迷惑な時間に電話や訪問によって勧誘してはいけない

    そこでまずは、相手の

    • 宅地建物取引業者の免許の番号
    • 会社の商号(名前)
    • 連絡先
    • 営業マン個人の氏名

    を確認しましょう。

    こうした自分の素性を明らかにせずに勧誘することは禁じられています。相手が普段から違法な勧誘をしている場合には、このように相手の素性を聞いただけで、相手の方から電話を切ることもあります。

    それでも収まらない場合には、こちらからはっきりと「契約したくない、迷惑だ」ということを伝えます。このように、勧誘された者がはっきり断っているのに勧誘を継続することは宅建業法違反です。断っても勧誘してくるときには、「こちらは断っているのに勧誘を続けるのは、宅建業法違反ですよね?」と言いましょう。「これ以上勧誘を続けるならば、警察などの然るべき機関に通報しますよ」と言えば、多くのケースで相手も諦めるでしょう。

    (2)然るべき機関に相談する

     それでも勧誘が止まらないケースは、非常に悪質な場合です。明らかに法律違反ですから、相手は「違法である」ことを認識しながら、堂々と営業をしていることになります。

    そこで、各種の機関に相談することをお勧めします。

    相談先としては、

    • 警察
    • 国民生活センター
    • 弁護士
    • 全国宅地建物業保証協会

    などがあります。

     警察

    警察は、相手に刑事責任を負わせるための機関です。

    悪質業者の場合には、警察による取り締まりの対象になるので、対象会社が刑事裁判にかけられて、刑事罰を受ける可能性もあります。

    ただ、警察に通報するときには、ある程度の証拠が求められるので、これまでの経緯や相手業者の名称、電話番号、担当者の氏名など、できる限りたくさんの情報を集めて提供しましょう。

    国民生活センター

    国民生活センターは、消費者被害への対処方法を相談できる機関です。相談時に考えられる対処方法を教えてくれますし、必要であれば弁護士に相談するように勧めてくれて、相談方法を教えてもらえたりします。

    弁護士

    事態がより切羽詰まっているときには、弁護士に相談するのも1つの方法です。たとえば、すでに契約をしてしまった場合には、契約締結後8日間ならクーリングオフによって無条件解除できる場合がありますし、その期間を過ぎていても契約を解除できる可能性はあります。こうした手続きはなるべく早めに対応した方が良いので、法律的な問題が発生しそうであれば、当初から弁護士事務所の門を叩いてみるのも1つの方法です。

    全国宅地建物業保証協会

    全国宅地建物業保証協会は宅地建物取引業が適正に行われるように、宅地建物取引業法にもとづいて設置されている団体です。全国の宅地建物取引業者を監視しており、消費者からの苦情も随時受け付けているので、宅建業者によって迷惑を被っている場合には、是非とも利用してみるとよいでしょう。

    http://www.hosyo.or.jp/jigyo/kujo.php

    5、電話営業から購入までの流れ

    不動産業者から投資物件の電話勧誘があったとき、その後どのような流れで購入まで進んで行くのでしょうか?

    一般的な流れをご紹介します。

    不動産業者は、まずは、電話によって相手の関心を惹きつけ、強引に「会う約束」を取り付けます。

    そして、営業マンが直接会社や自宅などにやってきて、本格的な購入への説得が始まります。この頃には、不動産会社内でも完全に「ターゲット」として扱われるので、電話がかかっていた段階よりも強く説得を受けることになります。

    その場で契約するよう求めてくることも多いです。「ちょっと考える」などと答えても、何度も呼び出されたり訪ねてこられたりして、だんだんと断りにくい状況になってきます。

    最終的に、なし崩し的に契約せざるを得ない状況に追い込まれて、望まなくても物件の購入契約書に署名押印させられてしまいます。

    6、物件紹介まで話が進んでしまった場合に損しないための方法

    ただ、不動産投資業者の話を聞いてしまい、物件の詳細を紹介してもらうところまで話が進んでしまっても、損をしないための方法はあります。

    自分で「物件の見極め」ができれば良いのです。

    投資対象として、利益の出るものと出ないものを自力で選別できれば、相手がどのように言ってきても「その物件には価値がないから要りません」と断り切ることができます。

    物件を見極めるためには、購入後のキャッシュフローのシミュレーションが非常に重要です。

    具体的にどのくらいのローン設定が必要で、月々のローン支払いやその他の経費がどのくらいになるのか、税金はどのくらいかかるのか、最終的にどのくらいの金額が手元に残るのか、しっかりと計算しましょう。

    結果としてキャッシュフローがプラスになるのであれば、購入をしても問題は少ないです。

    赤字になる物件は、必ず購入を断りましょう。

    7、買うべき物件じゃないと判断したら毅然と断る!

    不動産投資の勧誘を受けたとき、最終的にキャッシュフローを計算してみたらマイナスになることもあるでしょう。

    そのようなときには、はっきりと断ることが何より重要です。

    中途半端に話を聞いてしまうから、つけいってくる業者が多いのです。

    断ってもしつこい場合には、消費生活センターや宅建業保証協会、警察などに通報することもやむを得ないことを、伝えましょう。

    前提として、相手の会社名や宅建業免許の番号も確認しておくことが大切です。

    まとめ

    今回は、不動産投資の勧誘に対する対応方法について、ご説明しました。

    不動産投資の勧誘電話は、たいてい悪質な業者が行っていることが多いものです。関心が無いなら、相手にしないで早めに切ることが重要です。

    しつこい場合には法律を盾にとって相手にプレッシャーをかけましょう。それでもダメなら実際に消費生活センターや警察、宅建業保証協会などに相談することをお勧めします。

    契約をしてしまってもクーリングオフや通常解除ができる可能性もありますから、諦めずに早めに弁護士などに相談しましょう。

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